ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула                                                                                                 Дело № А68-11575/2023

Резолютивная часть постановления объявлена   27.03.2024 

Постановление изготовлено в полном объеме    27.03.2024 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Мосиной Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Мекко» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на решение Арбитражного суда Тульской области от 30.01.2024 по делу № А68-11575/2023 (судья Андреева Е.В.), 

 

УСТАНОВИЛ:

министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  (далее – министерство) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Мекко» (далее – общество) о взыскании 1 241 820 рублей 95 копеек, в том числе  задолженности по договору аренды от 26.01.2022 № 21Л1468 за период с 07.04.2023 по 04.07.2023 в размере 1 207 484 рублей                           76 копеек и неустойки за просрочку внесения  арендной платы  в сумме 34 336 рублей 19 копеек.

Решением суда от 30.01.2024  исковые требования удовлетворены. 

В апелляционной жалобе  общество   просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что действие договора прекращено 07.04.2023, в связи с чем, полагает  начисление арендной платы после расторжения договора  неправомерным.  Сообщает, что в результате недобросовестных действий правительства Тульской области, выразившихся в  уклонении от реализации проекта и финансирования строительства, инвестиционный проект обществом не был реализован.  Утверждает, что по этим обстоятельствам обществом не использовался   спорный земельный участок.  Указывает, что в соответствии с пунктом 1 приложения № 1 к постановлению правительства Тульской области от 20.12.2011 № 259, коэффициент Ки для земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажных (многоквартирных) жилых домов, составляет 0,015, а не 0,066 как указано в договоре аренды. Отмечает, что согласно данным государственного регистратора кадастровая стоимость земельного участка составляет 74 954 000 рублей, а не 78 094 534 рублей 95 копеек, как указал суд.  В связи с этим размер арендной платы, по мнению заявителя,  составит 1 124 310 рублей в год, 93 692 рублей 50 копеек в месяц. Заявляет о необоснованном начислении неустойки после расторжения договора. 

Лица, участвующие в деле,  извещенные надлежащим образом о времени и месте его  рассмотрения, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. Представитель  ответчика,  ходатайство которого  об участии в судебном заседании  путем веб-конференции (статья 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) удовлетворено судом, в  назначенное время  судебного заседания на связь не вышел, в связи чем  веб-конференция была прекращена и рассмотрение дела осуществлялось  в общем порядке в отсутствие лиц, участвующих в деле,  в соответствии со статьями 123, 156, 266  Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации. Заявленное министерством ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя  удовлетворено судом на основании  статей 41, 159,  266 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению. 

Как видно из материалов дела, 26.01.2022 между министерством (арендодатель) и обществом  (арендатор) заключен договор № 21Л1468, по условиям  которого арендодатель предоставляет из земель населенного пункта (МО г. Тула), а арендатор принимает в аренду земельный участок  с кадастровым номером 71:14:010901:3402, площадью 25 000 кв. метров, вид разрешенного  использования - для жилищного строительства, расположенный по адресу: Тульская область, Ленинский район, р. п. Ленинский, п. Барсуки, в 50 м севернее дома № 2 по ул. Микрорайон,.

Земельный участок предоставляется для реализации масштабного инвестиционного проекта «Строительство 2 (двух) 8-этажных 3-х секционных многоквартирных домов» без проведения торгов (пункт 1.2 договора) на срок 5 лет (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.2 договора на дату его подписания  размер арендной платы определен в соответствии с Законом Тульской области от 29.06.2011  № 1586-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», постановлением Правительства Тульской области от 20.12.2011 № 259 «Об установлении значений коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков, применяемых для определения размера арендной платы». Коэффициент вида разрешенного использования данного земельного участка Ки = 0,066. Кадастровая стоимость  земельного участка составляет 78 094 534 рублей 95 копеек. На дату подписания договора размер арендной платы составляет 5 154 239 рублей 31 копейки в год, 429 519 рублей 94 копеек в месяц.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области от 06.03.2023 по делу № А68-12564/2022  договор аренды от  26.01.2022 № 21Л1468 расторгнут и с общества  в пользу министерства взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.04.2022 по 31.08.2022 (5 месяцев) в размере 2 147 599 рублей 70 копеек, а также  неустойка в сумме 64 427 рублей 99 копеек. Одновременно указанным решением на общество возложена обязанность передать министерству по акту приема-передачи   земельный участок с кадастровым номером 71:14:010901:3402 в состоянии, позволяющем  использовать его надлежащим образом в соответствии с разрешенным использованием. 

 Во исполнение указанного решения  общество по акту приема-передачи от 06.07.2023  возвратило министерству  земельный участок (т. 1, л. д. 21). В пункте 3  акта указано, что  по состоянию на 05.07.2023 за арендатором перед министерством  числится задолженность по арендной плате. 

Ссылаясь на то, что указанная задолженность не  погашена за период с 07.04.2023 по 04.07.2023,  истец 27.07.2023 направил ответчику претензию с требованием исполнения обязательств по погашению задолженности в  размере  1 207 484 рублей 76 копеек и неустойки  в сумме 34 336 рублей 19 копеек.

Отказ от добровольного удовлетворения указанного требования послужил основанием для обращения министерства в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области от 06.03.2023 по делу № А68-12564/2022  договор аренды от  26.01.2022 № 21Л1468 расторгнут и  с общества  в пользу министерства взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.04.2022 по 31.08.2022 (5 месяцев) в размере 2 147 599 рублей 70 копеек, а также  неустойка в сумме 64 427 рублей 99 копеек.

По акту приема-передачи от 06.07.2023, составленному во исполнение указанного решения,  общество возвратило министерству  земельный участок (т. 1, л. д. 21), указав в  пункте 3 акта на то,  что  по состоянию на 05.07.2023 за арендатором перед министерством  числится задолженность по арендной плате. 

Размер указанной задолженности, исходя из пункта 3.3 договора,  за период с 07.04.2023 по 04.07.2023 составил 1 207 484 рублей  76 копеек.

Довод заявителя о том, что поскольку действие договора прекращено 07.04.2023 (дата вступления в законную силу решения суда делу № А68-12564/2022), начисление арендной платы после расторжения договора является незаконным, не принимается судом как не основанный на статье  622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66)  разъяснено, что  прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В абзаце 11 пункта 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, разъяснено, что плата за фактическое пользование арендованным имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений.

Аналогичная правовая позиция изложена и в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее – постановление Пленума № 35), согласно которой в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, поскольку земельный участок  возвращен  обществом 06.07.2023, с указанием на наличие у него задолженности по состоянию на 05.07.2023,  в отсутствие доказательств погашения такой задолженности,  требование о ее взыскании с 07.04.2023 по 04.07.2023  правомерно удовлетворено судом. 

Довод  общества о том, что  оно  не использовало   земельный участок, не влияет на его обязательство по оплате арендной платы (пункт 13 информационного письма № 66).

Ссылка заявителя на неверное установление  в договоре аренды коэффициента Ки для земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажных (многоквартирных) жилых домов (вместо Ки=0,015 указан   Ки=0,066), отклоняется как направленная  на преодоление вступившего в законную силу судебного акта по делу № А68-12564/2022, что не допускается нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указано в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения.

Во всяком случае, оценка судом доказательств по своему внутреннему убеждению не означает допустимость ситуации, при которой одни и те же документы получают диаметрально противоположное толкование судов в разных делах без указания каких-либо причин для этого. Такая оценка доказательств не может быть признана объективной (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2020 № 305-ЭС19-24795, от 14.06.2016 № 305-ЭС15-17704, от 19.10.2023 № 307-ЭС23-9843).

В рамках рассмотрения дела № А68-12564/2022 Арбитражный суд  Тульской области  исследовал вопрос о размере  задолженности и  порядке ее определения,  поскольку данное обстоятельство являлось юридически значимым для  разрешения спора.

Исковые требования министерства к обществу, рассмотренные в  деле № А68-12564/2022, и исковые требования министерства, заявленные в рамках настоящего дела, основаны на одних и тех же правоотношениях сторон – обязательствах по договору аренды от 26.01.2022 № 21Л1468 земельного участка с кадастровым номером 71:14:010901:3402.

Таким образом, правомерность применения Ки=0,066  к расчету арендной платы  подтверждена  вступившими в законную силу судебным актом по делу № А68-12564/2022.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума № 7) разъяснено, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме – штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 7.1 договора предусмотрена уплата неустойки  за нарушение срока внесения  арендной платы в размере одного процента от общей суммы задолженности. Согласно указанному пункту пеня начисляется ежемесячно одиннадцатого числа каждого месяца от общей суммы заложенности, имеющейся на это число, и прибавляется к ранее начисленной и непогашенной задолженности по пене. При расторжении договора аренды до очередного срока начисления пени пеня начисляется в день расторжения договора.

Исходя из указанного условия договора, размер неустойки за период с 07.04.2023 по 04.07.2023 составил  34 336 рублей 19 копеек (т. 1, л.д. 23). 

Правомерность начисления неустойки после прекращения договора  и до момента возврата имущества подтверждается разъяснениями, изложенными в пункте 8  постановления Пленума № 35.

Не оспаривая правильность расчета неустойки, ответчик просил о ее снижении по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно пункту 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В соответствии с пунктом 73 постановления Пленума № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (пункт 74 постановления Пленума № 7).

Согласно пункту 75 постановления Пленума № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание положения пункта 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения Пленума № 7, при отсутствии доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, ее установлении в фиксированной сумме на конец периода,  оснований для снижения ответственности арендатора не установлено.

Ссылка заявителя на то, что неустойка не может быть начислена за период после прекращения действия договора, не основана на абзаца 2 пункта 8 постановления Пленума № 35, согласно которому в случае расторжения договора аренды взысканию также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод общества о  наличии вина министерства  в невозможности реализации инвестиционного проекта на земельном участке  не  подтвержден  допустимыми доказательствами. 

Как видно из материалов дела,  разрешение на строительство было получено обществом (л.д. 62),  однако  реализация проекта  не была осуществлена по  его  инициативе – в связи  с  завышенной, по его мнению, стоимостью технических условий на подключение  к сетям ресурсоснабжающих организаций, на что ответчик указал в  письме от 23.01.2023 № 2 (л.д.59). Между тем указанное обстоятельство не подтверждает вину министерства, а свидетельствует  о  принятии  обществом на себя предпринимательских рисков  при заключении договора аренды.

Довод  ответчика   о неверном указании  судом кадастровой стоимость земельного участка (78 094 534 рублей 95 копеек вместо  74 954 000 рублей) не влияет на принятое решение, поскольку  расчет  задолженности  определен по кадастровой стоимости 74 954 000 рублей (установлена постановлением  правительства Тульской области от 16.11.2022 № 719) (т.1, л. д. 24). Кадастровая стоимость в 78 094 534 рублей 95 копеек воспроизведена в решении суда при  описании условий  пункта 3.2 договора  аренды, от нее расчет задолженности за период с 07.04.2023 по 04.07.2023 не производился.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в  апелляционной жалобе  доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии со статьей 110,  частью 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по  апелляционной жалобе подлежит отнесению на  заявителя. 

В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте  суда  в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (в информационной системе «Картотека арбитражных дел» на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru). По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

На основании изложенного,  руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей  271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

       

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 30.01.2024 по делу № А68-11575/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской 

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                         М.М. Дайнеко           

                         Е.В. Мосина