Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-155797/2018

17 октября 2020 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  12 октября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  17 октября 2020 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Сайфуллина А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 

о взыскании задолженности 

с общества с ограниченной ответственностью "СК "Монолит"

 

при участии:

представителя Ответчика ФИО2, действующего на основании доверенности от 10.09.2018, 

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СК «Монолит» (далее – Общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период 01.04.2015- 31.03.2018 в размере 3866715,6 рублей, пени по состоянию на 16.03.2018 за нарушение сроков вышеуказанного платежа в размере 1451458,9 рублей, а также пени до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности. 

Решением суда первой инстанции от 25.04.2019 года в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением апелляционного суда от 23.08.2019 с ответчика в пользу истца взысканы 2680802,57 рублей долга, 996684, 95 рублей неустойки, а также неустойку, начисленную на сумму долга до фактического исполнения обязательства по оплате долга, исходя из 0, 1 % от суммы долга за каждый день просрочки, 34292,00 рублей государственной пошлины за рассмотрение иска, 2074,00 рубля государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.12.2019, судебные акты были отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Комитет, уведомленный надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей   123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о дне и месте  рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направил, возражений против рассмотрения дела в отсутствии представителя не заявил.

Представитель Общества против удовлетворения заявленных требований возражал.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным  рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьями 123,  137, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 11.12.2007 №1611 Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета) (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "ДОНК" (далее - ООО "ДОНК") (арендатор) заключили договор от 17.01.2008 №13/ЗКС-04214 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 23900 кв. м с кадастровым номером 78:12:6303:18 (в настоящее время кадастровый номер 78:12:0006303:18), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Крыленко, участок 1 (северо-восточнее пересечения с Дальневосточным проспектом), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального комплекса сроком действия до 24.12.2010.

Размер и порядок внесения платежей установлены разделом 4 договора.

Согласно пункту 4.1 договора общая сумма арендной платы, подлежащей перечислению арендатором за период действия договора, составляет 191 400 000 руб.

Согласно пункту 4.3.1 договора арендная плата перечисляется поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января), в течение срока проектирования и строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга, с начислением на подлежащую уплате сумму процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Разделом 5 договора определен график осуществления инвестиционного проекта, согласно которому изначально предполагалось осуществить строительство в две очереди: 1-я очередь - торговый центр, 2-я очередь - бизнес-центр.

Пунктом 6.2.16 договора арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в связи с изменением площади фактического землепользования и функционального использования территории.

Согласно пункту 6.4.1 договора арендатор при условии отсутствия задолженности по договору и наличия подтверждения арендодателя о перечислении арендатором денежных средств, составляющих арендную плату по договору, за период, составляющий не менее половины оставшегося срока действия договора, вправе передать права и обязанности арендатора в залог.

Пунктом 8.3 договора за несвоевременное перечисление арендной платы предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи от 17.01.2008 земельный участок передан арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.02.2008.

Дополнительным соглашением от 29.12.2010 №3 к договору аренды изменен ряд условий договора. Согласно пункту 1.2 договора в новой редакции участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального комплекса. Квартальная арендная плата с 01.01.2011 установлена в размере 96 028 руб. 86 коп.

Пунктом 4.8 договора (в редакции дополнительного соглашения №3) арендодателю предоставлено право в бесспорном и одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования объекта в соответствии с пунктом 1.2 договора). Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Указанным дополнительным соглашением также установлено, что реализация инвестиционного проекта осуществляется в три очереди с окончанием строительства и получением разрешения на ввод в эксплуатацию 1-й очереди - 31.10.2012, 2-й очереди - 31.05.2013, 3-й очереди - 31.10.2012.

Срок действия договора установлен до 31.05.2013.

Дополнительным соглашением от 27.02.2015 срок окончания строительства 2-й и 3-й очередей продлен до 31.05.2016, общий срок действия договора установлен до 31.05.2016.

Данным дополнительным соглашением договор дополнен пунктом 7.6, предусматривающим обязанность арендатора предоставить арендодателю ведомость инвентаризации земельного участка, подготовленную Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - Предприятие).

На основании исполнительной надписи нотариуса, совершенной 28.02.2017, обращено взыскание на заложенное право аренды ООО "ДОНК" по договору от 17.01.2008 №13/ЗКС-04214 аренды земельного участка на инвестиционных условиях во исполнение его обязательств перед Обществом на сумму 9371630,00 рублей по договору от 28.07.2016 о генеральном инвестировании проекта.

На основании указанной исполнительной надписи 07.04.2017 зарегистрирована смена арендатора земельного участка с кадастровым номером 78:12:0006303:18 с ООО "ДОНК" на Общество.

Уведомлением от 19.04.2017 Комитет сообщил Обществу, что на основании выполненной Предприятием ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по состоянию на 02.04.2015 величина квартальной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 78:12:0006303:18, рассчитанная с применением коэффициента динамики рынка недвижимости Кд, равного 1,00, за период с 02.04.2015 по 30.11.2015 составляет 487958,38 рублей, за период с 01.12.2015 - 566 568 руб. 59 коп.

Комитет, ссылаясь на наличие у арендатора задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 31.03.2018 в сумме 5091215,60 рублей, направил ответчику претензию от 16.03.2018 с требованием погасить задолженность и уплатить пени в размере 1545880,67 рублей в течение пяти дней с момента получения претензии.

В связи с тем, что указанная претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 65 (в редакции до 01.03.2015), 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, имеет регулируемый характер, ее размер определяется в порядке, установленном уполномоченным органом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 (в редакции от 25.01.2013), арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

С учетом указанного разъяснения не принимается довод ответчика о неприменении к отношениям сторон Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 №608-119, введенного в действие позднее заключения договора от 17.01.2008.

Порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а также участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Санкт-Петербурга установлен Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 №608-119, а также принятым во исполнение данного Закона постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 №1379, которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение).

Согласно указанной Методике размер арендной платы дифференцирован в зависимости от функционального использования земельного участка, то есть использования его для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов. Согласно пункту 2.3 Положения коэффициент функционального использования территории (Кф) определяется в соответствии с приложением 4 к Положению для установленных данным Положением кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый участок. Код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка, в том числе зданий и сооружений.

Исходя из пункта 2.8 Положения виды функционального использования земельного участка определяются на основании предоставляемой арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной Предприятием.

В данном случае ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию по состоянию на 28.04.2015, которая послужила основанием для перерасчета арендной платы за период, предшествовавший вступлению Общества в договор аренды в качестве арендатора и направлению Комитетом уведомления от 19.04.2017 об изменении размера арендной платы, была выполнена Предприятием по заказу предыдущего арендатора - ООО "ДОНК". При этом из материалов дела неясно, в связи с чем дополнительным соглашением от 27.02.2015 договор был дополнен пунктом 7.6, предусматривающим обязанность арендатора в течение двух месяцев с даты подписания дополнительного соглашения предоставить арендодателю ведомость инвентаризации земельного участка.

Согласно пункту 2.8 Положения для уточнения функционального использования земельного участка используются документы бухгалтерской отчетности за истекший отчетный период, лицензии на виды деятельности, требующие лицензирования, учредительные документы (для некоммерческих организаций); справки федерального органа государственной власти, уполномоченного на осуществление деятельности в сфере государственной статистики, по присвоенным кодам ОКВЭД, ОКП, ОКДП, ОКУН.

Общество, на которое возлагается обязанность по внесению арендной платы в размере, определенном в соответствии с данной ведомостью, не участвовало в ее составлении и не могло повлиять на содержание указанных в ведомости сведений. Между тем эти сведения используются для подтверждения осуществляемых на участке видов деятельности и размещаемых на участке объектов. В таком случае Общество не может быть лишено права представлять доказательства в опровержение содержащихся в ведомости сведений, в отношении которых для ООО "ДОНК" существовала презумпция достоверности.

Так как, обстоятельства, послужившие основанием для перерасчета арендной платы, имели место до приобретения Обществом прав арендатора земельного участка по договору от 17.01.2008 №13/ЗКС-04214, Общество вправе ставить вопрос о соответствии расчета арендной платы фактическому использованию земельного участка в период, за который произведен перерасчет.

Как видно из дополнительных соглашений от 29.12.2010 №3, от 27.02.2015, реализация инвестиционного проекта на земельном участке предполагала осуществление строительства в три очереди. Согласно ведомости инвентаризации на земельном участке находится торговый центр в стадии отделочных работ (имеется ссылка на разрешение от 17.04.2014 на ввод объекта в эксплуатацию), а также ведется строительство многофункционального комплекса на основании разрешения на строительство от 11.08.2014.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 17.04.2014 представляет собой многофункциональный комплекс. 

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, здание используется как объект спорта и физической культуры, а не торговый центр. Данные обстоятельства подтверждаются представленной Обществом справкой, составленной по данным технической инвентаризации на 21.10.2013; Положительным заключение управления государственной экспертизы от 21.05.2013; письмом Комитет по градостроительству и архитектуре  от 10.12.20090; Актом об осуществлении технолдогического присоединения; Актом обследования земельный участок от 10.08.2020.

Доводы Комитета об использовании спорного объекта  под торговый центр в стадии отделочных работ, так как это указано в  ведомость инвентаризации земельного участка не нашли своего документального подтверждения материалы дела. Как усматривается из представленного в материалы дела Акта проверки арендованного земельного, составленного Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 10.08.2020, на который ссылается Комитет, доказательства использования данного объекта под  объекты общественного питания, торговое предприятие по реализации хлебобулочных и выпечных изделий  не подтверждается.

 Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно  статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Отсутствие документального подтверждение использование Общество спорного объекта под торговый центр, не дает оснований для применения указанных Комитетом коэффициентов для определения размера арендной платы, применение данных  ведомость инвентаризации земельного участка противоречит представленным в материалы дела документам.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд считает, что исковое требование не  подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении требований   отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                            Сайфуллина А.Г.