ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-2835/2023

г. Челябинск

18 мая 2023 года

Дело № А07-8709/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 мая 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Камаева А.Х., Томилиной В.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2022 по делу № А07-8709/2022.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей.

Общество с ограниченной ответственностью «Уфастройсити» (далее – ООО «Уфастройсити», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к государственному унитарному предприятию «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан « (далее – ГУП «ФЖС РБ», ответчик) о понуждении заключить договор купли-продажи объекта незавершенного строительства площадью 3978 кв. м, по адресу: г. Уфа, р-н Орджоникидзевский, ул. Блюхера, гостиница литер 1 на 40 мест, степень готовности – 61%, кадастровый номер объекта 02:55:020216:1932 и произвести государственную регистрацию перехода права собственности.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.12.2022 (резолютивная часть от 30.11.2022) исковые требования удовлетворены: суд обязал ответчика заключить договор купли-продажи объекта незавершенного строительства площадью 3978 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, р-н Орджоникидзевский, ул. Блюхера, гостиница литер 1 на 40 мест, степень готовности – 61%, кадастровый номер объекта 02:55:020216:1932 с истцом. Также судом первой инстанции указано, что данное решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С вышеуказанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ГУП «ФЖС РБ» просит решение суда отменить в полном объеме и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Податель жалобы указал, что с настоящими исковыми требованиям ООО «Уфастройсити» обратилось лишь 25.03.2022, т.е. по истечение года с момента вынесения протокола о результатах проведенного аукциона. Поскольку стороны не заключили основной договора в течение года с момента заключения предварительного договора в соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, являются прекратившимися.

Апеллянт отметил, что суд первой инстанции неверно указал, что решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку это противоречит условиям аукциона. Принятие решение суда о регистрации права собственности в обход условий аукциона приводят к созданию неоправданных преимуществ одному из участников данных торгов, что является нарушением Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Также податель жалобы обратил внимание на то, что с даты объявления резолютивной части до настоящего времени, обязательства по оплате ООО «Уфастройсити» не исполнены, что является злоупотреблением со стороны истца.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2023, руководствуясь статьями 117, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апеллянту восстановлен пропущенный процессуальный срок на подачу апелляционной жалобы, апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 04.04.2023.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 04.04.2023 был объявлен перерыв до 11.04.2023.

После перерыва судебное заседание продолжено 11.04.2023 в том же составе суда.

Определением суда от 11.04.2023 судебное разбирательство было отложено на 16.05.2023 в связи с необходимостью представления сторонами дополнительных документов и пояснений.

На основании определения заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2023 в составе суда в соответствии с нормами частей 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена: судья Аникин И.А. судьей Камаевым А.Х. 

Ввиду замены в составе суда в соответствии с частью 5 указанной статьи судебное разбирательство начато с начала.

К дате судебного заседания от ГУП «ФЖС РБ», во исполнение определения суда, поступило ходатайство о приобщении к материалам дела  аукционной документации по продаже объекта, а именно: отчет об оценке № 20-448/1-Н от 04.08.2020 об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства; Приказ Министерства земельных и имущественных отношений № 1521 от 14.10.2020 о согласовании государственному унитарному предприятию сделки по продаже недвижимого имущества; протокол заседания аукционной комиссии ГУП «ФЖС РБ» № 231 от 10.12.2020; документация по проведению аукциона по продаже государственного имущества, находящегося в хозяйственном ведении ГУП «ФЖС РБ»: объекта незавершенного строительства, утвержденная протоколом заседаний аукционной комиссии ГУП «ФЖС РБ» от 10.12.2020 №231; извещение о проведении торгов № 111220/9022849/03 от 11.12.2020; заявка на участие в открытом аукционе по продаже государственного имущества; решение единственного учредителя (участника) общества с ограниченной ответственностью «Уфастройсити» от 22.12.2020; протокол заседания аукционной комиссии ГУП «ФЖС РБ» № 6 от 29.01.2021; уведомление ООО «УФАСТРОЙСИТИ» о победе в аукционе от 01.02.2021; протокол заседания аукционной комиссии ГУП «ФЖС РБ» № 129 от 27.12.2021; письмо ООО «УФАСТРОЙСИТИ» от 13.01.2022; проект договора купли-продажи государственного имущества. Данные документы приобщены к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, ГУП «ФЖС РБ» (организатор аукциона) был проведен открытый аукцион по продаже государственного имущества Республики Башкортостан. 

Извещение о проведении открытого аукциона было размещено на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru за № 111220/9022849/03 от 11.12.2020, на официальном сайте организатора торгов ГУП «ФЖС РБ» www.fgsrb.ru.

Для участии в открытом аукционе была представлена одна заявка – ООО «Уфастройсити». 

Протоколом рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе № 6 от 29.01.2021 аукционная комиссия – ГУП «ФЖС РБ» рассмотрела заявки на участие в аукционе на соответствие требованиям, установленным в документации об аукционе, и приняла решение о признании участником аукциона одного заявителя, подавшего заявку на участие в аукционе - ООО «Уфастройсити». 

Указанным протоколом аукционная комиссия признала аукцион по лоту № 1 несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе, а также приняла решение о заключении договора купли – продажи объекта незавершенного строительства, общей площадью 3978,6 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Орджоникидзевский, ул. Блюхера, гостиница Литер 1 на 40 мест, степень готовности – 61%, кадастровый номер объекта – 02:55:020216:1932 с единственным участником ООО «Уфастройсити» по цене 39 390 000 руб., который подал заявку на участие в аукционе и был признан участником аукциона на условиях предусмотренных документацией о проведении аукциона. 

Межрайонным отделом по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Республике Башкортостан на объект незавершенного строительства наложен запрет на регистрационные действия. 

В соответствии с пунктом 1.6 документации по проведению аукциона, утвержденной протоколом заседаний аукционной комиссии ГУП «ФЖС РБ» от 10.12.2020 № 231, ответчик принимает на себя обязательства по устранению обстоятельств, препятствующих исполнению договора, а именно получения согласия Федеральной службы судебных приставов на реализацию объекта. 

01.02.2021 ГУП «ФЖС РБ» получено письмо исх. № 2 от 01.02.2021, согласно которому ООО «Уфастройсити» сообщает о готовности заключить договор купли – продажи объекта незавершенного строительства и оплатить его стоимость в полном объеме в сроки и в порядке, установленные договором, а также с просьбой выслать посредством почтовой связи подписанный договор купли – продажи. 

С победителем аукциона на приобретение объекта незавершенного строительства - ООО «Уфастройсити» договор не заключен. 

12.10.2021 ГУП «ФЖС РБ» получена претензия исх.11 от 11.10.2021, с требованием направления в адрес ООО «Уфастройсити» посредством почтовой связи подписанного договора купли – продажи объекта незавершенного строительства и предупреждением, что в случае неисполнения требования, общество будет вынуждено обратиться в Арбитражный суд Республики Башкортостан за защитой своих нарушенных прав. 

Письмом от 13.01.2022 исх.95-60 ГУП «ФЖС РБ» уведомило ООО «Уфастройсити» о признании договора купли-продажи незавершенного строительства и аукциона несостоявшимися, по причине отсутствия в установленные сроки оплаты по договору, и аннулировании результатов торгов, который утвержден протоколом заседания аукционной комиссии ГУП «ФЖС РБ» № 129 от 27.12.2021. 

Поскольку ГУП «ФЖС РБ» уклоняется от заключения договора купли – продажи незавершённого строительства с победителем аукциона, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем присуждения к исполнению обязанности в натуре.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Так, в пункте 1 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится.

При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (пункт 3 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

По смыслу пунктов 1 и 3 статьи 426, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с иском о понуждении заключить публичный договор может только контрагент обязанной стороны (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14 от 05.05.1997 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

Пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Пунктом 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

Данным правом и воспользовался истец.

В рассматриваемом случае были проведены торги, по результатам которых единственный участник – ООО «Уфастройсити» - организатор торгов - ГУП «ФЖС РБ» 29.01.2021 подписали протокол №6 от 29.01.2021 об итогах аукциона по продаже объекта незавершенного строительства: площадью 3978,6 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Орджоникидзевский, ул. Блюхера, гостиница Литер 1 на 40 мест, степень готовности – 61%, кадастровый номер объекта – 02:55:020216:1932. 

Таким образом, стороны подписали протокол о результатах торгов в соответствии с абзацем первым пункта 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу данной нормы протокол о результатах торгов имеет силу договора.

Несмотря на то, что Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» статья 448 Гражданского кодекса Российской Федерации была изложена в новой редакции и из нее было исключено упоминание о такой форме проведения торгов, как торги на право заключения договора, в действующем законодательстве отсутствует запрет на проведение торгов для определения контрагента и некоторых условий договора (например, о цене), то есть торгов на право заключения договора.

Следовательно, положение абзаца первого пункта 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что подписанный сторонами протокол о результатах торгов имеет силу договора, означает, что в зависимости от формы торгов (как способа заключения договора или как способа определения контрагента), по результатам торгов стороны заключают либо основной договор либо предварительный договор (с учетом требований статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы жалобы о том, что договор купли-продажи незавершенного строительства и аукцион были признаны несостоявшимися по причине отсутствия в установленные сроки оплаты по договору, и аннулировании результатов торгов, не могут служить основанием к отмене решения.

Согласно сообщению о проведении аукциона и исходя из положений пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за 3 дня до наступления даты его проведения.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в материалы дела представлено письмо ГУП «ФЖС РБ» от 13.01.2022 исх.95-60 о том, что договор купли-продажи незавершенного строительства и аукцион признаны несостоявшимися. 

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции представлен протокол № 129 от 27.12.2021, из содержания которого следует, что победителю торгов был направлен договор купли-продажи на подписание, ограничений прав на момент заключения договора не было, победителем торгов оплата по договору не произведена. При таких обстоятельствах комиссия признала аукцион несостоявшимся, результаты торгов аннулированы.

Суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что протокол № 129 от 27.12.2021 и письмо от 13.01.2022 исх. 95-60 составлены после подведения итогов аукциона.

Таким образом, отказ заказчика от заключения договора является злоупотреблением правом (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Более того, судебная коллегия отмечает, что в материалы дела не представлено доказательств того, что в адрес победителя торгов был направлен на подпись договор купли-продажи.

Факт отсутствия несвоевременной оплаты также не подтвержден.

Как установлено судом апелляционной инстанции в извещении о проведении торгов содержится информация о том, что заключение договора купли-продажи с победителем аукциона – не ранее 10 дней и не позднее 15 дней со дня опубликования итогов проведения аукциона. 1.9. Оплата договора купли-продажи происходит на условиях: первоначальный взнос – 20 % от стоимости имущества, остальную сумму – в течение 12 месяцев равными долями либо 100 % оплата на счет, указанный в договоре.

Кроме того, согласно п. 4.1.1 проекта договора покупатель обязуется оплатить стоимость объекта в сроки и в порядке, установленном разделом 3 настоящего договора.

Из проекта договора, являющегося составной частью аукционной документации следует, что стоимость объекта оплачивается по графику, который изложен в приложении № 1 (п. 3.2 проекта).

Анализ представленных в материалы дела документов позволяет коллегии прийти к выводу об отсутствии оснований полагать, что покупателем были нарушены какие либо сроки внесения денежных средств. Документального подтверждения данному доводу материалы дела не содержат.

При рассмотрении спора между продавцом и победителем торгов, подписавшими протокол о результатах торгов, суд путем толкования определяет содержание договора с учетом его особенностей и вправе применить различные приемы толкования, как прямо установленные статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию (пункты 43 - 46 постановления № 49).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления № 49, для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются (пункт 23 постановления № 49).

Также из разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии со статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена.

В протоколе о результатах торгов определен предмет купли-продажи - недвижимое имущество, указаны кадастровые номера данного недвижимого имущества являющиеся уникальными и свидетельствующие об индивидуальной определенности такого имущества.

Также в протоколе определена цена данного имущества – 39 390 000 рублей, совокупно за все имущество, что не противоречит действующим нормам.

Судом учтено, что согласно аукционной документации, в частности протокола № 6 от 29.01.2021, именно ГУП «Фонд жилищного строительства РБ» обязано заключить договор купли-продажи объекта после получения согласия УФССП по РБ (п.2 протокола).

Между тем договор купли-продажи спорного имущества в установленный законом срок ответчик с истцом не заключил. Наличие предусмотренных законом оснований, препятствующих заключению договора, ответчик не представил.

Как указано выше, основанием для заключения договора являются результаты проведенных торгов. При этом, ни законом, ни иными правовыми актами, ни условиями аукционной документации не предусмотрено в качестве отложения заключения договора с победителем указанные ответчиком обстоятельства.

Следовательно, у ГУП «ФЖС РБ» возникло обязательство по заключению с обществом договора купли-продажи в отношении имущества, выставленного на торги по соответствующему лоту.

Проведенные торги в предусмотренном законом порядке не оспорены, не признаны недействительными. Следовательно, правовые последствия проведения торгов в виде обязанности сторон заключить договор купли-продажи на момент обращения в суд с иском и принятия решения считаются наступившими.

Проанализировав представленные ГУП «ФЖС РБ» 02.05.2023 в материалы апелляционного производства дополнительные документы, а именно Извещение о проведении торгов № 111220/9022849/03 суд установил, что лот № 1 предусматривал условие о сроке заключения договора купли-продажи с победителем аукциона – не ранее 10 дней и не позднее 15 дней со дня опубликования итогов проведения аукциона. 1.9. Оплата договора купли-продажи происходит на условиях: первоначальный взнос – 20% от стоимости имущества, остальную сумму – в течении 12 месяцев равными долями, либо 100% оплата на счет, указанный в договоре купли-продажи.

Согласно представленному протоколу № 6 заседания аукционной комиссии ГУП «ФЖС РБ» от 29.01.2021, в связи с тем, что на объект незавершенного строительства наложен запрет на регистрационные действия Межрайонным отделом по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Республике Башкортостан в обеспечении сводного исполнительного производства № 24527/16/02068-СД в отношении должника ГУП «ФЖС РБ», то необходимо получить согласие службы судебных приставов на реализацию объекта и заключить договор купли-продажи объекта с ООО «Уфастройсити» после получения указанного согласия УФССП России по Республике Башкортостан.

Данное обстоятельство было доведено до истца в письме ГУП «ФЖС РБ» от 01.02.2021 № 95-288.

Согласно представленного в материалы апелляционного производства проекта договора купли-продажи государственного имущества (Лот № 1), покупатель оплачивает стоимость объекта, указанную в пункте 3.1 настоящего договора, по графику, указанному в приложении № 1 к договору путем перечисления денежных средств на счет (пункт 3.2 проекта договора).

В силу пункта 4.1 проекта договора покупатель обязуется:

- оплатить стоимость объекта в сроки и в порядке, установленные разделом 3 настоящего договора (4.1.1).

- принять объект от продавца по передаточному акту не позднее, чем через десять дней с момента выполнения обязательства, указанного в пункте 4.1.1. настоящего договора (4.1.2). 

- не позднее, чем через 30 дней после дня оплаты объекта по настоящему договору, при условии выполнения обязательства по пункту 4.1.2. настоящего договора, обеспечить за свой счет все действия и расходы, связанные с обязательной государственной регистрацией права собственности на объект в управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (Управлении Росреестра по Республике Башкортостан) в порядке, установленном действующим законодательством (4.1.3).

- в пятидневный срок с момента получения выписки о государственной регистрации права собственности предоставить продавцу его копию (4.1.4).

- с момента подписания настоящего договора и до момента регистрации своего права собственности на объект не отчуждать его или самостоятельно распоряжаться им иным образом (4.1.5).

В соответствии с пунктом 4.2 проекта договора продавец обязуется:

- предоставить покупателям сведения, необходимые для исполнения условий, установленных настоящим договором (4.2.1).

- передать объект по передаточному акту не позднее чем через десять дней с момента выполнения покупателями обязательства, указанного в пункте 4.1.1. настоящего договора (4.2.2).

Следует учесть, что согласно аукционной документации, оплата производится по графику в течение года с даты заключения договора.

Судом также учтено, что до настоящего момента ответчиком задаток, уплаченный истцом в целях участия в торгах, не возвращен.

Доводы апеллянта о том, что с настоящими исковыми требованиям ООО «Уфастройсити» обратилось лишь 25.03.2022, т.е. по истечение года с момента вынесения протокола о результатах проведенного аукциона, в связи с чем, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, являются прекратившимися, подлежат отклонению, поскольку согласно представленным в материалы дела доказательствам, основной договор не заключен в установленные сроки исключительно в связи с уклонением продавца.

В свою очередь истец неоднократно обращался к ответчику с письменными требованиями о заключении договора.

Коллегией учтено, что условия договора, изложенные в проекте договора сторонам не оспаривались, цена договора определена по результатам аукциона.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца и обязал ответчика заключить договор купли-продажи.

Между тем доводы апеллянта о том, что суд первой инстанции неверно указал на то, что решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку это противоречит условиям аукциона, суд апелляционной инстанции считает обоснованными в силу следующего.

Как разъяснено в пункте 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума от 29.04.2010 № 10/22), иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Поскольку в данном случае, отчуждение объекта недвижимости не произошло, о чем свидетельствует предмет настоящего иска о понуждении заключить договор купли-продажи, то указание суда первой инстанции в резолютивной части на то, что настоящее решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является преждевременным.

По существу усматривается, что требования истца направлены на переход к нему права собственности на недвижимое имущество по результатам торгов. Понуждение ответчика лишь к заключению договора купли-продажи не влечет государственной регистрации перехода права к покупателю при отсутствии соответствующего заявления продавца.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (п. 3 ст. 1 Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как установлено судом апелляционной инстанции, в силу п. 4.1.3 проекта договора именно покупатель обязался не позднее, чем через 30 дней после дня оплаты объекта по настоящему договору, при условии выполнения обязательства по пункту 4.1.2. настоящего договора, обеспечить за свой счет все действия и расходы, связанные с обязательной государственной регистрацией права собственности на объект в управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (Управлении Росреестра по Республике Башкортостан) в порядке, установленном действующим законодательством.

С учетом изложенного, указание суда первой инстанции в резолютивной части на то, что настоящее решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит исключению. 

На основании вышеизложенного судебная коллегия усмотрела основания для изменения решения суда первой инстанции, вынесенного без установления всех юридически значимых обстоятельств по делу с частичным удовлетворением заявленного иска.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе распределяются по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного государственная пошлина в размере 6 000 руб. относится на ответчика и подлежит взысканию с него в пользу истца в качестве судебных расходов за рассмотрение исковых требований. 

Поскольку доводы апелляционной жалобы ГУП «ФЖС РБ» признаны частично обоснованными, уплаченная апеллянтом государственная пошлина в размере 3 000 руб. относится на ООО «Уфастройсити» и подлежит взысканию с него в пользу апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2022 по делу № А07-8709/2022 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

«Исковые требования удовлетворить частично. 

Обязать Государственное унитарное предприятие «Фонд жилищного строительства» заключить договор купли-продажи объекта незавершенного строительства пл. 3978 кв.м., расположенный по адресу: г. Уфа, р-н Орджоникидзевский, ул. Блюхера, гостиница литер 1 на 40 мест, степень готовности – 61%, кадастровый номер объекта 02:55:020216:1932 с обществом с ограниченной ответственностью «Уфастройсити». 

Взыскать с Государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Уфастройсити» 6 000 руб. сумму расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Уфастройсити» в пользу Государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства» 3 000 руб. сумму расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

 

Судьи:

А.Х. Камаев

 

В.А. Томилина