ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-44344/2022

27 февраля 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена   16 февраля 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 февраля 2023 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черемошкиной В.В.,

судей Нестерова С.А., Полубехиной Н.С.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

 

при участии:  

от истца: представитель ФИО2, на основании доверенности от 14.02.2023,

от ответчика: представитель не явился, извещен,  

от 3-го лица: представитель не явился, извещен,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-37141/2022) общества с ограниченной ответственностью «Коммерческий центр «Питер» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.10.2022 по делу № А56-44344/2022 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое по иску:

истец: Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Агентство по развитию имущественного комплекса Санкт-Петербурга» 

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Коммерческий центр «Питер» 

третье лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

о взыскании, 

 

установил:

Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Агентство по развитию имущественного комплекса Санкт-Петербурга» (далее - Учреждения) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческий центр «Питер» (далее - Общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 338 946 руб. 04 коп., пеней за период с 21.01.2022 по 31.03.2022 за несвоевременную оплату арендной платы в размере 17 794 руб. 67 коп., задолженности за фактическое пользование объектом за период с 01.12.2021 по 27.12.2021 (включительно) в размере 305 051 руб. 44 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.12.2021 по 31.03.2022 в размере 9 870 руб. 30 коп., пеней за период с 07.02.2022 по 21.03.2022 в размере 600 руб., задолженности за фактическое пользование объектом за период с 27.01.2022 по 21.03.2022 в размере 610 102 руб. 87 коп., пеней за нарушение срока оплаты за второй месяц пользования объектом, начиная с 22.02.2022 по 31.03.2022 в размере 9 659 руб. 96 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет).

Решением от 16.10.2022 с Общества в пользу Учреждения взыскана задолженность по арендной плате в размере 338 946 руб. 04 коп., пени за период с 21.01.2022 по 31.03.2022 в размере 17 794 руб. 67 коп., задолженность за фактическое пользование объектом за период с 01.12.2021 по 27.12.2021 (включительно) в размере 305 051 руб. 44 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.12.2021 по 31.03.2022 в размере 9 870 руб. 30 коп., пени в размере 600 руб., задолженность за фактическое пользование объектом за период с 27.01.2022 по 09.10.2022 в размере 610 102 руб. 87 коп., пени, за нарушение срока оплаты за второй месяц пользования объектом начиная с 22.02.2022 по 31.03.2022 в размере 9 659 руб. 96 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 25 920 руб.

Не согласившись с указанным решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, в иске отказать, считая решение незаконным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Податель жалобы указывает на то, что расчет аренды, который был положен в основу договора, был основан на недействующих архивных справках ГУИОН, применение Комитетом при расчете аренды данных из архивных справок привело к искусственному и значительному завышению размера арендной платы и неправомерному отражению ее в договоре, что является недопустимым. Податель жалобы ссылается на то, что факт применения Комитетом для расчета размера аренды архивных справок не был известен Учреждению при заключении договора, а был обнаружен последним значительно позднее - уже после подписания договора аренды, в момент выставления счетов на оплату. По мнению Общества корректная сумма арендной платы в месяц по договору должна составлять 130 638 руб. 65 коп. (и НДС 26 127 руб. 73 коп.), что значительно ниже суммы, указанной в договоре первоначально (изначально сумма в месяц составляла 338 946 руб. 04 коп.).

В судебном заседании представитель Учреждения возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из матераилов дела и установлено судом, между Учреждением (арендодатель) и Обществом (арендатор) 28.12.2021 заключен договор № 23 (далее - договор) аренды нежилого помещения № 2-Н и № 3-Н площадью 364,9 кв.м с кадастровым номером 78:31:0105610:1469, расположенного в здании по адресу: 

<

...>, сроком 30 календарных дней, что полностью подтверждается имеющимися первичными документами, в том числе, актом приема-передачи от 28.12.2021.

Арендная плата по договору составляла 338 946 руб. 04 коп., в том числе НДС (20%) 56 491 руб. 01 коп.

В силу договора (пункт 2.2.2) и действующего законодательства арендатор обязался вносить арендную плату своевременно и в полном объеме.

Однако обязанность по внесению арендной платы арендатором не исполнена в полном объеме, что привело к образованию задолженности по арендной плате и послужило основанием для начисления Обществу неустойки в соответствии с пунктом 4.9 договора за период с 21.01.2022 по 11.04.2022.

Кроме того, Общество в нарушение пункта 6.11 договора не произвело оплату фактической пользование объектом за период с 01.12.2021 до даты заключения договора, размер которой составляет 305 051 руб. 44 коп., также истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.12.2021 по 11.04.2022.

В силу пункта 2.2.17 договора арендатор обязан передать арендодателю объект по акту приема-передачи не позднее десяти дней после прекращения договора в том состоянии, в котором арендатор его получил, свободным от своего имущества, а также от прав и имущества третьих лиц, с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями, а также с учетом текущего ремонта объекта, произведенного в соответствии с подпунктом 2.2.4 договора.

Договор действовал до 27.01.2022.

По окончании срока действия договора арендатор в соответствии с пунктом 2.2.17 должен был передать арендодателю объект по акту приема-передачи не позднее десяти дней после прекращения договора. Однако акт приема-передачи объекта был подписан сторонами 21.03.2022.

В соответствии с пунктом 4.3 договора в случае несвоевременной передачи арендатором объекта в соответствии с подпунктом 2.2.17 договора он выплачивает пени в размере 0,002% от суммы квартальной арендной платы (но не более 600 руб.) за каждый день просрочки.

Расчет пеней по пункту 4.3 договора: 1 016 838 руб. 12 коп. (сумма квартальной арендной платы за объект, в том числе, НДС 20%) х 0,002% х 42 дня (с 07.02.2022 по 21.03.2022) = 854 руб. 15 коп.

Учитывая, что данная сумма пеней превышает 600 руб., подлежит взысканию сумма в размере 600 руб.

Так как Общество продолжило пользоваться объектом после прекращения срока действия договора при этом плата за пользование объектом ответчиком не производилась у Общества возникло неосновательное обогащение в виде сбережения платы за пользование объектом.

Отсутствие договора аренды между истцом и ответчиком не освобождает ответчика от обязанности по уплате неосновательного обогащения за фактическое пользование таким имуществом.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу абзацев 1 и 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт пользования объектом в спорный период Обществом не оспаривается.

Возражая против заявленных требований, Общество указывало на то, что арендная плата за указанный период рассчитана Учреждением не верно, поскольку на объекте отсутствовало электроснабжение, водоснабжение, отопление и канализация.

Вместе с тем, документы подтверждающие отсутствие коммуникации в материалы дела представлены не были.

Акт приема-передачи объекта был подписан Обществом без замечаний и возражений, доводы об отсутствии коммуникацией возникли у Общества только при рассмотрении в суде спора о взыскании задолженности. До этого момента ответчик к истцу с требованием об уменьшении размера арендной платы в связи с отсутствием коммуникаций не обращался.

Общество, как субъект предпринимательской деятельности, осуществляющий в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательскую деятельность на свой риск, не мог не осознавать последствий заключения договора на соответствующих условиях, должно было предвидеть наступление для него неблагоприятных последствий в случае нарушения или неисполнения своих обязательств.

В силу положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При этом арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Поскольку отсутствие коммуникаций является очевидным недостатком, который явно мог быть обнаружен при осмотре объекта, последствия невыявления этих недостатков лежат на арендаторе.

Таким образом, суд обоснованно исходил из того, что на дату передачи объекта в аренду он был обеспечен коммуникациями, доказательства обратного в деле отсутствуют. Сведений о том, по каким причинам, по чьей инициативе и в какой период коммуникации были отключены, в материалы дела не представлены.

Представленные Учреждением уточненный расчет заявленных требований Обществом не оспорен.

 С учетом изложенного, плата за фактическое пользование объектом и арендная плата по договору правомерно рассчитана с учетом наличия на объекте водоснабжения, канализации и теплоснабжения.

В соответствии с распоряжением Комитета от 10.12.2021 № 1201-рк «Об использовании объектов недвижимости по адресам: Санкт-Петербург, Садовая улица, дом 28-30, корпуса 17, 20. 26, 27,41. 45. 46. 47.48» (далее - распоряжение № 1201-рк) истцу было дано согласие Комитета на заключение договора аренды, сроком 30 календарных дней.

Согласно подпункту 2.2. пункта 2 распоряжения № 1201-рк истцу подлежало обеспечить установление размера арендной платы, в том числе, за объект, в виде определенного в твердой сумме платежа, рассчитанного по ставке за 1 кв.м в год не ниже ставки арендной платы, рассчитанной в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург».

Перед заключением договора его проект был передан ответчику для согласования и подписания. Получив проект договора аренды ответчик возражал лишь в части срока фактического пользования объектом (не с момента регистрации права оперативного управления Учреждением, как это было предусмотрено распоряжением Комитета от 10.12.2021 № 1201-рк, в редакции распоряжения Комитета от 20.12.2021 № 1229-рк), а с 01.12.2021, и выражал готовность оплатить фактическое пользование объектом за период с 01.12.2021 до даты заключения договора, рассчитанное в соответствие с разделом 3 договора, что подтверждается обращением ООО «КЦ «Питер» от 24.12.2021 № 70 в адрес Учреждения.

Иных возражений, в том числе, относительно размера арендной платы, ответчиком не выдвигалось.

Учитывая изложенное, и во исполнение распоряжения № 1201-рк 28.12.2021 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды, в котором пунктом 3.1 был установлен размер арендной платы за объект - 338 946 руб. 04 коп., в том числе НДС (20%) 56 491 руб. 01 коп.

Данный размер был определен сторонами, исходя из выполненного Комитетом 21.12.2021 расчета арендной платы за объект, с учетом НДС - 20%.

Таким образом, условия договора были согласованы сторонами, договор был подписан ответчиком с учетом действия принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ), заключив договор, ответчик подтвердил свое согласие с предусмотренным договором размером арендной платы, а также с характеристиками полученного в пользование объекта.

Акт приема-передачи объекта от 28.12.2021 был подписан ответчиком без замечаний и возражений, доводы об отсутствии коммуникацией появились у ответчика уже после истечения срока действия договора, при подготовке и рассмотрении в суде спора о взыскании задолженности.

Ни перед заключением договора аренды, ни в последствии - до 07.06.2022 ответчик не обращался в адрес истца по вопросу предоставления расчета арендной платы за объект.

Необходимо отметить, что в обязанности истца по договору не входило предоставление ответчику ни справки для расчета арендной платы, выполненной ГУП «ГУИОН», ни расчета арендной платы, который был выполнен Комитетом, непосредственно перед заключением договора 21.12.2021.

Тем не менее, при получении запроса ООО «КЦ «Питер» (исх.№ 33 от 07.06.2022) о предоставлении справки и расчета арендной платы данные документы уже 16.06.2022 исх.№ 917/22-0-0 были направлены Учреждением в адрес Общества.

Ответчик 08.06.2022 также обратился в Комитет и к истцу о предоставлении расчета арендной платы с целью заключения договора аренды, в том числе, в отношении объекта.

При этом, получив из Комитета (исх.№05-15-55647/22-0-1 от 30.06.2022) новый расчет арендной платы (от 30.06.2022), в том числе, в отношении объекта, ответчик не представил до вынесения судом решения контррасчета арендной платы договору, как и не представил каких-либо доказательств того, что арендная плата подлежала начислению в меньшем размере.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что расчет аренды, который был положен в основу договора, был основан на недействующих архивных справках ГУИОН, что привело к искусственному и значительному завышению, по мнению ответчика, размера арендной платы и неправомерному отражению ее в договоре.

Однако, справка для расчета арендной платы, на основании которой Комитетом был выполнен расчет, была подготовлена ГУП «ГУИОН» для Комитета непосредственно перед заключением договора, а именно 16.12.2021 и недействующей не являлась, а также не признавалось таковой в дальнейшем.

Утверждение ответчика о том, что изначальное использование Комитетом при расчете аренды неактуальных данных из архивных справок по вине истца, неприменение в расчетах соответствующих понижающих коэффициентов, является голословным.

В обязанности истца не входило предоставление Комитету справок для расчета арендной платы за объект.

Истец не предоставлял в Комитет архивных справок по объекту. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Кроме того, своими последующими фактическими действиями по невозврату истцу объекта после окончания срока действия договора (27.01.2022) и до 21.03.2022, ответчик, несмотря на завышенный, по его мнению, размер арендной платы, подтверждал свое согласие на пользование объектом на условиях, согласованных сторонами в договоре.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что судом не была выяснена актуальность и правильность представленного Комитетом расчета арендной платы.

Однако, ответчик, заключив договор и не исполняя его в течение длительного времени в части оплаты (с 28.12.2021 по настоящее время), получив, в том числе, претензии истца в феврале, марте 2022 года, самостоятельно не обращался в суд и не оспаривал размер арендной платы по договору ни до его заключения, ни в последующем.

Требований о признании договора недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки в части, превышающий установленный нормативный размер арендной платы ответчиком также не заявлялось.

Утверждение ответчика о том, что после получения справки, отражающей элементы благоустройства объекта по состоянию на 17.03.2022 (отсутствие отопления, водоснабжения и канализации) арендную плату подлежало рассчитывать с учетом понижающих коэффициентов, не основано ни на фактических обстоятельствах дела, ни на законе.

К моменту получения ответчиком новой справки для расчета арендной платы, срок действия договора истек 27.01.2022. Изменение размера арендной платы к договору, срок действия которого истек, означало бы заключение сторонами нового договора аренды (взамен ранее заключенного), что требовало согласие истца.

В апелляционной жалобе Общество указывает на то, что 30.06.2022 Комитет произвел перерасчет арендной платы, который, по мнению ответчика, является правильным и применимым к отношению сторон.

Однако данный расчет арендной платы выполнен Комитетом уже после прекращения срока действия договора (пункт 5.2 договора) на основании справки для расчета арендной платы от 18.03.2022, когда объект находился в фактическом пользовании Общества, представитель Учреждения не участвовал в предъявлении объекта СПб ГБУ «ГУИОН» с целью изготовления справки для расчета арендной платы.

Неоднократно выполненные Комитетом в дальнейшем (в 2022 году) расчеты арендной платы в отношении объекта (от 20.05.2022, от 30.06.2022) применению не подлежат, так как данные расчеты сделаны по истечении срока действия договора.

  Поскольку доказательств внесения платы за фактическое пользование объектом и арендной платы за спорный период Обществом не представлено, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование закона не означают допущенной при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений судом норм права, в связи с чем доводы заявителя жалобы признаются необоснованными.

Учитывая вышеизложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 16.10.2022 по делу №  А56-44344/2022  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.В. Черемошкина

 

Судьи

 

С.А. Нестеров

 

 Н.С. Полубехина