АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-24524/2017

Дело № А65-29860/2016

г. Казань

31 мая 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,

судей Королевой Н.Н., Александрова В.В.,

при участии представителя:

ответчика – Потеева Д.А., доверенность от 01.01.2018,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационные жалобы  общества с ограниченной ответственностью «Росинтер Ресторантс Татарстан», открытого акционерного общества «Гипермаркет «Кольцо»

на решение Арбитражного суда Республика Татарстан от 18.12.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2018

по делу № А65-29860/2016

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Росинтер Ресторантс Татарстан» к открытому акционерному обществу «Гипермаркет «Кольцо», при участии третьего лица: общество с ограниченной ответственностью «ПС Казань»,  о взыскании 1 763 443,90 руб.,

и по встречному иску открытого акционерного общества «Гипермаркет «Кольцо» к обществу с ограниченной ответственностью «Росинтер Ресторантс Татарстан»  о взыскании 1 375 071,68 руб. долга

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Росинтер Ресторантс Татарстан» (далее – ООО «Росинтер Ресторантс Татарстан», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском (уточненным а порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к открытому акционерному обществу «Гипермаркет «Кольцо» (далее – ОАО «Гипермаркет «Кольцо», ответчик) о взыскании 1 286 035,17 руб. обеспечительного взноса, 40 441,40 руб. переплаты по арендной плате за сентябрь, октябрь 2016 года.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.04.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2017, первоначальный иск удовлетворен, во встречном иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 15.09.2017 решение от 13.04.2017 и постановление от 08.06.2017 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.12.2017, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2018, первоначальный иск удовлетворен частично. С открытого акционерного общества «Гипермаркет «Кольцо» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Росинтер Ресторантс Татарстан» взыскано 40 441,78 руб. неосновательного обогащения. В оставшейся части в удовлетворении первоначального иска отказано. Во встречном иске отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец и ответчик обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами. 

Общество с ограниченной ответственностью «Росинтер Ресторантс Татарстан» просит решение и постановление в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Открытое акционерное общество «Гипермаркет «Кольцо» просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении первоначальных требований отказать, встречные удовлетворить в полном объеме.

Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды от 05.03.2008  № 212-0, по которому истец принял во временное пользование нежилое помещение № 1, расположенное по адресу: г. Казань, ул. Петербургская, д. 1, этаж 2, общей площадью 336,9 кв.м.

В дальнейшем площадь помещения была изменена на 319,1 кв.м. (дополнительное соглашение от 01.08.2012).

В соответствии с п.1.1.5 договора помещение сдается для использования в целях организации и эксплуатации предприятия общественного питания («Торговый Профиль»), а также в складских и административных целях, связанных с эксплуатацией предприятия общественного питания («Разрешенное Использование»).

Дополнительным соглашением к договору от 18.05.2015 стороны изложили п.1.1.5 договора в новой редакции, в соответствии с которой помещение сдается для использования в целях организации и эксплуатации предприятия общественного питания: ресторан «IL Патио», а также во вспомогательных и административных целях, связанных с такой деятельностью.

Срок договора аренды - до 03.03.2021 года (дополнительное соглашение от 18.05.2015).

В соответствии с п.3.1 договора аренды арендная плата по настоящему договору складывается из Базовой Арендной Платы (п. 3.2. настоящего Договора) и Переменной Арендной Платы (п. 3.3. настоящего Договора). Арендная плата за месяц составляет 1/12 часть суммы Базовой Арендной Платы и Переменной Арендной Платы за один год.

В соответствии с п.9.2.1. договора аренды по требованию Арендатора настоящий Договор может быть досрочно расторгнут в случае, если неисполнение Арендодателем своих обязательств по настоящему Договору привело к тому, что Помещение становится непригодным для использования и применения Арендатором. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора только после направления Арендодателю письменного извещения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В случае такого досрочного расторжения Арендная Плата подлежит внесению до даты фактического освобождения и передачи Помещения Арендатором Арендодателю по Акту. Обеспечительный Взнос и Арендная плата внесенная, но еще не начисленная по настоящему Договору, возвращаются Арендатору в той степени, в которой они не причитаются арендодателю.

Кроме того, между сторонами 05.05.2008 был заключен договор №212-Э на предоставление услуг по организации эксплуатации и обслуживания торгового центра, в соответствии с которым ОАО «Гипермаркет «Кольцо» во исполнение своих обязательств по договору № 212 - О от 05.03.2008 перед Арендатором возлагает на себя функции Управляющей Компании для оказания услуг по организации эксплуатации и обслуживания Торгового центра.

С согласия арендодателя (ответчика) 01.12.2013 года арендуемое истцом помещение на основании договора субаренды нежилых помещений №ДСА-К было передано истцом в долгосрочную субаренду третьему лицу - ООО «ПС Казань» под размещение ресторана «Планета Суши», в дальнейшем переименованного в «Иль Патио». Указанный договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Истец указывает, что на протяжении срока аренды в помещении систематически возникали протечки с крыши и потолка здания.

В подтверждение данного обстоятельства истцом представлены акты и письма в адрес ответчика: - от 07.04.2011 - протекание воды с потолка ресторана, - от 30.07.2013 - протекание воды с потолка ресторана, - от 25.02.2014  - протекание воды с потолка ресторана, - от 11.04.2014 - протекание воды с потолка ресторана - от 02.11.2015 - протекание воды из решетки вентиляции, - от 13.11.2015  - протекание воды с потолка ресторана, - от 03.12.2015 - протекание воды с потолка ресторана, - от 07.12.2015 - протекание воды с потолка ресторана, - от 13.12.2015 - протекание воды с потолка ресторана, - от 24.12.2015 - протекание воды с потолка ресторана, - от 04.02.2016 - протекание воды с потолка ресторана, - от 24.02.2016 - протекание воды с потолка ресторана, - от 17.04.2016 - протекание воды с потолка ресторана, - от 07.06.2016 - протекание воды с потолка ресторана, - от 16.08.2016 - протекание воды с потолка ресторана, - от 01.09.2016 - протекание дождевой воды по температурному шву, скопление воды на полу в ресторане.

Истец указывает, что 07.12.2015 произошла протечка, в адрес ответчика была направлена претензия от 17.12.2015 о возмещении убытков, ресторан не работал 3 дня с 07.12.2015- 09.12.2015.

Как следует из письма ответчика от 24.12.2015 арендодатель произвел перерасчет аренды за указанные дни, в возмещении убытков отказано.

В арендуемом помещении 01.09.2016 года возникла сильная течь воды с потолка. Использование помещения по назначению - для оказания услуг общественного питания оказалось невозможным. Состояние помещения создавало угрозу для жизни и здоровья посетителей.

Истец претензией от 02.09.2016 уведомил ответчика о закрытии ресторана и необходимости принятия мер по устранению протечки. Актом от 01.09.2016 зафиксировано большое скопление воды на полу.

Как следует из переписки сторон, акта о приемке выполненных работ от 22.09.2016 помещение было непригодно к использованию с 01.09.2016 по 22.09.2016 года в связи с производством ответчиком работ по устранению недостатков, препятствующих осуществлению деятельности в арендуемом помещении.

В адрес ответчика 09.09.2016 года истцом было направлено уведомление о расторжении договора аренды № 212-0 от 05.03.2008.

Актом приема-передачи помещения от 11.10.2016, подписанным представителями истца и ответчика, помещение возвращено ответчику. 

Ненадлежащее исполнение обязательств по договору послужили основанием для обращения истца с иском в суд за взысканием суммы обеспечительного платежа, предусмотренного п.3.6. договора аренды.

Возражая против заявленных исковых требований, ответчик указывает на то, что им принимались меры к устранению недостатков арендуемого помещения. Полагая, что у истца имеется задолженность по арендной плате и эксплуатационным расходам, ответчик обратился в суд со встречным иском.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В статьях 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из материалов дела следует, что арендодатель устранил недостатки арендуемого помещения по требованию арендатора. При этом из переписки сторон следует, что арендатор был согласен на устранение недостатков, выявленных в ходе эксплуатации.

При этом сведения о характере недостатков, а равно о невозможности использования арендуемого помещения после проведения ответчиком ремонтных работ материалы дела не содержат.

Также отсутствуют в материалах дела доказательства, что помещение непригодно для использования арендатором вследствие неисполнения арендатором своих обязанностей по договору аренды.

С учетом вышеизложенного, суды пришли к обоснованному выводу о том, что истец не вправе был со ссылкой на п. 9.2.1. договора аренды требовать его досрочного расторжения, в связи с чем, учитывая положения п. 9.2.2. договора аренды, обеспечительный взнос в размере 1 286 035,17 руб. возврату истцу не подлежит.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что за истцом как арендатором помещения образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 177 835,60 руб. и по эксплуатационным расходам в размере 197 236,07 руб. за период с 1 июля 2016г. по 11 октября 2016 г. Исходя из расчета встречных исковых требований, представленного ответчиком, начисления по базовой арендной плате, по эксплуатационным расходам пересчитываются по курсу ЦБ РФ на дату платежа (64,6304 руб. за доллар США в июле 2016, 66,7420 руб. за доллар США в августе 2016, 65,2535 руб. за доллар США в сентябре 2016, 62,3031 руб. за доллар США в октябре 2016).

Вместе с тем, как следует из материалов дела, письмом от 22.06.2016 исх.№ 265-16 ответчик предложил истцу на период с 01.07.2016 по 31.08.2016 условия по оплате арендной платы в виде установления курса 1 у.е.=37,72 руб. при расчете базовой аренды и 1 у.е.=36 руб. при расчете эксплуатационных услуг.

Арендатор произвел оплату базовой арендной платы и эксплуатационных платежей в соответствии с письмом и подписанными актами.

Акты сдачи-приемки услуг за июль-август 2016 года сторонами подписаны без замечаний.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что совершение конклюдентных действий по принятию условий о размере платежей, фиксации курса оплаты и фактическая оплата арендных платежей в соответствии с предложенными условиями в данном случае подлежит оценке как согласие на внесение изменений в договор, заключенный между сторонами, в части определения размера арендных платежей.

Таким образом, размер базовой арендой платы за период с 01.07.2016 по 11.10.2016 должен был 1 239 771,20 руб., эксплуатационные платежи - 301 132,75 руб.

Из материалов дела следует, что арендатором в спорном периоде оплачена базовая арендная плата в размере 1 319 584,84 руб., эксплуатационные платежи - 336 320,64 руб.

Следовательно, по состоянию на 11.10.2016 у истца имелась переплата в размере 79 813,64 руб. по базовой арендной плате и 35 187,89 руб. по эксплуатационным платежам, всего 115 001,53 руб.

Вместе с тем, при расчете исковых требований истец указывает, что у него имелась задолженность перед ответчиком за коммунальные услуги за август 2016 года в размере 74 559,75 руб.

Истец, согласно статье 410 ГК РФ, заявил о зачете встречного требования по оплате коммунальных услуг в сумме 74 559,75 руб. из общей суммы задолженности ответчика перед истцом (претензия от 24.10.2016).

Таким образом, общая сумма подлежащих возврату истцу ответчиком денежных средств, с учетом произведенного зачета, составляет 40 441,78 руб.

Учитывая изложенное, первоначальные исковые требования о взыскании неосновательного обогащения правомерно удовлетворены судами в указанной части, а в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании долга по арендной плате и эксплуатационных расходов отказано.

Несогласие заявителей с выводами судов не подтверждает нарушение судами норм материального права, а сводится к иной оценке представленных доказательств и установленных обстоятельств дела.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республика Татарстан от 18.12.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2018 по делу № А65-29860/2016 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий судья					  Э.Р. Галиуллин

Судьи									   Н.Н. Королева

									        В.В. Александров