РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-20612/24-125-161

г. Москва

26 июня 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 17 июня 2024года

Полный текст решения изготовлен 26 июня 2024 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе: 

Судьи Самодуровой К.С.

при ведении протокола помощником судьи Савченковой К.С.

рассмотрев в открытом  судебном заседании дело 

по исковому заявлению ООО "ДЖИДЖИКО"

к ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

о взыскании 416925,23 руб.,

в судебное заседание явились:

при участии:

от истца – ФИО1 по дов от 29.12.2023г., дип. от 30.06.2017г.

от ответчика -  ФИО2, по дов от 05.12.2023г., дип. от 10.07.2019г. 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО "ДЖИДЖИКО" обратилось с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании задолженности по договору аренды в размере 109 706 руб. 30 коп.,  убытков в размере 307 218 руб. 93 коп.,  процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 6 745 руб. 57 коп. в период с 11.12.2023 по 17.01.2024 с последующим начислением процентов по день фактической уплаты основного долга, в размере, определенном, исходя из ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению.

Ответчик требования не признал согласно доводам отзыва.

Выслушав представителей истца, ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО «ДжиДжиКомпани» (Арендатор) и Департаментом имущества города Москвы (Арендодатель) заключен Договор аренды № ЭТ01-00258/21 от 27 апреля 2021 г. (далее - Договор), предусматривающий аренду нежилого помещения, находящегося по адресу: 

<

...> (подвал, пом. I - ком. 2,3).

Передача имущества подтверждается Актом приема-передачи недвижимого имущества № 01-21/21/АР1172 от 21 мая 2021 г., Актом приема передачи ключей от 28 мая 2021 г.

На основании п.1.2. Договора Технические характеристики и иные сведения об Объекте аренды указаны в выписке из технического паспорта БТИ № 1145/2 по состоянию на 15.06.2015 г. Неотъемлемой частью настоящего Договора аренды являются выписка из технического паспорта БТИ, экспликация, поэтажный план и справка БТИ о состоянии здания.

Согласно Справке БТИ о состоянии здания (строения) от 09.01.2020 г., приложенной к Договору степень технического обустройства объекта соответствует целям использования объекта, указанным в п. 1.3. Договора (Централизованные - водопровод, канализация, отопление, горячее водоснабжение; электроснабжение - 220 В).

Истцом указано на то, что электроснабжение в нежилом помещении на момент заключения Договора отсутствовало, техническая документация для осуществления технического присоединения и заключения договора энергоснабжения не передавалась.

24 мая 2021 г. Истец направил запрос в ГБУ «Жилищник Таганского района» с просьбой выдать Разрешение на присоединение мощности, либо акт о технологическом присоединении; Акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. Данные документы в Управляющей компании отсутствовали.

Истцом указано на то, что для оформления необходимых для произведения подключения к энергоснабжению документов Истец заключил договор поручения №234 от 28 мая 2021 г. с ООО «МакроСтройСервис».

Согласно п. 1.1 по настоящему договору Доверитель поручает, а Поверенный берет на себя обязательство совершать от имени и за счет Доверителя юридические и иные действия, указанные в п. 2.1.1 настоящего договора, а Доверитель обязуется уплатить Поверенному вознаграждение в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором.

В соответствии с п. 2.1.1. Договора Поверенный обязуется совершать от имени и за счет Доверителя юридические и иные действия необходимые для оформления «Технологического присоединения» для электроснабжения нежилого помещения, арендуемого Доверителем, находящегося по адресу: 

<

...>, подвал, пом. I - комн. 2, 3, в том числе: Сбор комплекта документов, подготовка проектной документации; Получение согласия на технологическое присоединение в управляющей компании; Подача заявки с приложениями на технологическое присоединение в ПАО «Россети»; Выполнение технических условий для получения Акта о выполнении технических условий; Подача документов для оформления Акта об осуществлении технологического присоединения; Совершение иных действий по поручению Доверителя.

На основании п.3.1. Договора вознаграждение Поверенному по настоящему договору составляет 200 000 (двести тысяч) руб.

Указанная сумма была оплачена Поверенному в полном объеме, что подтверждается платежным поручением №2 от 01 декабря 2023 г.

Совершенные по договору действия указаны в Отчете от 30 декабря 2021 г.

22 июня 2021 г. Истец направил запрос в ГБУ «Жилищник Таганского района» о выделение 15.0 кВт (минимальной мощности для нормального функционирования помещения), в счет дополнительной мощности к мощности жилого дома, для электроснабжения по третьей категории нежилого помещения (S-181,6 кв.м) для подачи заявки на технологическое присоединение в ПАО «МОЭСК».

26 июля 2021 г. в адрес Истца поступило согласие о выделении дополнительной мощности.

Акт о выполнении технических условий от ПАО «Россети Московский регион» был получен 03 августа 2021 г. и 06 августа 2021 г. был оформлен Акт об осуществлении технологического присоединения.

После выполнения технологических условий, договор энергоснабжения с АО «Мосэнергосбыт» был заключен 1 6 декабря 2021 г.

Истцом указано на то, что до момента заключения Договора энергоснабжения Истец не мог ни производить ремонтных работ, ни вести какую-либо деятельность, что указанные недостатки полностью препятствовали пользованию арендованным имуществом.

Согласно п. 6.2. Договора аренды за указанный в разделе 1 настоящего Договора аренды Объект аренды величина годовой арендной платы устанавливается в размере 190 680 руб. 00 коп. (сто девяносто тысяч шестьсот восемьдесят рублей 00 копеек), включая НДС.

В связи с заключением договора аренды и его добросовестным со своей стороны исполнением Истец произвел выплаты арендной платы с мая 2021 г. по декабрь 2021 г. на общую сумму 147 183 руб. 22 коп., с 21 мая 2021 по 16 декабря 2021 арендные платежи составили 190 680 руб./ 365 дней * 210 дней = 109 706 руб. 30 коп. Общая сумма коммунальных платежей с 21 мая 2021 по 16 декабря 2021 составила 100 473 руб. 36 коп.: Июль 2021 - 34 729,89 руб., Август 2021 - 14 912,18 руб., Сентябрь 2021 - 14 912,18 руб., Октябрь 2021 - 14 912,18 руб., Ноябрь 2021 - 14 073,87 руб., с 01 по 16 декабря 2021 г. - 6 933,06 (13432,82/31*16).

В связи с чем, ссылаясь на ст.ст. 611, 612 ГК РФ истец просит взыскать с ответчика арендную плату за период с 21 мая 2021 по 16 декабря 2021 в размере 109 706 руб. 30 коп. и коммунальные платежи за указанный период в размере 100 473 руб. 36 коп. в качестве убытков, ссылаясь на то, что при заключении договора аренды Истец исходил из того, что будет представлена вся документация, как об этом было заявлено в технической документации в том числе в выписке из технического паспорта БТИ, где было заявлено электроснабжение - 220 В, однако  объект аренды фактически условиям договора и назначению имущества за спорный период аренды не соответствует. Осуществление деятельности невозможно при отсутствии электричества.

Истец указывает на то, что  документация о технологическом присоединении Истцу не передавалась, в связи с чем возможности заключить Договор энергоснабжения до декабря 2021 г. не было.

В соответствии с п. 2 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. 

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации если принадлежности и документы, необходимые для использования имущества по назначению, переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать расторжения договора, а также возмещения убытков.

Исходя из п.2. ст. 612 ГК РФ Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Истец указывает на то, что Истцу не были заранее известны и не могли быть обнаружены при осмотре недостатки в виде отсутствия разрешительной документации на подключение электроснабжения.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить задолженность, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

В представленном в материалы дела отзыве на исковое заявление ответчик требования не признал, ссылаясь на то, что после подачи заявки на аукцион, заключения договора аренды и принятия помещения по акту истец знал обо всех характеристиках объекта, ввиду чего оснований для возврата арендных платежей и взыскания оплаченных коммунальных платежей в качестве убытков отсутствуют.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, между Департаментом и ООО «ДЖИДЖИКОМПАНИ» заключен договор аренды от 27.04.2021 № ЭТ01-00258/21 объекта недвижимости по адресу: 

<

...>.

В соответствии с положениями ст. 655 Гражданского Кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту, подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать нежилое помещение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п. 2.2 Договора в силу ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации Стороны пришли к соглашению, что условия заключенного Договора аренды в части начисления арендной платы применяются с момента фактической передачи Объекта аренды по акту приема-передачи.

В п. 3.2 Договора также установлено, что на момент подписания акта приема-передачи арендатор подтверждает, что надлежащим образом идентифицировал и ознакомился с реальным состоянием объекта аренды в результате осмотра, который осуществляется по адресу нахождения объекта аренды.

С момента подписания акта приема-передачи Объекта аренды Арендодателем и Арендатором Объект аренды считается переданным, а обязательства по платежам возникшими.

Арендатор, подписав со своей стороны акт приема-передачи, подтверждает, что объект аренды в том качественном состоянии, в котором он находится на день подписания данного акта: арендатор удовлетворен качественным состоянием объекта аренды, установленным путем внешнего осмотра объекта аренды перед подписанием договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил арендодатель.

Акт приема-передачи объекта от 21.05.2021 подписан сторонами без замечаний относительно технического состояния и невозможности использования по назначению арендуемого помещения.

Таким образом, с момента подписания акта приема-передачи объекта аренды арендодателем и арендатором (21.05.2021), объект аренды считается переданным, а обязательства по платежам возникшими.

На основании изложенного, правовые основания для взыскания с Департамента денежных средств, оплаченных Истцом в счет арендной платы за период с начала действия Договора по декабрь 2021 г. отсутствуют.

Также в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 № 540-ПП «Об утверждении Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы» содержание объектов нежилого фонда, переданных в пользование, осуществляют сами пользователи.

В соответствии с п. 5.5.5 Договора Арендатор обязан ежемесячно нести расходы на управление многоквартирным домом (за исключением самой управляющей организации, арендующей нежилые помещения для организации работ по управлению таким домом), по содержанию и ремонту общего имущества в доме в размере, пропорциональном доле арендуемой площади в общей площади здания (при аренде помещения в многоквартирном доме).

В соответствии с п. 5.5.5 Договора Арендатор обязан оплачивать с даты подписания акта приема-передачи Объекта аренды коммунальные и эксплуатационные услуги, заключив соответствующие договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг не позднее трех месяцев с даты подписания акта приема-передачи Объекта аренды, а также не позднее 01 апреля каждого последующего года в течение всего срока действия настоящего Договора.

Договоры, указанные в настоящем пункте, могут быть заключены с даты подписания акта приема-передачи Объекта аренды вне зависимости от даты государственной регистрации Договора.

В любом случае срок договоров, указанных в настоящем пункте, устанавливается с даты подписания акта приема-передачи Объекта аренды.

Арендатор самостоятельно, за счет собственных средств в установленном порядке заключает договор с энергоснабжающей организацией на присоединение энергетических мощностей и выполняет все необходимые технические мероприятия по энерго- и ресурсосбережению, подключению энергоносителей и подведению водоснабжения к нежилому помещению

В соответствии с п. 5.5.7 Договора Арендатор обязан Нести бремя содержания общего имущества пропорционально арендуемой площади здания/строения/сооружения, а также оплачивать коммунальные расходы на общедомовые нужды.

Согласно ст. 437, 438, 448 ГК РФ условия аукциона, порядок и условия заключения договора с участником аукциона являются публичной офертой, а подача заявки на участие в аукционе акцептом такой оферты, в связи с чем участник аукциона принимает все условия договора аренды.

В соответствии с заявкой, подаваемой заявителем на участие в аукционе, заявитель подтверждает, что на дату подписания заявки был ознакомлен с порядком проведения аукциона в электронной форме, порядком перечисления задатка, проектом договора аренды, документацией об аукционе по объекту нежилого фонда, выставленному на аукцион. Также заявитель подтверждает, что надлежащим образом идентифицировал и был ознакомлен с реальным состоянием выставленного на аукцион объекта нежилого фонда в результате осмотра, который был осуществлен по адресу нахождения объекта и согласен на участие в аукционе на предложенных условиях.

Пунктом 2.2 Договора установлено, что начисления арендной платы применяются с момента фактической передачи объекта аренды по акту приема-передачи.

С момента подписания акта приема-передачи указанное помещение считается переданным, а обязательства по платежам возникшими.

Вышеуказанное нежилое помещение передано ООО «ДЖИДЖИКОМПАНИ» по акту приема-передачи 21.05.2021. 

Соответственно, начисления арендной платы по Договору производятся с 21.05.2021.

На основании ст. 309 и ст. 614 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. 

Арендатор, занимающий данное помещение на условиях действующего договора аренды, обязан вносить плату за пользование имуществом (ст. 606, пункт 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Основанием для взыскания денежных средств с Департамента является гражданское правонарушение.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 12.10.2015 № 25-П предмет доказывания по делам о возмещении убытков определён следующим образом: «При рассмотрении дел о взыскании убытков арбитражному суду необходимо установить состав правонарушения, включающий факт наступления вреда, вину причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими неблагоприятными для истца последствиями, а также размер ущерба».

В Постановлении Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 даны разъяснения, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Оснований для применения ст.ст. 611, 612  ГК РФ не имеется, поскольку невозможность использования помещения истцом не доказана, помещение передано истцу по акту в состоянии,  отраженном в справке БТИ о состоянии здания, которая является приложением к договору и неотъемлемой частью договора согласно п.1.2 договора, согласно которой имеются сведения о наличии на объекте электроснабжения 220 В и скрытой проводки.

Таким образом, внесенные по Договору арендные платежи за период с мая 2021 по декабрь 2021 не могут быть признаны как задолженность арендодателя перед арендатором.

Учитывая изложенное, отсутствуют правовые основания для возврата арендных платежей, оплаченных ООО «ДЖИДЖИКОМПАНИ» в соответствии с условиями Договора.

Истец в исковом заявлении указывает, что 26.07.2021 ГБУ «ЖИЛИЩНИК ТАГАНСКОГО РАЙОНА» дал разрешение на увеличение мощностей до 15 кВт для электроснабжения нежилого помещения

После совершения необходимых действий для подключения электроснабжения, 16 декабря 2021 был заключен Договор № 60975462 с АО «МОСЭНЕРГОСБЫТ».

Таким образом из этого следует, что задержка совершения подключения электроснабжения     была     вызвана     действиями/бездействиями     самого     ООО «ДЖИДЖИКОМПАНИ», а не Департаментом.

Согласно условиям проведения аукциона и договора аренды арендатор самостоятельно за счет собственных средств в установленном порядке заключает договор с энергоснабжающей организацией на присоединение энергетических мощностей и выполняет все необходимые технические мероприятия по энерго- и ресурсосбережению, подключению энергоносителей и подведению водоснабжения к нежилому помещению.

Согласно п.5.5.12 обязанностью арендатора является: за свой счет осуществлять текущий ремонт объекта аренды, самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем объекта аренды:  центрального топления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.

Согласно п.5.5.21 обязанностью арендатора является: Обеспечивать соответствие Объекта аренды установленным требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов (за исключением требований, обеспечение выполнения которых в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» возложено на других лиц) в течение всего срока службы путем организации надлежащей эксплуатации и своевременного устранения выявленных несоответствий, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.

Таким образом, освобождение арендатора от обязательств по внесению арендной платы на время проведения ремонтных работ, в том числе инженерных коммуникаций, условиями Договора не предусмотрено.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В силу ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Под достаточностью доказательств понимается такая их совокупность, которая позволяет сделать однозначный вывод о доказанности или о недоказанности определенных обстоятельств.

Согласно статьям 8, 9 АПК РФ, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

В учетом вышеуказанного, суд на основе совокупности представленных доказательств и установленных обстоятельств, пришел к выводу, об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Учитывая, что в удовлетворении требований истца о взыскании задолженности отказано, оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на указанные денежные средства также отсутствуют.

Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 395, 611, 612, 614 ГК РФ и ст.ст. 65, 71, 75, 110, 121, 123, 156, 170-176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

К.С. Самодурова