Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А50-355/2024

08 мая 2024 года

город Пермь

 

Резолютивная часть решения объявлена 25 апреля 2024года. 

Полный текст решения изготовлен  08 мая 2024 года.

 

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Кремер Ю.О., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филипповой В.Г.,  рассмотрев  в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Изобилие Вселенной» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

третье лицо: ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО3, по доверенности от 02.05.2023, паспорт, диплом; представителя ответчика ФИО4, по доверенности от 15.02.2024, паспорт, диплом; в отсутствии представителя третьего лица, 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Изобилие Вселенной» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества, заключенного 01.09.2020, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 05.11.2020, номер регистрации 59:01:1710766:228-59/294/2020-2.

Исковое заявление мотивировано тем, что ответчиком неоднократно были нарушены условия договора. Представитель истца на исковых требованиях настаивает в полном объеме, по основаниям, указанным в исковом заявлении, в судебном заседании дал пояснения, представил дополнительные доказательства, в том числе, письмо из Управления МВД России по г.Перми от 09.02.2024 № 3/245200646850, отказной материал КУСП 30506.

Представитель ответчика с требованиями не согласен, поддерживает позицию, изложенную в представленном ранее отзыве (вх. 01.03.2024), в судебном заседании дал пояснения, представил дополнительные доказательства, в том числе претензию от 15.03.2024, направленную в адрес истца 16.03.2024, акт от 05.03.2024 с приложенными к нему фотографиями. Кроме того, ответчик, в подтверждение своей позиции, представил счет на оплату № 11 от 26.02.2024, платежные поручения № 26 от 01.03.2024, № 25 от 01.03.2024, № 27 от 01.03.2024.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, позицию изложило в отзыве на исковое заявление (вх. 21.03.2024), поддерживает позицию ответчика, в удовлетворении иска просит отказать.

Поступившие в материалы дела дополнительные письменные доказательства, в порядке ст. 67 АПК РФ, приобщены к материалам дела.

Заслушав пояснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

ФИО1 является собственником нежилого помещения, с кадастровым номером 59:01:1710766:228, расположенным по адресу: 

<

...>, 6, 9-22, 27-29, 31-37, площадью 524,9 кв.м. До уточнения адреса в ноябре 2023г. адрес Помещения был 

<

...>. Право собственности истца на Помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 21.09.2012г., номер регистрационной записи 59-59-24/033/2012-646.

01.09.2020 между истцом (далее - арендодатель) и ответчиком (далее - арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилых помещений общей площадью 125 кв.м., в том числе, помещения хозяйственного назначения согласно плана нежилого здания – часть помещения № 1, помещения №6, № 9, № 15, № 31, расположенных в общем помещении площадью 524,9 кв.м., в отведенных и обозначенных границах на плане помещения. 

Передаваемое по настоящему договору нежилое помещение и земельный участок расположены по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 59-59-24/011/2011-413, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором.

Согласно условиям договора ответчик принял нежилое помещение по акту приема-передачи от 01.09.2020.

В соответствии с п. 1.3 договора, с учетом дополнительного соглашения № 1 от 01.12.2021, нежилое помещение может использоваться арендатором в любых, не запрещенных законом коммерческих целях.

Срок аренды устанавливается на 10 лет с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 5.1 договора).

П.4.4 договора предусмотрено, что арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, уведомив об этом арендатора не менее чем за 30 календарных дней, в случаях существенного нарушения следующих условий арендатором, а именно: при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в сроки. установленные разделом 2 настоящего договора в размере трехмесячной арендной платы и более, независимо от ее последующего внесения.

Также 01.09.2020 между ответчиком (субарендодатель) и третьим лицом (субарендатор) был заключен договор субаренды недвижимого имущества, согласно п. 1.1 которого субарендодатель передает, а субарендатор принимает в аренду часть нежилых помещений общей площадью 108,7 кв.м., а именно часть помещения №1-торговый зал 79,5 кв.м., в том числе, помещения хозяйственного назначения № 6-5 кв.м., № 9-6,3 кв.м., № 15-7,4 кв.м., № 31-10,5 кв.м., расположенных в общем помещении площадью 524,9 кв.м., в отведенных и обозначенных границах на плане Помещения.

Индивидуальным предпринимателем ФИО2 нежилое помещение было принято по акту приема-передачи 01.09.2020.

Как указывает истец, в   период действия Договора ответчиком неоднократно допускались нарушения пользования арендованным имуществом, а также местами общего пользования.  02.11.2020г. в помещении №6 находящемся в пользовании ответчика была обнаружена незаконно установленная розетка, которая была подключена к счетчику истца, о чем был составлен Акт. Истцом был произведен расчет понесенных убытков, которые ответчик возместил путем внесения денежных средств на счет истца платежными поручениями №10 от 24.11.2020г. со счета ИП ФИО2 и №1152 от 25.11.2020г. со счета ответчика.

Далее истцом было установлено, что помещение №31 использовалось для производства полуфабрикатов, при фактическом его назначении раздевалка. Нарушение устранено не было, в связи с чем 05.02.2020г. истец обратилась с соответствующим требованием к ответчику. Дополнительно ответчику было предъявлено требование о закрытии табачной лавки, действовавшей на территории арендованной ответчиком. 

По утверждению истца, ответчиком неоднократно использовались места общего пользования (коридоры) для складирования и фасовки товаров, чем нарушались требования пожарной безопасности, утвержденные, поскольку используемые ответчиком коридоры являются эвакуационными выходами.

Кроме того, как указывает истец, в его адрес поступали неоднократные претензии от других арендаторов, о том, что ответчиком нарушается порядок пользования арендованными помещениями, а также помещениями общего пользования, в связи с чем в Помещении образуется запах испорченных продуктов питания, антисанитария, ограничения пользования земельным участком для других арендаторов и собственников здания.

Ответчиком в нарушение п.2.2.7 Договора неоднократно допускались засорения системы водоотведения, а также не своевременное (не принятие) мер по устранения таких засоров, в связи с чем происходило затопление сточными водами помещений, находящихся в пользовании ответчика. 

23.05.2022г. истцом было выявлено повторное самовольное подключение ответчика к электрическим сетям арендодателя.

В подтверждение факта нецелевого использования ответчиком арендованного помещения, истцом представлено заключение ООО «Многофункциональный участок проектно-технической информации».

Таким образом, в связи с неоднократными нарушениями договора аренды, выражающихся в нецелевом использовании арендуемых помещений, нарушений санитарных и противопожарных норм, неоднократном подключении к электрическим сетям арендодателя, истцом было принято решение о расторжении с ответчиком договора аренды, о чем он был извещен 17.03.2023г. 

Письмом от 20.03.2023г. ответчик высказал свое несогласие на расторжение договора аренды.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с данным иском в арбитражный суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам      ст. 71 АПК РФ арбитражный суд приходит к следующему выводу. 

Согласно п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с ч.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силупп.3) п.1 ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Как указывает истец, со стороны Ответчика были допущены несколько нарушений условий договора: неправомерная установка электророзетки, установка табачной лавки, нецелевое использование помещения № 31 (одно из пяти арендованных), помещение № 31 (раздевалка), используется не по назначению, в связи с чем, истец считает, что договор подлежит досрочному расторжению.

При этом, согласно п. 4.4 договора, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, в случаях существенного нарушения следующих условий Арендатором, а именно: при неуплате или просрочке Арендатором оплаты аренды в сроки, установленные разделом 2 настоящего Договора в размере трехмесячной арендной платы и более, независимо от ее последующего внесения».

Таким образом, стороны при заключении договора договорились, что досрочное расторжение возможно только при существенном нарушении условий - не внесение арендной платы. 

Следовательно, нецелевое использование помещения № 31 не является нарушением, которое можно отнести к существенному и по этому основанию договор подлежит  досрочному расторжению. 

В соответствии с положениями ст. ст. 421, 422, 431 ГК РФ свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.07.2022 N Ф05-15590/2022 по делу N А40-98648/2021).

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и согласно разъяснениям, приведенным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Рассмотрев доводы ответчика, суд считает их обоснованными, в связи со следующим.

Установка дополнительной розетки в помещении № 6 была согласована с истцом, за указанную услугу была произведена оплата, в подтверждение чего представлено письмо от 20.03.2023г., счет № 26 от 23.11.2020г., платежное поручение № 10 от 24.11.2020г. и акт № 117 от 23.11.2020г.

Помещение № 31 используется по назначению (хозяйственное помещение- раздевалка); раковина в указанном помещении используется для бытовых целей ( в т.ч. для мытья рук продавцов, набора воды для мытья прилавков) на дату заключения договора аренды, в указанном помещении арендодателем была проведена система холодного и горячего водоснабжения и счетчики учета расхода воды. Истец согласовал оборудование раковины и использование воды, так как ответчик возмещает ему расходы за воду на основании выставленных счетов.

В отношении образования засоров труб на претензию истца от 17.05.2021г. ответчиком был дан исчерпывающий ответ от 28.05.2021г., о том, что засор произошел из-за бытовых отходов в помещении туалета (которое используется всеми арендаторами). При этом, в связи с отказом арендодателя устранять засор (в нарушение п. 2.1.8), ответчик самостоятельно обращался в специализированную организацию, которая провела промывку системы хозбытовой канализации, что подтверждается актами от 25.01.2021г. и 03.02.2021г.

Договором аренды не запрещено размещение холодильного оборудования в помещении № 31, также по условиям дополнительного соглашения № 1 от 01.12.2021г. арендованные нежилые помещения могут использоваться в любых, не запрещенных законом коммерческих целях.

Коридоры общего пользования не используются ответчиком для хранения имущества, о чем последний уведомлял арендодателя 26.02.2021г. 

Кроме того, ответчиком соблюдаются правила СанПин при осуществлении торговли, субарендатором ИП ФИО2 заключен договор от 01.09.2020г. на дератизацию арендованных помещений магазина, она производится 2 раза в год, что подтверждается актами выполненных работ. Также ответчик возмещает истцу коммунальные услуги по вывозу мусора, что также подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

В опровержении доводов об использовании площади помещения сверх указанной в договоре, представлено заключение кадастрового инженера, которое истцом не оспаривается.

Доводы истца о нарушении ответчиком п. 2.2.8 договора аренды в части самовольного подключения к электрическим сетям истца не принимаются, поскольку, нарушений при подключении через кабель-удлинитель не выявлено, что подтверждается актом осмотра от 10.09.2022г. с участием специалиста-электрика ФИО5

Кроме того, суд обращает внимание на то, что помимо ответчика, истец сдает в аренду помещения иным арендаторам под торговую деятельность; претензии со стороны Роспотребнадзора о нарушении каких-либо норм и правил (антисанитарии и т.д.) отсутствуют.

Таким образом, все условия взаимодействия между истцом и ответчиком стороны  оговорили в договоре от 01.09.2020.

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ). Таких нарушений ответчиком не допущено, иного истцом не доказано.

На основании всего вышеизложенного, исковые требования заявлены необоснованно  и  удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца. 

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

 

Судья                                                                                      Ю.О. Кремер