ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: i№fo@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Ессентуки                                                                                    Дело № А63-15149/2022

13.06.2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29.05.2024

Постановление изготовлено в полном объеме 13.06.2024

 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Счетчикова А.В., судей: Демченко С.Н., Казаковой Г.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Старковой А.А.,  в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства (до перерыва) и представителя индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (по доверенности №1 от 09.01.2024), эксперта общества с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки» - ФИО3 (лично) (после перерыва), рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи апелляционную жалобу комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.07.2023 по делу № А63-15149/2022,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к комитету имущественных отношений Администрации города-курорта Кисловодска (далее – комитет, ответчик) об обязании заключить договоры купли-продажи имущества от 05.06.2022 № 3-ПР – нежилые помещения, с кадастровым номером 26:34:150108:411, общей площадью 46,8 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...> по стоимости равной 1 235 000 руб. (без НДС) и пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции «Имущество продается по цене 1 235 000 руб., от 05.06.2022 № 4-ПР – нежилые помещения, с кадастровым номером 26:34:150108:321, общей площадью 12,3 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...> по стоимости равной 339 000 руб. и пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции «Имущество продается по цене 339 000 руб. и об обязании произвести перерасчет приложений к договорам исходя из соответствующих сумм, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора -  администрация города – курорта Кисловодска, Думы города-курорта Кисловодска, об обязании Комитета имущественных отношений Администрации города-курорта Кисловодска (с учетом уточнений, поданных после получения результатов экспертизы, т. 1, л. д. 4-9, т. 4, л. д. 81-83).

Решением суда от 11.07.2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Комитет обязали заключить с предпринимателем договор купли-продажи имущества по стоимости равной 1 235 000 руб. и 339 000 руб., пересчитать расчет в приложении № 1 к договорам купли-продажи муниципального имущества исходя из суммы 1 235 000 руб. и 339 000 руб. Также с ответчика взыскано 300 руб. расходов по уплате государственной пошлины и 20 000 руб. расходов по оплате экспертизы. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял во внимание заключение экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела (т. 4, л. д. 110-113).

В жалобе ответчик просит отменить решение суда, назначить повторную судебную оценочную экспертизу с указанием  экспертного учреждения. В обоснование своей позиции ссылается на непредставление судом достаточного количества времени для получения рецензии на экспертное заключение.

В отзыве на апелляционную жалобу истец отклонил изложенные в ней доводы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

02.11.2023 ответчиком представлена рецензия на заключение экспертизы, проведенной в суде первой инстанции, в которой эксперт пришел к выводу о занижении стоимости недвижимого имущества в несколько раз.

28.11.2023 ответчиком заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы для определения действительной рыночной стоимости объектов недвижимости.

В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Назначение экспертизы, в том числе повторной, является правом арбитражного суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела, придет к выводу о необходимости осуществления таких процессуальных действий для правильного разрешения спора.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав представленное в суд первой инстанции заключение, пришел к выводу о наличии в нем нарушения методологии, а именно: узкое исследование объема рынка.

Учитывая, что сомнения в обоснованности представленного заключения экспертизы, проведенной  при рассмотрении дела в первой инстанции, могут повлиять на правильность и законность принятого судебного акта, суд апелляционной инстанции признал его ненадлежащим доказательством по делу. 

Определением суда от 16.01.2024 производство по делу приостановлено, назначена повторная судебная экспертиза. Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1) Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 26:34:150108:321, общей площадью 12,3 кв.м. (далее – помещение № 2), расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 20.12.2021? 

2) Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 26:34:150108:411, общей площадью 46,8 кв.м. (далее – помещение № 1) расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 20.12.2021?

11.03.2024 от экспертного учреждения поступило заключение № 65-Г/2024.

23.04.2024 и  21.05.2024 от ответчика поступили ходатайства, в которых комитет выразил согласие заключением и выводами экспертизы.

В судебное заседание 22.05.2024 лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не явились, в связи с чем, судом апелляционной инстанции на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы проведено в отсутствие неявившихся  представителей сторон.

В судебном заседании 22.05.2024 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 29.05.2024.

Об объявлении перерыва, лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках» путем размещения сведений в информационном сервисе «Календарь судебных заседаний» на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Определением суда от 24.05.2024 удовлетворено ходатайство экспертного учреждения об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи.

В судебном заседании представитель истца согласился с выводами эксперта и с новой определенной  стоимостью спорных объектов (05 минута 55 секунда аудиозаписи судебного заседания от  29.05.2024).

В судебном заседании эксперт поддержала представленное в суд апелляционной инстанции заключение по результатам проведенного исследования.  Кроме того, эксперт ФИО3 дала пояснения относительно экспертизы, проведенной в рамках суда первой инстанции. Экспертом отмечено узкое исследование объема рынка и использование неактуальных коэффициентов стоимости недвижимого имущества без учета экономической ситуации. Иными словами эксперт пояснил, что экспертиза в суде первой инстанции проведена с нарушением методологии в части оценки фактической стоимости имущества. При проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции использовались более актуальные данные, а также расширенная база данных рыночной стоимости имущества (08 минут 40 секунда аудиозаписи судебного заседания от  29.05.2024). 

В судебное заседание иные лица, извещенные надлежащим образом о  времени и месте судебного заседания, не явились, о причинах неявки суд не известили, своих представителей для участия в деле не направили, ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя не направили, каких-либо других ходатайств о проведении судебного заседания в режиме веб-конференции или с использованием системы видеоконференцсвязи не заявляли, отзывов на апелляционную жалобу не представили, в связи с чем, судом апелляционной инстанции на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы проведено в отсутствие неявившихся  представителей  сторон. 

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, ознакомившись с выводами экспертного заключения и заслушав пояснения эксперта, проверив законность обжалуемого решения в апелляционном порядке в соответствии с нормами главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.

06.06.2018  между комитетом (арендодатель) и предпринимателем  (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений № 20, 21, 41, 42, находящихся в муниципальной собственности города – курорта Кисловодска, расположенных по адресу: 

<

...>. Общая площадь сдаваемых объектов 59,1 кв.м, срок аренды установлен с 29.04.2018 по 28.04.2023 (раздел 1 договора).

20.12.2021  предпринимателем в адрес комитета направлено обращение о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, предоставленных истцу в пользование по договору аренды.

По поручению комитета обществом с ограниченной ответственностью   «ГЕС» была проведена оценка муниципальных помещений, подлежащих отчуждению, по результатам которой выкупная цена помещения № 1 составила 3 681 377 руб., цена помещения № 2  составила 937 355 руб.

По итогам проведения оценки между комитетом и предпринимателем были подписаны договоры купли продажи нежилых помещений от 05.06.2022 № 3-Пр, 4-ПР (далее договора № 3, договор № 4) с протоколом разногласий предпринимателя, не согласившегося с указанной ответчиком стоимостью (продажной ценой) нежилых помещений.

Письмом № 01-15/4474 от 18.08.2022 комитет известил истца об отклонении вышеуказанного протокола разногласий.

В связи с недостижением согласия по условиям договоров предприниматель  обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

С целью определения соответствия указанного отчета требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, судом определением от 29.11.2022 по делу назначена судебная экспертиза, по результатам  которой рыночная стоимость помещения № 1 составила 1 235 000 руб., помещения № 2 составила 339 000 руб. (т. 4, л. д. 37-64).

В основу решения суда первой инстанции положено заключение по результатам проведенной экспертизы, которое исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами, поскольку доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены.

Обращаясь в суд апелляционной инстанции с жалобой, ответчик указал на недопустимость экспертизы в качестве доказательства по делу, ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной экспертизы с целью определения действительной стоимости помещений.

Как было указано ранее, определением суда от 16.01.2024 производство по делу приостановлено, назначена судебная экспертиза. Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1) Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 26:34:150108:321, общей площадью 12,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 20.12.2021? 

2) Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 26:34:150108:411, общей площадью 46,8 кв.м. расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 20.12.2021?

11.03.2024 от экспертного учреждения поступило заключение № 65-Г/2024.

Из выводов, отображенных в  заключения эксперта, следует, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 26:34:150108:411, общей площадью 46,8 кв.м. расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 20.12.2021 составляла 1 448 000 руб., а рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 26:34:150108:321, общей площадью 12,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 20.12.2021 составляла 469 000 руб.

Возражений и несогласий с выводами эксперта от истца не поступило.

Ответчик письменно и устно в судебном заседании согласился с выводами проведенного исследования.

Оценив в порядке статей 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное в суд заключение, суд находит его надлежащим и достоверным, экспертное исследование проведено в соответствии с требованиями законодательства, статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 25 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» сведения. Процедура назначения и проведения судебной экспертизы соблюдена.

Привлеченный к исследованию эксперт обладает необходимым образованием и стажем работы в экспертной сфере и исследуемой области, необходимых для проведения подобных исследований, о чем свидетельствуют представленные документы, подтверждающие квалификацию эксперта. Кроме того, эксперт перед проведением экспертного исследования предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При наличии сомнений относительно методологии проведения исследования при рассмотрения дела в суде первой инстанции и с учетом подтверждения данных обстоятельств экспертом, проводившим исследование в суде апелляционной инстанции, коллегия приходит к выводу о наличии оснований для оценки первой судебной экспертизы как порочной. 

Представленное в суд апелляционной инстанции заключение признано судом надлежащим доказательством по делу. Заключение эксперта соответствует положениям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой его составной частью являются оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование. 

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ). 

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ). Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Учитывая изложенное, с учетом повторно проведенной экспертизы, разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения подлежат урегулированию в заявленном истцом порядке, но с учетом стоимости имущества, определенной по результатам проведенного исследования: 1 448 000 руб. за помещение  № 1  и 469 000 руб. за помещение № 2 соответственно.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.07.2023 по делу № А63-15149/2022 изменить и изложить в следующей редакции:

«Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск, удовлетворить.

Обязать комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>, заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск договор купли-продажи имущества от 05.06.2022 № 3-ПР – нежилые помещения, с кадастровым номером 26:34:150108:411, общей площадью 46,8 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...> по стоимости равной 1 448 000 рублей (без НДС) и пересчитать расчет в приложении № 1 к договору купли-продажи муниципального имущества от 05.06.2022 № 3-ПР, исходя из суммы 1 448 000 рублей (без НДС), с даты вступление решения в законную силу.

Пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества от 05.06.2022 № 3-ПР изложить в следующей редакции «Имущество продается по цене 1 448 000 рублей (без НДС)».

Обязать комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>, заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск договор купли-продажи имущества от 05.06.2022 № 4-ПР – нежилые помещения, с кадастровым номером 26:34:150108:321, общей площадью 12,3 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...> по стоимости равной 469 000 рублей (без НДС) и пересчитать расчет в приложении № 1 к договору купли-продажи муниципального имущества от 05.06.2022 № 4-ПР, исходя из суммы 469 000 рублей (без НДС), с даты вступление решения в законную силу.

Пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества от 05.06.2022 № 4-ПР изложить в следующей редакции «Имущество продается по цене 469 000 рублей (без НДС)».

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа. Кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                             А.В. Счетчиков

Судьи                                                                                                                       С.Н. Демченко

Г.В. Казакова