ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г.Москва

31.07.2019                                                                              Дело № А40-216512/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 24.07.2019

Постановление в полном объеме изготовлено 31.07.2019

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Петровой Е.А.

судей Тарасова Н.Н. и Закутской С.А.

при участии в заседании:

от к/у ООО «Санто-холдинг» ФИО1 – ФИО2 по дов. от 10.09.2018, ФИО3 по дов. от 04.08.2019;

от ФИО4   – ФИО5 по дов. от 22.11.2018,

рассмотрев в судебном заседании 24.07.2019 кассационную жалобу конкурсного управляющего ООО «Санто-холдинг» ФИО1

на определение от 04.03.2019 Арбитражного суда города Москвы,

вынесенное судьей Е.А. Пахомовым,

и постановление от 20.05.2019 Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями П.А. Порывкиным, А.С. Масловым, О.И. Шведко,

по заявлению конкурсного управляющего о признании недействительной сделки по отчуждению земельного участка с кадастровым номером 54:33:050101:95, адрес местонахождения: 

<

...> ФИО4 и применении последствий недействительности сделки

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Сантохолдинг»,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.02.2018 общество с ограниченной ответственностью «Санто-холдинг» (далее – ООО «Санто-холдинг», должник) было признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника было открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО1.

В рамках дела о банкротстве ООО «Санто-холдинг» в Арбитражный суд города Москвы обратился 15.10.2018 конкурсный управляющий с заявлением о  признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка) от 26.04.2016, заключенного между должником и индивидуальным предпринимателем ФИО4 (далее – ФИО4, ответчик), и о применении последствий его недействительности.

В обоснование заявления конкурсный управляющий, ссылаясь на пункты 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве и статьи 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывал, что оспариваемая сделка была совершена при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки (земельный участок продан за 300 000 рублей при его кадастровой стоимости в размере 2 357 842, 62 рублей, при этом конкурсный управляющий обращал внимание на правовую позицию высшей судебной инстанции, выраженную в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 305-ЭС16-11170, о взаимосвязи кадастровой и рыночной стоимости в контексте оспаривания сделок должника по отчуждению таких активов как земельные участки, о необходимости выяснять причины расхождения кадастровой и рыночной стоимости, в связи с чем ходатайствовал о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка), а также указал на совершение сделки в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов.

Возражая против удовлетворения заявления, ответчик указала на то, что цена земельного участка была согласована сторонами с учетом состояния объекта (на нем находились остатки разрушенных зданий), что требовало затрат для приведения участка в пригодное для эксплуатации состояние, представила документы о произведенных затратах, а также обращала внимание, что сам должник приобрел земельный участок (в составе большего земельного участка) за меньшую цену при стоимости квадратного метра 52,22 рублей (цена квадратного метра в оспариваемой сделке составила 59,36 рублей), и совершал аналогичные сделки с другими лицами по цене, сравнимой с ценой оспариваемой сделки. Также ответчик ссылалась на недоказанность обстоятельств неплатежеспособности должника и на то, что она, как покупатель, не знала и не могла знать о совершении должником сделки с целью причинения вреда. 

Определением Арбитражного суда города Москвы от 04.03.2019, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2019, в удовлетворении требований конкурсного управляющего было отказано.

При рассмотрении настоящего обособленного спора судами первой и апелляционной инстанций было установлено, что должником 26.04.2016 была совершена сделка по отчуждению имущества, а именно - заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:33:050101:95, адрес местонахождения: 

<

...>.

Суды, установив, что заявление о признании должника банкротом было принято судом к производству 14.11.2016, а оспариваемая сделка была заключена 26.04.2016, пришли к выводу, что она совершена в пределах срока подозрительности, установленного Законом о банкротстве.

Суды указали, что согласно условиям оспариваемого договора стоимость объекта недвижимости была определена в соответствии с заключением оценщика № 290416-РС от 29.04.2016 в размере 300 000 руб. и данная цена ответчиком была уплачена, при этом суды установили, что согласно сведениям с сайта «rosreestr.net» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:33:050101:95 составляет 2 357 842, 62 руб. (дата определения стоимости 09.09.2014).

Суды указали, что согласно справке о стоимости недвижимости Независимой оценочной компании ООО «Артикул» от 27.08.2018 рыночная стоимость земельного участка, адрес: 

<

...>, кадастровый номер 54:33:050101:95, площадью 5054 кв.м. составляет: минимальная – 2 900 000 руб., а максимальная – 3 500 000 руб.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обеих инстанций исходили из того, что конкурсным управляющим должника не было представлено доказательств того, что ответчик знал или должен был знать о неплатежеспособности должника, характер оспариваемой сделки не предполагал проверку сведений о должнике, и отклонили довод конкурсного управляющего о наличии у ООО «Санто-холдинг» задолженности перед иными кредиторами, поскольку посчитали, что факт подачи исков к должнику сам по себе не свидетельствует о неплатежеспособности последнего либо о недостаточности у него имущества. 

Также суды указали на недоказанность совокупности обстоятельств для признания договора недействительными как на основании пунктов 1 и 2 статьи 61.2, так и на основании статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не представлено доказательств наличия у обеих сторон сделки противоправной цели при её заключении, ответчик не являлась работником должника, не является аффилированным лицом по отношению к должнику.

Суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что в результате совершения оспариваемой сделки не был причинен вред имущественным правам кредиторов, поскольку сделка была совершена на рыночных условиях по цене 300 000 руб., в обоснование чего суды сослались на отчет оценщика от 29.04.2016 № 290416-РС, согласно которому по состоянию на 01.03.2016 стоимость земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 54:33:050101:95, площадью 5054 кв.м. составляла 194 680 руб.

При этом судом первой инстанции было отказано в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего о назначении по делу судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости отчужденного объекта на дату совершения сделки со ссылкой на то обстоятельство, что в текущий момент такую оценку не представляется возможным произвести ввиду существенного изменения характеристик земельного участка, а оценка в отчете на момент совершения сделки была произведена с учетом действительного состояния земельного участка, требующего затрат на его приведение в состояние, пригодное для эксплуатации, не имеющего коммуникаций.

Суды указали, что в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие затраты ФИО4 на приведение земельного участка в состояние, пригодное для эксплуатации. Согласно представленным документам, а именно: договору на вывоз мусора, справке о стоимости работ, акту выполненных работ - ответчиком были понесены расходы в размере более 2 000 000 рублей.

Также суды сослались на  то, что сделка совершена по стоимости выше балансовой и выше той стоимости, по которой сам должник приобрел спорный объект.

Не согласившись с принятыми по его заявлению судебными актами, конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы. 

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам и полагает неправомерным отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости отчужденного должником объекта при наличии существенных расхождений между стоимостью, указанной в отчете от 29.04.2016, и кадастровой стоимостью объекта, указывая на правовую позицию Верховного суда Российской Федерации, отраженную в определении от 05.12.2016 № 305-ЭС16-11170.

При этом, конкурсный управляющий обращает внимание на то, что в пункте 4.2 оспариваемого договора стороны указали на то, что покупатель объекты осмотрел, существенных явных недостатков не обнаружил; по передаваемым объектам стороны претензий друг к другу не имеют; настоящий договор имеет силу передаточного акта.

Конкурсный управляющий указывает, что недостатки имущества, которые повлияли на его стоимость, в том числе заболоченность и наличие большого количества строительного мусора, а также неровности земельного участка из-за вырытых траншей, не являются скрытыми  и могли быть выявлены сторонами в процессе осмотра имущества.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы была размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

В заседании суда кассационной инстанции представитель конкурсного управляющего должника поддержал доводы кассационной жалобы, просил определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы, сослался на результаты рассмотрения его кассационных жалоб по аналогичным обособленным спорам, состоявшимся 22 и 23 июля 2019 года в суде кассационной инстанции.

Представитель ФИО4 возражала против удовлетворения кассационной жалобы по доводам заблаговременно направленного участвующим в деле лицам отзыва на кассационную жалобу, полагала обжалуемые определение и постановление законными и обоснованными, настаивала на том, что на момент заключения сделки невозможно было сделать вывод о продаже имущества по заниженной цене, так как сам должник приобрел то же имущество за меньшую цену; на вопрос судебной коллегии о том, какие именно доказательства были представлены ответчиком в материалы настоящего обособленного спора  и исследованы судом в подтверждение данного обстоятельства, ответить затруднилась.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителей конкурсного управляющего и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, а обособленный спор - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

В рамках настоящего обособленного спора в деле о банкротстве ООО «Санто-Холдинг» конкурсным управляющим было заявлено о недействительности сделки должника по отчуждению земельного участка  по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве и статьями 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом в кассационной жалобе приведены доводы, касающиеся несогласия конкурсного управляющего в признании сделки недействительной только по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве. 

В силу пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Постановление № 63), если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

В силу пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

При проверке недействительности сделки по отчуждению земельного участка по указанному основанию суды пришли к выводу об отчуждении имущества по рыночной стоимости со ссылкой на результаты оценки стоимости земельного участка, проведенной сторонами до совершения сделки.

Вместе с тем, судами не в полном объеме были проверены возражения конкурсного управляющего относительно представленного отчета, который ссылался на то, что выводы оценщика не согласуются с кадастровой оценкой земельных участков, составившей 2 357 842, 62 руб., в то время как оценщиком рыночная стоимость объекта была определена в размере 194 680 руб., а также приводил сведения о другой рыночной цене земельного участка (справка о рыночной стоимости аналогичных земельных участков, в соответствии с которой цена объекта варьируется от 2,9 до 3,5 млн.руб.)

Также конкурсный управляющий ссылался на правовой подход, сформированный высшими судебными инстанциями относительно взаимосвязи кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости (конкурсным управляющим была приведена ссылка на Определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 305-ЭС16-11170, в котором, в свою очередь, имеется ссылка на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 10761/11), в связи с чем судам при рассмотрении дел, касающихся оспаривания сделок, рекомендовано проверять причины завышения кадастровой стоимости по отношению к рыночной цене.

Данная правовая позиция впоследствии была подтверждена и Определением Верховного Суда Российской Федерации от 22.02.2018 № 306-ЭС17-17171. 

Анализ соотношения кадастровой стоимости отчужденного земельного участка по сравнению с его рыночной ценой с учетом выработанных высшими судебными инстанциями рекомендаций по рассмотрению дел об оспаривании сделок судами сделан не был, не было проверено, какие индивидуальные особенности земельных участков, не учтенные при проведении оценки массовым методом (в ходе государственной кадастровой оценки), привели к значительному завышению кадастровой стоимости по отношению к рыночной цене.

Возражения конкурсного управляющего и его ходатайство о назначении экспертизы были отклонены судом первой инстанции со ссылкой на состояние земельного участка, требовавшее (согласно пояснениям ответчика) вложений для приведения его в надлежащее состояние, на затраты ответчика, впоследствии понесенные в этих целях, на то, что сам должник приобрел спорный объект недвижимости за меньшую цену.

Однако ни в определении суда первой инстанции, ни в постановлении суда апелляционной инстанции судами не было указано, на основании каких именно представленных в материалы дела и исследованных судами доказательствах были сделаны соответствующие выводы.  

Кроме того, судами не была дана оценка тому, что оспариваемый договор не содержал каких-либо указаний на недостатки земельного участка и его неудовлетворительное состояние, также суды, ссылаясь на произведенные впоследствии ответчиком затраты по улучшению земельного участка, не проверили реальность произведенных работ, а также саму  необходимость в их проведении.

Отклоняя ходатайство конкурсного управляющего о проведении экспертизы, суды не учли разъяснения высшей судебной инстанции, содержащиеся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 от 20.05.2005, согласно которым в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах вывод судов о невозможности проведения судебной экспертизы на предмет оценки рыночной стоимости объекта на дату его отчуждения в связи с существенным изменением его характеристик носит предположительный характер, при этом материалы дела не содержат письма экспертной организации об отказе в проведении такой экспертизы, напротив, конкурсным управляющим было представлено согласие эксперта на ее проведение.

Учитывая изложенное, судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что при рассмотрении настоящего обособленного спора судами обеих инстанций были допущены нарушения в применении норм материального права в их истолковании высшими судебными инстанциям, а также норм процессуального права, что могло привести к принятию неправильных судебных актов по существу спора, однако данные нарушения не могут быть самостоятельно устранены судом кассационной инстанции, поскольку для их устранения требуется установление обстоятельств, исследование и оценка доказательств, что в полномочия суда кассационной инстанции согласно нормам статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит, в связи с чем судебная коллегия вынуждена направить настоящий обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Отменяя судебные акты по настоящему обособленному спору, судебная коллегия принимает во внимание результаты рассмотрения 22 и 23 июля 2019 года судом кассационной инстанции кассационных жалоб конкурсного управляющего на судебные акты по аналогичным обособленным спорам.

Также судебная коллегия суда кассационной инстанции отмечает, что доводов о неправильном применении судами норм пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве и статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации кассационная жалоба конкурсного управляющего не содержала, соответственно, в части отказа в признании оспоренной сделки недействительной по указанным основаниям законность судебных актов судом кассационной инстанции н проверялась.  

При новом рассмотрении обособленного спора суду необходимо будет учесть вышеизложенное, устранить допущенные нарушения норм процессуального права, исследовав и дав оценку всем заявленным как конкурсным управляющим, так и ответчиком доводам и представленным ими доказательствам (включая сведения о приобретении должником спорного объекта за меньшую стоимость), проверить причины разницы в кадастровой стоимости отчужденного земельного участка по сравнению с той рыночной его стоимостью, которая была указана в отчете от 29.04.2016, применив правовые позиции высших судебных инстанций, содержащиеся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 10761/11, Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 305-ЭС16-11170 и от 22.02.2018 № 306-ЭС17-17171, для чего поставить на обсуждение вопрос о назначении судебной экспертизы рыночной стоимости объекта; по результатам рассмотрения заявления конкурсного управляющего принять новый судебный акт, отразив в нем мотивы, по которым суд согласится с доводами или возражениями участвующих в обособленном споре лиц и представленными ими доказательствами или отклонит их, а также разрешив вопрос о распределении судебных расходов за кассационное рассмотрение настоящего обособленного спора, поскольку конкурсному управляющему была предоставлена по его ходатайству отсрочка уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 04.03.2019 и  постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2019 по делу № А40-216512/2016 отменить, обособленный спор по заявлению конкурсного управляющего о признании сделки должника недействительной направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий – судья                                                            Е.А. Петрова 

Судьи:                           Н.Н. Тарасов

                           С.А. Закутская