АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-22010/2017

г. Краснодар

15 июня 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2018  года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при ведении протокола помощником судьи Зубко А.Н., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, от общества с ограниченной ответственностью «КС-Сервис» (ИНН 6163135140, ОГРН 1146195004130) – Заблудской Ю.С. (доверенность от 15.01.2018), от общества с ограниченной ответственностью «Ростовские тепловые сети» (ИНН 3445102073, ОГРН 1093460001095) – Ермаченко И.И. (доверенность от 01.12.2016), в отсутствие представителя третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «МагнатИнвест», извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ростовские тепловые сети» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.12.2017 (судья Димитриев М.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2018 (судьи Попов А.А., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу № А53-22010/2017, установил следующее.

ООО «КС-Сервис» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО «Ростовские тепловые сети» о взыскании 649 999 рублей 98 копеек задолженности,30 тыс. рублей судебных расходов по оплате услуг представителя, а также по уплате государственной пошлины.

Заявленные требования обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору субаренды части земельного участка от 31.12.2016 № 04-1234 (т. 1, л. д. 6).

ООО «Ростовские тепловые сети» обратилось со встречным иском о признании договора субаренды от 31.12.2016 № 04-1234 недействительным (ничтожным) с момента заключения, применении последствий недействительности ничтожной сделки в форме отказа в удовлетворении требований ООО «КС-Сервис» о взыскании арендных платежей в размере 649 999 рублей 98 копеек за период с 01.01.2017 по 30.06.2017.

Встречный иск мотивирован тем, что на момент заключения договора субаренды от 31.12.2016 № 04-1234 ООО «КС-Сервис» не являлось арендатором земельного участка, данный договор противоречит положениям статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «МагнатИнвест».

Решением от 05.12.2017 первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречных исковых требований отказано. Суд первой инстанции исходил из доказанности факта передачи имущества во владение субарендатора, который не представил доказательств внесения платежей по аренде в заявленный период. Избранная ООО «Ростовские тепловые сети» тактика защиты, выразившаяся в оспаривании легитимации ООО «КС-Сервис» как субарендодателя (при наличии задолженности), по сути, направлена на уклонение от исполнения договорных обязательств. Такое поведение суд расценил как недобросовестное. Заключив с ООО «МагнатИнвест» агентский договор от 01.08.2016, ООО «КС-Сервис» как агент управомочено на сдачу части земельного участка в субаренду. Расходы ООО «КС-Сервис» на оплату услуг представителя в размере 30 тыс. рублей признаны судом разумными и документально подтверждены.

Постановлением апелляционного суда от 09.02.2018 решение от 05.12.2017 отставлено без изменения. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, подчеркнув, что в спорных правоотношениях ООО «КС-Сервис» выступило от своего имени как агент ООО «МагнатИнвест» по поручению и в интересах последнего, обязанности по уведомлению ООО «Ростовские тепловые сети» о факте совершения субарендной сделки у агента не имелось. ООО «Ростовские тепловые сети» не обосновало, какое существенное значение для него как должника имеет вопрос о наличии либо отсутствии у ООО «КС-Сервис» (уполномоченного на заключение договора), статуса арендатора. ООО «Ростовские тепловые сети» согласовало все существенные условия договора субаренды, вступило во владение арендуемой частью земельного участка, извлекая положительные последствия совершенной сделки. Доказательства тому, что позиционирование ООО «КС-Сервис» себя в качестве арендатора земельного участка на момент заключения оспариваемого договора привело к возникновению у ООО «Ростовские тепловые сети» каких-либо неблагоприятных последствий, отсутствуют.

В кассационной жалобе ООО «Ростовские тепловые сети» просит решение 05.12.2017 и постановление апелляционного суда от 09.02.2018 отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить. По мнению подателя жалобы, действующее законодательство Российской Федерации не предусматривает возможность передачи имущества в субаренду от своего имени лицом, не являющимся арендатором имущества, и не предусматривает передачу арендатором имущества другому лицу арендных прав на основании агентского договора. Переданный в субаренду земельный участок находится в собственности Российской Федерации, на момент заключения договора субаренды ООО «МагнатИнвест» являлось арендатором (не собственником) земельного участка. ООО «Ростовские тепловые сети» оспаривает не наличие у ООО «КС-Сервис» права собственности на спорный земельный участок, позволяющего сдать его в аренду, а возникновение у данного лица арендных прав на основании агентского договора. Заключенный ООО «КС-Сервис» и ООО «Ростовские тепловые сети» договор субаренды от 31.12.2016 № 04-1234 противоречит существу законодательного регулирования субарендных отношений, поскольку в силу прямого указания закона может быть заключен только арендатором имущества, которым ООО «КС-Сервис» не является и не являлось на момент заключения. Поскольку право на получение арендной платы по договору субаренды принадлежит ООО «МагнатИнвест», – ООО «КС-Сервис» не легитимировано на взыскание задолженности от своего имени. Двусторонние договоренности, достигнутые сторонами при заключении агентского договора, не могут подменять императивные требования законодательства, регулирующие порядок обращения за судебной защитой и субъектный состав лиц, имеющих право на такое обращение. Договор субаренды от 31.12.2016 № 04-1234 совершен ООО «Ростовские тепловые сети» под влиянием обмана со стороны ООО «КС-Сервис» о наличии у него правового статуса арендатора земельного участка. Предоставленные ООО «КС-Сервис» недостоверные сведения о статусе арендатора находятся в причинной связи с решением ООО «Ростовские тепловые сети» о заключении договора субаренды с данным лицом, поскольку при наличии сведений о том, что ООО «КС-Сервис» не является арендатором спорного участка, ООО «Ростовские тепловые сети» не заключило бы рассматриваемый договор. Обязанность предупредить субарендатора о правах третьих лиц на передаваемый земельный участок закреплена пунктом 3.4 договора субаренды от 31.12.2016 № 04-1234. Пункт 5 акта приема-передачи к договору субаренды гарантировал, что объект аренды не обременен правами третьих лиц.

В судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области, представитель ООО «Ростовские тепловые сети» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, заявил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А53-33595/2017.

Представитель ООО «КС-Сервис» просил оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, против заявленного ходатайства возразил. Иные лица явку процессуальных представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в соответствии со статьей 284 Кодекса.

В соответствии пунктом 1 части 1 статьи 143 Кодекса суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом. Исходя из смысла указанной нормы, обязательным основанием для приостановления производства по делу является невозможность его рассмотрения до принятия решения по другому делу и вступления его в законную силу. Объективной предпосылкой для применения названной процессуальной нормы является невозможность рассмотрения одного дела до принятия решения по другому делу, имеющему процессуальные или материальные последствия для разбирательства по первому делу. Данная норма направлена на устранение конкуренции между судебными актами по делам с пересекающимся предметом доказывания.

С учетом разъяснений, данных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», согласно которым возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании договора, само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о взыскании по договору в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 Кодекса, а также приостановления исполнения судебного акта по правилам части 1 статьи 283 либо части 1 статьи 298 Кодекса, окружной суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения ходатайства ООО «Ростовские тепловые сети» о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения по делу № А53-33595/2017.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 07.11.2014 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – управление, арендодатель) и ООО «ЛУКОИЛ-Ростовэнерго» (арендатор) заключили договор аренды № 1162 находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0010422:233 площадью 14 103 кв. м, имеющего местоположение: г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, ул. Королева, 1а. Срок аренды установлен с 17.10.2014 по 01.12.2063, договор зарегистрирован в определенном законом порядке 26.11.2014 (т. 1, л. д. 93 – 97).

1 декабря 2014 года ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго» (арендатор) и ООО «КС-Сервис» (новый арендатор) заключили договор № 472/2014ЛРЭ о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 07.11.2014 № 1162. Договор зарегистрирован 25.12.2014 (т. 2, л. д. 29 – 32).

1 августа 2016 года ООО «КС-Сервис» (арендатор) и ООО «МагнатИнвест» (новый арендатор) заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 07.11.2014 № 1162. Договор прошел государственную регистрацию 12.09.2016 (т. 2, л. д. 38 – 41).

Этой же датой (01.08.2016) ООО «МагнатИнвест» (принципал) и ООО «КС-Сервис» (агент) заключили агентский договор, согласно которому агент обязался заключать по поручению принципала от своего имени договоры субаренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010422:233, площадью 14 103 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Королева, 1а; передавать данный участок, принадлежащий принципалу на праве аренды, в субаренду третьим лицам по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 43 – 45).

31 декабря 2016 года ООО «КС-Сервис» (агент) и ООО «Ростовские тепловые сети» (субарендатор) заключили договор субаренды № 04-1234 (т. 1, л. д. 6 – 8), в соответствии с которым ООО «КС-Сервис» обязалось за плату передать во временное владение и пользование субарендатору земельный участок общей площадью 4954 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Королева, 1а, являющийся частью участка с кадастровым номером 61:44:0010422:233, общей площадью 14 103 кв. м (границы части земельного участка, подлежавшего передаче в субаренду, согласованы сторонами в графическом приложении к договору).

В соответствии с пунктом 2.1 данного договора арендная плата составила 108 333 рубля 33 копейки в месяц (НДС не облагается). Согласно пункту 2.2 внесение арендных платежей производится в течение 45 банковских дней с момента выставления счета на оплату. Факт передачи объекта аренды субарендатору подтвержден актом приема-передачи земельного участка.

17 марта 2017 года ООО «КС-Сервис» направило в адрес ООО «Ростовские тепловые сети» претензию с требованием о наличии имеющейся у субарендатора задолженности и необходимости ее погашения (т. 1, л. д. 20).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО «Ростовские тепловые сети» обязательств по внесению платежей по договору субаренды от 31.12.2016 № 04-1234, ООО «КС-Сервис» обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании. В свою очередь, ООО «Ростовские тепловые сети», указывая на то, что на день заключения договора от 31.12.2016 № 04-1234 ООО «КС-Сервис» не являлось арендатором спорного земельного участка, обратилось со встречным иском о признании данного договора недействительной (ничтожной) сделкой.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Оценив правоотношения сторон в рамках исследуемого договора, суды пришли к выводу о том, что они регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса.

Статьей 606 Гражданского кодекса установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Статья 614 Гражданского кодекса закрепляет обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Удовлетворяя иск ООО «КС-Сервис», суды обеих инстанций, руководствуясь статьями 309, 310, 609, 614 Гражданского кодекса, указали, что при заключении договора субаренды от 31.12.2016 № 04-1234 его стороны согласовали существенные условия договора. Факт арендного пользования ООО «Ростовские тепловые сети» не оспорило, доказательства погашения задолженности материалы дела не содержат.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды, руководствуясь статьями 431, 432 Гражданского кодекса, отметили, что заключением агентского договора от 01.08.2016 ООО «КС-Сервис» управомочено арендатором (ООО «МагнатИнвест») на сдачу спорной части земельного участка в субаренду ООО «Ростовские тепловые сети», поэтому имеет право на взыскание. Акт приема-передачи земельного участка по договору субаренды от 31.12.2016 № 04-1234 подписан без замечаний, объект аренды передан в пользование субарендатора, основания для признания договора недействительным (ничтожным), применения последствий недействительности отсутствуют. В части взыскания судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 30 тыс. рублей (статья 110 Кодекса) суды признали данную сумму соразмерной и документально подтвержденной (договор об оказании юридической помощи от 01.03.2017 № 03/2017, платежное поручение от 25.07.2017 № 000037).

Вместе с тем, коллегия окружного суда полагает, что при вынесении обжалуемых судебных актов суды не приняли во внимание следующее.

В силу положений пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника объекта недвижимости, не вправе приобрести (в собственность или в аренду) соответствующий земельный участок.

Из анализа представленных в дело документов следует, что земельный участок земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0010422:233 площадью 14 103 кв. м, имеющий местоположение: г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, ул. Королева, 1а, является федеральной собственностью.

На момент заключения договора аренды 07.11.2014 № 1162 (между управлением и ООО «ЛУКОИЛ-Ростовэнерго») на спорном участке находились объекты недвижимости, принадлежащие ответчику по первоначальному иску.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Согласно абзацу 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. Пунктом 2 данного постановления к обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. При этом надлежащая квалификация спорных правоотношений является необходимым процессуальным действием, позволяющим суду правильно разрешить заявленный иск.

В этой связи судам надлежало дать правовую оценку договору аренды от 07.11.2014 № 1162, и, соответственно, договору субаренды от 31.12.2016 № 04-1234 на предмет соответствия закону, с учетом принципа, закрепленного статьей 1 Земельного кодекса. Без исследования данных обстоятельств состоявшиеся по делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать оценку договору аренды от 07.11.2014 № 1162, а также договору субаренды от 31.12.2016 № 04-1234 на предмет их действительности, обсудить вопрос о привлечении к участию в деле федерального собственника рассматриваемого земельного участка, исследовать все представленные доказательства с учетом аргументов сторон, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 143, 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Ходатайство ООО «Ростовские тепловые сети» о приостановлении производства по делу отклонить.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.12.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2018 по делу № А53-22010/2017 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий				                                              И.В. Сидорова

Судьи										              Я.Е. Волков

									                     А.И. Мещерин