АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-30435/2017

г. Краснодар

09 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 9 июля 2024 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Резник Ю.О., судей Соловьева Е.Г. и Сороколетовой Н.А., при участии в судебном заседании от исполняющего обязанности конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Юг-ГарантСтрой» ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 20.06.2024), от ФИО3 – ФИО4 (доверенность от 17.11.2023), от Прокуратуры Краснодарского края – ФИО5 (удостоверение), от ФИО6 – ФИО7, ФИО8 (доверенность от 22.02.2024), ФИО9 (доверенность от 28.06.2023) и ФИО10 (доверенность от 15.05.2024), от ФИО11, от ФИО12, от ФИО13, от ФИО14, от ФИО15, от ФИО16, от ФИО17, от ФИО18, от ФИО19 – ФИО7 и ФИО8 (доверенности от 04.04.2023, от 12.05.2023, от 19.04.2023, от 27.03.2023, от 23.03.2023, от 21.03.2023 и от 23.05.2023), от ФИО20 и от ФИО21 – ФИО22 (доверенности от 22.03.2024 и от 23.03.2024), от Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края – ФИО23 (доверенность от 05.06.2024), от ФИО24 – ФИО25 (доверенность от 28.03.2023), от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик "Альфа-СтройКомплект"» – ФИО26 (доверенность от 17.11.2023), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, при рассмотрении кассационных жалоб ФИО3, ФИО27, ФИО14, ФИО18, ФИО16, ФИО17, ФИО13, ФИО12, ФИО28, ФИО11, ФИО19 и ФИО6 на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2024 по делу № А32-30435/2017 (Ф08-4286/2024, Ф08-4286/2024/2 и Ф08-4286/2024/3), установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Юг-ГарантСтрой» (далее – должник) ООО СЗ «Альфа-СтройКомплект» (далее – общество) обратилось в суд с заявлением о намерении стать приобретателем прав должника на земельные участки, предназначенные для строительства ЖК «Мультиплекс Кино» с находящимися на них неотделимыми улучшениями в виде объектов незавершенного строительства, прав должника на проектную документацию, включающую внесенные в нее изменения, прав должника на предъявление требований к участникам строительства, а также о намерении исполнить обязательства должника перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (с учетом уточнения первоначально заявленных требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2022 требование общества о передаче ему прав и обязанностей должника в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1373 выделено в отдельное производство, в остальной части требования удовлетворены частично. Суд передал обществу с обязательным переоформлением разрешения на строительство, выданного должнику, следующее имущество должника: земельный участок общей площадью 10 952 кв. м с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенный по адресу: 

<

...>, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершенного строительства; права на проектную и исполнительную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения и дополнения, вместе с документацией, связанной с разработкой генерального плана земельного участка общей площадью 10 952 кв. м с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенного по адресу: 

<

...>; право требования к участникам долевого строительства, включенным в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений, частично или в полном объеме не исполнившим свои обязательства по договорам участия в долевом строительстве, исполнения таких обязательств в полном объеме или в неисполненной части и право получения в свою собственность такого исполнения; право оспаривания действительности договоров участия в долевом строительстве и договоров уступки прав требования (цессий), требования по которым включены в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений; обязательства должника перед участниками строительства, включенные в реестр требований участников строительства по передаче жилых помещений должником в размере 906 060 764 рублей 24 копеек. Суд также установил сумму, необходимую для погашения задолженности должника по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди, в размере 3 500 000 рублей с возложением на общество обязанности погашения данной задолженности путем перечисления денежных средств на специальный банковский счет должник; признал погашенными все обременения, зарегистрированные в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенного по адресу: 

<

...>, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершенного строительства.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2023 определение суда от 26.12.2022 изменено в части указания на признание погашенными всех обременений, зарегистрированных в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенного по адресу 

<

...>, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершенного строительства. Апелляционный суд в данной части указал, что залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю; прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства. В остальной части судебный акт оставлен без изменения. 

После вынесения апелляционного постановления от 05.03.2023 в суд апелляционной инстанции поступила апелляционная жалоба ФИО6 с ходатайством о восстановлении процессуального срока на обжалование определения суда от 26.12.2022.

Апелляционным постановлением от 22.08.2023 ФИО6 восстановлен срок на обжалование определения от 26.12.2022, апелляционное постановление от 05.03.2023 отменено, назначено судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб ФИО6 и кредиторов по требованиям о передаче нежилых помещений.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2024 определение суда от 26.12.2022 изменено в части указания на признание погашенными всех обременений, зарегистрированных в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенного по адресу: 

<

...>, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершенного строительства. Апелляционный суд в данной части указал, что залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю; прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства. Апелляционный суд также дополнительно установил стоимость прав застройщика на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенный по адресу: 

<

...>, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства (двадцатидвухэтажный пятисекционный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой), подлежащих передаче приобретателю – обществу, в размере 1 308 198 684 рублей. В остальной части судебный акт оставлен без изменения.

В кассационной жалобе ФИО3 просит изменить апелляционное постановление путем исключения из его мотивировочной части суждений о признании заключения судебного эксперта от 15.01.2024 № 11-23-014 в качестве допустимого и надлежащего доказательства по делу. По мнению заявителя, результаты экспертного исследования в части установления рыночной стоимости прав застройщика на спорный объект, приведенные в данном заключении, являются недостоверными, поскольку существенно завышают стоимость актива.

В кассационной жалобе ФИО27 просит отменить определение и апелляционное постановление, направить обособленный спор на новое рассмотрение. Податель жалобы указывает, что суды допустили нарушения процедуры передачи имущества и обязательств должника к обществу, не проверили исполнение обществом обязательства по погашению задолженности должника по текущим платежам и требований кредиторов должника первой и второй очереди, не передали обществу обязательства должника по договорам долевого участия в строительстве, заключенным с участниками строительства в отношении машино-мест и нежилых помещений. Заявитель также полагает, что передача обществу права на оспаривание действительности договоров участия в долевом строительстве не соответствует принципу процессуальной экономии, приведет к чрезмерному затягиванию процесса по настоящему спору, нарушению имущественных и жилищных прав участников долевого строительства. Кроме того, суды не определили размер компенсации, подлежащей выплате залоговым кредиторам, имеющим договоры участия в долевом строительстве о передаче нежилых помещений (площадью более 7 кв. м). Апелляционный суд необоснованно принял во внимание заключение эксперта от 18.12.2023 № 5194/10-5-23, подготовленное в рамках уголовного дела. 

В кассационной жалобе ФИО14, ФИО18, ФИО16, ФИО17, ФИО13, ФИО12, ФИО28, ФИО11, ФИО19 и ФИО6 просят отменить апелляционное постановление и направить обособленный спор на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Заявители полагают, что суд апелляционной инстанции в отсутствие мотивированных оснований руководствовался выводами, приведенными в заключении эксперта от 18.12.2023 № 5194/10-5-23. Апелляционный суд также не принял предусмотренных процессуальным законом мер для устранения противоречий, содержащихся в выводах  экспертных заключений, представленных в материалы дела. Суды не определили компенсацию залоговым кредиторам, перед которыми у приобретателя не возникли обязательства по предоставлению помещений, а также необоснованно передали обществу права на оспаривание действительности договоров участия в долевом строительстве. 

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.05.2024 судебное разбирательство по рассмотрению кассационных жалоб отложено на 25.06.2024, о чем в информационно-телекоммуникационной сети Интернет сделано публичное извещение.

В судебном заседании лица, участвующие в деле, настаивали на доводах, изложенных в кассационных жалобах.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, поэтому жалобы рассматриваются в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, определением от 21.09.2018 в отношении должника введена процедура наблюдения с применением правил параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), временным управляющим утвержден ФИО1

Решением от 17.05.2019 в отношении должника введена процедура банкротства – конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на ФИО1 (далее – конкурсный управляющий).

Общество обратилось в суд с заявлением о намерении стать приобретателем земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства. Из заявления следует, что общество имеет намерение стать приобретателем прав застройщика как в отношении объекта, строящегося на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, так и в отношении объекта, строящегося на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403017:1373.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

При разрешении спора суд первой инстанции, установив, что Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации обществу не дано положительное заключение в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1373, руководствуясь абзацем 5 пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, пришел к выводу о необходимости выделения требования в части передачи прав и обязанностей застройщика в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1373 в отдельное производство.

Судебные акты в части выделения требования о передаче обществу прав и обязанностей застройщика в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1373 в отдельное производство не обжалуются (соответствующие доводы в кассационных жалобах не приведены), поэтому судом округа в данной части не проверяются. 

В соответствии со статьей 223 Кодекса и статьей 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Процедура банкротства застройщика по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов; применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 № 15510/12; далее – постановление от 12.03.2013 № 15510/12).

Одним из инструментов защиты прав участников строительства, связанных с получением причитающегося им предоставления, является механизм замены застройщика, посредством которого приобретателю (новому застройщику) передаются права должника на земельный участок с объектом незавершенного строительства при одновременном принятии им обязательств перед участниками строительства (пункт 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве). Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 201.1 указанного Закона под участником строительства понимается также физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения или денежное требование.

В соответствии с подпунктами 2, 4 и 7 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве требования участника строительства о передаче жилых помещений, машино-мест или нежилых помещений площадью менее 7 кв. м (например, требование об исполнении договора долевого участия в натуре) приравниваются по своему статусу к денежным требованиям такого участника, вытекающим из факта расторжения договора долевого участия. Пунктом 7 статьи 201.11 Закона о банкротстве предусмотрена возможность погашения денежных требований участников строительства посредством предоставления жилого помещения, машино-места или нежилого помещения в качестве отступного.

По смыслу правовой позиции, приведенной в постановлении от 12.03.2013 № 15510/12, положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из реестров (о передаче жилых помещений или денежный) включены их требования, поскольку тем самым преследуется один и тот же материально-правовой интерес.

В соответствии с положениями статей 201.15-1, 201.15-2 Закона о банкротстве в случае передачи имущества должника – застройщика (земельного участка, построек и т. п.) новому застройщику (как в рассматриваемом случае) либо фонду вместе с ним подлежат передаче обязательства должника перед участниками строительства. В этом случае новый правообладатель активов несостоятельного застройщика несет равную ответственность перед участниками строительства как по денежным требованиям, так и по требованиям об исполнении договора долевого участия в натуре.

В соответствии с пунктом 12 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве по результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение: об удовлетворении заявления о намерении в случае соблюдения условий, предусмотренных пунктами 4 – 8 названной статьи; об отказе в удовлетворении заявления о намерении в случае несоблюдения условий, предусмотренных пунктами 4 – 8 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве.

Независимо от того, кто будет являться приобретателем имущества застройщика-банкрота (в том числе имущественных прав) и обязательств в целях финансирования достройки – Фонд или иное соответствующее требованиям лицо (абзац шестой пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве), в определении об удовлетворении намерений согласно пункту 12 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве указываются, кроме прочего, соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, размер денежных средств и срок их перечисления приобретателем на основной счет застройщика в случае, если такая обязанность возникает у приобретателя в соответствии с пунктом 3 названной статьи, или размер требований приобретателя, подлежащих включению в реестр требований кредиторов в соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 3 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве в определении арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика указываются: наименование приобретателя, его основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика; сведения, идентифицирующие объект незавершенного строительства и земельный участок, передаваемые приобретателю; сведения о размере денежных средств, перечисленных приобретателем на специальный банковский счет застройщика для погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 и пунктом 3 статьи 201.15-1 названного Закона; сведения о соблюдении условий, предусмотренных пунктами 2 – 5 статьи 201.15.1 указанного Закона; сведения о переходе к приобретателю прав требования по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемых объекта незавершенного строительства и земельного участка; иная необходимая для государственной регистрации перехода к приобретателю права собственности на объект незавершенного строительства и прав на земельный участок информация.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 201.15-1 и 201.15-2 Закона о банкротстве, принимая во внимание отсутствие сведений о каком-либо решении Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации относительно финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства ЖК «Мультиплекс Кино», заключение Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 06.12.2022 № 65269-НС/07 о возможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем (по делу № А32-30435/2017), установив, что общество соответствует требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», принимая во внимание доказанность наличия у общества финансовой возможности на строительство спорных объектов, пришел к выводу о наличии оснований для передачи обществу прав застройщика в отношении объекта, строящегося на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403017:1372. 

Признавая соответствие общества требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд первой инстанции отметил, что в отношении общества не проводится процедура ликвидации юридического лица; отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве; отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности общества в качестве меры административного наказания; отсутствуют сведения о наличии общества в реестре недобросовестных поставщиков, в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; общество исполняет обязанности налогоплательщика (плательщика сбора, налогового агента); у генерального директора и главного бухгалтера общества отсутствует судимость за преступления в сфере экономики, в отношении них не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции, а также административное наказание в виде дисквалификации; генеральный подрядчик (ООО «Грант Строй») имеет многолетний стаж строительства жилых и нежилых зданий, входит в инвестиционно-строительный холдинг, который осуществляет строительство жилой и коммерческой недвижимости в Краснодарском крае, выполняет полный цикл строительных работ и занимается производством строительных материалов.

Учитывая финансовую возможность общества достроить спорный объект за счет собственных денежных средств и средств от целевого финансирования, суд первой инстанции принял во внимание наличие в материалах дела доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, в том числе выписку из ЕГРЮЛ от 15.10.2022, согласно которой уставный фонд заявителя составляет 769 000 000 рублей, промежуточную бухгалтерскую отчетность, согласно которой по состоянию на 26.09.2022 активы общества составляют 972 591 000 рублей, договор процентного займа от 23.09.2022, заключенный обществом и ООО УКИ «Профит», согласно которому обществу предоставлен заем в размере 1 150 000 000 рублей для целей финансирования завершения строительства объектов (пункты 1.1, 1.4 договора).

Проанализировав сведения, представленные конкурсным управляющим должника, в том числе расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства), информацию о соотношении стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, суд первой инстанции установил, что совокупный размер требований по текущим платежам и требований первой и второй очереди реестра составляет 3 500 000 рублей, размер обязательств перед участниками строительства относительно объекта по ул. Уральской, д. 100 составляет 906 060 764 рубля 24 копейки.

Так, суд первой инстанции установил, что согласно данным документам стоимость прав застройщика на объект строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 по адресу: 

<

...> составляет1 057 230 157 рублей; совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства в отношении указанного объекта, составляет 1 065 896 886 рублей 44 копейки, в том числе 906 060 764 рубля 24 копейки – требования о передаче помещений, 69 521 289 рублей – денежные требования, 90 314 833 рубля 20 копеек – ущерб (неустойка); стоимость имущества, которое останется у должника после передачи объекта незавершенного строительства (то есть стоимость остатка конкурсной массы), составляет 67 857 000 рублей; совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства ЖК «Мультиплекс Кино», составляет 2 062 784 293 рубля 98 копеек; стоимость прав застройщика на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, в том числе объектами незавершенного строительства (многоквартирными домами) составляет 1 890 339 839 рублей. 

Приведенные обстоятельства позволили суду первой инстанции заключить о том, что стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства (многоквартирным домом) на 172 444 454 рубля 98 копеек меньше, чем совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства. С учетом указанного суд первой инстанции не усмотрел оснований для взыскания с общества в конкурсную массу должника разницы, установленной пунктом 3 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве.

Суд первой инстанции также посчитал необходимым указать в судебном акте на переход к приобретателю (обществу) права требования к участникам строительства, права на оспаривание договоров долевого участия и договоров уступки, а также на прекращение залога прав застройщика на земельный участок.

Апелляционный суд, повторно исследовав и оценив представленные участвующими в деле лицами доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Кодекса на предмет их относимости, допустимости, достоверности каждого в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, поддержал выводы суда первой инстанции, однако при этом заключил об отсутствии оснований для указания на признание погашенными всех обременений, зарегистрированных в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенного по адресу: 

<

...>, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершенного строительства, а также необходимости указания на стоимость прав застройщика на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенный по адресу: 

<

...>, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства (двадцатидвухэтажный пятисекционный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой), подлежащим передаче приобретателю – обществу. 

Так, апелляционный суд исходил из следующего.

В силу абзаца второго пункта 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю; прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства. 

Принимая во внимание приведенные положения Закона о банкротстве, суд апелляционной инстанции изменил решение суда, который признал прекращенными обременения, зарегистрированные в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372.

В соответствии с пунктом 3 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения.

Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования приобретателя подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей и (или) четвертой очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 Закона о банкротстве (пункт 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве). 

Согласно пункту 5 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве в случае передачи приобретателю одновременно земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями для строительства нескольких объектов строительства либо нескольких земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями производится зачет обязательств и требований, указанных в пунктах 3 и 4 названной статьи.

Руководствуясь приведенными нормами права, учитывая, что в рамках настоящего обособленного спора разрешается вопрос исключительно в отношении передачи обществу прав застройщика земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 (требование в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1373 выделено в отдельное производство), апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии возможности в такой ситуации произвести зачет на основании пункта 5 статьи 210.15-1 Закона о банкротстве, усмотрев при этом необходимость указать размер обязательств и стоимость прав застройщика.

Суд округа полагает, что выводы суда первой инстанции с учетом указаний апелляционного суда в части отсутствия оснований для признания погашенными обременений, зарегистрированных в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, и необходимости указания стоимости прав застройщика на данном земельном участка соответствуют фактическим обстоятельствам дела, применимым нормам права и представленным в материалы дела доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка.

Довод кассационных жалоб об отсутствии оснований для передачи приобретателю права на оспаривание договоров участия в долевом строительстве и договоров уступки прав требования (цессий), требования по которым включены в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений, рассмотрен и правомерно отклонен при разрешении обособленного спора в суде апелляционной инстанции по приведенным в обжалуемом судебном акте мотивам. 

Доводы заявителей жалоб о том, что суды не определили размер компенсации, не могут являться основанием для отмены принятых судебных актов, поскольку требование относительно компенсации, предусмотренной абзацем пятым пункта 4 резолютивной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П, подлежит предъявлению в отдельном предусмотренным законом процессуальном порядке, а размер данной компенсации подлежит определению с учетом порядка расчета, приведенного в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2023 № 309-ЭС22-24570 (6, 7) по делу № А50-31963/2020.

Между тем суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом об отсутствии оснований для определения разницы, предусмотренной пунктами 3 и 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, а также установленным апелляционным судом размером стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом) и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 в силу следующего. 

В соответствии с положениями статей 201.15-1 и 201.15-2 Закона о банкротстве при удовлетворении заявления приобретателя прав застройщика и передачи ему земельного участка с находящимся на нем неотделимыми улучшениями вопрос о рыночной стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок имеет существенное значение для определения разницы, предусмотренной пунктами 3 и 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, и подлежит обязательному разрешению по данной категории споров. 

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве в определении арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика также указываются сведения о размере денежных средств, перечисляемых приобретателем на специальный банковский счет застройщика для погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 и пунктом 3 статьи 201.15-1 названного Закона.

В данном случае выделение требования в части передачи прав и обязанностей застройщика в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1373 в отдельное производство не препятствовало апелляционному суду определить разницу, предусмотренную пунктами 3 и 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, в целях соблюдения требований подпункта 3 пункта 3 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве.

При этом в рассматриваемой ситуации указание в судебном акте соответствующей разницы не исключает возможности проведения в последующем зачета, предусмотренного пунктом 5 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве, при наличии к тому установленных Законом оснований.

Относительно стоимости прав застройщика, установленной апелляционным судом, суд округа отмечает следующее. 

Апелляционный суд для выяснения стоимости прав застройщика в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 назначил проведение по настоящему обособленному спору судебной оценочной экспертизы, по результатам которой в материалы дела представлено заключение от 15.01.2024 № 11-23-014. Согласно данному заключению рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок по состоянию на 17.10.2022 составила 2 015 582 000 рублей, из которых права застройщика на объект незавершенного строительства оценены в 1 844 960 000 рублей, права застройщика на земельный участок – в 170 622 000 рублей.

Установив, что данное заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 Кодекса, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, при проведении исследования эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой, его профессиональная подготовка и квалификация не могли вызывать сомнений, ответы эксперта на поставленные судом вопросы понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования и материалов дела, суд апелляционной инстанции признал его надлежащим доказательством.

Определяя стоимость прав застройщика, апелляционный суд исходил из выводов экспертного заключения от 18.12.2023 № 5194/10-5-23, подготовленного в рамках уголовного дела, согласно которому рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 по адресу: 

<

...> по состоянию на 17.10.2022 без учета ограничений и обременении составляет 1 308 198 684 рубля, отклонив при этом ходатайства о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 71, частью 4 статьи 170 Кодекса суд устанавливает обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, путем всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования и оценки имеющихся в деле доказательств.

В силу статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. 

В целях достижения такой задачи судопроизводства в арбитражных судах, как защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность (часть 1 статьи 2 Кодекса), арбитражный суд в силу положений Кодекса (часть 3 статьи 9), сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом и создает условия для установления фактических обстоятельств при рассмотрении и разрешении дел, а в случае возникновения в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, – назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 Кодекса), при этом заключение эксперта не имеет для арбитражного суда, рассматривающего дело, заранее установленной силы (часть 5 статьи 71 Кодекса) и подлежит оценке наравне со всеми иными доказательствами по делу с точки зрения их относимости, допустимости и достоверности (часть 2 статьи 71 Кодекса).

Гарантиями прав участвующих в деле лиц на надлежащее установление фактических обстоятельств спора выступает предусмотренная частью 2 статьи 87 Кодекса возможность ходатайствовать перед судом – в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах – о назначении повторной экспертизы, проведение которой поручается другому эксперту.

В рассматриваемой ситуации в материалах дела имеются экспертные заключения от 15.01.2024 № 11-23-014 и от 18.12.2023 № 5194/10-5-23, существенно отличающиеся в части стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом) и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, одновременно при этом признанные судом апелляционной инстанции соответствующими требованиям относимости, допустимости, достоверности и, следовательно, надлежащими доказательствами по рассматриваемому спору. 

Судебная коллегия, принимая во внимание приведенные нормы процессуального законодательства, учитывая наличие в материалах дела нескольких заключений экспертов по одному вопросу, результаты которых отличаются друг от друга в большей степени, нежели такая разница допустима законодательством и пределами дискреции эксперта, полагает, что у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении ходатайства о проведении по делу повторной судебной экспертизы. 

В данном случае апелляционный суд, признав судебное заключение надлежащим доказательством по делу, однако положив при этом в основу определения стоимости прав застройщика иное заключение, результаты которого существенно отличаются от результатов судебного экспертного исследования, допустил нарушения положений статей 2, 9, 71, 82, 87, 170 Кодекса и, соответственно, прав лиц, участвующих в рассматриваемом обособленном споре.

Согласно правовому подходу, изложенному в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2020 № 308-ЭС18-14832 (3,4), в ситуации, когда в дело представлены несколько заключений экспертных организаций с обоснованием различной стоимости спорного объекта, на суде лежит обязанность устранить имеющиеся противоречия либо посредством предоставления предпочтения одному из заключений с указанием мотивов непринятия результатов другого ввиду наличия у него пороков, либо посредством проведения дополнительной или повторной экспертизы. 

В связи с этим без оценки и анализа всех экспертных заключений, представленных в материалы дела, сравнения выбранных экспертами методов определения рыночной стоимости объектов недвижимости, установленный апелляционным судом размер стоимости прав застройщика нельзя признать верным, выводы суда в указанной части являются преждевременными.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение (определение) и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. 

Основаниями для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Поскольку суд апелляционной инстанции допустил существенные нарушения норм процессуального законодательства, в связи с чем не обеспечена полнота исследования всех обстоятельств, которые могли бы повлиять на выводы суда относительно стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом) и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, учитывая, что допущенные нарушения могут быть устранены при повторном рассмотрении спора в апелляционном суде, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2024 в соответствующей части подлежит отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а обособленной спор в отмененной части – направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении спора суду необходимо учесть изложенное, исследовать все доказательства, имеющиеся в материалах дела, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения вопроса о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом) и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, в том числе путем проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы, дать оценку доводам лиц, участвующих в деле, принять судебный акт в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Суд кассационной инстанции также отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 12.1 статьи 20.15-1 Закона о банкротстве определение арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в порядке, установленном пунктом 3 статьи 61 данного Закона.

В данном случае постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в части определения размера стоимости прав застройщика, что не препятствует переходу прав застройщика к обществу, не создает препятствий для принятия приобретателем (застройщиком) мер по завершению строительства и введению многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, не нарушает права участников долевого строительства.

Руководствуясь статьями 284 – 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2024 по делу № А32-30435/2017 в части установления стоимости прав застройщика отменить, в отмененной части обособленный спор направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд. В остальной части постановление суда апелляционной инстанции от 22.03.2024 по данному делу оставить без изменения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

Ю.О. Резник

Судьи

Е.Г. Соловьев 

 

Н.А. Сороколетова