Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

 http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-1513/2017

г. Благовещенск

03 июля 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 июня 2017 года. Полный текст решения изготовлен 3 июля 2017 года.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи В.И. Котляревского,

при ведении протокола судебного заседания секретарём А.С. Ховалыг,

рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Амурагрокомплекс" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании недействительным уведомления об отказе

лицо, участвующее в деле: Прокуратура Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>);

третье лицо: администрация Райчихинского сельсовета Бурейского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

при участии в заседании: от заявителя: ФИО1 по доверенности от 11.01.2016 №14Ю, паспорт,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 24.01.2017 №01-33/24, паспорт, 

от Прокуратуры Амурской области: ФИО3 по доверенности №17 от 21.03.2017, удостоверение;

от администрации: ФИО4 глава администрации на основании распоряжения №21 от 23.10.2012 г., паспорт

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс» (далее – заявитель, общество) с заявлением обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее – ответчик, управление) совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности от ФИО5 к Обществу с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс» (ИНН 

<

***>) по договору купли-продажи земельных долей № 102/121 от 23 августа 2010 года на следующее имущество: земельная доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО «Райчихинское», с кадастровым номером 28:11:000000:121, площадь земельной доли 14 гектар.

В обоснование заявленных требований общество ссылается на то, что 23.08.2010 между ООО «Амурагрокомплекс» и ФИО5 был заключен договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО «Райчихинское», с кадастровым номером 28:11:000000:121, площадь земельной доли 14 гектар. 

Общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанную земельную долю. Однако 13.01.2017 года Управлением Росреестра по Амурской области было отказано в государственной регистрации перехода права. 

Поскольку государственная регистрация перехода права осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора, а ФИО5 умерла, то общество не может зарегистрировать переход права собственности по не зависящим от него причинам.

Считает, что исходя из положений статьи 6 Гражданского кодекса РФ, к сложившимся отношениям сторон подлежит применению норма пункта 3 статьи 551 ГК РФ, в случаях, когда обязанность продавца по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его смерти.

Договор купли-продажи не оспорен и не признан недействительным. 

Считает возможным регистрацию права собственности с учетом правовой позиции, содержащейся в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010.

В судебном заседании 27.06.2017 заявитель письменно уточнил требования по заявлению, просит: 

1. Признать недействительным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области об отказе в государственной регистрации от 13.01.2017 № 28/301/047/2016-550.

2. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности от ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс» (ИНН 

<

***>) по договору купли-продажи земельных долей № 102/121 от 23 августа 2010 года на следующее имущество: земельная доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО «Райчихинское», с кадастровым номером 28:11:000000:121, площадь доли 14 гектар.

На вопрос суд представитель заявителя пояснил, что в пункте 2 уточнения требований указано не самостоятельное требование, а предлагаемый заявителем способ восстановления нарушенного права.

Ответчик возражал против принятия уточнения требований, так как ранее дело рассматривалось по требованию обязать совершить действия.

Представители Прокуратуры Амурской области и администрация Райчихинского сельсовета оставили вопрос принятия уточнения требований на усмотрение суда.

Суд принимает уточнение требований по заявлению, так как согласно статье 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявитель вправе изменить предмет заявленных требований, основания заявленных требований не изменяются.

Дополнительно заявитель указал следующие обстоятельства. Уведомление об отказе содержит единственное основание для отказа в государственной регистрации - отсутствие заявления о государственной регистрации ранее возникшего прав и перехода права второй стороны (Продавца), иные основания не могут быть предметом обжалования в суде. Расходный кассовый ордер, соответствует требованиям Закона о бухгалтерском учете и подтверждает оплату по договору.

Право совершения нотариальных действий у органа местного самоуправления возникает в силу закона № 131-ФЗ, не доведения решения органа местного самоуправления до сведения территориального органа Минюста России или нотариальной палаты субъекта Российской Федерации не является основанием для признания доверенности недопустимым доказательством.

Земельная доля передана Продавцом и принята Покупателем в соответствии с пунктами 4.1, 4.2 договора купли-продажи. Доказательствами использования земельного участка с 2010 года является отчетность по форме № 29-СХ «Сведения о сборе урожая» за 2010-2016 годы, которая ежегодно сдается в Министерство сельского хозяйства Амурской области и Росстат, и справка администрации Бурейского района о том, что ООО «Амурагрокомплекс» является единственной сельскохозяйственной организацией фактически использующей земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:121.

Уплата налогов подтверждается выпиской операций по расчетам с бюджетом.

Спор о праве отсутствует, так как продавец распорядился своей долей, продав её обществу.

Сослался на аналогичную судебную практику Арбитражного суда Амурской области.

Уведомление об отказе от 13.01.2017 имеет ссылку только на новый Закон № 218-ФЗ, следовательно, государственный регистратор руководствовался только им при принятии решения об отказе, что в свою очередь означает недействительность указанного уведомления (отказа) от 13.01.2017, поскольку таких оснований для отказа, по которым нам было отказано в законе № 218-ФЗ нет.

Ответчик в представленном отзыве просил отказать в удовлетворении требований заявителя в полном объеме. Указал, что причиной отказа в государственной регистрации перехода права собственности явилось то, что заявителем в регистрирующий орган не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (п.44 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации), а также не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п.5 4.1 ст. 26 Закона о регистрации). 

Дополнительно указал, что поскольку прокуратурой Амурской области установлено несоблюдение администрацией Райчихинского сельсовета процедуры наделения полномочиями должностного лица на совершение нотариальных действий, постольку доверенность, наделяющая правом подписания договора ФИО1, не может быть признана допустимым доказательством по делу.

Кроме того, администрацией Райчихинского сельсовета начата работа по признанию долей, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 28:11:000000:121, принадлежащих, в том числе ФИО5, невостребованными.

По делу установлено, что собственник земельной доли умер более трех лет назад, права собственности на указанную земельную долю за иными лицами не зарегистрированы, в связи с чем ответчик считает, что земельная доля может быть признана невостребованной, что свидетельствует о наличии спора о праве. При этом решение вопроса о наличии права на объект недвижимого имущества возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество.

От Прокуратуры Амурской области поступило заявление о вступлении в арбитражный процесс, мотивированное тем, что в целях защиты публичных интересов в сфере земельных правоотношений, интересов муниципального образования Райчихинский сельсовет Бурейского района, принятия мер к обеспечению законности необходимо участие в настоящем процессе Прокуратуры Амурской области.

Определением от 16.05.2017 ходатайство было удовлетворено, Прокуратура Амурской области привлечена к участию в деле.

Представитель Прокуратуры Амурской области возражал против требований заявителя по следующим причинам. 

Представленные заявителем в суд договор купли-продажи, расходный кассовый ордер не подтверждают наличие реально заключенной сделки купли-продажи земельной доли, исполнение обязанности по ее оплате и фактического перехода прав владения на земельную долю.

Согласно договору о продаже земельных долей от 23.08.2010 № 102/121 договор продавцом земельной доли ФИО5 не подписывался, она умерла, в силу указанного подтвердить наличие сделки не может. От имени продавца договор подписан ФИО1 на основании доверенности от 23.08.2010, удостоверенной специалистом администрации Райчихинского сельсовета ФИО6

Сведения главы Райчихинского сельсовета о специально уполномоченных должностных лицах местного самоуправления на совершение нотариальных действий поступили в Управление Минюста по Амурской области 18.03.2017, было представлено постановление главы Райчихинского сельсовета от 25.12.2012 №51 «Об уполномоченных должностных лицах на совершение нотариальных действий».

Из информации президента Нотариальной палаты Амурской области ФИО7 от 12.05.2017 исх.№282 в Нотариальной палате Амурской области имеется только постановление главы Райчихинского сельсовета от 25.12.2012 №51.

Таким образом, на момент удостоверения доверенности в 2011 году в нарушение требований федерального законодательства решение о возложении на специалиста администрации Райчихинского сельсовета ФИО6 полномочий по совершению нотариальных действий в Управление министерства юстиции Амурской области и Нотариальную палату Амурской области не представлялись и в указанных органах по настоящее время отсутствуют, что свидетельствует о не соблюдении процедуры наделения полномочиями вышеназванного должностного лица.

При таких обстоятельствах в соответствии со статьёй 68 АПК РФ доверенность не может быть признана допустимым доказательством по делу.

Поскольку доверенность на имя ФИО1 не может быть признана допустимым доказательством по делу, данный документ не может подтверждать обстоятельства дела.

Кроме того, заявителем в суд не представлено надлежащих доказательств исполнения продавцом реальной оплаты по договору. В представленном расходном кассовом ордере отсутствуют сведения о содержании хозяйственной операции, не зафиксировано, по какому конкретно соглашению с указанием его даты и номера произведена оплата. Из указанных в документе сведений невозможно сделать вывод о том, что оплата произведена именно по договору купли-продажи, на который ссылается заявитель. Доказательства, подтверждающие реальную оплату именно за покупку земельной доли по направленному на регистрацию договору купли-продажи, данный документ не содержит.

Заявителем также не представлено доказательств фактического владения земельной долей. По делу усматривается, что доказательства перехода прав владения и соответственно реального использования земельного участка не имеется. ООО «Агрокомплекс» во исполнение договора купли-продажи земельной доли земельный участок не выделялся, обществом, согласно данным налогового органа, уплата налогов за использование рассматриваемых земель после совершения данной сделки в 2010-2011 годах не осуществлялась.

Согласно материалам дела ООО «Агрокомплекс» на момент заключения договора не являлся участником общей долевой собственности и организацией, использующей земельный участок. В связи с чем земельная доля не могла быть продана обществу до ее  выделения. Материалами дела подтверждено, что до настоящего времени выделение земельного участка в счет земельной доли не проводилось. При таких обстоятельствах сделка, заключенная в нарушение прямого указания закона в силу ст.168 ГК РФ является ничтожной.

Кроме того, по настоящему делу препятствием к регистрации выступает не только отсутствие стороны по сделке, как указывает заявитель, и перечисленные выше обстоятельства, но и наличие по настоящему делу спора о праве.

Собственник умер более 3 лет назад, право собственности на земельную долю за другими лицами не зарегистрировано. При таких обстоятельствах муниципальное образование имеет право провести процедуру признания права муниципальной собственности на земельную долю. Указанное свидетельствует о наличии спора о праве.

Привлеченная к участию в деле в качестве 3 лица, не заявляющего самостоятельных требований, администрация Райчихинского сельсовета Бурейского района в письменном отзыве указала на несогласие с заявленными требованиями, так как ООО «Амурагрокомплекс» до настоящего времени не зарегистрировало переход права собственности от ФИО5 Администрацией Райчихинского сельсовета вновь начата работа по оформлению невостребованных земельных долей. 

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

23.08.2010 между ООО «Амурагрокомплекс» (Сторона-1) и ФИО5 (Сторона-2) заключено соглашение, по которому Сторона-2 обязуется передать в собственность Стороне-1 земельный участок площадью 14 га из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ТОО «Райчихинское» принадлежащий ей на основании Свидетельства на право собственности на землю № 3817 от 1 марта 1995 года, а Сторона-1 в свою очередь за предоставленный земельный участок обязуется выплатить Стороне-2 денежную сумму в размере 5 000 рублей, а также обязуется ежегодно предоставлять Стороне-2 не денежную выплату в виде 5 центнеров размола зерна, либо по согласованию сторон возможна выдача сена в количестве эквивалентном 5 центнерам размола зерна. Обязательство по выдаче ежегодной не денежной выплаты прекращается в случае смерти Стороны-2.

В соответствии с договором купли-продажи земельных долей 102/121 от 23.08.2010 ФИО5 (Продавец) продает, а общество с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс» (Покупатель) покупает в собственность земельную долю общей площадью 14 гектар, входящую в земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО «Райчихинское», с кадастровым номером 28:11:000000:121.

Пунктом 2.1 договора земельная доля оценивается по соглашению сторон в 5 000 рублей и продается ФИО5 за 5 000 рублей.

Продавец получил деньги от Покупателя полностью до подписания настоящего договора (пункт 2.3 договора).

Согласно пункту 4.2 договора обязанность Продавца, предусмотренная пунктом 4.1 настоящего договора (по передаче земельной доли), считается исполненной с момента подписания обеими сторонами настоящего договора. Акт приема-передачи земельных долей не составляется.

Договор подписан от имени продавца по доверенности ФИО1.

Согласно справке о смерти ФИО5 умерла 18.02.2012. Нотариус Бурейского нотариального округа Амурской области сообщил о том, что наследственное дело к имуществу ФИО5 не заводилось.

25.11.2016 ООО «Амурагрокомплекс» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области с заявлением о государственной регистрации права собственности: права общей долевой собственности, доля в праве: 14 га в праве общей долевой собственности на земельный участок, а также перехода права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:121, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО «Райчихинское». 

Вместе с заявлением были предоставлены доверенность от 09.06.2014 ООО «Амурагрокомплекс», а также доверенность от 23.08.2010 ФИО5 на ФИО1, свидетельство на право собственности на землю РФ III АМО-10-11-3817 № 644956 от 01.03.1995, договор купли-продажи земельных долей № 102/121 от 23.08.2010, письмо администрации Райчихинского сельсовета о том, что земельные доли, принадлежащие ФИО5, не были признаны невостребованными, документы на признание указанных земельных долей невостребованными в суд передаваться не будут, справка о балансовой стоимости активов, платежное поручение об уплате государственной пошлины.

13.12.2016 государственный регистратор уведомил ООО «Амурагрокомплекс» о приостановлении государственной регистрации. В обоснование принятого решения указано на отсутствие в представленных на государственную регистрацию документах заявления второй (передающей) стороны о регистрации своего права собственности (ранее возникшего) и заявления о регистрации перехода права собственности, что противоречит действующему законодательству.

13.01.2017 государственный регистратор направил ООО «Амурагрокомплекс» сообщение об отказе в государственной регистрации № 28/301/047/2016-550. В обоснование отказа указано, что причины, препятствующие осуществлению регистрации, не устранены в установленный срок.

Оценив изложенные обстоятельства, суд считает, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту Закона о регистрации) государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 утверждено Положение о Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, которым предусмотрено, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

Таким образом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области наделено соответствующими полномочиями по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно статье 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. 

Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 3 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (п. 6 ст. 131 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации  осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с подпунктами 3, 4 части 3 статьи 15 Закона о регистрации государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению:

3) сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; 

4) правообладателя объекта недвижимости - при подтверждении права на учтенный в Едином государственном реестре недвижимости объект недвижимости, возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" либо возникшего в силу федерального закона.

Статья 69 Закона о регистрации предусматривает, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Вместе с тем частью 3 указанной статьи установлено, что государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Следовательно, приведенными нормами предусмотрено обязательное представление для государственной регистрации прав на объект недвижимости заявителя правообладателя объекта недвижимости, а для перехода права собственности заявление обоих сторон договора.

В настоящем деле заявление второй стороны договора - продавца земельной доли не было предоставлено в связи со смертью.

В соответствии с подпунктом 44 части 1 статьи 26 Закона о регистрации не представление для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявления и документов, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества является основанием для приостановления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Статья 27 Закона о регистрации предусматривает, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Следовательно, оспариваемый заявителем отказ в государственной регистрации соответствует нормам Закона о регистрации.

В соответствии с разъяснениями пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В обоснование своих возражений по заявленным требованиям ответчик и Прокуратура Амурской области ссылаются на иные основания для отказа, которые не были отражены в оспариваемом отказе.

Поскольку в соответствии с приведенным разъяснением суд вправе удовлетворить требование покупателя и обязать государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности только в случае если единственным основанием для отказа в государственной регистрации является отсутствие продавца, а, также учитывая принцип проверки законности оснований регистрации (статья 8.1 ГК РФ), суд обязан оценить, помимо доказательств оплаты и передачи имущества, и иные основания для отказа в государственной регистрации, на которые ссылается лица, участвующие в деле.

Исследуя доказательства оплаты по договору, судом установлены следующие обстоятельства.

Расходный кассовый ордер № 1013 от 23.08.2010 подтверждает получение ФИО5 5 000 рублей. В качестве основания указано за земельную долю по соглашению.

Не указание в расходном кассовом ордере в качестве основания для оплаты договора купли-продажи земельной доли 102/121 от 23.08.2010 не позволяет сделать вывод, что по данному расходному кассовому ордеру была произведена оплата по договору.

Заявителем в материалы дела представлено соглашение от 23.08.2010, которое также предусматривает оплату 5 000 рублей за передаваемую земельную долю. Однако в соглашении не указано на факт передачи земельной доли, акт приема-передачи также не представлен.

Поименованное соглашение представляет собой договор пожизненной ренты, предусмотренный статьёй 583 ГК РФ. Обязательным условием формы договора ренты согласно статье 584 ГК РФ является нотариальное удостоверение, а также государственная регистрация. Соглашение указанным требованиям не соответствует.

Таким образом, уплаченные по расходному кассовому ордеру денежные средства не могут быть сопоставлены с договором купли-продажи земельных долей № 102/121.

Исследуя доводы и возражения сторон, связанные с фактом передачи земельных доле судом установлены следующие обстоятельства.

Согласно положениям договора купли-продажи земельных долей 102/121 от 23.08.2010 обязанность Продавца по передаче земельных долей, считается исполненной с момента подписания обеими сторонами настоящего договора. Акт приема-передачи земельных долей не составляется.

Договор купли-продажи подписан 23.08.2010 года от имени ФИО5 представителем по доверенности ФИО1, которая является работником ООО «Амурагрокомплекс».

Суд обращает внимание, что в тот же день ФИО5 были подписаны доверенность на ФИО1, предусматривающая, в том числе право на подписание договора купли-продажи, соглашение, а также расходный кассовый ордер № 1013 от 23.08.2010. Суд не усматривает разумных причин для подписания в один и тот же день трех документов, связанных с продажей земельных долей (соглашения, доверенности, расходного кассового ордера) лично ФИО5 и одного документа, содержащего волеизъявление на продажу земельных долей, а также подтверждающего факт оплаты и передачи земельных долей (договора купли-продажи земельных долей) представителем по доверенности ФИО1

Таким образом, факт передачи земельных долей подтверждается единственным документом – договором купли-продажи земельных долей, подписанным представителем по доверенности в отсутствие каких либо разумных причин и обстоятельств, подтверждающих невозможность подписания непосредственно доверителем.

С учетом перечисленных обстоятельств суд также признает обоснованными доводы Прокуратуры Амурской области об отсутствии доказательств фактического перехода прав владения на земельную долю, а также в связи со следующими обстоятельствами.

Договор купли-продажи не регистрировался на протяжении шести лет, земельная доля не выделялась, налоги не уплачивались.

Довод заявителя о создании обособленного подразделения Бурейский участок не подтверждает факт владения и использования спорных земельных долей.

Согласно представленной заявителем и Прокуратурой Амурской области информации Межрайонной ИФНС России № 2 по Амурской области земельный налог по земельному участку с кадастровым номером 28:11:000000:121 уплачивался ООО «Амурагрокомплекс» начиная с 2014 года. Следовательно, довод заявителя о том, что уплата налогов подтверждает факт владения, не подтверждается, так как налог по земельному участку за 2010-2013 год не уплачивался, а с 2014 года ООО «Амурагрокомплекс» стало участником общей долевой собственности на земельный участок в связи с чем и уплачивало земельный налог.

Ссылка на формы статистической отчетности № 29-СХ «Сведения о сборе урожая сельскохозяйственных культур» также не подтверждает факт использования земельного участка, поскольку данная форма отчетности, утвержденная Приказом Росстата от 28.07.2015  № 344, не содержит сведения о конкретных земельных участках, а содержит только обобщенные сведения о посевной площади и площади уборки, фактическом сборе урожая и не позволяет сопоставить указанные площади с конкретным земельным участком.

Справка администрации Бурейского района, согласно которой ООО «Амурагрокомплекс» является единственной сельскохозяйственной организацией, использующей земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:121, не содержит сведений о периоде использования, выдана 05.02.2014 и не может подтверждать использование земельного участка в более ранние периоды.

В абзаце 2 пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон N 101-ФЗ) установлено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по данному делу, подлежащими оценке, являются вопрос отнесения общества к сельскохозяйственной организации, которая фактически использовала земельный участок, находящийся в долевой собственности, а также правовые основания такого использования, что впоследствии позволило бы реализовать ей право на приобретение земельных долей.

Иное толкование указанной нормы может привести к получению права на приобретение земельных доле лицами, осуществляющими использование земельного участка в отсутствие установленных законом оснований, и противоречит земельному законодательству.

В судебном заседании на вопрос суда о правовых основаниях использования земельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:121 представитель заявителя указал, что земельный участок использовался на основании Федерального закона № 101-ФЗ, приобретались земельные доли и организация начала обрабатывать земельный участок, начиная с мая 2010 года.

Договоры, подтверждающие правомерность использования земельного участка в материалы дела не представлены, также не представлены доказательства права общества на земельные доли в спорном земельном участке, следовательно, ООО «Амурагрокомплекс» не может быть признано участником земельных отношений в соответствии со статьёй 5 Земельного кодекса РФ в отношении спорного земельного участка.

Таким образом, в силу приведенных норм закона ООО «Амурагрокомплекс» не вправе приобретать земельные доли без выделения земельных участков в счет этих долей, поскольку правовые основании для использования земельного участка у общества отсутствовали.

В соответствии с частью 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор купли-продажи земельных долей не соответствует закону, посягает на публичные интересы муниципального образования Райчихинского сельсовета, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц (собственников земельных долей).

Следовательно, довод Прокуратуры Амурской области о ничтожности сделки купли-продажи земельных долей следует признать обоснованным.

Недействительная сделка согласно статье 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Органы местного самоуправления городского, сельского поселения согласно статье 14.1 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» имеют право на совершение нотариальных действий, предусмотренных законодательством, в случае отсутствия в поселении нотариуса.

В соответствии с постановлением главы Райчихинского сельсовета № 11 от 17.03.2008 «Об уполномоченных должностных лицах на совершение нотариальных действий» в связи с отсутствием нотариуса на территории Райчихинского сельсовета лицами, осуществляющими нотариальные действия, являются ФИО4 глава Райчихинского сельсовета и ФИО6 специалист администрации Райчихинского сельсовета.

Подпись ФИО5 на доверенности от 23.08.2010 на ФИО1 удостоверена специалистом администрации ФИО6.

Факт отсутствия направления постановления о возложении обязанностей на совершение нотариальных действий не влияет на действие доверенности, удостоверенной уполномоченным должностным лицом, поскольку законом указанные последствия не предусмотрены.

Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Закон, предусматривающий указанные ответчиком и 3 лицом требования к представленной в качестве доказательства по делу доверенности, отсутствует. Таким образом, доверенность не может быть признана недопустимым доказательством.

Ссылка заявителя на аналогичную судебную практику Арбитражного суда Амурской области судом отклонена, поскольку по настоящему делу установлены иные обстоятельства.

Довод об отсутствии в законе № 218-ФЗ оснований для отказа, по которым было отказано, судом исследован  и отклонен по следующим основаниям.

На момент подачи обществом "Амурагрокомплекс" заявления о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:121, действовал Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На момент отказа в государственной регистрации права вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Приведенными законами определено, что государственная регистрация на объект недвижимости не требуется, если права на него возникли до момента вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

Вместе с тем, если в отношении объекта недвижимости, права на который не регистрировались, совершается сделка, государственная регистрация ранее возникших прав является обязательной (часть 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, часть 3 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Также в указанных законах содержатся идентичные нормы, предусматривающие необходимость представления для государственной регистрации заявления обоих сторон договора, приостановление государственной регистрации в случае не представления документов, необходимых для её регистрации, а также отказ в государственной регистрации в случае не устранения причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Следовательно, довод заявителя об отсутствии в законе оснований для отказа в государственной регистрации является несостоятельным.

В соответствии с пунктом 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

В договоре купли-продажи земельных долей указана дата 23.08.2010. С заявлением о государственной регистрации права ООО «Амурагрокомплекс» обратилось 25.11.2016.

Согласно статье 12.1 Закона № 101-ФЗ земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд, может быть признана невостребованной.

Орган местного самоуправления поселения составляет список лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, опубликовывает список невостребованных земельных долей в средствах массовой информации и размещает на своем официальном сайте в сети "Интернет". Список невостребованных земельных долей представляется органом местного самоуправления поселения на утверждение общему собранию участников долевой собственности. С даты утверждения списка невостребованных земельных долей общим собранием участников долевой собственности земельные доли, сведения о которых включены в указанный список, признаются невостребованными. Орган местного самоуправления поселения вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном настоящей статьей порядке невостребованными.

На государственную регистрацию права обществом «Амурагрокомплекс» представлена справка Администрации Райчихинского сельсовета от 29.11.2015 за № 501 о том, что земельная доля, принадлежащая ФИО5, не была признана невостребованной, документы на признание земельной доли невостребованной в суд передаваться не будут.

Однако в ходе рассмотрения настоящего дела Администрация Райчихинского сельсовета против требований заявителя возражала, указывая на то, что государственная регистрация перехода права собственности не произведена в течение длительного времени, в связи с чем, органом местного самоуправления вновь начата работа по оформлению невостребованных земельных долей.

Исследованная судом совокупность доказательств позволяет сделать вывод о наличии спора о праве на земельные доли, в связи с чем требования заявителя, рассматриваемые в порядке главы 24 АПК РФ, не могут быть удовлетворены.

Таким образом, оспариваемый отказ принят уполномоченным органом на основании соответствующих норм права, у суда отсутствуют основания для вывода о том, что продавцом по сделке была исполнена обязанность по передаче имущества, а покупателем - обязанность по его оплате, представленный на государственную регистрацию права договор купли-продажи в совокупности с иными документами не подтверждает фактического перехода прав владения земельной долей, сделка купли-продажи не соответствует закону и является ничтожной сделкой, из материалов дела усматривается наличие спора о праве, который не может быть решен в порядке рассмотрения требований, предусмотренных главой 24 АПК РФ.

Оспариваемый заявителем отказ соответствует законодательству, в связи с чем не нарушает права и законные интересы заявителя. Указанные обстоятельства в соответствии со статьёй 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ являются основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя.

Заявитель при обращении в суд уплатил государственную пошлину 3 000 рублей.

В удовлетворении требований заявителя отказано, следовательно, на основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины 3 000 рублей подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 180, 201 АПК РФ суд решил:

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья В.И. Котляревский