ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-23610/2023

г. Саратов

09 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена  03 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2024 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Котляровой А.Ф., Цуцковой М.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кардановой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25 декабря 2023 года по делу №А12-23610/2023, 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) 

к Департаменту муниципального имущества Администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора:

общество с ограниченной ответственностью «ЭнергоКИПкомплект», общество с ограниченной ответственностью «Криотехгаз», индивидуальный предприниматель ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4, ФИО5,

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 05.04.2002           № 4105, 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества Администрации Волгограда (далее также - ответчик, Департамент) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 4105 от 05.04.2002, которым пункт 2.9. изложить в следующей редакции: «В случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю. Арендодателем в исключительных случаях может быть предоставлена отсрочка оплаты арендной платы на срок не более 2-х (месяцев) кварталов без начисления неустойки».

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25 декабря 2023 года по делу № А12-23610/2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

ИП ФИО1, не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм права,  просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

Заявитель указывает, что является слабой стороной договора, в связи с приобретением объектов недвижимости в 2003 году ИП ФИО1 был включен в существующий договор аренды на тех же условиях и в том же объеме. По мнению апеллянта, суд первой инстанции не дал должной оценки тому факту, что размер неустойки, установленный в договоре аренды земельного участка, является обременительным по сравнению с последствиями нарушения обязательств, так как пеня в размере 0,1% за каждый день просрочки составляет 36,5% годовых, тогда как ставка рефинансирования на день подачи искового заявления составляет 12 % годовых, что значительно ниже ставки, предусмотренной договором.

Подробнее доводы изложены в апелляционной жалобе.

Письменные отзывы в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицами, участвующими в деле, в материалы дела не представлены.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив и исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, договор аренды земельного участка от 15.03.2002 № 4105 заключен со множественностью лиц на стороне арендатора. В данный договор ИП ФИО1 вступил в связи с приобретением недвижимого имущества, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 34:34:080136:4, учетный номер № 8-91-2, с разрешенным видом использования - эксплуатация производственной базы.

В соответствии с пунктом 2.1. договора срок аренды установлен с 03.04.2002 по 11.03.2046.

Согласно пункту 2.9. договора, в случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю. Арендодателем в исключительных случаях может быть предоставлена отсрочка оплаты арендной платы на срок не более 2-х (месяцев) кварталов без начисления неустойки.

Истец полагая, что размер неустойки, установленный в данном договоре аренды земельного участка, является чрезмерным по сравнению с последствиями нарушения обязательств, так как пеня в размере 0,1% за каждый день просрочки составляет 36,5% годовых, тогда как ставка рефинансирования на день подачи искового заявления составляет 12 % годовых, 19.07.2023 обратился с заявлением в Департамент о заключении дополнительного соглашения, в котором просил пункт 2.9. договора принять в следующей редакции: «В случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю. Арендодателем в исключительных случаях может быть предоставлена отсрочка оплаты арендной платы на срок не более 2-х (месяцев) кварталов без начисления неустойки».

Департамент письмом от 22.08.2023 № 20171 отказал в заключении дополнительного соглашения, указав, что распоряжением Департамента от 22.03.2018               № 1020р «Об утверждении примерной формы договора аренды земельного участка» утверждена типовая форма договора, внесение изменений в договор других условий свидетельствовало бы о неправомерности установления более льготного положения одних арендаторов перед другими.

В связи с отказом Департамента во внесении изменений в договор аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Отказывая в иске, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 431, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации,  исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, пришел к выводу, что в правоотношениях сторон не произошло существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении спорного договора, при которых закон предусматривает возможность изменения условия действующего договора.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным,  а жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Понятие «существенное изменение обстоятельств» в договоре не раскрывается, в связи с чем применению подлежат положения Гражданского кодекса Российской Федерации.

Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым последующим изменением обстоятельств. Однако только их существенное изменение признается основанием, предоставляющим суду возможность изменить или расторгнуть договор. Изменение обстоятельств может считаться существенным только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 пункта 1 статьи 451 ГК РФ).

В силу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом, пунктом 4 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Бремя доказывания наличия всех составляющих статью 451 ГК РФ условий лежит на заинтересованном лице - в данном случае на истце.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка от 05.04.2002 № 4105 заключен со множественностью лиц на стороне арендатора. 

В данный договор истец включен на основании приобретения недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, являющемся объектом аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на задание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимости прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка.

Необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу отсутствует. Новый приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земли независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменений согласно статьям 420, 421 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости.

При этом, согласно разъяснению, изложенному в абзаце 2 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Таким образом, с момента регистрации права собственности ИП ФИО1 на объект недвижимости, расположенный на арендуемом земельном участке, к истцу перешли права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 05.04.2002 № 4105.

В силу пунктов 1, 2 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании свободы договора. Юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе; они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Таким образом, действующее законодательство исходит из безусловного исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору. При заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться. При этом должны учитываться состояние экономического оборота и тенденции его развития, существующие обязательные правила, которые необходимо соблюдать при исполнении договора.

При этом сам факт несогласия истца с размером ответственности, установленным пунктом 2.9 договора, не является существенным изменением обстоятельств, предусмотренным статьей 451 ГК РФ в качестве основания для изменения договора, а является предпринимательским риском.

Несогласие предпринимателя с условиями договора в части размера ответственности, которое сформировалось в процессе фактического исполнения договора, не может свидетельствовать о существенном изменении обстоятельств, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, как основание изменения условий договора в судебном порядке по требованию стороны.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора в судебном порядке по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 статьи 451 ГК РФ оснований: либо когда расторжение договора противоречит общественным интересам, либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Доказательства наличия указанных оснований предпринимателем в материалы дела не представлены.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что исполнение договора без изменения его условий может нарушить соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишится того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

В связи с этим, риск изменения обстоятельств должна нести осуществляющая предпринимательскую деятельность сторона договора, заинтересованная в изменении его условий в отсутствие достаточных на то оснований (пункт 1 статьи 2 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил при этом неправильного применения норм материального права и процессуального права.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. Оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта из числа, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено, оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25 декабря 2023 года по делу                № А12-23610/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

            Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции. 

 

 

Председательствующий судья                                                                  Т.С. Борисова

 

Судьи                                                                                                                       А.Ф. Котлярова                                                                                                       

 

М.Г. Цуцкова