АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А39-637/2019

город Саранск22 мая 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 22 мая 2019 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в составе судьи Алёхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

Администрации городского округа Саранск 

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 

(ОГРНИП 304132721800072, ИНН 

<

***>)

о взыскании пени в размере 545457руб. 50коп., расторжении договора купли-продажи №107 от 24.12.2013, обязании возвратить встроенное нежилое помещение  по акту приёма-передачи,   

при участии

от истца: ФИО3 (представитель по доверенности),

от ответчика: не явился,

у с т а н о в и л :

Администрация городского округа Саранск (далее - истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик, Предприниматель) о расторжении договора №107 от 24.12.2013 купли-продажи встроенного нежилого помещения №2, общей площадью 47кв.м, расположенного в жилом доме по адресу: 

<

...>, об обязании освободить и передать по акту приема-передачи указанное нежилое помещение, о взыскании пени в размере 545457руб. 50 коп. 

Ответчик иск по существу не оспорил.

Из материалов дела установлено следующее.  

Между сторонами спора заключен договор №107 от 24.12.2013 купли-продажи встроенного нежилого помещения №2, площадью 47кв.м, расположенного в жилом доме по адресу: 

<

...>.

 Договор заключен в порядке реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с условиями договора Администрация (продавец) передала Предпринимателю  (покупатель) принадлежащее городскому округу Саранск на праве муниципальной собственности встроенное нежилое помещение №2, общей площадью 47 кв.м, расположенное в жилом доме по адресу: 

<

...>, корп. №3.

Согласно пункту 1.1.1 договора покупатель обязался произвести оплату приобретаемого имущества по цене и в порядке, установленном в разделе 2 договора. Цена продажи имущества, согласно пункту 2.1 договора, составляет 1780000руб. Оплата осуществляется с рассрочкой платежа на три года с момента подписания договора (пункт 2.2). Порядок уплаты денежных средств согласован сторонами в пунктах 2.2.1, 2.2.2, 2.2.3, 2.2.4, 2.3, 2.4 договора.

Сроки внесения последующих платежей и их размер стороны согласовали в Приложении № 1 к договору - графике внесения платежей, в силу которого платежи вносятся покупателями ежемесячно до 25-го числа с января 2014 года по декабрь 2016 года. 

В пункте 2.2.4. договора установлено, что за предоставленную рассрочку покупатель обязан уплачивать проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования Центрального Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В пункте 2.5. договора предусмотрена ответственность покупателя за нарушение сроков внесения платежей в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России, действующей на дату просроченного платежа, за каждый день просрочки. При просрочке внесения выкупного платежа и уплаты процентов установлена очередность зачисления поступивших платежей: в первую очередь проценты, затем долг по оплате имущества.

За неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут имущественную ответственность в соответствии с российским законодательством и договором (пункт 4.1. договора).

В соответствии с пунктом 4.2. договора неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем обязательств, предусмотренных разделом 2 договора, является основанием для обращения продавца в суд с иском о расторжении договора и взыскания с покупателя убытков

По акту приема-передачи от 15.01.2014 помещение передано покупателю.

Наличие задолженности покупателя имущества перед продавцом в размере 1572372руб. 37коп., с учетом взысканий по  вступившим в законную силу судебных актов,  послужило основанием для направления в адрес покупателя претензии об уплате долга  и пени и предложения о расторжении договора купли-продажи с приложением соглашения о расторжении договора (исх. № 652-Исх от 28.09.2018 -получены покупателем 03.10.2018).

Оплата долга и пеней покупателем не произведена, соглашение о расторжении договора не подписано, что послужило продавцу основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском. 

Исковые требования основаны на статьях 309, 450, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по оплате в рассрочку стоимости переданного имущества. По данным истца, не оспоренным ответчиком, ИП ФИО2 перечислила в счет оплаты имущества по договору 45957руб. 43коп., вопреки обязанности выплатить к 25.12.2016 стоимость помещения и проценты за рассрочку в сумме 1572372руб. 37коп. 

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Законом №178-ФЗ, согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. 

В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны (пункт 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ).

В силу пункта 3 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи этого же имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.                                                

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. 

Таким образом, поскольку иное не предусмотрено Законом 159-ФЗ,  из совокупного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что не исполнение покупателем условий договора купли-продажи государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке Закона №159-ФЗ с рассрочкой платежа, признается существенным нарушением такого договора, дающим продавцу право потребовать расторжения договора. А покупатель, в свою очередь, утрачивает право преимущественного выкупа данного имущества. 

Кроме того, в пункте 4.2. договора стороны согласовали, что невыполнение или ненадлежащее выполнение покупателем обязательств, предусмотренных разделом 2 договора, является основанием для обращения продавца в суд с иском о расторжении договора.  Данное условие не противоречит законодательству и принципу свободы договора, закрепленному  статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, стороны также в договоре предусмотрели возможность расторжения договора в судебном порядке в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязательств, предусмотренных разделом 2 договора купли-продажи, в том числе обязанности по внесению платы за приобретенное имущество.                                                                                                                    

Как указано истцом, и не оспорено ответчиком, покупатель выплатил 13.01.2014 в счет исполнения договора 45425руб. 29коп.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 11 ноября 2015 года по делу №А39-6034/2014 с предпринимателя ФИО2 в пользу Администрации городского округа Саранск по договору № 107 от 24.12.2013 за период с февраля 2014 года по август 2015 год взыскана задолженность в размере 834437руб. 58коп., пени в размере  63933руб. 78.коп.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 01 ноября 2016 года по делу №А39-4809/2016 с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Администрации городского округа Саранск взыскана задолженность по договору №107 от 24.12.2013 в сумме 430060руб. 75коп. за период с сентября 2015 года по июнь 2016 года, пени в сумме 28126руб. 91коп. 

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 30 мая 2017 года по делу №А39-1049/2017 с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Администрации городского округа Саранск взыскана задолженность в размере 253448руб. 75коп. за период с июля по декабрь 2016 года, пени в размере 11023руб. 83коп.

Во исполнение решений о взыскании задолженностей по договору, за период с 27.04.2016 по 04.04.2017 продавцу перечислено 532руб. 14коп.

Таким образом, выплаченная сумма в счет оплаты имущества очевидно значительно меньше половины его стоимости.

Как следует из материалов дела (выписка из ЕГРН) переход права собственности от истца к ответчику на основании рассматриваемого договора не зарегистрирован.

В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015                       № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

При таких обстоятельствах требование истца о расторжении договора согласуются с законом, с договором и является юридически верным.

Судом также учитывается разъяснение, данное в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) о следующем.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

На основании изложенного договор №107 от 24.12.2013 купли-продажи встроенного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого помещения  судом расторгается.

Суд обязывает ответчика в течении 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда освободить и передать истцу по акту приема-передачи встроенное нежилое помещение №2, общей площадью 47кв.м, расположенное в жилом доме по адресу: 

<

...>.

Истец просит также взыскать с ответчика пени в размере 545457руб. 50коп., исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России, за период с 26.12.2016 по 25.10.2018.

 Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (статья 329 ГК РФ). Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 ГК РФ).

Таким образом, требования истца основаны на законе и на договоре.

Расчет неустойки судом проверен и признан арифметически верным. 

На основании статей 329, 330 Гражданского кодекса РФ неустойка в размере 545457руб. 50коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по делу в размере 19909руб. относится на ответчика и подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

р е ш и л:

расторгнуть договор №107 от 24.12.2013 купли-продажи нежилого помещения, заключенный между Администрацией городского округа Саранск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 304132721800072, ИНН 

<

***>).

          Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 

(ОГРНИП 304132721800072, ИНН 

<

***>) в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу передать Администрации городского округа Саранск по акту приёма-передачи встроенное нежилое помещение №2 общей площадью 47кв.м, расположенное в жилом доме по адресу: 

<

...>.

          Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304132721800072, ИНН 

<

***>) в пользу Администрации городского округа Саранск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) пени в размере 545457рублей 50копеек.

          Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304132721800072, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину по делу в размере 19909рублей.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяМ.Н. Алёхина