АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А11-7840/2024

г. Владимир

11 июня 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 09.06.2025. 

Полный текст решения изготовлен 11.06.2025.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Романовой В.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барановой Т.В., рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда: 600005, 

<

...>, дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром (602267, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с  ограниченной ответственностью "Медик-Фарм" (

<

...> этаж, каб.2, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 938 041 руб.53 коп.; при участии: от истца не явились, от ответчика ФИО1- по доверенности от 26.07.2024 (сроком действия по 01.07.2025), установил.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Медик-Фарм» о взыскании неосновательного обогащения в сумме 819 433 руб.52 коп. за пользование земельным участком с кадастровым номером 33:26:020407:6, расположенным по адресу: 

<

...>, за период с 01.01.2021 по 31.12.2023 и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.01.2021 по 26.02.2024 в сумме 118 608 руб.01 коп.

Заявлением от 20.11.2024 № 4798 истец уточнил свои требования и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды от 18.12.2012 № 15623 за период с 01.01.2021 по 31.12.2023 в размере 378 004 руб.72 коп. и пени за период с 31.03.2021 по 26.02.2024 в сумме 67 308 руб.55 коп.

Заявлением от 05.03.2025 № 1180 истец повторно уточнил свои требования и просил в связи с оплатой задолженности за период с 01.01.2021 по 31.12.2023 взыскать только пени за период с 31.03.2021 по 26.02.2024 в сумме 67 308 руб.55 коп.

Арбитражный суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнение иска.

В обоснование заявленного требования истец сослался на статьи 307, 209, 310, 330, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации и нахождение в спорный период на земельном участке принадлежащих ответчику объектов недвижимости – нежилых помещений с кадастровыми номерами 33:26:020407:208 и 33:26:020407:211, расположенных в здании с кадастровым номером 33:26:020407:71.

Ответчик в отзыве на исковое заявление и в дополнениях к нему с требованиями истца не согласился, указав, что нежилые помещения были приобретены им на торгах по договору от 02.08.2017; ему стало известно, что между КУМИ округа Муром и рядом физических лиц был заключен договор аренды земельного участка от 18.12.2012 № 15623 сроком на 11 месяцев, который действует по настоящее время, однако данные обстоятельства стали известны только в августе 2024 года с сайта электронных торгов. 

Пояснил, что после приобретения помещений неоднократно обращался к КУМИ округа Муром с заявлением о заключении договора аренды (заявления от 17.02.2020 № 874, от 07.09.2020, от 12.07.2022 № 4083), однако они были оставлены без ответа; копия договора аренды от 18.12.2012 № 15623 поступила в распоряжение ответчика только после начала рассмотрения настоящего дела в суде от одного из арендаторов.

По мнению ответчика, со стороны истца допущено злоупотребление правом, так как, зная о существовании договора аренды от 18.12.2012 № 15623, истец не предоставил ответчику мотивированный отказ от заключения договора аренды земельного участка и не сообщил о существующем договоре аренды, необоснованно потребовав подписать соглашение от 14.11.2023 № 1919 об уплате за фактическое пользование части земельного участка с иными условиями, чем предусмотрено договором аренды. Ответчик полагает, что не может нести ответственность в виде пени, поскольку его вина в неуплате арендной платы отсутствует (пункт 2 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Также указывает, что до 03.02.2025 ему не были известны банковские реквизиты для перечисления арендной платы, в связи с чем он не имел возможности ее оплатить (25.01.2025 после уточнения истцом иска ответчик направил истцу заявление о замене стороны по договору и просил представить в  его адрес заверенный экземпляр договора аренды от 18.12.2012   № 15623).

Кроме того, ответчик на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации просил уменьшить размер пеней с учетом обстоятельств совершенного правонарушения, степени вины и исходя из принципа справедливости и соразмерности ответственности за допущенное нарушение.

Возражая против доводов ответчика, истец указал, что направление в адрес КУМИ округа Муром заявлений о предоставлении земельного участка в 2020 и 2022 году в аренду не соответствовало сути уже состоявшихся арендных отношений по договору аренды от 18.12.2012 № 15623, так как договор аренды не мог быть заключен в соответствии с положениями статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Также указал, что довод ответчика об отсутствии осведомленности о существовании договора аренды от 18.12.2012 № 15623 до августа 2024 года не соответствует действительности, поскольку сведения о договоре аренды земельного участка были размещены службой судебных приставов и являлись частью аукционной документации в момент приобретения ответчиком помещений.

По мнению истца, ответчик, располагая информацией о договоре аренды, не имел препятствий для своевременной оплаты за пользование земельным участком, формула расчета арендной платы является открытой информацией; заявлений о замене стороны в действующем договоре аренды от ответчика в адрес истца не поступало; отсутствие подписанного соглашения о замене стороны в арендных отношениях не освобождает ответчика от уплаты неустойки.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

ООО "Медик-Фарм" с 24.08.2018 по настоящее время является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами 33:26:020407:208 площадью 370,9 кв.м и 33:26:020407:211 площадью 14 кв.м.

Указанные нежилые помещения ООО "Медик-Фарм" приобрело по договору купли-продажи от 24.01.2018, заключенному с ФИО2 по доверенности от МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях в ходе продажи заложенного имущества на основании поручения № 336/17 о реализации имущества, арестованного судебным приставом-исполнителем ОСП Муромского района Владимирской области ФИО3  

Помещения реализованы путем проведения открытого аукциона (протокол от 10.01.2018) и переданы покупателю по акту приема-передачи от 24.01.2018.

Указанные помещения являются частью здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 33:26:020407:6 площадью 2 093 кв.м, находящемся в неразграниченной собственности.

Истец, полагая, что ответчик неправомерно пользуется земельным участком с кадастровым номером 33:26:020407:6 без соответствующей оплаты, направил в его адрес претензию от 27.02.2024 № 559, в которой предложил оплатить неосновательное обогащение за пользование земельным участком за период с 01.01.2021 по 31.12.2023 и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Неисполнение ответчиком требований истца в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

На основании статей 1 (подпункт 7 пункта 1), 35 (пункт 1) и 65 (пункт 1) Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Данный принцип реализуется посредством внесения владельцем земельного участка земельного налога либо арендной платы за использование земель. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614).

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенного в абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснения, приобретатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем отчуждателю на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования, на праве аренды. В этом случае приобретение права пользования земельным участком не зависит от оформления в установленном порядке договора аренды между приобретателем недвижимости и собственником земельного участка. 

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 18.12.2012 между КУМИ округа Муром (арендодатель) и ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 (арендаторы) заключен договор № 15623 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка (со множественностью лиц на стороне арендатора), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 33:26:020407:6, находящийся по адресу: 

<

...>, для использования в целях эксплуатации нежилых зданий в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору, общей площадью 3 093 кв.м.

Срок действия договора устанавливается с 18.12.2012 по 30.11.2013 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 457 226 руб.94 коп. в год. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями на позднее 30 марта, 30 июня, 30 сентября и 30 ноября путем перечисления на расчетный счет УФК по Владимирской области согласно приложению 2; арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка (пункты 3.2, 3.3 договора).

Пунктом 3.4 договора установлено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке без внесения соответствующих изменений в договор.

В приложении № 2 к договору стороны согласовали порядок расчета арендной платы.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор за каждый календарный день просрочки выплачивает арендодателю пени из расчета одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Имущество передано арендаторам по акту приема-передачи от 18.12.2012.

Ответчик приобрел ранее принадлежавшие ФИО4 нежилые помещения, однако дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 18.12.2012 № 15623 сторонами не было заключено.

Письмом от 07.08.2017 № 2502 КУМИ округа Муром сообщал ОСП Муромского района (запрос от 03.08.2017 № 33013/17/164414), что под спорными объектами сформирован земельный участок с кадастровым номером 33:26:020407:6 общей площадью 3 093 кв.м и 18.12.2012 между КУМИ округа муром и физическими лицами заключен договор № 15623 аренды данного земельного участка. 

Ответчик заявлениями вх.от 17.02.2020 № 874 и вх.от 12.07.2022 № 4083 просил истца предоставить на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 33:26:020407:6, однако какой-либо ответ от истца получен не был.

Заявлением от 20.01.2025 (направлено в адрес истца 20.01.2025) ответчик просил направить в его адрес подписанное дополнительное соглашение о замене стороны - арендатора ФИО4 на арендатора ООО «Медик-Фарм» в договоре аренды от 18.12.2012 № 15623.

Платежным поручением от 19.02.2025 № 28 ответчик оплатил задолженность по арендной плате.

Как пояснил представитель ответчика, между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение от 27.01.2025 о внесении изменений в договор аренды.

Таким образом, с учетом фактического пользования ответчиком земельным участком в заявленный период без внесения оплаты, суд приходит к выводу об обоснованности требования истца о взыскании неустойки, предусмотренной договором аренды от 18.12.2012 № 15623.

Доводы ответчика о том, что истцом своевременно не предпринимались меры для заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 18.12.2012 № 15623 и взыскания задолженности, истец не предложил ответчику оформить новый договор аренды либо подписать дополнительное соглашение о присоединении к договору аренды от 18.12.2012 № 15623, подлежат отклонению, поскольку указанные обстоятельства не являются основанием для освобождения ответчика от уплаты неустойки.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09, согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, а потому поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В силу пункта 81 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" непредъявление кредитором в течение длительного времени после наступления срока исполнения обязательства требования о взыскании основного долга само по себе не может расцениваться как содействие увеличению размера неустойки. 

Кроме того, в рассматриваемом случае размер арендной платы определяется законом и является регулируемой платой, рассчитывается на основании формулы и показателей, которые полностью известны лицу, использующему земельный участок, из нормативных актов. Следовательно, у ответчика не имелось препятствий в самостоятельном расчете арендной платы с учетом норм действующего законодательства и своевременном внесении арендных платежей. Ответчик приобрел помещения в здании и в связи с этим приобрел право аренды земельного участка, однако задолженность по арендной плате ответчик погасил лишь 19.02.2025. Следовательно, в данном случае отсутствуют основания полагать, что ответчик не имел возможности внести арендную плату в установленные сроки исключительно по вине арендодателя. 

Учитывая изложенное, основания для освобождения ответчика от уплаты неустойки отсутствуют. 

Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении размера начисленной истцом неустойки, суд счел возможным его удовлетворить и в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизить истребуемый размер пени по следующим основаниям.   

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как разъясняется в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российский Федерации от 24.03.2016 № 7 разъяснено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 77 постановления Пленума Верховного Суда Российский Федерации от 24.03.2016 № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 14.03.2001 № 80-О снижение неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу – на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

На основании пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

В данном случае, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, отсутствие доказательств причинения истцу убытков неисполнением обязательств, компенсационный характер неустойки, направленной на восстановление нарушенного права, соблюдение баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и последствиями ненадлежащего исполнения принятого им обязательства, полную оплата задолженности до вынесения решения по рассматриваемому делу, бездействие истца при рассмотрении заявлений ответчика о заключении договора аренды земельного участка, суд приходит  к выводу о наличии оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Суд считает возможным снизить подлежащие взысканию пени до суммы   30 000 руб. В остальной части исковые требования о взыскании пени судом отклоняются.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине в сумме 2 000 руб.                          относятся на ответчика. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд   

Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Медик-Фарм" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром пени в сумме 30 000 руб.

Выдача исполнительного листа осуществляется по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В остальной части иска отказать.

Обществу с ограниченной ответственностью "Медик-Фарм" в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу уплатить в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 2 000 руб. в порядке, установленном статьей 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации, и представить доказательства ее уплаты в арбитражный суд.

Выдать исполнительный лист в случае непредставления доказательств уплаты.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                     В.В.Романова