﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-5583/2018

г. Краснодар

08 июля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 июля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от ответчика – акционерного общества «Кубаньагростройкомплект» (ИНН 2311020395, ОГРН 1022301812202) – Абрамовой Н.Г. (доверенность от 20.01.2020) и Рудченко И.И. (доверенность от 21.01.2020), в отсутствие истца – межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) и третьего лица – администрации муниципального образования город Анапа, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020 по делу № А32-5583/2018, установил следующее. 

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – территориальное управление) обратилось арбитражный суд к акционерному обществу «Кубаньагростройкомплект» (далее – общество) с исковым заявлением о взыскании 771 060 рублей 21 копейки штрафных санкций (неустойки) по договору аренды от 09.04.2013 № 7700003139.  

Иск основан на положениях статей 309, 329, 330, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и мотивирован следующим. Обществом нарушены обязательства по договору аренды от 09.04.2013 № 7700003139 земельного участка с кадастровым номером 23:37:1006000:839 в части обеспечения строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры, объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка, ввода указанных объектов в эксплуатацию и безвозмездной передачи их в собственность муниципального образования город-курорт Анапа. Нарушение обществом данных обязательств влечет применение к нему ответственности в виде уплаты штрафа, предусмотренного пунктом 6.1 договора аренды от 09.04.2013 № 7700003139. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования город Анапа (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020, в удовлетворении исковых требований отказано. 

Суды установили, что на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) от 23.03.2010 № 18-з организованы и проведены торги (в форме открытого аукциона) в отношении права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 240 545 кв. м с кадастровым номером 23:37:1006000:150. В соответствии с протоколом от 23.04.2010 № 1 комиссии по продаже земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков общество признано аукциона с оплатой права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:1006000:150 в размере 2 705 850 рублей. Территориальное управление (арендодатель) и общество (арендатор) 24.12.2010 заключили договор аренды № 7700001628 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. По условиям договора арендатор принял на себя ряд обязательств, в том числе, в течение 3 лет с даты подписания протокола об итогах аукциона, обеспечить строительство (создание) объектов инженерной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка. В дальнейшем, в течение года с момента ввода указанных объектов в эксплуатацию, арендатор обязался передать безвозмездно возведенные объекты в собственность муниципального образования город-курорт Анапа. В соответствии с распоряжением территориального управления от 08.04.2013 № 171-р «О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером 23:37:1006000:150», данный участок разделен на 81 земельный участок. В связи с этим территориальное управление и общество перезаключили договоры аренды на образованные земельные участки. Обязательства по строительству (созданию) объектов инженерной инфраструктуры в течение 3 лет с момента подписания договора аренды включены в условия вновь заключенных договоров. В частности, территориальное управление и общество заключили договор от 09.04.2013 № 7700003139 аренды земельного участка из земель населенных пунктов, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 23:37:1006000:839, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Адмирала Пустошкина, 3. Земельный участок общей площадью 20 941 кв. м предоставлен арендатору для размещения объектов рекреационного назначения. В подпункте 5.1.5 пункта 5 договора предусмотрены условия по обеспечению строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры, объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка. Также предусмотрены условия по обеспечению передачи безвозмездно в установленном порядке в собственность муниципального образования город-курорт Анапа объектов инженерной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка. Ссылаясь на неисполнение обществом обязательств по договору от 09.04.2013 № 7700003139 в части обеспечения арендатором строительства объектов инженерной инфраструктуры, объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка, ввода указанных объектов в эксплуатацию и передаче безвозмездно в собственность муниципального образования город-курорт Анапа, территориальное управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 196, 199, 307, 307.1, 309, 330, 401, 431, 453, 606, 615 Гражданского кодекса, статей 22, 30.2, 38, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Суды установили, что территориальное управление просит привлечь общество к ответственности в виде уплаты штрафа за нарушение сроков строительства объектов инженерной инфраструктуры и объектов по обустройству территории общего пользования, а также за нарушение сроков передачи этих объектов в муниципальную собственность. Данная обязанность предусмотрена пунктом 5.1.5 договора аренды от 09.04.2013 № 7700003139. Между тем, указанный договор не предусматривает сроков строительства инженерных сетей, объектов по обустройству территорий общего пользования, объектов капитального строительства в границах земельного участка. Договор от 09.04.2013 № 7700003139 предусматривает лишь обязанность арендатора обеспечить передачу объектов инженерной инфраструктуры в собственность муниципального образования город Анапа, в течение года с момента ввода их в эксплуатацию. В соответствии с пунктом 2.1 названого договора срок аренды участка установлен до 23.04.2059. Земельный участок с кадастровым номером 23:37:1006000:839 имеет вид разрешенного использования – для размещения объектов рекреационного назначения. В период аренды общество не отказывалось от предусмотренной пунктом 5.1.5 договора от 09.04.2013 № 7700003139 обязанности арендатора обеспечить передачу объектов инженерной инфраструктуры в собственность муниципального образования город-курорт Анапа. Поскольку на момент передачи прав и обязанностей по договору аренды земельный участок с кадастровым номером 23:37:1006000:839 освоен не был, эта обязанность будет исполнена новым арендатором (ООО «Славянский дом») по мере освоения участка. Исходя из содержания пункта 5.1.5 договора аренды, стороны предусмотрели срок передачи объектов инженерной инфраструктуры и объектов по обустройству территорий общего пользования в границах спорного земельного участка. Отсылка в пункте 5.1.5 договора аренды от 09.04.2013 № 7700003139 к приказу департамента от 23.03.2010 № 18-з не может являться основанием для применения к арендатору ответственности, предусмотренной пунктом 6.1 названного договора. Исходя из содержания пункта 5.1.5 договора аренды, стороны предусмотрели срок передачи объектов инженерной инфраструктуры и объектов по обустройству территорий общего пользования в границах образованного земельного участка. Отсылка на условия аукциона, предусмотренные в приказе департамента от 23.03.2010 № 18-з, в указанном условии договора относится именно к исполнению обязанности по передаче объектов в муниципальную собственность. Довод территориального управления о том, что сроки возведения объектов инженерной инфраструктуры ранее были предусмотрены в договоре аренды от 24.12.2010 № 7700001628, судами отклонен. Обязательства по указанному договору прекратились в связи с расторжением его 09.04.2013 по соглашению сторон. В приказе департамента от 23.03.2010 № 18-з и в договоре от 24.12.2010 № 7700001628 аренды исходного участка с кадастровым номером 23:37:1006000:150 определен максимальный срок строительства объектов инженерной и иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования. Этот срок составляет три года с даты подписания протокола о результатах аукциона, он истек еще в апреле 2013 года. При этом территориальное управление вправе было досрочно расторгнуть договор от 24.12.2010 № 7700001628 в связи с существенным нарушением арендатором его условий (пункт 8 статьи 30.2 Земельного кодекса, пункт 5.2.2). Вместо этого арендодатель принял в апреле 2013 года решение о разделе исходного участка с кадастровым номером 23:37:1006000:150, образовании из него 81 участков, в том числе, земельного участка с кадастровым номером 23:37:1006000:839. Из представленного ответчиком сводного плана инженерных сетей следует, что обществом совместно с другими застройщиками на настоящий момент построены объекты инженерной инфраструктуры, необходимые для снабжения уже построенных объектов, а также технического присоединения тех объектов, которые будут построены в будущем. Из материалов дела следует, что только 24.12.2010, то есть через 8 месяцев с даты итогового протокола комиссии по продаже земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков от 23.04.2010 № 1 по результатам аукциона, проведенного на основании приказа департамента от 23.03.2010 № 18-з, сторонами заключен договор аренды № 7700001628. При этом по условиям аукциона договор аренды должен был быть заключен в течение 5 дней после подписания итогового протокола. В соответствии с пунктами 4.1.1., 4.1.3 – 4.1.5 договора № 7700001628 комплексное освоение земельного участка с кадастровым номером 23:37:1006000:150 осуществляется в следующем порядке и в следующие сроки: разработка и обеспечение утверждения в установленном порядке документации по проекту планировки территории и межевания территории в границах земельного участка составляет 8 месяцев со дня подписания протокола о результатах аукциона; строительство объектов инженерной и иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах земельного участка осуществляется в срок не позднее 3-х лет со дня подписания протокола о результатах аукциона; безвозмездная передача в собственность муниципального образования город-курорт Анапа объектов инженерной и иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах земельного участка осуществляется в течение года с момента ввода их в эксплуатацию; жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования на образованных участках в границах участка осуществляется в течение 5-ти лет с момента заключения договора аренды. В соответствии с пунктом 10.2 договора № 7700001628 срок его действия составляет 49 лет (до 23.04.2059). Однако только 29.02.2012, то есть по истечении почти 2 лет с даты итогового протокола комиссии по продаже земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков от 23.04.2010 № 1 по результатам аукциона, проведенного на основании приказа департамента от 23.03.2010 № 18-з, администрацией утвержден проект планировки территории (постановление от 29.02.2012 № 477). В соответствии с названным постановлением администрации территориальное управление приняло распоряжение № 171-р о разделе земельного участка с кадастровым номером 23:37:1006000:150 и образовании 81 земельного участка 08.04.2013. Договоры аренды на вновь образованные земельные участки, в том числе договор № 7700003139, заключены территориальным управлением с обществом 09.04.2013. В результате исполнять свои обязательства по строительству объектов арендатор мог бы только после 09.04.2013, то есть через 3 года после подписания итогового протокола о результатах аукциона. В связи с просрочкой кредитора (пункт 3 статьи 405 Гражданского кодекса) судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии законных оснований для начисления истцом неустойки за заявленный в иске период. Кроме того, по требованиям территориального управления о взыскании штрафных санкций за период с 24.04.2013 по 13.02.2015 ответчик заявил о применении срока исковой давности. Исходя из обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебные инстанции не усмотрели оснований для взыскания с общества неустойки, предусмотренной пунктом 6.1 договора от 09.04.2013 № 7700003139. 

Территориальное управление обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба обоснована ссылками на положения стаей 12, 329, 330 Гражданского кодекса, разъяснения, приведенные в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление от 24.03.2016 № 7), и мотивирована следующим. При разрешении спора суды необоснованно исходили из того, что договор аренды от 09.04.2013 № 7700003139 не предусматривает конкретных сроков осуществления освоения (строительства) инженерных сетей, поскольку такая обязанность следует из пункта 6.1 договора аренды. В нем предусмотрена ответственность арендатора в виде штрафа в размере 20% от цены права на заключение договора аренды от 24.12.2010 № 7700001628, указанной в пункте 2.2, пропорционально площади участка из расчета за 1 кв. м в случае неисполнения арендатором обязательств: по обеспечению строительства объектов инженерной инфраструктуры, перечисленных в пункте 5.1.5 договора, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка; по обеспечению передачи безвозмездно в установленном порядке в собственность муниципального образования город-курорт Анапа объектов инженерной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка, установленных пунктом 5.1.5 договора; по обеспечению жилищного и иного строительства на участке, установленных пунктом 5.1.7 договора. Из пункта 7.4 договора от 09.04.2013 № 7700003139 также следует, что в случае неисполнения арендатором обязанностей в сроки, предусмотренные пунктами 5.1.5, 5.1.7 договора, а также в случае ненадлежащего их исполнения, с него взимается неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера годовой арендной платы за каждый день просрочки. Обязанность по обустройству в течение трех лет (с даты подписания протокола о результатах аукциона) территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры предусмотрена приказом департамента от 23.03.2010 № 18-з (о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды). То обстоятельство, что объекты инженерной инфраструктуры в границах спорного участка арендатором не создавались (не строились) и в эксплуатацию обществом не вводились, свидетельствует о недобросовестности общества, согласившегося с условиями проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды участка с кадастровым номером 23:37:1006000:150. Так, пунктом 3.7 итогового протокола от 23.04.2010 № 1 комиссии по продаже права аренды в отношении земельных участков указано, что максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры составляет два года со дня подписания протокола о результатах аукциона.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Ответчик полагает, что суды первой и апелляционной инстанций правильно истолковали условия заключенных сторонами договоров аренды земельных участков. Договор от 09.04.2013 № 7700003139 не предусматривает конкретных сроков строительства инженерных сетей, объектов по обустройству территорий общего пользования, объектов капитального строительства в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:1006000:839. Договор аренды предусматривает лишь обязанность арендатора обеспечить передачу объектов инженерной инфраструктуры в собственность муниципального образования город-курорт Анапа, в течение года с момента ввода их в эксплуатацию. В период аренды общество не отказывалось от предусмотренной пунктом 5.1.5 договора от 09.04.2013 № 7700003139 обязанности обеспечить передачу объектов инженерной инфраструктуры в собственность муниципального образования город-курорт Анапа. Довод территориального управления о том, что сроки возведения объектов инженерной инфраструктуры были предусмотрены в договоре аренды от 24.12.2010 № 7700001628, обоснованно не принят судом апелляционной инстанции, поскольку обязательства по указанному договору прекратились в связи с расторжением его по соглашению сторон 09.04.2013 (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса). Из имеющегося в материалах дела сводного плана инженерных сетей следует, что обществом совместно с другими застройщиками на настоящий момент построены объекты инженерной инфраструктуры необходимые для снабжения уже построенных объектов, а также технического присоединения тех объектов, которые будут построены в будущем. Территориальное управление ссылается на приказ департамента от 23.03.2010 № 18-з и договор от 24.12.2010 № 7700001628, в которых определен максимальный срок строительства объектов инженерной и иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования. Этот срок составляет 3 года с даты подписания протокола о результатах аукциона, однако он истек еще в апреле 2013 года. Материалы дела подтверждают, что невозможность исполнения обществом договорных обязательств была обусловлена бездействием самого арендодателя, не следующим из закона и не соответствующим условиям договора аренды. В результате просрочки кредитора (истца), должник (ответчик) не должен нести ответственность (в виде уплаты штрафа), на которой настаивает территориальное управление (пункт 3 статьи 405 Гражданского кодекса). Кроме того, по требованиям о взыскании штрафных санкций за период с 24.04.2013 по 13.02.2015 истек срок исковой давности, о применении которой общество заявило в суде первой инстанции.    

От администрации отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представители общества возражали против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.   

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании приказа департамента от 23.03.2010 № 18-з организованы и проведены торги (в форме открытого аукциона) в отношении права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 240 545 кв. м с кадастровым номером 23:37:1006000:150.

 В соответствии с протоколом от 23.04.2010 № 1 комиссии по продаже земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков общество признано аукциона с оплатой права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:1006000:150 в размере 2 705 850 рублей. 

Территориальное управление (арендодатель) и общество (арендатор) 24.12.2010 заключили договор аренды № 7700001628 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. По условиям договора арендатор принял на себя ряд обязательств, в том числе, в течение 3-х лет с даты подписания протокола об итогах аукциона, обеспечить строительство (создание) объектов инженерной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка. В дальнейшем, в течение года с момента ввода указанных объектов в эксплуатацию, арендатор обязался передать безвозмездно возведенные объекты в собственность муниципального образования город-курорт Анапа. 

В соответствии с распоряжением территориального управления от 08.04.2013 № 171-р «О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером 23:37:1006000:150», данный участок разделен на 81 земельный участок. 

В связи с этим территориальное управление и общество перезаключили договоры аренды на образованные земельные участки. Обязательства по строительству (созданию) объектов инженерной инфраструктуры в течение 3 лет с момента подписания договора аренды включены в условия вновь заключенных договоров. 

В частности, территориальное управление и общество заключили договор от 09.04.2013 № 7700003139 аренды земельного участка из земель населенных пунктов, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 23:37:1006000:839, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Адмирала Пустошкина, 3. Земельный участок общей площадью 20 941 кв. м предоставлен арендатору для размещения объектов рекреационного назначения. В подпункте 5.1.5 пункта 5 договора предусмотрены условия по обеспечению строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры, объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка. Также предусмотрены условия по обеспечению передачи безвозмездно в установленном порядке в собственность муниципального образования город-курорт Анапа объектов инженерной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка. 

Ссылаясь на неисполнение обществом обязательств по договору от 09.04.2013 № 7700003139 в части обеспечения арендатором строительства объектов инженерной инфраструктуры, объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка, ввода указанных объектов в эксплуатацию и передаче безвозмездно в собственность муниципального образования город-курорт Анапа, территориальное управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против иска, общество указало на отсутствие у него предусмотренной договором аренды от 09.04.2013 № 7700003139 обязанности по строительству (созданию) объектов инженерной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в конкретные сроки. В пункте 5.1.5 договора предусмотрена обязанность арендатора обеспечить передачу объектов инженерной инфраструктуры в собственность муниципального образования город-курорт Анапа, в течение одного года с момента ввода их в эксплуатацию. Исходный земельный участок с кадастровым номером 23:37:1006000:150 освоен (застроен) частично с оформлением соответствующей градостроительной документации. Участок с кадастровым номером 23:37:1006000:839 до настоящего времени не освоен. Данный участок имеет вид разрешенного использования – для размещения объектов рекреационного назначения. Поэтому внутриплощадочные инженерные сети (как и объекты капитального строительства) на этом земельном участке не строились и в эксплуатацию не вводились. В период аренды общество не отказывалось от предусмотренной пунктом 5.1.5 договора от 09.04.2013 № 7700003139 обязанности по обеспечению арендатором передачи объектов инженерной инфраструктуры в собственность муниципального образования город-курорт Анапа. Также ответчик указывает на просрочку кредитора (пункт 1 статьи 405 Гражданского кодекса), выразившуюся в исполнении обязательства по заключению договора аренды исходного земельного участка по истечении восьми месяцев после подведения итогов аукциона, тогда как такой договор стороны должны были заключить в течение пяти дней после подписания итогового протокола. Кроме того, решение о разделе исходного земельного участка для комплексного освоения территории принято территориальным управлением 08.04.2013, то есть более чем через год после утверждения администрацией проекта планировки территории (постановление от 29.02.2012 № 477). При этом условиями договора аренды исходного земельного участка предусматривалось, что срок разработки и утверждения проекта планировки территории составит восемь месяцев с даты подписания итогового протокола. Арендатор предпринимал также все зависящие от него (разумные) меры по соблюдению данного требования, однако постановление об утверждении проекта планировки территории № 477 принято администрацией только в феврале 2012 года, то есть почти через два года после подписания итогового протокола. Срок строительства объектов инженерной и иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования, указанный в приказе департамента от 23.03.2010 № 18-з и договоре аренды от 24.12.2010 № 7700001628, составляющий три года с даты подписания протокола о результатах аукциона, истек в апреле 2013 года. В результате длительного бездействия территориального управления и органов местного самоуправления исполнять обязанности, связанные с комплексным освоением (обязательство по застройке территории), общество смогло только через три года после подписания итогового протокола о результатах аукциона. Кроме того, в отношении требований территориального управления о взыскании с общества штрафа за период с 24.04.2013 по 13.02.2015 истек срок исковой давности. 

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункты 1, 2 статьи 307 Гражданского кодекса). 

К обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил – общими положениями о договоре (пункт 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса). 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса). 

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункты 1 и 3 статьи 615 Гражданского кодекса).

В силу норм статьи 30.2 Земельного кодекса, действовавшей в период заключения сторонами договоров от 24.12.2010 № 7700001628 и от 09.04.2013 № 7700003139, комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя: подготовку документации по планировке территории; выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры; осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. Земельные участки для комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (пункт 1). Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 – 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункт 3). Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства (пункт 4). Арендатор земельного участка после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду (пункт 5). Собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункт 6). При обороте указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных  для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункт 7). В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством (пункт 8). В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения взимается неустойка в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное (пункт 9).

В соответствии с пунктом 3 статьи 38 Земельного кодекса, действовавшей в спорный период, в извещении о проведении аукциона должны быть дополнительно указаны: 1) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка; 2) цена выкупа земельных участков, указанных в пункте 5 статьи 30.2 настоящего Кодекса и предназначенных для жилищного и иного строительства, в расчете на единицу площади; 3) начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); 4) размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения; 5) способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объем; 6) максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; 7) максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; 8) максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

В настоящее время вопросы развития застроенных территорий и их комплексного освоения в целях строительства жилья урегулированы в главе 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений статьи 401 Гражданского кодекса лицо, не исполнившее обязательство или исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность. 

Взыскание неустойки как способ защиты гражданских прав, прямо предусмотренный статьей 12 Гражданского кодекса, по своей сути является реализацией одной из мер ответственности за нарушение обязательства.

Пункт 60 постановления от 24.03.2016 № 7 содержит следующее разъяснение. На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме – штраф или в виде периодически начисляемого платежа – пени.

Статьей 431 Гражданского кодекса предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Условия договора определяются с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду (пункт 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» содержит следующее разъяснение по применению норм статьи 431 Гражданского кодекса при разрешении  споров, возникающих из договоров. В случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, а также последующего поведения сторон договора, толкование его условий должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Исследовав представленные сторонами доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, проанализировав содержание договора от 09.04.2013 № 7700003139 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования территориального управления о взыскании с общества штрафа, предусмотренного пунктом 6.1 договора аренды. Отказывая арендодателю в применении к арендатору договорной ответственности, суды исходили из объема предусмотренных договором от 09.04.2013 № 7700003139 обязанностей общества по освоению участка с видом разрешенного использования – для размещения объектов рекреационного назначения, не предусматривающим строительства инженерных сетей и объектов капитального строительства. Суды признали, что в пункте 6.1 договора установлена ответственность арендатора за неисполнение обязательств, закрепленных в пункте 5.1.5. В последнем стороны предусмотрели срок передачи объектов инженерной инфраструктуры и объектов по обустройству территорий общего пользования в границах земельного участка. Данное условие договора не предусматривает конкретных сроков осуществления создания (строительства) инженерных сетей в целях жилищного строительства. Отсылка в пункте 5.1.5 договора на условия аукциона, отраженные в приказе департамента от 23.03.2010 № 18-з, относится именно к исполнению арендатором обязанности по передаче объектов инженерной инфраструктуры, а также объектов по благоустройству территорий общего пользования, в собственность муниципального образования город-курорт Анапа. При этом в пункте 5.1.5 договора от 09.04.2013 № 7700003139 установлен срок исполнения обществом данной обязанности – один год с момента ввода объектов в эксплуатацию. Общество (его правопреемник) исполнит обязанность, возложенную на него пунктом 5.1.5 договора аренды по мере освоения (застройки) территории. Установив названные обстоятельства, судебные инстанции не усмотрели оснований для возложения на общество обязанности по уплате территориальному управлению штрафа, предусмотренного пунктом 6.1 договора аренды. Кроме того, в суде первой инстанции общество заявило о пропуске территориальным управлением срока исковой давности по части требований. Суд установил, что иск заявлен о взыскании с ответчика неустойки за период с 24.04.2013 по 13.02.2015. Исковое заявление территориального управления поступило в арбитражный суд 13.02.2018. Таким образом, давностный срок по требованию истца о взыскании с ответчика неустойки за период с 24.04.2013 по 13.02.2015 истек, что является основанием к отказу в удовлетворении соответствующей части иска (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Довод территориального управления о том, что сроки возведения объектов инженерной инфраструктуры были согласованы сторонами в договоре от 24.12.2010 № 7700001628, отклонен судом апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса. Сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды от 24.12.2010 № 7700001628. Следовательно, обязательства по названному договору прекратились, а сторонами заключен договор от 09.04.2013 № 7700003139. Судами также учтено, что невозможность исполнения арендатором договорных обязательств была обусловлена бездействием арендодателя, не следующим из закона и не соответствующим условиям договора аренды, в результате которого исполнять обязанности, связанные с комплексным освоением (обязательство по застройке территории), общество смогло только через три года после подписания итогового протокола о результатах аукциона. В этой связи общество не должно нести ответственность (в виде уплаты штрафа), на применении которой настаивает территориальное управление (пункт 3 статьи 405 Гражданского кодекса). Исходя из недоказанности истцом оснований для применения к ответчику ответственности, предусмотренной пунктом 6.1 договора аренды от 09.04.2013 № 7700003139, судебные инстанции отказали территориальному управлению в удовлетворении заявленного требования.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе территориальное управление приводит доводы, свидетельствующие, по мнению истца, о наличии оснований для взыскания с общества штрафных санкций за неисполнение условий договора аренды от 09.04.2013 № 7700003139. Податель жалобы полагает, что условия названного договора предоставляют арендодателю право на взыскание с арендатора штрафа за нарушение сроков возведения (строительства) объектов инженерной инфраструктуры и объектов по обустройству территорий общего пользования. Истец обращает внимание на то, что такие сроки предусмотрены в приказе департамента от 23.03.2010 № 18-з и отражены в договоре аренды исходного земельного участка от 24.12.2010 № 7700001628. Между тем, именно эти доводы проверялись судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора и были отклонены с учетом буквального содержания условий (в том числе, пунктов 5.1.5 и 6.1) договора от 09.04.2013 № 7700003139, а также обстоятельств, подтверждающих прекращение действия договора аренды исходного земельного участка. Доказательств нарушения (неисполнения) обществом обязательств, установленных пунктом 5.1.5 договора аренды, материалы дела не содержат. Исходя из установленных обстоятельств, суды первой и апелляционной инстанций признали необоснованными доводы арендодателя о возможности взыскания с арендатора договорной ответственности. Основания для иных выводов у суда кассационной инстанции отсутствуют. Переоценка установленных судебными инстанциями по делу обстоятельств и исследованных ими доказательств не входит в компетенцию кассационного суда (статьи 286, 287 Кодекса).

Ссылка подателя жалобы в обоснование своих доводов на пункт 3.7 итогового протокола от 23.04.2010 № 1 комиссии по продаже земельных участков, несостоятельна, поскольку названный документ не содержит указания на максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. В нем предусмотрен лишь максимальный срок подготовки проекта планировки и межевания территории – восемь месяцев со дня подписания протокола о результатах аукциона.

Ссылка территориального управления на пункт 7.4 договора аренды в обоснование заявленных требований несостоятельна. В названном пункте договора предусмотрена ответственность арендатора в виде уплаты арендодателю неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки за нарушение сроков, согласованных в пункте 3.5 договора, которым установлен порядок внесения арендной платы за земельный участок. Однако на нарушение сроков внесения арендной платы по договору в обоснование иска территориальное управление в судах первой и апелляционной инстанций не ссылалось.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

Территориальное управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020 по делу № А32-5583/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							         В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                    А.И. Мещерин

                                                                                                                               Е.Г. Соловьев