АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело А59-845/2022

1 июля 2022 годаг. Южно-Сахалинск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 24 июня 2022 года, решение в полном объеме изготовлено 1 июля 2022 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Боярской О.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Восток-Норд» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес регистрации: 693012, 

<

...>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 316650100059670,  ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по договорам аренды, 

при участии в судебном заседании:

представитель истца ФИО3, по доверенности от 9 апреля 2021 года (сроком действия по 9 апреля 2024 года),

представитель ответчика ФИО4, по доверенности  от 13 сентября 2021 года (сроком действия по 13 сентября 2024 года),     

у  с  т  а  н  о  в  и  л :

общество с ограниченной ответственностью «Восток-норд» обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по договорам аренды в сумме 15 400 859,58 рублей ( с учетом отказа от первоначальных требований в части от 3 июня 2022 года том 2 л.д. 35-36).

В обоснование иска указано, что между ООО «Восток-Норд» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 были заключены договоры аренды нежилого 2-х этажного здания общей площадью 1009,2 кв. метра, находящегося по адресу 

<

...>, имеющего кадастровый номер 65:01:0312003:802:

– № ВК-3/01518 от 1 мая 2018 года, 

– № ВК-4/01419 от 1 апреля 2019 года, 

– № ВК-5/01420 от 1 апреля 2020 года, 

– № ВК-6/01072020  от 1 июля 2020 года, 

– № ВК-7/01032021 от 1 марта 2021 года. 

В период действия договоров аренды арендатор не производил оплату потребленной электрической энергии на арендуемые объекты. Однако отсутствие отдельного договора по оплате коммунальных и иных эксплуатационных расходов не является основанием для освобождения арендатора от оплаты данных расходов. Истец исчислил размер платежей, которые по его мнению обязан уплатить арендатор за полученную электрическую энергию за период с июня 2018 года по июнь 2021 года, и предъявил предпринимателю ФИО2 претензию от 26 сентября 2021 года, после чего обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Представитель ответчика иск не признал по доводам отзыва и указал, что заключенные договоры аренды не содержали условия о дополнительной оплате арендатором потребленных коммунальных ресурсов. Размер арендной платы, установленный сторонами, включал в себя все расходы арендатора на содержание имущества. Отдельно не согласился с порядком расчета доли потребленной электроэнергии на объекты предпринимателя Ки Де Сон в объеме потребления всей производственной базы ООО «Восток-Норд». Кроме того заявил о пропуске срока исковой давности по периоду, превышающему 3-х летний срок до даты предъявления иска в суд (том 1 л.д.32-35, том 2 л.д. 91-96).

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом из материалов дела, 1 мая 2018 года между ООО «Восток-Норд», арендодателем, и индивидуальным предпринимателем ФИО2, арендатором, заключен  договор № ВК-3/010518 долгосрочной аренды здания, по которому арендодатель обязался передать арендатору за плату  во временное владение и пользование : наименование – Здание, назначение : нежилое, 2-этажное, общей площадью 1 009,2 кв. метра, кадастровый номер65:01:0312003:802, расположенное по адресу : 

<

...>. Объект аренды расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0312003:859, площадью 10 100 кв. метров (том 1 л.д. 36-42).

В соответствии с пунктом 2.1 договора он действует с момента его государственной регистрации до 30 октября 2022 года включительно. Срок аренды здания устанавливается с 1 мая 2018 года по 30 октября 2022 года.  Арендная плата за один месяц составляет 720 862 рубля, включая НДС ( пункт 4.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в управлении Росреестра по Сахалинской области.

Дополнительным соглашением от 31 марта 2019 года стороны расторгли договор аренды от 1 мая 2018 года (том 1 л.д. 43-45).

1 апреля 2019 года между сторонами заключен договор долгосрочной аренды здания № ВК-4/010419, на срок с 1 апреля 2019 года по 31 марта 2024 года, с установлением арендной платы в размере 759 360 рублей ( пункт 4.1 договора). Дополнительным соглашением от 30 июня 2020 года  пункт 4.1 договора изложен в следующей редакции: «С 01.04.2019 по 31.12.2019 арендная плата составляет 759 360 рублей, включая НДС. С 01.01.2020 по 31.03.2020 арендная плата составляет 1 513 800 рублей, включая НДС» (том 1 л.д. 46-53).

Указанный договор расторгнут дополнительным соглашением от 31 марта 2020 года (том 1 л.д. 54).

Между ООО «Восток-Норд», арендодателем, и индивидуальным предпринимателем ФИО2, арендатором, заключен  договор № ВК-5/010420 долгосрочной аренды здания от 1 апреля 2020 года, на срок с 1 апреля 2020 года по 31 марта 2025 года, с установлением арендной платы в размере 759 360 рублей, включая НДС. В тот же день сторонами подписано дополнительное соглашение об установлении размера арендной платы 1 513 800 рублей, включая НДС. 30 июня 2020 года договор расторгнут по соглашению сторон (том 1 л.д. 57-64).

1 июля 2020 года между ООО «Восток-Норд», арендодателем, и индивидуальным предпринимателем ФИО2, арендатором, заключен  договор № ВК-6/010720  долгосрочной аренды здания на срок с 1 июля 2020 года по 1 июля 2023 года, с установлением арендной платы в размере 1 346 640 рублей, включая НДС. В тот же день сторонами подписано дополнительное соглашение об установлении размера арендной платы 1 513 800 рублей, включая НДС. 28 февраля 2021 года договор расторгнут по соглашению сторон (том 1 л.д. 65-74).

1 марта 2021 года между ООО «Восток-Норд», арендодателем, и индивидуальным предпринимателем ФИО2, арендатором, заключен  договор № ВК-7/010321 долгосрочной аренды здания, по которому арендодатель обязался передать арендатору за плату  во временное владение и пользование : наименование – Здание, назначение : нежилое, 2-этажное, общей площадью 1 009,2 кв. метра, кадастровый номер 65:01:0312003:802,расположенное по адресу : 

<

...>. Объект аренды расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0312003:859, площадью 10 100 кв. метров (том 1 л.д. 76-79).

В соответствии с пунктом 2.1 договора он действует с момента его государственной регистрации до 28 февраля 2026 года включительно. Срок аренды здания устанавливается с 1 марта 2021 года по 28 февраля 2026 года.  Арендная плата за один месяц составляет 687 840 рублей, включая НДС ( пункт 4.1 договора). К договору подписан передаточный акт здания (акт приема-передачи здания) от 1 марта 2021 года.

В настоящее время правоотношения сторон регулируются данным договором аренды.

1 июля 2021 года стороны заключили договор на возмещение расходов по энергоснабжению № ВК-7/010321-Э. Предметом договора явилось возмещение расходов по поставке электрической энергии для обеспечения нежилого здания площадью 1009,2 кв. метра (кадастровый номер 65:01:0312003:802) по адресу 

<

...>.

По условиям договора ООО «Восток-Норд», Потребитель, через свою систему энергоснабжения поставляет электроэнергию предпринимателю ФИО2, Абоненту. Расчет потребления производится на основании поверенных приборов учета ( пункт 1.2, 2.1 договора).

Указанный договор действовал по март 2022 года включительно. Потребленная абонентом электрическая энергия оплачена ответчиком на основании снятых показаний ПУ в пользу истца за все время действия договора с июля 2021 года по март 2022 года. Спора между сторонами об отпуске, учете и оплате полученной абонентом электрической энергии за указанный период не имеется, и судом исследование этих правоотношений далее не проводилось (том 2 л.д. 98).

Истец, полагая ответчика обязанным компенсировать потребленную последним электрическую энергию во время действия ранее заключенных договоров аренды, произвел расчет размера такой обязанности.

ООО «Восток-Норд» являлся потребителем электрической энергии от ресурсоснабжающей организации ПАО «Сахалинэнерго» по договору № 111058 от 19 марта 2013 года (том 2 л.д. 38-47). 

ООО «Восток-Норд» на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 10 100 кв. метров, на котором расположены принадлежащие обществу по праву собственности объекты недвижимости. Указанные объекты истец передал в аренду трем  предпринимателем и ООО «Темп». Получая от ПАО «Сахалинэнерго» электрическую энергию, истец обеспечивал электроэнергией переданные в аренду объекты.

В августе 2021 года  ООО «Восток-Норд» потребило электроэнергию в количестве 90 088 кВт, что подтверждается выставленной обществу ресурсоснабжающей организацией счетом-фактурой № 431470-080-02 от 31 августа 2021 года (том 1 л.д. 125).

После установки прибора на объект арендатора ИП ФИО2, в августе 2021 года были сняты показания потребления, которое составило 48 308,94 кВт (том 2 л.д. 69).

Истец установил, что в августе 2021 года арендатор ИП ФИО2 потребил 53,6% от общего количества электрической энергии, поставленной на всю производственную базу истца. Исходя из установленного показателя и объема полученной и оплаченной ресурсоснабжающей организации электрической энергии за период с июня 2018 года по июнь 2021 года, истец установил размер задолженности арендатора по оплате полученного ресурса. Этот расчет приведен непосредственно в тексте искового заявления.

Позиция истца основана на том, что договор аренды содержит лишь фиксированный размер арендной платы, поскольку величина оплаты электрической энергии зависит от объема потребления, что невозможно предусмотреть заранее. Техническая и коммерческая эксплуатация помещений осуществляется арендатором, и в этой связи связанные с ней расходы также возлагаются на него, если стороны в договоре не установили иное распределение расходов.

С такой позицией истца суд не соглашается, с учетом анализа условий договора.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По правилам статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По общему смыслу арендная плата представляет собой платеж за пользование имуществом в целях его эксплуатации. Соответственно эксплуатация здания невозможна без его обеспечения электрической энергией, как и иными коммунальными ресурсами (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, кабельные связи и т.п.). 

Из анализа содержания текста договора № ВК-6/010720 не следует, что стороны установили фиксированную часть арендной платы и переменную. В тексте договора отсутствуют какие-либо пункты о принятии арендатором каких-либо обязательств, связанных с объектом аренды, кроме общих требований об использовании здания в соответствии с целями и назначением имущества и содержания здания и оборудования в исправном и надлежащем санитарном состоянии (пункты 3.3.1 и 3.3.2 договора).

Пункт 3.3.9, на который истец ссылается в обоснование своих требований и который прописан в договоре так: «За свой счет производить текущий ремонт здания. Самостоятельно или за свой счет принимать необходимые меры для обеспечения функционирования инженерных систем арендуемого объекта : центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.» напротив по мнению суда свидетельствует о возложении обязанности содержать в исправном состоянии имущество, а не оплачивать потребленный ресурс.

Не имея понимания о наличии обязанности вносить кроме арендной платы и оплату за потребленную электрическую энергию, арендатор мог добросовестно заблуждаться относительно размера арендной платы, считая ее окончательным платежом, и действовал при заключении договора и согласовании размера арендной платы исходя из этого понимания. В деле отсутствует какая-либо переписка или иные документы, свидетельствующие о том, что до июля 2021 года  арендодатель и арендатор обсуждали вопрос оплаты потребленных ресурсов сверх фиксированного размера арендной платы. 

При анализе правоотношений сторон  применительно к специфике энергоснабжения суд не может не отметить, что арендатор не имел и технической возможности обеспечить учет электрической энергии на арендуемый объект, поскольку объект и сети принадлежат на праве собственности арендодателю.

Пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По настоящему делу судом не установлено волеизъявление сторон на установление арендной платы с условием компенсации арендодателю расходов по оплате электрической энергии, и в этой связи одностороннее изменение условия договора об оплате, выраженное в требовании компенсировать затраты арендодателя на эти цели, недопустимо. 

Ссылки истца на сложившуюся арбитражную практику не могут быть приняты судом, поскольку приведенные судебные акты приняты по спорам с иными фактическими обстоятельствами дела.  А именно, арендатор принимал на себя обязательство возмещать арендодателю расходы по оплате электрической энергии, но не исполнял это обязательство со ссылкой на отсутствие отдельного договора. 

По изложенному, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судом разрешаются вопросы о распределении судебных расходов. При подаче иска общество уплатило государственную пошлину, приходящуюся на сумму требований, в размере 120 304 рубля. Истец отказался от части требований после заявления ответчика о применении срока исковой давности (том 2 л.д. 35-36), изменив требования на сумму 15 400 859,58 рублей. С указанной суммы государственная пошлина составляет 100 004 рубля. С разницы 20 300 рублей (120 304 рубля – 100 004 рубля) суд возвращает истцу 70 % уплаченной государственной пошлины, что составило 14 210 рублей. В остальной части расходов суд возлагает их на истца с учетом процессуального результата рассмотрения дела.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд 

р  е  ш  и  л :

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Восток-норд» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по договорам аренды отказать.

         Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Восток-норд» излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 14 210 рублей (четырнадцать тысяч двести десять рублей) по платежному поручению № 256 от 3 декабря 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме, после чего в арбитражный суд кассационной инстанции Арбитражный суд Дальневосточного округа.

СудьяО.Н. Боярская