дело № А15-4867/2022

31 марта 2023 года

г. Махачкала

 

Резолютивная часть решения объявлена 29 марта 2023 года.

Решение

 в полном объеме изготовлено 31 марта 2023 года. 

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Лачинова Ф.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рашидовым Р.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Управления имущественных отношений г.Каспийск (ИНН 

<

***>) к ООО "Триумф" (ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 02.02.2018 №3 в размере 1 451 915,36 руб. основного долга, 358 426,80 руб. пени, о расторжении договора аренды земельного участка от 02.02.2018 №3 и об обязании общества передать управлению по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> прилегающий к земельному участку №5 «а», кадастровый номер 05:48:000022:74 площадью 1 901,00 кв.м., 

при участии лиц, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений г.Каспийск обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с настоящим исковым заявлением к ООО " Триумф " о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 02.02.2018 №3 в размере 1 451 915,36 руб. основного долга, 358 426,80 руб. пени, о расторжении договора аренды земельного участка от 02.02.2018 №3 и об обязании общества передать управлению по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> прилегающий к земельному участку №5 «а», кадастровый номер 05:48:000022:74 площадью 1 901,00 кв.м., 

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец (далее - арендодатель, управление) и ответчик (далее - арендатор, общество) заключили договор аренды земельного участка от 02.02.2018 № 3 (далее - договор). 

Согласно условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 05:48:000022:74, расположенный по адресу: 

<

...> прилегающий к земельному участку №5 «а», для использования под «магазины», в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 1901,00 м², по цене, указанной в пункте 4.1 договора, сложившейся на аукционе и зафиксированной решением признания аукциона несостоявшимся от 22.11.2017 № 2 (пункт 1.1). 

Срок аренды установлен на 2 года 8 месяцев с 02.02.2018 до 02.10.2020 (пункт 2.1). 

Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации (пункт 2.2). 

Условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка (пункт 2.3). 

Размер ежегодной арендной платы по результатам аукциона составляет 527 261 руб., задаток 105 452 руб. подлежит зачету в счет причитающегося платежа (пункт 4.1). 

Пунктом 4.2. договора установлено, что арендная плата перечисляется арендатором ежеквартально, до 15 числа первого месяца каждого квартала на счет управления.

Арендная плата начисляется с момента заключения настоящего договора (пункт 4.3) и перечисляется арендатором ежеквартально, до 15 числа первого месяца каждого квартала на счет управления (пункт 4.2). 

В соответствии с пунктами 5.1 и 7.3 договора арендодатель вправе требовать досрочного прекращения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы более двух раз подряд и в иных случаях, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В случае нарушения арендатором пункта 4.2 договора начисляется пени в размере 0,15 % с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки (пункт 6.2). 

Государственная регистрация договора аренды произведена 23.04.2018, запись № 05:48:000022:74-05/012/2018-6. 

Земельный участок передан управлением и принят обществом по акту приема-передачи от 15.02.2018.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия с приложением соглашения о расторжении договора, которая оставлена истцом без ответа и удовлетворения.

В связи с неоплатой ответчиком образовавшейся задолженности истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив материалы и доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Согласно 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в установленных договором порядке, сроках и условиях.

В соответствии с положениями статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи (то есть с момента начала пользования имуществом) и прекращается после возврата имущества.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как видно из материалов дела, арендная плата по договору аренды на основании Распоряжения администрации ГО «город Каспийск» от 20.10.2017 № 321-р установлена в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Верховного Суда Республики Дагестан от 16.01.2020 по делу № 3а-18/2020 удовлетворено административное исковое заявление ООО «Триумф», кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 05:48:000022:74 установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 14.11.2014 в размере 3 465 110 руб., датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка установлено 13.08.2019.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28) разъяснено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости. При этом под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости. 

В соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума № 28, установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В пункте 15 Постановления Пленума № 28 разъяснено, что действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Судом установлено, что Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 19.11.2021 по делу №А15-2926/2021 исковое заявление в части расторжения договора аренды оставлено без рассмотрения, с ООО "Триумф" в пользу муниципального образования городской округ «город Каспийск» по договору аренды земельного участка от 02.02.2018 №3 взыскано 252 323,12 рубля, в том числе 189 079,52 рубля основной задолженности и 63 243,60 рубля неустойки. (взыскание арендной платы за период с 02.02.2018 по 30.09.2020)

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендным  платежам следует исчислять с 01.10.2020.

Из отзыва ответчика следует, что общество как собственник здания обратилось в Администрацию г. Каспийск с заявлением о выкупе указанного земельного участка без проведения торгов на основании ст.39.20 ЗК РФ.

Администрацией вынесено постановление от 29.12.2021г. за №1736 о предоставлении Обществу в собственность указанного земельного участка.

Ввиду неправомерного установления Администрацией выкупной цены участка в размере полной кадастровой стоимости вместо 35% от кадастровой стоимости, Общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 20.04.2022 по делу №А15-224/2022 установлено следующее: «признать незаконным пункт 3 постановления администрации городского округа "город Каспийск" от 29.12.2021 №1736 в части установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 05:48:000022:74 в размере 3 645 110 руб. Обязать администрацию городского округа "город Каспийск" внести изменения в пункт 3 постановления от 29.12.2021 №1736, установив выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером 05:48:000022:74 в размере 1 275 788,50 руб. Признать незаконным бездействие администрации городского округа "город Каспийск", выразившегося в ненаправлении обществу с ограниченной ответственностью "Триумф" договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 05:48:000022:74 в сроки, установленные земельным законодательством. Обязать администрацию городского округа "город Каспийск" незамедлительно после вступления в силу настоящего решения суда направить обществу с ограниченной ответственностью "Триумф" проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 05:48:000022:74 с указанием выкупной цены в размере 1 275 788,50 руб.»

Администрацией ГО «город Каспийск» вынесено постановление от 07.06.2022г. №830, которым внесены изменения в постановление №1736 от 29.12.2021 в части установления выкупной цены участка в размере 1 275 110 руб.

Обществом и управлением заключен договор купли-продажи указанного участка от  07.06.2022, также составлен передаточный акт от 07.06.2022. На основании указанных документов за обществом зарегистрировано право собственности на земельный участок 01.07.2022г., что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 01.07.2022г.

С учетом указанных обстоятельств доводы ответчика о неправильном исчислении арендных платежей признаются судом обоснованными.

За период с 01.10.2020 по 29.12.2021 размер подлежащей уплате аренды по договору с учетом вступившего в законную силу решения Верховного суда РД от 16.01.2020 по делу №3а-18/2020, которым кадастровая стоимость земельного участка установлена равной его рыночной стоимости в размере 3 645 110 руб., составит 227 819,25 руб.

При таких обстоятельствах исковые требования истца о взыскании основного долга. подлежат удовлетворению в размере 227 819,25 руб.

Истцом также заявлено требование о взыскании 915,52 руб. пени за просрочку платежа.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Исходя из положений пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, подлежащая уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Изучив представленный истцом расчет процентов, суд установил, что истцом неверно определен период взыскания пени просрочку платежа. 

Судом произведен расчет пени за просрочку платежа, который составляет 88 916 руб.

Ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки, которое суд считает подлежащим не удовлетворению по следующим основаниям. 

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно пункту 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются также в случаях, когда неустойка определена законом. 

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. 

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. 

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 15.01.2015 N 7-О разъяснил, что положения ГК РФ о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения сторонами обязательства размера обеспечивающей его неустойки. Вместе с тем, часть первая его статьи 333 предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. 

При этом в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" указано, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. 

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"). 

Как следует из правовой позиции, отраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 5467/14 от 15.07.2014 по делу N А53-10062/2013, неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором. 

Между тем превращение института неустойки в способ обогащения кредитора недопустимо и противоречит ее компенсационной функции. 

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. 

Ответчиком ходатайство мотивировано тем, что неустойка в размере 88 916 руб. составляет 40% от суммы основной задолженности за указанный период, явно несоразмерна последствиям нарушения обстоятельств. 

Ответчик, ходатайствуя о снижении неустойки, доказательств ее чрезмерности, а также доказательств получения истцом необоснованной выгоды не представил, в связи с чем суд считает ходатайство ответчика о снижении об уменьшении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, необоснованным.

При изложенных обстоятельствах требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит удовлетворению в сумме 88 916 руб.

В остальной части требования о взыскании основного долга и пени за просрочку платежа удовлетворению не подлежат.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) – пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". 

Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок

Как следует из материалов дела, управление направило обществу предупреждение о необходимости погашения задолженности по аренде в претензии №7-23 от 16.01.2022. 

Из содержания претензии следует, что обществу предложено в 10-дневный срок с момента получения претензии перечислить задолженность по арендной плате и пени и разъяснено, что в случае непоступления средств и (или) игнорирования претензии арендодатель будет вынужден обратиться в суд для принудительного взыскания суммы задолженности и начисленной пени и расторжения договора аренды. 

По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. После установленного в претензии срока управление или администрация предложение обществу расторгнуть договор аренды не направляли. 

Законом установлен обязательный досудебный порядок урегулирования такого спора (п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства"), спор об изменении или о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только после соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ, пункт 29 Постановления №18). 

Исковое требование истца о возврате земельного участка удовлетворению не подлежит, поскольку договор аренды не расторгнут, недействительным не признан, срок аренды не истек.

Истец как орган местного самоуправления освобождена от уплаты государственной пошлины в федеральный бюджет, в связи с чем с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать государственную пошлину пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "Триумф" в пользу Управления имущественных отношений г.Каспийск 227819,25 руб. основного долга и 88 916 руб. пени за просрочку платежа

Взыскать с ООО "Триумф" в доход федерального бюджета 9335 руб. государственной пошлины.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Ессентуки Ставропольского края) в месячный срок со дня его принятия в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Республики Дагестан.

Судья                          Ф.С. Лачинов