ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-11207/2024

г. Челябинск

29 октября 2024 года

Дело № А76-26498/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Жернакова А.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шагаповым В.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.06.2024 по делу                            № А76-26498/2023.

 

В заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО2 (паспорт, диплом, доверенность от 29.06.2024, сроком действия на 3 года).

 

Администрация города Магнитогорска (далее – истец по первоначальному иску, администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик по первоначальному иску, ИП ФИО1), в котором просит:

1. Обязать ответчика в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда привести самовольно реконструированное здание с кадастровым номером 74:33:0122001:73, расположенное по адресу: 

<

...>, в первоначальное состояние согласно техническому паспорту на нежилое здание от 10.10.2006; 

2. В случае неисполнения решения суда предоставить администрации                                 право снести самовольно возведенные объекты капитального строительства с последующим взысканием с ответчика понесенных расходов (с учетом уточнений исковых требований, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В свою очередь ИП ФИО1 (истец по встречному иску) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с встречным исковым заявлением к администрации (ответчик по встречному иску) о признании права собственности на реконструированное нежилое здание-спортивного клуба, общей площадью 111,8 кв.м., кадастровый номер 74:33:0122001:55, расположенное по адресу: 

<

...>.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление государственного строительного надзора Челябинской области, ФИО3, ФИО4 (далее – третьи лица, ГУ Госстройнадзор, ФИО3, ФИО4).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.06.2024 первоначальный иск администрации удовлетворен. Суд обязал ИП ФИО1 в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения суда привести самовольно реконструированное здание с кадастровым номером 74:33:0122001:73, расположенное по адресу: 

<

...>, в первоначальное состояние согласно техническому паспорту на нежилое здание от 10.10.2006, либо снести самовольно возведенный объект. В случае неисполнения решения суда администрации предоставлено право привести самовольно реконструированное здание с кадастровым номером 74:33:0122001:73, расположенное по адресу:                           

<

...>, в первоначальное состояние, либо снести самовольно возведенный объект, с последующим взысканием с ответчика понесенных расходов. 

В удовлетворении встречного иска ИП ФИО1 отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП ФИО1 (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении первоначального иска, удовлетворить встречный иск.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что ИП ФИО1 05.06.2019 приобрел у третьего лица ФИО4 нежилое помещение и земельный участок по адресу: 

<

...>. При этом ИП ФИО5 представил суду доказательства приобретения нежилого помещения в надстроенном состоянии. Понимая, что правоустанавливающие документы в части площади нежилого помещения (47,5 кв.м.) имеют отличия от фактической площади (111,8 кв.м.) ответчиком предпринимались меры по получению разрешительной документации (получено постановление администрации от 07.07.2023 № 7025-П «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства», получен отказ администрации от 13.09.2023 № АГ-09/963 в выдаче разрешения на строительство). Истцом не приведено достаточных и убедительных доказательств того, что спорный объект имеет нарушения градостроительных, строительных и санитарных норм и правил, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан. Предпринимателем в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, в удовлетворении которого было необоснованно отказано. Кроме того, решение суда не отвечает признаку исполнимости, поскольку судом не установлено, имеется ли техническая возможность без соразмерного ущерба строению (зданию) произвести снос второго этажа. Такой вопрос может быть разрешен только при назначении судебной экспертизы. В соответствии с проектной документацией объект имеет два этажа. Требований о приведении нежилого помещения в соответствии с данными технического паспорта по состоянию на 10.10.2009 истцом не заявлялось.

К апелляционной жалобе ИП ФИО1 приложено ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручить эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимых экспертиз и оценки» ФИО6. На разрешение эксперта предприниматель просит поставить следующие вопросы:

1. Соответствует ли нежилое здание в реконструированном виде, площадью 111,8 кв.м. (кадастровый номер 74:33:0122001:73), расположенное по адресу: 

<

...> строительным, градостроительным и противопожарным нормам, создает ли данное строение угрозу жизни и здоровью людей?

2. Расположено ли нежилое здание в реконструированном виде, площадью 111,8 кв.м. (кадастровый номер 74:33:0122001:73), расположенное по адресу: 

<

...> в границах земельного участка с кадастровым номером 74:33:0122001:55 с учетом разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства?

3. Возможно ли приведение реконструированного нежилого помещения с кадастровым номером 74:33:0122001:73, расположенного по адресу: 

<

...> в первоначальное состояние согласно техническому паспорту на нежилое здание от 10.10.2006 без несоразмерного ущерба данному объекту?

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2024 апелляционная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании 10.09.2024.

К дате судебного заседания от администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с доводами жалобы.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2024 судебное разбирательство отложено на 08.10.2024. Вопрос о разрешении ходатайства о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы оставлен открытым.

К дате судебного заседания от администрации поступили письменные пояснения, приобщенные к материалам дела на основании статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

С учетом мнения представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) поддержал ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы; представил письменные пояснения с дополнительными доказательствами – копии Правил землепользования и застройки города Магнитогорска, утвержденные решением Магнитогорского городского Собрания депутатов от 17.09.2008 № 125 (в редакции решения МгСд № 160 от 31.10.2023), письма государственного автономного учреждения «Управление государственной экспертизы и ценообразования Республики Татарстан по строительству и архитектуре» от 23.09.2024 № 2993/01-04, скриншота электронной переписки.

Документы приобщены к материалам дела.

В судебном заседании 08.10.2024 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 22.10.2024 до 11 час. 45 мин. с размещением информации о перерыве на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». 

К дате судебного заседания 16.10.2024 от ИП ФИО1 поступили письменные пояснения, приобщенные к материалам дела на основании статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением  заместителя председателя суда апелляционной инстанции от 21.10.2024 произведена замена судьи Аникина И.А., находящейся в трудовом отпуске, судьей Томилиной В.А.

В связи с заменой в составе суда рассмотрение дела по апелляционной жалобе производится сначала.

После окончания перерыва судебное заседание продолжено в составе суда: председательствующий судья Камаев А.Х., судьи Жернаков А.С., Томилина В.А. в присутствии представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску).

Рассмотрев заявленное ИП ФИО1 ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку по мнению суда апелляционной инстанции, в деле имеется достаточное количество документов, которые позволяют установить юридически значимые обстоятельства для целей правильного разрешения спора без проведения судебной экспертизы. Назначение судебной экспертизы приведет к необоснованному увеличению сроков рассмотрения дела.

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 11.04.2011 между администрацией (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи № 44 (т. 1, л.д. 92), по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое здание – туалет, общей площадью 47,5 кв.м., литер В, Этажность: 1, инвентарный номер: 15858, расположенный по адресу: 

<

...>.

По акту приема-передачи 21.04.2011 недвижимое имущество передано покупателю (т. 1, л.д. 93). 

17.10.2011 между администрацией (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № 5391 (т. 1, л.д. 26-27), по условиям которого продавец передал в собственность и покупатель принял и оплатил по цене на условиях договора, земельный участок с кадастровым номером 74:33:0122001:55, общей площадью 297 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...> для использования в целях: занимаемый нежилым зданием – туалет.

По акту приема-передачи 17.10.2011 земельный участок передан покупателю (т. 1, л.д. 28). 

17.01.2015 между ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:33:0122001:55, общей площадью 297 кв.м., а также нежилого здания – туалет, общей площадью 47,5 кв.м. (т. 1, л.д. 129).

05.06.2019 между ФИО4 и ФИО1 заключен договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка (т. 2, л.д. 16), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество, состоящее из земельного участка с кадастровым номером 74:33:0122001:55, общей площадью 297 кв.м., а также нежилого здания – туалета, общей площадью 47,5 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 10.08.2023, собственником земельного участка с кадастровым номером 74:33:0122001:55, расположенного по адресу: 

<

...>, является ФИО1 (т. 1, л.д. 16-24). 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 10.08.2023, собственником здания (нежилое) с кадастровым номером 74:33:0122001:73, инвентарный номер 15858, площадью 47,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, является ФИО1 (т. 1, л.д. 13-15).

10.07.2023 ГУ Госстройнадзором в адрес администрации направило уведомление о выявлении самовольной постройки, согласно которому выявлен факт возведения (создания) здания, сооружения или другого строения без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений (т. 1, л.д. 8).

Указанное обстоятельство подтверждается актом контрольного (надзорного) мероприятия от 10.07.2023, согласно которому по адресу:                           

<

...> располагается двухъярусное здание длиной около 10 м, шириной около 7 м, высотой около 8 м. В первом ярусе расположены распашные гаражные ворота высотой около 3 м., справа от ворот выполнен дверной проем с металлической дверью. Во втором ярусе, с северной и западной стороны, на высоте около 3,5 м. выполнены три застекленных проема высотой около 1,3 м, шириной около 1 м. Материалы стен и конструкцию фундаментов установить не представляется возможным. Стены здания отделаны декоративным камнем. Крыша двухскатная, кровля выполнена из металлического профлиста по металлической обрешетке. Прилегающая территория имеет грунтовое покрытие (т. 1, л.д. 9-11).

06.09.2023 ИП ФИО1 направил в адрес администрации заявление о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства: «Реконструкция нежилого здания» на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0122001:55, имеющем местоположение: 

<

...>, на которое администрация письмом от 13.09.2023 (т. 2, л.д. 28-30) ответила отказом.

В обоснование отказа администрация указала, что заявителем не были представлены результаты инженерных изысканий, представленная проектная документация не соответствует требованиям к строительству, реконструкции на дату выдачи разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, реконструированный объект располагается в пределах водоохранной зоны и зоны подтопления, а также вид использования спорного объекта – спортивный клуб не соответствует виду разрешенного использования земельного участка – парки, пляжи, прокат игрового и спортивного инвентаря, спортивные площадки, предприятия общественного питания, парковки перед объектами.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации и ИП ФИО1 в арбитражный суд с рассматриваемыми первоначальным и встречным исками.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Исходя из положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся с арбитражный суд, избирает самостоятельно.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Положениями статьи 219 названного Кодекса предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, нормы пункта 1 статьи 218 и статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации призваны регулировать внесудебный бесспорный порядок возникновения права собственности на вещь, вновь созданную лицом в установленном законодательством порядке. Право собственности на такую вещь возникает в силу факта создания ее в установленном порядке и не требует признания возникновения права в судебном порядке.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Правовой режим самовольной постройки закреплен в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами которой в том числе предоставлена возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот. Одновременно нормы указанной статьи регулируют различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство и т.п.), так и частноправовые.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 2 указанного Обзора).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44              «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление № 44), с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.

С иском о сносе самовольной постройки, о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями в публичных интересах вправе обратиться прокурор, уполномоченные органы публичной власти в пределах своей компетенции (часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 53 АПК РФ).

При этом пунктом 13 Постановления № 44 предусмотрено, что ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи ГК РФ последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, не вправе совершать в отношении такой постройки какие-либо сделки (продавать, дарить и т.д.), которые будут считаться ничтожными и, соответственно, не порождать никаких юридических последствий; лицо не вправе распоряжаться самовольной постройкой, заключать сделки; самовольное строение не является недвижимым имуществом и, соответственно, не подлежит регистрации в учреждениях юстиции.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (определение Верховного Суда РФ от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051).

В силу пункта 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Согласно пункту 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности.

На основании части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

При этом разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Согласно пункту 25 Постановления № 44 силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем, исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

По смыслу правовой позиции, содержащейся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

О своевременности принятия самовольным застройщиком мер по легализации самовольной постройки может, в частности, свидетельствовать его обращение в уполномоченный орган с приложением предусмотренных частями 7, 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документов до начала либо в период строительства объектов недвижимого имущества.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 № 5698/12.

Иное толкование нормы пункты 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и указанных разъяснений противоречило бы пункту 2 той же нормы, поскольку строительство объекта недвижимости без разрешения само по себе означает гражданско-правовой деликт и подтверждает то обстоятельство, что лицо, совершая его, осознавало факт нарушения требований законодательства в части архитектурно-строительной деятельности.

Предприниматель просил признать за ним право собственности на реконструированный объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0122001:55, указывая, что ИП ФИО1 05.06.2019 приобрел у третьего лица ФИО4 нежилое помещение и земельный участок по адресу: 

<

...>. в надстроенном состоянии. Понимая, что правоустанавливающие документы в части площади нежилого помещения (47,5 кв.м.) имеют отличия от фактической площади (111,8 кв.м.) ответчиком предпринимались меры по получению разрешительной документации (получено постановление администрации от 07.07.2023 № 7025-П «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства», получен отказ администрации от 13.09.2023 № АГ-09/963 в выдаче разрешения на строительство)

Администрация, обращаясь с требованиями о сносе самовольной постройки на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0122001:55, указывала, что вышеуказанный объект капитального строительства реконструирован с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из материалов дела следует, что ИП ФИО1 является собственником земельного участка площадью 297 кв.м с кадастровым номером 74:33:0122001:55, расположенного по адресу: 

<

...>, который имеет категорию земель – земли населённых пунктов, вид разрешенного использования – парки, пляжи, прокат игрового и спортивного инвентаря, спортивные площадки, предприятия общественного питания, парковка перед объектами. На земельном участке располагается объект недвижимости с кадастровым номером 74:33:0122001:73 площадью 47,5 кв.м.

Предприниматель ФИО1, не нарушая границ принадлежащего ему земельного участка, провел реконструкцию вышеуказанного объекта.

В результате проведенной реконструкции спорного объекта изменилась площадь здания. 

Согласно выписке из технического паспорта на дату 22.01.2007 (т. 1, л.д. 87), спорное здание обладало следующими характеристиками: длина 9,68 м., ширина 7,1 м., высота 3.3 м.

На дату осмотра согласно акту от 10.07.2023: длина спорного здания составляет около 10 м., ширина около 7 м, высота около 8 м. 

Кроме того, согласно выписке из технического паспорта на дату 22.01.2007 спорное здание состоит из одного этажа. Из  фотографий к акту осмотра усматривается, что спорное здание состоит из двух этажей, что в силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации требует получения разрешения на строительство.

Доказательства того, что в отношении строительства спорного объекта истцу выдавались разрешения на строительство, равно как и доказательства того, что ИП ФИО1 вообще обращался в уполномоченные органы за получением такого разрешения до начала или в период строительства, истцом суду представлены не были.

Разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию истцу также не выдавалось. Письмом от 13.09.2023 (т. 2, л.д. 28-30) администрация мотивированно отказала в выдаче такого разрешения.

При таких обстоятельствах апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о квалификации спорного объекта как самовольной постройки.

Апелляционный суд отмечает, что о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением предусмотренных частями 7, 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документов.

На основании пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Как уже было указано ранее, истец заблаговременно (до начала или в период строительства) не обращался в уполномоченные органы за получением разрешения на строительство спорного объекта недвижимости.

Доказательства, подтверждающие объективную невозможность такого обращения с целью соблюдения административного порядка получения разрешения на строительство, истцом в дело также не были представлены.

Обращение 06.09.2023 ИП ФИО1 в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства не может быть расценено в качестве принятия истцом надлежащих мер для легального строительства спорного объекта, поскольку такой обращение имело место после выполнения работ по реконструкции.

Утверждение предпринимателя о том, что спорный объект был приобретен им уже в реконструированном виде, не нашло своего документального подтверждения по материалам дела. 

Из представленных предпринимателем фотографических спутниковых снимков (т. 3 л.д. 73-76) невозможно установить площадь, а также этажность объекта. 

При должной степени осмотрительности, приобретая спорный объект для предпринимательской деятельности, в том числе осуществляемой на свой риск, ответчик мог усмотреть факт наличия расхождений характеристиками объекта указанными в документации и характеристиками объекта на момент приобретения (увеличенная площадь объекта, наличие второго этажа и т.д.) при наличии таковых.

В письме от 13.09.2023 администрация также указала, что ИП ФИО1 не были представлены результаты инженерных изысканий, представленная проектная документация не соответствует требованиям к строительству, реконструкции на дату выдачи разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, реконструированный объект располагается в пределах водоохранной зоны и зоны подтопления, а также вид использования спорного объекта – спортивный клуб, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка – парки, пляжи, прокат игрового и спортивного инвентаря, спортивные площадки, предприятия общественного питания, парковки перед объектами (т. 2, л.д. 28-30).

Таким образом, ИП ФИО1 не имел законного права на строительство спорного объекта на принадлежащем ему земельном участке, а обращение в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство носило формальный характер для создания вида принятия мер к легализации спорного объекта, что не может быть признано добросовестным осуществлением гражданских прав.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что правовые и фактические основания для признания права собственности ИП ФИО1 на спорный объект по правилам положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют, в силу чего судом правомерно отказано в удовлетворении встречного иска.

Согласно пункту 3 статьи 25 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения па строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

На основании пункта 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» выдача разрешений на строительство относится к вопросам местного значения.

Статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено обязательное получение разрешения на строительство, реконструкцию зданий, сооружений, за исключением случая, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

Согласно статье 24 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» гражданин или юридическое лицо, осуществляющие строительство архитектурного объекта без разрешения на строительство (самовольная постройка) или с нарушением утвержденной градостроительной документации, несут ответственность в соответствии с законом.

Самовольное строительство указанных объектов нарушает права и законные интересы администрации как органа местного самоуправления на регулирование застройки земельного участка, создание архитектурного облика территории муниципального образования, а также на осуществление своевременных действий по пресечению самовольного строительства на территории городского округа, а также интересы жителей муниципального образования.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Пленума № 44, если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 31 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения (пункт 10 Пленума № 44).

Поскольку на дату вынесения обжалуемого судебного акта имелось неустраненное препятствие в сохранении спорного объекта в виде его несоответствия параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки (отсутствие разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка под размещение гаража или склада), апелляционный суд также находит законным, обоснованным решение суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска администрации обязании ИП ФИО1 в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения суда привести самовольно реконструированное здание с кадастровым номером 74:33:0122001:73, расположенное по адресу: 

<

...>, в первоначальное состояние согласно техническому паспорту на нежилое здание от 10.10.2006, либо снести самовольно возведенный объект; в случае неисполнения решения суда предоставить администрации право привести самовольно реконструированное здание с кадастровым номером 74:33:0122001:73, расположенное по адресу:                         

<

...>, в первоначальное состояние, либо снести самовольно возведенный объект, с последующим взысканием с ответчика понесенных расходов.

Довод апеллянта о том, что решение суда не отвечает признаку исполнимости, поскольку судом не установлено, имеется ли техническая возможность без соразмерного ущерба строению (зданию) произвести снос второго этажа, судебной коллегией признан несостоятельным, поскольку в ходе судебного разбирательства сам предприниматель не представил суду доказательств невозможности такого сноса. Учитывая отсутствие таких доказательств, суд апелляционной инстанции нашел неподтвержденным документально довод апеллянта о невозможности сноса второго этажа здания без нанесения ущерба основному объекту.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.06.2024 по делу № А76-26498/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.Х. Камаев

Судьи:

А.С. Жернаков

В.А. Томилина