Дело № А38-2562/2017

15 декабря 2017 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2017 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда  Республики Марий Эл от 05.10.2017 по делу № А38-2562/2017, принятое судьей Лежниным В.В.,

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 310121508300013, ИНН 

<

***>) к муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Инновационные строительные материалы»,

о внесении изменений в договор аренды,

при участии представителей: от заявителя (истца) - ИП ФИО2 лично; от иных лиц - не явились, извещены,

установил.

Индивидуальный предприниматель ФИО2  обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском к муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» о внесении изменений в договор аренды № 6808/2015н от 10.07.2015, предметом которого является земельный участок  общей площадью 230 кв.м с кадастровым номером 12:05:0701005:3837, расположенный по адресу: 

<

...> (северо-восточнее д.16), изложив пункт 2.3 договора аренды в следующей редакции:

«2.3. Расчет годовой арендной платы за пользование земельным участком на 2015 год:

арендная плата определяется по результатам проведенной ИП ФИО3 судебной экспертизы по делу                   № А38-2825/2016, экспертное заключение № 07/11-02/16 от 07.11.2016

Площадь земельного участка кв.м 

Рыночная стоимость годового размера арендной платы за земельный участок, руб.

Номер ТЭО

Дифференцированный коэффициент

Сумма арендной платы за год. руб.

230,0

2

336 872,00

0,8

269 461,6

Сумма ежемесячной арендной платы на 2015 год устанавливается в размере 22 455 руб. 13 коп. За июль 2015 года – 15 211 руб. 53 коп.».

Исковые требования основаны на статье 428 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» и мотивированы тем, что договор и все его условия были подготовлены ответчиком, поэтому предприниматель находился в более слабом положении при согласовании условий аренды, фактически он присоединился к договору, подготовленному муниципалитетом. 

Размер арендной платы по договору определен на основании отчета          № 20.169.ЗУ.463/15 от 10.07.2015, составленного ООО «Инновационные строительные материалы». Однако решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 25.11.2016 по делу № А38-2825/2016 установлено, что этот отчет не соответствует закону, а его выводы являются необоснованными. Надлежащий размер арендной платы также установлен этим решением на основании отчета эксперта ФИО3 от 07.11.2016.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Инновационные строительные материалы».

Решением от 05.10.2017 Арбитражный суд Республики Марий Эл отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматель обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права.

Заявитель апелляционной жалобы настаивает на удовлетворении исковых требований по приведенным в исковом заявлении мотивам.

Указывает, что ФИО2 добросовестно и в полном объеме исполнял взятые на себя при заключении договора № 6808/2015н от 10.07.2015 обязательства. Однако материалами дел № А38-2825/2016 и         № А38-2562/2017 установлено, а судом не принято во внимание, что ответчик допустил установление стоимости права аренды на основании отчета от 10.07.2015 № 20.169.3У.463/15, признанного судебной экспертизой не соответствующим требованиям действующего законодательства. 

Заявитель не согласен с выводом суда о том, что поскольку стороны  заключили договор без оговорок, следовательно, выразили согласие со всеми его условиями. 

Отмечает, что факт, указывающий на недобросовестность арендодателя возник уже после заключения договора и нашел свое подтверждение в результате проведения судебных экспертиз по делу № А38-2825/2016. Несмотря на отказ в иске, результаты судебных экспертиз не были отклонены судами второй и третьей судебных инстанций. По сути, разбирательство по делу № А38-2562/2017 являлось договорным спором.

Так же заявитель не согласен с выводом суда о том, что цена в договоре определена в твердой денежной сумме.

Заявитель в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу возражает против доводов жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей ответчика и третьего лица,  надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 05.12.2017 объявлялся перерыв до 12.12.2017 до 10 часов 15 минут.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 10.07.2015 на основании постановления администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 08.07.2015 № 1429 между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», действующим от имени муниципального образования «Город Йошкар-Ола» (арендодатель), и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор № 6808/2015н аренды земельного участка общей площадью 230 кв.м с кадастровым номером 12:05:0701005:3837, расположенного по адресу: 

<

...> (северо-восточнее дома № 6), сроком с 10.07.2015 по 10.07.2025. 

Земельный участок предоставлен без проведения торгов с предварительным согласованием места размещения объекта, для строительства пристройки при реконструкции многоквартирного дома. 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 10.07.2015.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. 

В пункте 2.2 договора стороны согласовали порядок внесения арендных платежей по договору, в соответствии с которым арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 25-го числа каждого месяца квартала, а за последний двенадцатый месяц - не позднее 15-го ноября текущего года. 

Арендная плата определяется в соответствии с 

постановление

м главы администрации города Йошкар-Олы от 21.01.2005 № 64 «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования «Город Йошкар-Ола» независимым оценщиком (пункт 2.3 договора). 

Согласно пункту 4 Порядка определения размера арендной платы арендная плата за земельные участки, предоставленные юридическим и физическим лицам для строительства, устанавливается на основе рыночной стоимости годового размера арендной платы, определяемой независимым оценщиком, привлеченным муниципальным образованием «Город Йошкар-Ола» в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», с учетом дифференцированных коэффициентов, в зависимости от периодов использования и освоения земельных участков. 

В соответствии с пунктом 2.4 договора аренды размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке. В случае изменения размера арендной платы арендодатель извещает арендатора уведомлением, которое принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке. 

Оценка стоимости права аренды (размер арендной платы) произведена обществом с ограниченной ответственностью «Инновационные строительные материалы» и установлена в отчете от 10.07.2015                                 № 02.169.ЗУ.463/15. Рыночная стоимость годового размера арендной платы за земельный участок составляет 1 165 000 рублей в год. Сумма ежемесячной арендной платы на 2015 год - 77 666 рублей 67 копеек, за июль 2015 года -  55 118 рублей 28 копеек. 

Посчитав завышенным размер арендной платы в договоре от 10.07.2015, ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с настоящим иском. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Пунктом 4 статьи Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. 

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы относится к существенным условиям договора аренды.

В рассматриваемом случае между истцом и ответчиком возникли разногласия об обоснованности расчета арендной платы за земельный участок.

Из заключения эксперта ФИО3 № 07/11-02/16 от 07.11.2016 следует, что рыночная стоимость арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 12:05:0701005:3837 по состоянию на 10.07.2015 составляет 336 827 руб. (т.1, л.д. 126-143).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. 

В пункте 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом или в установленном законом порядке. 

При толковании данной нормы следует учитывать, что речь идет о недопустимости изменения цены по основаниям, не предусмотренным действующим договором (соглашением сторон) или законом. 

В данном случае, как верно отметил суд,  участники сделки согласовали условия договора аренды земельного участка от 10.07.2015, не вносили никаких изменений в содержание договора относительно размера арендной платы, договор в этой части не признан недействительным, договор по согласованной цене сторонами исполнялся.

Таким образом, вопреки утверждениям заявителя жалобы, стороны при заключении договора аренды земельного участка № 6808/2015н достигли согласия по условию о цене аренды, определив ее в твердой денежной сумме, указанной в самом договоре (пункт 2.3 договора). Иное толкование противоречит статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, законность размера арендной платы, установленной договором аренды земельного участка № 6808/2015н от 10.07.2015, подтверждена вступившим в законную силу постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2017 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.08.2017 по делу                          № А38-2825/2016, которые в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальное значение при разрешении настоящего спора.

Отклоняя доводы истца о необходимости применения к спорным правоотношениям правил статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции указал следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора (пункт 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При наличии обстоятельств, предусмотренных в пункте 2 настоящей статьи, требование о расторжении или об изменении договора, предъявленное стороной, присоединившейся к договору в связи с осуществлением своей предпринимательской деятельности, не подлежит удовлетворению, если присоединившаяся сторона знала или должна была знать, на каких условиях заключает договор (пункт 3 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 9 и 10 постановления от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента. Поскольку согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и так далее.

Вопреки правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств того, что заключение договора аренды земельного участка для арендатора было вынужденным, а также доказательств отсутствия возможности вести переговоры при заключении договора.

Напротив, договор заключен по правилам предварительного согласования места размещения объекта строительства на основании обращения самого предпринимателя, желавшего заключить договор аренды, на условиях согласованных сторонами договора при его подписании. При этом протокол разногласий стороной предпринимателя не направлялся муниципалитету, судебный спор по урегулированию разногласий, возникших при заключении договора, не инициировался сторонами сделки.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии доказательств неравенства переговорных условий.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии оснований для внесения изменений в договор на стадии его исполнения и правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

По результатам повторного рассмотрения дела, проверки доводов апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для иных выводов. 

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы, по приведенным в ней доводам, не имеется.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу  фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Республики Марий Эл от  05.10.2017 по делу № А38-2562/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

О.А. Большакова

Судьи

Е.Н. Наумова

Н.В.Устинова