АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-9226/2022

09 августа 2022 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 02 августа 2022 года

Полный текст решения изготовлен 09 августа 2022 года

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи И.М. Заграничного, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...> арбитражное дело по исковому заявлению 

Индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН 

<

***> 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 64», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> 

о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 21-07/20 от 04 августа 2020 года; 

об обязании освободить нежилое помещение общей площадью 910,3 кв.м, которое является частью нежилого здания общей площадью 2 113,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 по доверенности от 20.04.2017,

от ответчика: не явился, извещен, 

 

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился Индивидуальный предприниматель ФИО2 ИНН 

<

***> к Обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 64» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> с исковым заявлением о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 21-07/20 от 04 августа 2020 года; об обязании освободить нежилое помещение общей площадью 910,3 кв.м, которое является частью нежилого здания общей площадью 2 113,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Отводов составу суда не заявлено.

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просил их удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством.

При этом, отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, почтовых уведомлений, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Кодекса о надлежащем извещении.

Права участников процесса неразрывно связаны с их процессуальными обязанностями, поэтому, в случае не реализации участником процесса предоставленных ему законом прав, последний несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с не совершением определенных действий. 

Таким образом, представитель неявившейся стороны не проявил той степени заботливости, которую он обязаны был проявить при рассмотрении спора согласно требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, суд считает, что все меры к извещению лиц, участвующих в деле, приняты.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.  

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

            Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.   

Как следует из материалов дела, ФИО2 является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 2 113,4 кв.м, кадастровый номер 64:50:000000:23812, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03.08.2020.

04.08.2020 между истцом и ответчиком заключен Договор аренды нежилого помещения № 21-07/20 от 04.08.2020, в соответствии с п.п. 1.1., 1.3. которого, истец передал ответчику нежилое помещение, площадью 910,3 кв.м, которое является частью нежилого здания общей площадью 2 113,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли Арендатором для организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией.

В соответствии с пунктом 1.3. Договора аренды недвижимого имущества № 21-07/20 от 04 августа 2020 года (далее по тексту - Договор) нежилое помещение используется в следующих целях: организация торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией.

В соответствии с п. 3.1. Договора, в редакции протокола разногласий от 04.08.2020 к Договору аренды, арендная плата составляет 250,0 рублей (без НДС) в месяц за 1 (один) квадратный метр общей площади нежилого помещения. В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии. Оплата электроэнергии производится Арендатором согласно показаниям прибора, установленного для учёта потребления электроэнергии именно по арендуемому Арендатором помещению по тарифам снабжающих организаций. Электроэнергия, затраченная на обеспечение электрического отопления, включена в арендную плату.

Пунктом 3.2. Договора предусмотрено, что начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности Арендатора. Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности Арендатора начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы). Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным Арендодателем и Арендатором Актом начала коммерческой деятельности.

Акт начала коммерческой деятельности подписан Сторонами 02 декабря 2020 года. Таким образом, исчисление арендной платы по условиям п. 3.2. Договора производится с 02 декабря 2020 года.

Срок аренды устанавливается в 7 (семь) лет с момента государственной регистрации Договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 5.1. Договора).

Вышеуказанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 02 сентября 2020 года, номер регистрации: 64:50:000000:23812-64/136/2020-6.

Согласно подпункту 4.4.3. пункта 4.4. Договора аренды недвижимого имущества № 21-07/20 от 04 августа 2020 года (далее по тексту - Договор) договор подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, заявленному Арендатору в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, в следующих случаях: если Арендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия Договора.

В соответствии с пунктом 3.3. Договора оплата арендной платы производится Арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который вносится оплата, путем перечисления на расчетный счет Арендодателя, а равно по соглашению сторон оплата может быть произведена наличными денежными средствами или другими способами. Расчетным периодом для начисления арендной платы является календарный месяц.

Ответчик просрочил срок внесения очередного платежа более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия Договора:

- за декабрь 2020 года оплата поступила 13.01.2021 (просрочка 34 дня), что подтверждается платежным поручением № 68 от 13.01.2021;

- за январь 2021 года оплата поступила 22.01.2021 (просрочка 12 дней), что подтверждается платежным поручением № 101 от 22.01.2021;

- за февраль 2022 года оплата поступила 21.02.2022 (просрочка 11 дней), что подтверждается платежными поручениями № 425 от 21.02.2022 на сумму 145 560,43 руб. и 82 014,57 руб.

На основании вышеизложенного и в соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации Истец направил в адрес ООО «Торгсервис 64» предложение о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 21-07/20 от 04 августа 2020 года, а также подписанное соглашение о расторжении Договора и бланк акта приема-передачи нежилого помещения, что подтверждается квитанцией от 11.04.2022 и описью вложения от 11.04.2022.

В соответствии с пунктом 2.2.10. Договора Арендатор обязан при наступлении соответствующих обстоятельств в порядке, предусмотренном разделом 4 настоящего Договора, возвратить по Акту приема-передачи в исправном состоянии нежилое помещение, свободным от имущества Арендатора.

Ответчик вышеуказанное отправление EMS с объявленной ценностью получил 13.04.2022, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ЕЕ051825228RU (отчет сформирован официальном сайтом Почты России).

В срок, указанный в предложении о расторжении договора аренды (исх. № 71 от 11.04.2022), Истец ответа не получил, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

На основании изложенного, истец обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Отношения сторон возникли из договора аренды, и регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исходя из пункта 2 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя приведены в статье 619 Кодекса.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).

Согласно нормам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 4.3. Договора предусмотрено право Арендодателя  (истца) на досрочное расторжение Договора аренды, при этом, требование Арендатора должно быть заявлено в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, в следующих случаях:

4.4.1. При использовании нежилого помещения в целом или помещений в нём в целях, отличающихся от целей, указанных в пункте 1.3. Договора;

4.4.2. Если Арендатор, либо сотрудники, поставщики (контрагенты), заказчики (покупатели) Арендатора, умышленно или по неосторожности ухудшили состояние нежилого помещения, при этом Арендатор не произвёл ремонт нежилого помещения за свой счет в согласованные сторонами сроки;

4.4.3. Если Арендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия Договора.

Факт направления уведомление о расторжении договора аренды в адрес ответчика подтверждается квитанций почтовых отправлений от 11.04.2022 и ответчиком не опровергается.

Между тем, в соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Таким образом, истцом приняты все возможные и надлежащие меры для получения ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения, поэтому претензионный порядок истцом соблюден.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, при наличии уведомления, надлежащих доказательств его отправки в адрес ответчика, суд приходит к выводу о соблюдении истцом правил статей 452, 619 Гражданского кодекса РФ.

Учитывая, что двусторонние соглашения о досрочном расторжении договоров аренды в материалах дела отсутствуют, суд приходит к выводу, что истцом представлено достаточно доказательств, подтверждающих принятие допустимых и надлежащих мер для прекращения арендных отношений и для гарантированного получения ответчиком уведомления об отказе от договоров. 

Судом установлен факт просрочил срока внесения очередного платежа более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия Договора, при соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, и предъявление заявленного требования в разумный срок, суд признал требования истца о расторжении договора аренды обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Доказательств, препятствующих расторжению договора, в материалы дела не представлено.

Возражая, ответчик со ссылкой на статью 406 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что не мог исполнить свои обязательства по внесению арендной платы в срок ввиду несвоевременного выставления счетов арендодателем.

Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора, а согласно пункту 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор считается просрочившим, в частности, если он не совершил предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства действий, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Приведенная позиция ответчика не состоятельна из того, что обязанность общества своевременно уплачивать арендные платежи обусловлена фактом пользования арендованным имуществом и согласованными сторонами конкретными календарными сроками для оплаты, а не выставлением счетов контрагента.

Суд отклоняет доводы ответчика о необходимости рассчитывать срок оплаты с даты выставления счета, так как указанный порядок внесения арендных платежей договором аренды не предусмотрен.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения № 21-07/20 от 04.08.2020 подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с пунктом 2.2.10. Договора Арендатор обязан при наступлении соответствующих обстоятельств в порядке, предусмотренном разделом 4 настоящего Договора, возвратить по Акту приема-передачи в исправном состоянии нежилое помещение, свободным от имущества Арендатора.

Пункт 4.3. Договора устанавливает, что при расторжении (прекращении) договора Арендатор обязан уплатить Арендодателю все предусмотренные Договором платежи, в т.ч. арендную плату, и возвратить нежилое помещение по акту приема-передачи не позднее десяти календарных дней с момента расторжения (прекращения) договора.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом, суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

При распределении расходов по уплате государственной пошлины суд руководствуется статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, 

 

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества № 21-07/20 от 04 августа 2020 года, заключенный между Индивидуальным предпринимателем ФИО2, ИНН 

<

***> и Обществом с ограниченной ответственностью «Торгсервис 64», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Торгсервис 64», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> освободить нежилое помещение общей площадью 910,3 кв.м, которое является частью нежилого здания общей площадью 2 113,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 64», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru.

 

Судья арбитражного суда                    

Саратовской области                                                                                            И.М. Заграничный