/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-22239/2015

г. Краснодар

12 декабря 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2017 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Катерина-Сити Краснодар» (ИНН 2312110820, ОГРН 1042307155670) – Дьяконовой В.Е. (доверенность от 15.01.20017), от органа, осуществляющего публичные полномочия – администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) – Бахшян Г.С. (доверенность от 29.12.2016), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия – Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования г. Краснодар на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017 по делу № А32-22239/2015 (судьи Филимонова С.С., Соловьева М.В., Сурмалян Г.А.), установил следующее.

ООО «Катерина-сити Краснодар» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования г. Краснодар (далее – администрация) и Департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар (далее – департамент) со следующими требованиями:

– признать недействительным приказ департамента от 07.04.2015 № 64 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Ставропольской, 49»;

– признать незаконным изложенное в письме от 27.05.2015 № 14830.26 решение администрации об отказе в заключении договора аренды земельного участка площадью 7498 кв. м с кадастровым номером 23:43:0305061:6, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Ставропольской, 49;

– возложить на администрацию обязанность обратиться в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю с заявлением об изменении вида разрешенного использования указанного земельного участка, с вида разрешенного использования «сквер» на вид разрешенного использования «строительство отеля»;

– возложить на администрацию обязанность в сроки и порядке, установленном законодательством, подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:6 сроком на три года для строительства отеля, подписать и направить проект для подписания обществу.

Решением от 27.02.2017 (судья Назыков А.Л.) в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что в связи с расторжением договора аренды земельного участка общество утратило правовое основание для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, и не может владеть и пользоваться в дальнейшем ни самим земельным участком, ни расположенным на его территории объектом незавершенного строительства. Демонстрация обществом своего права собственности на незавершенный строительством объект, на который право зарегистрировано по расторгнутому судом договору аренды земельного участка (дело № А32-24934/2013), следует расценивать как создание видимости правовой ситуации, описанной в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», для получения того же земельного участка в аренду без торгов и в обязательном для администрации порядке. Спорный земельный участок предоставлялся обществу для строительства, однако в течение длительного периода времени участок не использовался, что получило оценку в рамках дела № А32-24934/2013 как существенное нарушение договора и послужило основанием для его досрочного расторжения по инициативе арендодателя.

Апелляционным постановлением от 30.08.2017 решение от 27.02.2017 отменено, заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что общество является собственником объекта незавершенного строительства (12% готовности), находящегося на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0305061:6. В рамках дела № А32-16246/2015 администрации отказано в удовлетворении иска о признании отсутствующим права собственности общества на указанный объект. При этом судом апелляционной инстанции установлено, что спорный объект обладает признаками недвижимого имущества. Производство по делу № А32-20751/2015, возбужденному по иску администрации о возложении на общество обязанности по сносу самовольно возведенного объекта незавершенного строительства (готовностью 12%), приостановлено до разрешения рассматриваемого спора. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за обществом (07.03.2014) до вступления в законную силу решения суда о расторжении договора аренды (дело № А32-24934/2013) и в период действия разрешения на строительство от 29.01.2014 № RU 23306000-3214-р. В материалы дела не представлено доказательств, с необходимой степенью достоверности свидетельствующих о расположении земельного участка в зоне, не предусматривающей строительство гостиницы, в том числе в зоне зеленых насаждений общего пользования. Согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 (пункт 6), земельный участок с кадастровым номером 23:43:0305061:0006 расположен в общественно-деловой зоне местного значения ОД-2. Поскольку на дату принятия приказа от 07.04.2015 № 64 на земельном участке, сформированном и изначально предоставленном для строительства отеля, находился объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано за обществом, у департамента отсутствовали основания для изменения вида разрешенного использования на «сквер». На момент принятия приказа от 07.04.2015 № 64 фактическое использование земельного участка соответствовало его функциональному зонированию, требованиям градостроительного регламента и имеющемуся виду разрешенного использования «для строительства отеля». Изменение департаментом вида разрешенного использования на «сквер» не соответствует требованиям градостроительного законодательства и нарушает права общества как собственника объекта незавершенного строительства. Таким образом, приказ от 07.04.2015 № 64 является недействительным, поскольку вид разрешенного использования установлен без учета фактического использования земельного участка, на котором осуществляется строительство отеля. Признание недействительным приказа влечет обязанность органа местного самоуправления обратиться в орган кадастрового учета с заявлением о внесении изменений в сведения о виде разрешенного использования земельного участка. Так как общество является собственником объекта незавершенного строительства, то оно имеет право на получение в аренду земельного участка под данным объектом без проведения торгов в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).

В кассационной жалобе администрация просит отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции не учел, что на момент заключения договора аренды земельный участок располагался в зоне рекреационного назначения, предназначенной для организации мест отдыха населения, то есть на территории общего пользования. Согласно карте градостроительного зонирования генерального плана г. Краснодара от 26.02.2004 № 46 (пункт 12) спорный земельный участок находится в рекреационной зоне и производственной зоне. В соответствии со схемой функционального зонирования генерального плана Краснодара, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 (пункт 15) «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар», земельный участок расположен в зоне рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования), общественно-деловой зоне, частично в зоне транспортной инфраструктуры. Общество действовало недобросовестно, поскольку разрешение на строительство и возведение объекта незавершенного строительства получены после вынесения судом решения о расторжении договора аренды (дело № А32-24934/2013).

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель общества возражал против отмены апелляционного постановления.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующихв деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, распоряжением главы администрации Краснодарского края от 03.12.2004 № 1428-р ООО «Росресурс» предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 7498 кв. м с кадастровым номером 23:43:03 05 061:0006, расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, район ул. Ставропольской, для строительства и эксплуатации отеля в границах, указанных в кадастровом плане. Основанием предоставления земельного участка указано распоряжение главы администрации Краснодарского края от 05.12.2003 № 1681-р «О предварительном согласовании ООО "Росресурс" места размещения отеля с парком развлечений в г. Краснодаре».

Департамент имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Росресурс» заключили договор от 09.12.2004 № 0000000727 аренды земельного участка площадью 7498 кв. м с кадастровым номером 23:43:0305061:0006, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, район ул. Ставропольской для строительства и эксплуатации отеля сроком на 10 лет (03.12.2014). Земельный участок передан арендатору с 03.12.2004.

На основании договора от 11.02.2005 ООО «Росресурс» передало обществу права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 09.12.2004 № 0000000727. Договор зарегистрирован в установленном порядке 22.03.2005.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2013 по делу № А32-24934/2013 договор от 09.12.2004 № 0000000727 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:0006 расторгнут.

29 января 2014 года обществу сроком действия на 9 месяцев (до 29.08.2014) выдано разрешение № RU 23306000-3214-р на строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0305061:0006 объекта капитального строительства «Гостиничный комплекс "Катерина Сити"».

07 марта 2014 года за обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (12% готовности) с кадастровым номером 23:43:0305061:1768, общей площадью застройки 371,2 кв. м.

Приказом от 30.04.2014 № 112-в департамент указанное разрешение на строительство гостиничного комплекса отменил.

02 марта 2015 года общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 7498 кв. м с кадастровым номером 23:43:0305061:0006, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Ставропольская, 49.

В письме от 06.04.2015 № 8931.26 администрация отказала обществу в предоставлении в аренду без проведения торгов испрашиваемого земельного участка со ссылкой на то, что в результате проведенного осмотра земельного участка, проведенного 23.03.2015 Управлением муниципального контроля администрации установлено, что спорный участок свободен от зданий, строений, сооружений, в части границ земельного участка произрастают деревья, находятся ветки и бытовой мусор.

Приказом департамента от 07.04.2015 № 64 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:6 с «для строительства и эксплуатации отеля» на «сквер».

16 апреля 2015 года общество повторно обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:0006 для завершения строительства отеля.

В письме от 27.05.2015 № 14870.26 администрация отказала обществу в предоставлении в аренду без торгов земельного участка. Отказ мотивирован тем, что в соответствии с приказом от 07.04.2015 № 64 видом разрешенного использования спорного земельного участка является «сквер», тогда как согласно заявлению общества земельный участок испрашивается для строительства отеля.

Общество, полагая, что отказ в предоставлении земельного участка в аренду и действия администрации по изменению вида разрешенного использования спорного участка противоречат закону, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Кодекса и пунктом 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отменяя решение и удовлетворяя исковые требования в части признания незаконным изложенного в письме от 27.05.2015 № 14830.26 решение администрацииоб отказе в заключении договора аренды земельного участка площадью 7498 кв. м с кадастровым номером 23:43:0305061:0006, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Ставропольской, 49, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что общество является собственником объекта незавершенного строительства готовностью 12% и площадью застройки 371,2 кв. м, следовательно, в силу пункта 21 статьи 3 Вводного закона имеет право на получение в аренду земельного участка под данным объектом без проведения торгов.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции не учел следующее.

В силу части 2 статьи 201 Кодекса оспариваемый отказ органа местного самоуправления мог быть признан незаконным при наличии одновременно двух условий: такой отказ не соответствовал закону; незаконное решение уполномоченного органа нарушал права и законных интересы заявителя.

В данном случае названные условия отсутствуют, поскольку возможность предоставления предпринимателю вне публичных процедур земельного участка площадью 7498 кв. м который предоставлялся для размещения отеля с парком развлечений, из материалов настоящего дела не следует.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с рассматриваемым подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Действующая на момент принятия оспариваемого отказа редакция пункта 21 статьи 3 Вводного закона устанавливала, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса. При этом положения рассматриваемого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Как видно из материалов дела, распоряжением главы администрации Краснодарского края от 03.12.2004 № 1428-р ООО «Росресурс» (первоначальный арендатор) предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 7498 кв. м с кадастровым номером 23:43:0305061:0006, расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, район ул. Ставропольской для строительства и эксплуатации отеля в границах, указанных в кадастровом плане.

В рассматриваемом случае (на дату принятия оспариваемого отказа) единственным правомерным основанием для предоставления обществу без торгов сформированного земельного участка для завершения строительства служили правила подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 21 статьи 3 Вводного закона, согласно которым собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2015 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (с учетом положений пункта 5 этой статьи) возможность предоставления без торгов в аренду земельного участка связана с необходимостью достройки существующего объекта незавершенного строительства.

Как следует из материалов дела, на испрашиваемом земельном участке находится незавершенный строительством объект площадью застройки 371,2 кв. м (т. 1, л. д. 18), разрешение на строительство иных объектов заявителю не выдавалось (т. 1, л. д. 19), доказательства возведения на участке иных объектов не представлены, поэтому основания для предоставления в аренду без торгов земельного участка площадью 7498 кв. м отсутствуют. При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания оспариваемого отказа незаконным и возложении на уполномоченный орган обязанности направить проект договора аренды отсутствуют.

Кроме того, суд апелляционной инстанции не принял внимание положения пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, исключающего возможность заключения без торгов договора аренды всего земельного участка площадью 7498 кв.м. с лицом, ранее заключившим договор аренды с которым расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса.

Суд первой инстанции правильно определил правовые последствия расторжения договора аренды с обществом, которое не использовало земельный участок в соответствии с целевым назначением более трех лет (пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса; дело № А32-24934/2013).

Основания для признания недействительным приказа департамента от 07.04.2015 № 64 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Ставропольской, 49» и возложения на администрацию обязанность обратиться в орган кадастрового учета с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 7498 кв. м с кадастровым номером 23:43:0305061:0006, с вида разрешенного использования «сквер» на вид разрешенного использования «строительство отеля», также отсутствуют, поскольку общество утратило право на приобретение в аренду без торгов всего земельного участка. В данном случае общество не доказало факт нарушения принадлежащих ему прав, вытекающих из возможности произвести достройку объекта площадью застройки 371,2 кв. м. Решение собственника участка фактически направлено на приведение разрешенного использования земельного участка в соответствии с генеральным планом города. Поскольку основания для признания оспариваемого акта, предусмотренные пунктом 2 статьи 201 Кодекса, отсутствуют, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении данных требований.

Кроме того, в настоящее время не решена судьба принадлежащего заявителю незавершенного строительства объекта (дело № А32-20751/2015), находящегося на испрашиваемом земельном участке.

С учетом положений пункта 5 части 1 статьи 287 Кодекса постановление апелляционного суда от 15.09.2017 следует отменить и оставить в силе решение от 27.02.2017.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа от общества поступило ходатайство об отмене обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2015 по делу № А32-22239/2015, мотивированное отсутствием оснований для их сохранения, поскольку апелляционным постановлением решение суда первой инстанции отменено.

Вместе с тем, поскольку суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене апелляционного постановления и оставления в силе решения ходатайство общества не подлежит удовлетворению (статья 96 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017 по делу № А32-22239/2015 отменить, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2017 оставить в силе.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Катерина-Сити Краснодар» об отмене обеспечительных мер отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                         Я.Е. Волков

Судьи                                                                                                                       А.И. Мещерин

Н.С. Мазурова