АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

26 апреля 2024 года

Дело №

А56-13301/2017

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Тарасюка И.М., судей Колесниковой С.Г., Мирошниченко В.В.,

при участии ФИО1 (паспорт), от ООО «Инвестиционно-строительная компания «Константа» ФИО2 (доверенность от 01.08.2023), от ФИО3 представителя ФИО4      (доверенность от 31.07.2023), от ФИО5 представителя ФИО1 (доверенность от 06.07.2022), после перерыва в судебное заседание явились ФИО6 (паспорт), ФИО5 (паспорт),

рассмотрев 25.04.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО3 на  постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2024 по делу № А56-13301/2017/з.5,

у с т а н о в и л:

определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.04.2017 по делу № А56-13301/2017 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Константа», адрес: 193091, Санкт-Петербург, Октябрьская набережная, дом 6, строение литер В, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – ООО «ИСК «Константа», Общество), возбуждено производство о несостоятельности (банкротстве).

Решением суда от 19.06.2017 ООО «ИСК «Константа» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО7.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2018 ФИО7 отстранен от исполнения обязанностей  конкурсного управляющего Общества.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.01.2019 к ООО «ИСК «Константа» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона от 26.10.2002         № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Определением суда от 28.02.2019 новым конкурсным управляющим Общества утверждена ФИО8, а определением от  22.08.2019 ФИО8 освобождена от полномочий конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим ООО «ИСК «Константа» утвержден ФИО9 (определение суда от 25.09.2019).

Определением от 01.09.2022 ФИО9 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим утверждена ФИО10.

ФИО3 (Санкт-Петербург) 06.07.2023 обратилась в суд с заявлением о признании за ней права собственности на объекты недвижимости: коттедж № 111 (далее – Коттедж) и на земельный участок, на котором он расположен, площадью 740 кв.м., кадастровый номер 47:07:0957004:714 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли АО «Щеглово» (далее – Земельный участок). 

Определением от 17.08.2023 заявление удовлетворено.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2024, принятого по апелляционной жалобе граждан ФИО11. ФИО6, ФИО12, ФИО5, ФИО1 определение от 17.08.2023 отменено и в удовлетворении заявленных требований отказано. 

В кассационной жалобе ФИО3 просит отменить постановление от 16.02.2024 и оставить в силе определение от 17.08.2023.

Податель жалобы полагает, что предоставление ей объектов недвижимости, свободных от правопритязаний иных лиц, является единственно возможным способом защиты ее прав на получение от Общества объекта недвижимости с учетом того, что объекты, в отношении которых       ФИО3 был заключен договор о долевом участии в строительстве, реализованы Обществом в пользу третьих лиц. 

Податель жалобы отмечает, что в деле о банкротстве удовлетворено значительное количество требований участников долевого строительства о признании за ними права собственности в отношении строящихся объектов недвижимости.

ФИО3 настаивает на том, что ее право на получение от должника объекта недвижимости установлено вступившим в законную силу судебным актом, невозможность его исполнения существенно нарушает права конкурсного кредитора; принятый судом первой инстанции судебный акт императивных положений закона, равно как и прав и законных интересов иных участников строительства не нарушает; негативных последствий для конкурсной массы не влечет; делая вывод об обратном, апелляционный суд неправильно распределил бремя доказывания по делу. 

Как утверждает ФИО3, стоимость полученного ею имущества ниже стоимости объекта, который причитался ей по условиям соглашения с должником, ввиду ненадлежащего технического состояния переданного имущества.

В судебном заседании представители ФИО3 и Общества поддержали доводы жалобы в полном объеме.

ФИО1 просила оставить постановление от 16.02.2024 без изменения.

Законность принятых по делу судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, определением от 27.10.2017 по обособленному спору № А56-13301/2017/тр.7 признано обоснованным и включено в реестр требований кредиторов, в третью очередь удовлетворения, требование ФИО3 в размере 3 879 945 руб. 19 коп., в том числе, сумма основного долга в размере 1 500 000 руб., неустойка в размере         25 000 руб.; штраф в размере 100 000 руб., государственная пошлина в размере 18 568 руб., затраты на оценку в размере 12 000 руб., расходы на представителя в размере 20 000 руб., проценты за пользование денежными средствами в размере 69 272 руб. 19 коп., компенсация морального вреда в размере 5000 руб., установленные решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16.03.2016 по делу № 2-516/2016, и задолженность в размере 1 590 000 руб., неустойка в размере 250 000 руб., штраф в размере 30 000 руб., государственная пошлина в размере 10 105 руб., расходы на представителя в размере 20 000 руб., компенсация морального вреда в размере 5000 руб., установленные основании решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18.01.2016 по делу № 2-515/2016. 

Требования возникли на основании предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости от 14.08.2012 № 346/Т-ЗУ-БС (далее - Предварительный договор) и договора об инвестиционном участии в строительстве инженерных коммуникаций от 14.08.2012 № 346/Т-ИК (далее – Инвестиционный договор).

По условиям Предварительного договора, Общество обязалось заключить с ФИО3 в будущем договор купли-продажи объекта недвижимости – части дома сблокированного типа  блок-секции в корпусе 10, секция А, в осях А-В, 1-3, количество этажей – 2, общей проектной площадью – 81,25 кв.м., жилой площадью – 38,29 кв.м. (далее – Блок-секция) на земельном участке площадью 300 кв.м. – части земельного участка с кадастровым номером 47:07:0957004:205 общей площадью  126050 кв.м. по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли АО «Щеглово».

По заявлению ФИО3, определением от 01.07.2020, принятым в обособленном споре № А56-13301/2017/тр. 253 денежное требование последней в сумме 3 090 000 руб. по Предварительному договору и Инвестиционному договору заменено на требование о передаче Блок-секции. 

Определением от 24.11.2020, принятым в обособленном споре № А56-13301/2017/тр.253пс. по заявлению ФИО3, за ней признано право собственности на объект незавершенного строительства – Блок-секцию и земельный участок площадью 300 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0957004:205 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли АО «Щеглово».

Постановлением апелляционного суда от 10.06.2021 принят отказ ФИО3 от требования о признании права собственности, определение от 24.11.2020 отменено и производство по обособленному спору № А56-13301/2017/тр. 253пс прекращено.

Обращаясь в суд с заявлением о признании права собственности на Коттедж и Земельный участок, ФИО3 ссылалась на невозможность исполнения ее требования о передаче Блок-секции, поскольку в период, когда Предварительный договор между Обществом и ФИО3 был расторгнут, Блок-секция и занятый ею земельный участок реализован третьим лицами и с 02.09.2016 указанное имущество зарегистрировано на праве собственности за другими физическими лицами. 

В связи с изложенным, ФИО3 полагает, что надлежащим способом защиты ее нарушенного права на передачу объектов недвижимости является предоставление иного объекта недвижимости, из числа имеющихся у должника и свободных от прав иных лиц.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции конкурсный управляющий согласился с требованием кредитора, просила в случае его удовлетворения исключить из реестра требований кредиторов требование ФИО3 о передаче объекта недвижимости на сумму 3 090 000 руб. и включить в реестр требований кредиторов Общества требование       последней в размере 1 590 000 руб. с погашением его в четвертую очередь погашения требований кредиторов. 

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции исходил из наличия у кредитора права по условиям заключенного договора с Обществом требовать признания права собственности в отношении оплаченного объекта недвижимости, а также из необходимости соблюдения принципа равенства прав всех кредиторов и удовлетворения значительного количества требований иных кредиторов должника о признании за ними права собственности в отношении оплаченных ими объектов. 

Признавая за ФИО3 право собственности на Коттедж и Земельный участок, суд указал на исключение из реестра требований кредиторов требования о передаче объектов недвижимости на сумму     3 090 000 руб., ранее установленное определением от 01.07.2020. 

При определении размера требования, подлежащего исключению из реестра требований кредиторов, суд учел, что инженерные коммуникации, в отношении которых был заключен Инвестиционный договор, не построены и требование кредитора в этой части не удовлетворено, и денежное требование в размере 1 590 000 руб. основного долга, основанное на условиях Инвестиционного договора, подлежит включению в реестр требований кредиторов. 

Отменяя определение от 17.08.2023 и отказывая в удовлетворении заявления ФИО3, апелляционный суд исходил из отсутствия правовых оснований возникновения у заявителя права собственности в отношении Коттеджа и Земельного участка, в том числе,  соглашений о долевом участии в строительстве указанного имущества или о предоставлении отступного.

Суд отметил, что на момент обращения ФИО3 с рассматриваемым заявлением, в реестр требований кредиторов было включено ее требование о передаче объектов недвижимости, а не денежное требование, которое могло быть удовлетворено предоставлением отступного. При этом, объект в отношении которого требование о его передаче включено в реестр требований кредиторов, во владение заявителю не передавался. 

Апелляционный суд отметил отсутствие в материалах дела обоснования нарушения прав иных кредиторов – участников долевого строительства при условии передачи ФИО3 спорных объектов, достаточности у  должника свободных объектов строительства для удовлетворения требований всех кредиторов. При таких обстоятельствах, апелляционный суд заключил, что вывод о равном удовлетворении требований всех участников долевого строительства является необоснованным.

Согласно выводам апелляционного суда, положениями Закона о банкротстве возможности осуществления расчетов с участниками долевого строительства путем передачи им иных объектов строительства, а не тех, в отношении которых между ними и должником заключены соглашения о долевом участии в строительстве, не предусмотрено. 

Исходя из изложенного, апелляционный суд пришел к выводу о том, что оснований для возникновения у ФИО3 права собственности в отношении Коттеджа и Земельного участка  не имеется. 

Изучив материалы дела, проверив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к следующему. 

Как указано в пункте 1 статьи  201.8. Закона о банкротстве, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе, объектов незавершенного строительства. 

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По общему правилу статьи 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как разъяснено  в пункте 1 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54), в соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В пункте 4 Постановлении № 54 указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть, с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Согласно пункту 8 Постановления № 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе, положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Исходя из содержания Предварительного договора, Общество и ФИО3 достигли соглашения о купле-продаже имущества, которое должно быть создано в будущем – Блок-секции. 

Как отражено в пункте 5 Постановления 54, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Как установлено судами, возможность исполнения Обществом обязательства по передаче ФИО3 объекта, передача которого была предусмотрена ранее заключенным между указанным лицом и Обществом Предварительным договором, утрачена в связи с отчуждением этого объекта в пользу третьего лица. 

Указанные обстоятельства имели место после отказа ФИО3 от Предварительного договора и предъявления к Обществу денежного требования, которое было признано обоснованным и включено в реестр требований кредиторов. 

Впоследствии, денежное требование было трансформировано в требование о передаче Блок-секции, и определение об этом не отменено. 

Предусмотренных статьей 8 ГК РФ правовых оснований для передачи ФИО3 иного объекта, а именно Земельного участка и Коттеджа кредитор при обращении с рассматриваемым заявлением не привел и суд первой инстанции таких обстоятельств не установил. 

Специальными положениями о банкротстве застройщика возможности предъявления участниками строительства требований о передаче им жилых помещений, не предусмотренных условиями договоров, оформляющих долевое участие в строительстве или иными соглашениями с должником, не установлено.

В силу правовой позиции, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.03.2023 № 305-ЭС19-22493(38) по делу № А40-245757/2015 в Законе о банкротстве не предусмотрены такие последствия расторжения договора участия в долевом строительстве, которые обязывали бы застройщика исполнять свои обязательства в натуре, а участника долевого строительства - требовать такого исполнения, в том числе, и на альтернативной основе. Не вытекают такие последствия ни из смысла закона, ни из существа обязательства. 

При этом допускается разрешение вопроса об удовлетворении требований участника строительства иными способами, например, посредством отступного или новации (статьи 409, 414 ГК РФ), в том числе, и за счет жилых помещений, на которые ранее претендовал гражданин. Однако это возможно только в добровольном порядке по взаимному согласию сторон и без претензий на эти же объекты иных участников строительства.

Доказательств заключения между Обществом в лице конкурсного управляющего и ФИО3 соглашений о новации обязательства или предоставлении отступного в установленном порядке, с соблюдением положений Закона о банкротстве и законных интересов остальных участников долевого строительства в материалы дела не представлено. При обращении в суд с требованием кредитор на такого рода соглашения не ссылался, и судом подобных обстоятельств не устанавливалось.

Бремя доказывания соблюдения прав участников долевого строительства при осуществлении расчетов с кредиторами должно возлагаться, в данном случае, на конкурсного управляющего, который должен располагать всей полнотой сведений о составе конкурсной массы Общества и содержании предъявленных и признанных обоснованными требований кредиторов.

Конкурсный управляющий, поддержав требование ФИО3, обоснования возможности предоставления ей Коттеджа и Земельного участка без нарушения баланса интересов требований всех кредиторов – участников долевого строительства, не привел. 

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения заявления ФИО3 не имелось, апелляционный суд обосновано отменил определение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении заявления. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2024 по делу № А56-13301/2017/з.5 оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО3 – без удовлетворения.

 

Председательствующий

 

И.М. Тарасюк

Судьи

 

С.Г. Колесникова

 В.В. Мирошниченко