АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А82-5091/2016

12 июля 2017 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06.07.2017.

Полный текст постановления изготовлен 12.07.2017.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Павлова В.Ю., Чернышова Д.В.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заявителя –

индивидуального предпринимателя Головко Антона Александровича

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017,

принятое судьями Минаевой Е.В., Ившиной Г.Г., Кононовым П.И.,

по делу № А82-5091/2016 Арбитражного суда Ярославской области

по заявлению индивидуального предпринимателя Головко Антона Александровича

(ИНН: 760904706911, ОГРН: 304760903500181)

о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы 

государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 

в государственной регистрации права собственности,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, –

администрация городского поселения Ростов и Управление муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области,

 

и   у с т а н о в и л : 

индивидуальный предприниматель Головко Антон Александрович (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее – Управление Росреестра) в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства площадью 257,5 квадратного метра, степень готовности восемь процентов, кадастровый номер 76:19:010207:91, расположенный по адресу: Ярославская область, г. Ростов, ул. Загородная, оформленный письмом от 18.01.2016                 № 76/007/001/2015-6430, и об обязании зарегистрировать право собственности на указанный объект незавершенного строительства. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация городского поселения Ростов (далее – Администрация) и Управление муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (далее – Управление). 

Арбитражный суд Ярославской области решением от 01.12.2016 удовлетворил заявленные требования, признав незаконным отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности на спорный объект и обязав регистрирующий произвести регистрация право собственности Предпринимателя на объект незавершенного строительства.

Повторно рассмотрев дело, Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 06.04.2017 отменил решение суда первой инстанции и принял по делу новый судебный акт, в соответствии с которым отказал в удовлетворении заявления Предпринимателя.

 Не согласившись с вынесенным судебным актом, Предприниматель обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросил отменить обжалованное постановление апелляционной инстанции ввиду несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права. 

Оспаривая законность принятого судебного акта, податель жалобы указывает на освоение и строительство спорного объекта начато до расторжения договора аренды земельного участка, то есть в период его действия, а также действия разрешения на строительство, что с учетом разъяснений, приведенным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), не препятствует для государственной регистрации права собственности правообладателя на созданный объект незавершенного строительства.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра сослалось на законность и обоснованность состоявшегося постановления и попросило отказать в удовлетворении жалобы. 

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, окружной суд не нашел оснований для отмены принятого судебного акта в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, Управление (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор от 31.05.2010 № 69/10 аренды земельного участка сроком на три года (с 31.05.2010 до 31.05.2013), согласно которому арендатору во временное пользование предоставлен земельный участок площадью 762 квадратных метра, с кадастровым номером 76:19:010207:73, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Ярославская область,                   г. Ростов, ул. Загородная. 

По условиям договора в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункты 1 и 2 договора). 

Договор может быть досрочно расторгнут в связи с существенным нарушением его условий, в частности, в случае невнесения и (или) неполного внесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по  истечении установленного договором срока платежа (пункт 8 договора). 

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 15.07.2010, что подтверждается штампом и регистрационной надписью № 76-76-07/018/2010-051 на договоре.

На основании статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации Администрация 08.08.2011 выдала Предпринимателю разрешение № RU76513101-082 на строительство торгового комплекса по адресу: Ярославская область, г. Ростов,                          ул. Загородная. 

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 28.05.2015, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.01.2016, по делу                         № А82-769/2015 договор аренды земельного участка от 31.05.2010 № 69/10 расторгнут в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы. 

Постановлением Администрации от 01.10.2015 № 674 действие разрешения на строительство от 08.08.2011 № RU76513101-082 прекращено на основании пункта 3 части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

Предприниматель 06.11.2015 обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Ростов, ул. Загородная. В этот же день Предприниматель подал в регистрационную службу заявление о государственном кадастровом учете указанного объекта недвижимости. 

Согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию, заявитель представил следующие документы: заявление о государственной регистрации права от 06.11.2016; доверенность от 12.10.2015; заявление о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 06.11.2016; квитанцию от 06.11.2016; разрешение на строительство от 08.08.2011 № RU 76513101-082. 

Уведомлением от 16.12.2015 № 76/007/001/2015-6430 Управление Росреестра сообщил заявителю о приостановлении государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости с кадастровым номером 76:19:010207:91 до 18.01.2016 в связи с тем, что в соответствии с пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) заявитель не представил правоустанавливающий документ на земельный участок; разрешение на строительство прекратило свое действие. 

В сообщении от 18.01.2016 № 76/007/001/2015-6430 Управление Росреестра со ссылкой на пункт 2 статьи 25 Закона № 122-ФЗ уведомило Предпринимателя об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства площадью 257,5 квадратного метра, кадастровый номер 76:19:010207:91, степень готовности восемь процентов, расположенный по адресу: Ярославская область, г. Ростов, ул. Загородная, ввиду непредоставления заявителем правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, а именно: договор аренды земельного участка от 31.05.2010 № 69/10 расторгнут на основании решения Арбитражного суда Ярославской области от 28.05.2015 № А82-769/2015; разрешение на строительство от 08.08.2011 № RU 76513101-082, выданное на указанный объект, прекратило свое действие на основании постановления Администрации от 01.10.2015 № 674. 

Посчитав отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности Предпринимателя незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В статье 4 Закона № 122-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого отказа) определено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В силу статей 16 – 18 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится при наличии оснований для государственной регистрации, по заявлению, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, соответствующие требованиям законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 25 Закона № 122-ФЗ право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта 3 настоящей статьи (пункт 4 статьи 25 Закона № 122-ФЗ).

На основании пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В частности, в соответствии с абзацем 8 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Материалами дела подтверждается, что на государственную регистрацию Предприниматель представил следующие документы: заявление о государственной регистрации права от 06.11.2016; доверенность от 12.10.2015; заявление о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 06.11.2016; квитанцию от 06.11.2016; разрешение на строительство от 08.08.2011 № RU76513101-082. 

Между тем, в рамках дела № А82-769/2015 договор аренды земельного участка от 31.05.2010 № 69/10, на котором расположен спорный объект, расторгнут в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы. Действие разрешения на строительство от 08.08.2011 № RU76513101-082 прекращено постановлением Администрации от 01.10.2015 № 674 на основании пункта 3 части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, ввиду отсутствия у заявителя правоустанавливающих документов (договор аренды земельного участка расторгнут и разрешение на строительство прекратило действие) на созданный объект недвижимости, Управление Росреестра пришло к выводу об отказе в государственной регистрации права собственности на возведенный объект незавершенного строительства.

Истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, не допускается (пункт 2 статьи 17 Закона № 122-ФЗ).

Оспаривая законность решения регистрирующего органа, Предприниматель ссылается на пункт 24 Постановления № 73 в котором разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 25 Закона № 122-ФЗ в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Суд апелляционной инстанции установил, что спорный объект незавершенного строительства степенью готовности восемь процентов поставлен на кадастровый учет 07.12.2015 (кадастровый паспорт).

Для постановки спорного объекта на государственный кадастровый учет подготовлен технический план объекта незавершенного строительства от 28.11.2015. 

В материалы дела представлено заключение о техническом состоянии объекта незавершенного строительства, согласно которому обследование проводилось 28.07.2016, с приложением материалов фотофиксации.

Исследовав и оценив представленную в материалы дела доказательственную базу по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств, позволяющих однозначно установить момент возведения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:19:010207:91, в частности его строительство до расторжения договора аренды земельного участка и прекращения действия разрешения на строительство; имеющиеся фотоматериалы и фотофиксация данный вывод не опровергают.

При таких обстоятельствах апелляционный суд сделал правомерный вывод о том, что регистрирующий орган, отказав в регистрации права собственности, действовал в соответствии с Законом   № 122-ФЗ, и обоснованно отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении заявленных требований

Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы суда и по существу сводятся к несогласию заявителя с исследованными по делу доказательствами и установленными обстоятельствами, что не свидетельствует о наличии в обжалованном судебном акте нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, и не является основанием для его отмены.

Компетенция суда кассационной инстанции определена статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым суд кассационной инстанции проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов о применении норм права установленным обстоятельствам и доказательствам, имеющимся в деле.

Окружному суду не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017 по делу                       № А82-5091/2016 Арбитражного суда Ярославской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Головко Антона Александровича – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

           Председательствующий

 

С.В. Бабаев

 

Судьи

В.Ю. Павлов

Д.В. Чернышов