Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-43317/23

22 декабря 2023 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 13 ноября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 22 декабря 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО «Квазар» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к КУИ Администрации городского округа Балашиха (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), МУП БКС (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Военная академия РВСН имени Петра Великого (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недействительным уведомления № 1117/2 об изменении порядка уплаты арендных платежей по договору аренды земельного участка от 04.10.2013 № 1581 с 01.01.2023, об обязании осуществлении перерасчёта арендной платы по договору аренды от 04.10.2013 №1581 за 2023 с применением коэффициентов «Кд» равном 1,5 и «Пкд» равном 1,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО «Квазар» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к КУИ Администрации городского округа Балашиха с требованиями (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ) о признании недействительным уведомления Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха № 1117/2 об изменении порядка уплаты арендных платежей по договору аренды земельного участка от 04.10.2013 № 1581 с 01.01.2023 с 01.01.2023 в части установления размера арендной платы и применения коэффициентов «Кд» равном 2,5 и «Пкд» равном 2; установлении на 2023 год расчет размера арендной платы по договору аренды от 04.10.2023 № 1581, исходя из коэффициентов «Кд» равном 1,5 и «Пкд» равном 1,25.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования. Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121 - 124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителя истца, ответчика, изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании договора аренды от 04.10.2013 № 1581, ООО «Квазар» является арендатором земельного участка c кадастровым номером 50:15:0010207:287, площадью 26 000 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> напротив ВТУ, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для строительства и размещения объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства».

Уведомлением от 03.02.2023 № 1117/2 Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха сообщил истцу, что сумма арендной платы составляет 11523980 руб. за год, при этом, как указывает истец, Комитетом необоснованно применены коэффициенты Кд = 2,5 и Пкд =2.

Письмом от 14.03.2023 заявитель обратился в адрес с требованием о перерасчете арендной платы.

Уведомлением от 04.05.2023 № 668-КУИ, Комитет отказал в перерасчете арендной платы за земельный участок в 2023 году.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 ЗК РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ, размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом статьей 453 ГК РФ установлено, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (пункт 1).

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3).

В соответствии с пунктами 16, 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон N 23/96-ОЗ).

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Указанной статьей также определено, что значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Судом установлено, что договор аренды от 04.10.2013 № 1581 предусматривает регулируемую арендную плату.

Арендная плата за земельный участок вносится ежеквартально в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала, включительно (п. 3.2 Договора).

В соответствии с положениями п.3.4 Договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.

Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании ежегодного расчета арендной платы к договору аренды земельного участка.

При этом на арендаторе лежит обязанность отслеживать принятие вышеуказанных решений. Отсутствие у арендатора расчета с изменением размера арендной платы в случаях, предусмотренных настоящим пунктом, не является для арендатора основанием невнесения арендной платы.

Так, уведомлением об изменении порядка уплаты арендных платежей по договору аренды земельного участка от 03.02.2023 № 1117/2 и от 25.02.2020 № 2046/2 расчет годовой арендой платы за земельный участок с 01.01.2020 составил 3457194,15 рублей в год, и, соответственно, 864298,54 рублей в квартал.

А именно, с 2020 года по 2022 год расчет арендной платы по договору аренды земельного участка производился по следующим коэффициентам:

Аб = 69,80 руб./кв.м - Закон Московской области от 29.11.2021 № 236/2021-03 «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2022 год»;

Кд = 1,5 «для размещения иной некоммерческой деятельности» пункт 44 Приложения к Закону № 23/96-03;

Пкд = 1 «для размещения иной некоммерческой деятельности» пункт 40 Приложения 1 к решению Совета депутатов городского округа Балашиха МО от 16.11.2016 N 08/32 «Об утверждении коэффициентов Пкд и Км, связанных с определением размера арендной платы за пользование земельными участками в городском округе Балашиха»;

Км = 1,27 «ул. Карбышева» - строка 3 Приложения 2 к решению Совета депутатов городского округа Балашиха МО от 16.11.2016 N 08/32 «Об утверждении коэффициентов Пкд и Км, связанных с определением размера арендной платы за пользование земельными участками в городском округе Балашиха».

Так, в 2023 году в связи с принятием новых коэффициентов Пкд и Км, утвержденных решением Совета депутатов Городского округа Балашиха от 18.10.2022 № 04/40 «Об утверждении коэффициентов Пкд и Км, связанных с определением размера арендной платы за пользование земельными участками в Городском округе Балашиха», а также учитывая результаты выездного обследования земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010207:287, в ходе которого выявлено, что земельный участок используется под автомобильную парковку, произведен перерасчет арендной платы по следующим коэффициентам:

Аб = 69,80 руб/кв.м - Закон Московской области от 29.11.2022 N 215/2022-03 «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2023 год»;

Кд = 6 «для размещения платной автостоянки и парковки» пункт 39 Приложения к Закону №23/96-03;

Пкд = 2 «для размещения платной автостоянки и парковки» пункт 38 Приложения 1 к решению № 04/40;

Км = 1,27 «ул. Карбышева»- строка 3 Приложения 3 к решению Совета депутатов Городского округа Балашиха Московской области от 18.10.2022 № 04/40.

В связи с чем, уведомлением об изменении порядка уплаты арендных платежей по Договору аренды земельного участка № 1581 от 04.10.2013 от 03.02.2023 № 1117/2 расчет годовой арендой платы за земельный участок с 01.01.2023 составил 11523980,00 рублей в год, и, соответственно, 2880995,00 рублей в квартал ввиду того, что на земельном участке ведется коммерческая деятельность, а именно размещается платная автостоянка и парковка.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды

В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ и ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», установлено, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Доводы истца о том, что он занимается некоммерческой деятельность опровергаются сведениями из ЕГРЮЛ, так основным видом деятельности ООО «Квазар» является Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе (ОКВЭД 68.32), а также одним из дополнительных видов деятельности является Деятельность стоянок для транспортных средств (ОКВЭД 52.21.24).

Более того, доводы о подтверждении некоммерческой деятельности общества в связи с заключением им Договора безвозмездного пользования земельным участком с МУП «Балашихинские Коммунальные Системы», а также безвозмездном размещении Военной академии РВСН им. Петра Великого автомобилей сотрудников, являются несостоятельными ввиду следующего.

Между ООО «Квазар» и МУП «БКС» заключен договор от 26.12.2022 №26/12/2022 безмездного пользования земельным участком с кадастровым номером 50:15:0010207:287, общей площадью 2, 600 га, который расположен по адресу: 

<

...>. Согласно условиям договора, земельный участок передан на срок до 31.12.2023 с правом пролонгации на неопределенный срок.

МУП «БКС» является гарантирующей организацией, осуществляющей деятельность в сфере холодного водоснабжения и (или) водоотведения, а также единой теплоснабжающей организацией на территории г.о. Балашиха.

Следовательно, указанный выше земельный участок имеет разрешенное использование: для строительства и размещения объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, используется непосредственно МУП «БКС» при осуществлении коммерческой деятельности в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

В связи с изложенным ссылки на безвозмездное предоставление части участка Военной академии РВСН им. Петра Великого для размещения служебного автотранспорта сами по себе не свидетельствуют об использовании участка для ведения некоммерческой деятельности.

При таких обстоятельствах, исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья                                                                                                              Ю.С. Таранец