ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А14-831/2024

город Воронеж

6 октября 2025 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 3 октября 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 6 октября 2025 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи

судей

ФИО1,

ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Омельченко О.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Кристаллстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – ООО СЗ «Кристаллстрой», общество или заявитель):

от Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – Администрация):

ФИО4 – представитель по доверенности от 20.03.2024;

ФИО5 – представитель по доверенности от 17.12.2024, ФИО6 – представитель по доверенности от 18.12.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.09.2024 по делу № А14-831/2024, принятое по заявлению ООО СЗ «Кристаллстрой» к Администрации городского округа город Воронеж о признании незаконным решения об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство от 27.12.2023 №23113701, об обязании устранить допущенные нарушения,

УСТАНОВИЛ:

ООО СЗ «Кристаллстрой» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации городского округа город Воронеж о признании незаконным решения об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство от 27.12.2023 №23113701, об обязании устранить допущенные нарушения.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 02.09.2024 по делу № А14-831/2024 заявленные требования удовлетворены.

Признано недействительным решение администрации городского округа город Воронеж об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство от 27.12.2023 № 23113701.

На Администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

С Администрации в пользу общества взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация городского округа город Воронеж обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.

Администрация ссылается на отсутствие оснований для внесения изменений в разрешение на строительство.

Судебное разбирательство по делу откладывалось на 20.12.2024, 17.01.2025.

Определением суда апелляционной инстанции от 17.01.2025 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебных актов по делам № А14-16753/2024, № А14-16523/2024.

Согласно информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в разделе «Картотека арбитражных дел» (www.kad.arbitr.ru) Девятнадцатым арбитражным апелляционным судом решения Арбитражного суда Воронежской области от 12.03.2025 по делу № А14-16523/2024, от 12.03.2025 по делу № А14-16753/2024 оставлены без изменения, апелляционные жалобы Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области – без удовлетворения.

Судебные акты Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2025 по делу № А14-16523/2024, от 17.06.2025 по делу № А14-16753/2024 оставлены без изменения Арбитражным судом Центрального округа постановлениями от 11.09.2025, что послужило основанием для возобновления производства по настоящему делу в соответствии с определением суда апелляционной инстанции от 09.09.2025.

После возобновления производства в судебном заседании 03.10.2025 представители Администрации поддержали доводы апелляционной жалобы, просили обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель общества возражал против доводов апелляционной жалобы, признавал решение суда законным и обоснованным.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что обществу с ограниченной ответственностью «ВоронежЕвроСтрой» на праве аренды принадлежал земельный участок, площадью 4051 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 36:34:0203009:11386, разрешенное использование: для проектирования и строительства комплекса многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями социальной инфраструктуры. 

На основании решения Арбитражного суда Воронежской области от 01.02.2022 по делу №А14-15971/2021 Администрацией ООО «ВоронежЕвроСтрой» выдано разрешение на строительство от 07.10.2022 №36-34-081-2022 (т.1 л.д.17), согласно которому разрешено строительство на земельном участке по адресу: 

<

...> многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общей площадью 4234,4 кв.м, площадью застройки 379,3 кв.м, с количеством этажей - 13. 

В результате заключения с ООО «СТРАНА ДЕТСТВА» договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 07.03.2023 (т. 1 л.д.20), ООО «ВоронежЕвроСтрой» приобрело права и обязанности арендатора земельного участка площадью 6719 кв.м, кадастровый номер 36:34:0203009:11383, расположенного по адресу: 

<

...> - земельного участка, смежного с земельным участком (кадастровый номер 36:34:0203009:11386).

Получив градостроительный план земельного участка от 27.10.2023 № РФ-36-2-02-0-00-2023-0639-0 в отношении обоих земельных участков - с кадастровыми номерами 36:34:0203009:11383 и 36:34:0203009:11386 (т. 1 л.д.24), - ООО «ВоронежЕвроСтрой» внесло изменения в проектную документацию многоквартирного жилого дома и получило положительное заключение по результатам оценки соответствия в рамках экспертного сопровождения от 07.12.2023 №0009-2023, выданное ООО «Межрегиональный институт негосударственной экспертизы проектов строительства» (т. 1 л.д.29-30). 

Проектной документацией, с учетом внесенных в нее изменений, предусматривается увеличение общей площади объекта капитального строительства до 11623,04 кв.м, площади застройки – до 688 кв.м, количества этажей - до 21. ООО «ВоронежЕвроСтрой» обратилось в Администрацию с заявлением от 22.12.2023 (т. 1 л.д.11), в котором просило внести изменения в ранее выданное разрешение на строительство от 07.10.2022 № 36-34-081-2022. 

Письмом от 27.12.2023 № 23113701 заявителю было отказано во внесении изменений в разрешение на строительство от 07.10.2022 № 36-34-081-2022 (т. 1 л.д.10).

Не согласившись с указанным решением, полагая, что оно противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы ООО «ВоронежЕвроСтрой» в сфере экономической деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд за судебной защитой.

Определением от 10.04.2024 удовлетворено заявление ООО «ВоронежЕвроСтрой» о процессуальном правопреемстве, произведена замена заявителя ООО «ВоронежЕвроСтрой» на его правопреемника ООО Специализированный застройщик «КристаллСтрой».

Арбитражный суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, пришел к выводу об отсутствии в Правилах каких-либо предписаний, согласно которым минимальный процент застройки смежных земельных участков, предназначенных для строительства нелинейного объекта капитального строительства, должен исчисляться, исходя из суммы их площадей, в связи с чем у Администрации отсутствовали основания для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда области исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ. 

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом (часть 2 статьи 51 ГрК РФ). 

Полномочиями по выдаче разрешения на строительство в соответствии с частью 4 статьи 51 ГрК РФ наделены органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. 

На основании части 12 указанной статьи, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции. 

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (пункт 4 статьи 51 ГрК РФ).

Согласно части 21.14 статьи 51 ГрК РФ в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения уведомления, указанного в части 21.10 настоящей статьи, или со дня получения заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство) уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом» или Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос» принимают решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в такое разрешение с указанием причин отказа. 

В случае поступления заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство, кроме заявления о внесении изменений в разрешение на строительство исключительно в связи с продлением срока действия такого разрешения, для принятия решения о внесении изменений в разрешение на строительство необходимы документы, предусмотренные частью 7 настоящей статьи. Представление указанных документов осуществляется по правилам, установленным частями 7.1 и 7.2 настоящей статьи. 

Уведомление, документы, предусмотренные пунктами 1 - 4 части 21.10 настоящей статьи, заявление о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство), а также документы, предусмотренные частью 7 настоящей статьи, в случаях, если их представление необходимо в соответствии с настоящей частью, могут быть направлены в форме электронных документов. 

Решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство направляется в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, в случае, если это указано в заявлении о внесении изменений в разрешение на строительство.

В силу части 21.15 статьи 51 ГрК РФ к основаниям для отказа во внесении изменений в разрешение отнесено, в том числе несоответствие планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство или для внесения изменений в разрешение на строительство градостроительного плана земельного участка в случае поступления заявления о внесении изменений в разрешение на строительство, кроме заявления о внесении изменений в разрешение на строительство исключительно в связи с продлением срока действия такого разрешения (пункт 4 части 21.15 статьи 51 ГрК РФ).

Постановлением Администрации городского округа г. Воронеж от 30.08.2023 № 1141 утвержден Административный регламент по предоставлению муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство объекта капитального строительства (в том числе внесение изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства и внесение изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства в связи с продлением срока действия такого разрешения)» (далее – Административный регламент).

Согласно пункту 2.6.3.1 Административного регламента в случае представления заявления о выдаче разрешения на строительство или заявления о внесении изменений (за исключением заявления о внесении изменений в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство):

а) правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута, а также схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, на основании которой был образован указанный земельный участок и выдан градостроительный план земельного участка в случаях, предусмотренных частями 1.1 и 1.2 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, или реквизиты утвержденного проекта межевания территории либо схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в случае, предусмотренном частью 7.3 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

б) при наличии соглашения о передаче в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, органом государственной власти (государственным органом), Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом» (Госкорпорация «Росатом»), Государственной корпорацией по космической деятельности «Роскосмос» (Госкорпорация «Роскосмос»), органом управления государственным внебюджетным фондом или органом местного самоуправления полномочий государственного (муниципального) заказчика, заключенного при осуществлении бюджетных инвестиций, - указанное соглашение, правоустанавливающие документы на земельный участок правообладателя, с которым заключено это соглашение;

в) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления о выдаче разрешения на строительство, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), реквизиты проекта планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка;

г) результаты инженерных изысканий и следующие материалы, содержащиеся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектной документации:

- пояснительная записка;

- схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, а в случае подготовки проектной документации применительно к линейным объектам проект полосы отвода, выполненный в соответствии с проектом планировки территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории);

- разделы, содержащие архитектурные и конструктивные решения, а также решения и мероприятия, направленные на обеспечение доступа инвалидов к объекту капитального строительства (в случае подготовки проектной документации применительно к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда);

- проект организации строительства объекта капитального строительства (включая проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей в случае необходимости сноса объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);

д) положительное заключение экспертизы проектной документации (в части соответствия проектной документации требованиям, указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации), в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, в том числе в случае, если данной проектной документацией предусмотрены строительство или реконструкция иных объектов капитального строительства, включая линейные объекты (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

ж) подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в части 3.9 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предоставленное органом исполнительной власти или организацией, проводившими экспертизу проектной документации, в случае внесения изменений в проектную документацию в ходе экспертного сопровождения в соответствии с частью 3.9 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

з) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если заявителю было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации);

к) копия решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории в случае строительства объекта капитального строительства, в связи с размещением которого в соответствии с законодательством Российской Федерации подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории, или в случае реконструкции объекта капитального строительства, в результате которой в отношении реконструированного объекта подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории или ранее установленная зона с особыми условиями использования территории подлежит изменению;

л) согласование архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства в случае, если такое согласование предусмотрено статьей 40.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

м) копия договора о комплексном развитии территории в случае, если строительство, реконструкцию объектов капитального строительства планируется осуществлять в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории или заключен такой договор, а в случае, если реализация решения о комплексном развитии территории осуществляется без заключения такого договора, - копия решения о комплексном развитии территории. При этом в случае строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах территории, подлежащей комплексному развитию, с привлечением средств бюджета бюджетной системы Российской Федерации предоставление копий таких договора о комплексном развитии территории и (или) решения не требуется;

н) заключение исполнительного органа субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия, о соответствии раздела проектной документации объекта капитального строительства, содержащего архитектурные решения, предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения (в случае, если строительство или реконструкция объекта капитального строительства планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения);

о) сведения о типовом архитектурном решении объекта капитального строительства, утвержденном в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» для исторического поселения, в границах которого планируется строительство, реконструкция объекта капитального строительства;

п) сведения из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) (при обращении застройщика - юридического лица) или из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) (при обращении застройщика - индивидуального предпринимателя);

р) информация о расположенных в границах земельного участка объектах культурного наследия.

В силу пункта 2.8.7 Административного регламента в случае представления заявителем заявления о внесении изменений (за исключением заявления о внесении изменений в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство) основаниями для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство являются:

а) отсутствие документов, предусмотренных подпунктами «г» - «ж» пункта 2.6.1, абзацами «а» - «п» подпункта 2.6.3.1 пункта 2.6.3 настоящего Административного регламента. Отсутствие документа, указанного в абзаце «к» подпункта 2.6.3.1 пункта 2.6.3 настоящего Административного регламента, не является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство;

б) несоответствие планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство или для внесения изменений в разрешение на строительство градостроительного плана земельного участка;

в) представление для внесения изменений в разрешение на строительство градостроительного плана земельного участка, выданного после получения разрешения на строительство, но ранее чем за три года до дня направления заявления о внесении изменений;

г) несоответствие планируемого объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату принятия решения о внесении изменений в разрешение на строительство;

д) несоответствие планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

е) подача заявления о внесении изменений менее чем за десять рабочих дней до истечения срока действия разрешения на строительство.

Из материалов настоящего дела следует, что на основании договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 30.01.2024 ООО СЗ «КристаллСтрой» приняло у ООО «ВоронежЕвроСтрой» права аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 36:34:0203009:11383, 36:34:0203009:11386, возникшие из договоров аренды с ДИЗО Воронежской области от 09.09.2015 № 3604-15/гз, № 3605-15/гз (т.1 л.д. 44-47).

Письмами от 05.09.2024 № 52-13-26285, от 05.09.2024 № 52-13-26286 Министерство уведомило арендатора о расторжении договоров аренды от 09.09.2015 в связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате.

Решениями Арбитражного суда Воронежской области от 12.03.2025 по делу № А14-16523/2024, от 12.03.2025 по делу № А14-16753/2024, оставленными без изменения постановлениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2025, Арбитражного суда Центрального округа от 11.09.2025, удовлетворены исковые требования ООО СЗ «КристаллСтрой» о признании вышеуказанных уведомлений недействительными.

Таким образом действующее право аренды заявителя в отношении спорных участков подтверждено судом, что свидетельствует о том, что оспариваемое в рамках настоящего дела решение об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство непосредственно затрагивает права и законные интересы ООО СЗ «КристаллСтрой».

Причиной принятия оспариваемого решения об отказе во внесении изменений в разрешение на строительства стали выводы Администрации о несоответствии планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство или для внесения изменений в разрешение на строительство градостроительного плана земельного участка.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа г. Воронеж, утвержденными решением Воронежской городской Думы от 20.04.2022 № 466-V (далее – Правила), земельный участок расположен в территориальной зоне ЖМ (р) – зона реконструкции многоэтажной застройки.

Администрация полагает, что согласно пункту 6.5 статьи 22 Правил минимальный процент застройки в границах земельного участка всех территориальных зон, допускающих размещение застройки – 15%. Процент застройки в границах смежных земельных участков по ул. Владимира Невского, 25 составляет 6,4%, что не соответствует требованиям градостроительного регламента (т.1 л.д. 10).

Оценивая указанный вывод уполномоченного органа, суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

Из пояснений общества следует, что испрашиваемые изменения в разрешение на строительство обусловлены изменением технико-экономических показателей объекта.

В частности, изменению подверглись показатели площади застройки: с 379,3 м2 до 688 м2, площадь дома: с 4 234,4 м2 до 11 623,04 м2, этажности: с 13 до 21 и др.

Вместе с тем, из анализа представленных на регистрацию документов следует, что изменения затрагивают и планировочное решение застройки.

Так, согласно ранее выданному разрешению на строительство от 07.10.2022, объект капительного строительства подлежал размещению на одном земельном участке с кадастровым номером 36:34:0203009:11386 площадью 4 051 м2 (т.1 л.д. 17).

В заявлении о внесении изменений от 22.12.2023 (раздел 4) общество уже просило об изменениях разрешения на строительство, исходя из двух земельных участках, в пределах которых планируется расположение объекта капительного строительства – 36:34:0203009:11386, 36:34:0203009:11383 (т.1 л.д. 77).

Согласно приложенному к заявлению на основании пункта 2 части 7 статьи 51 ГрК РФ градостроительному плану от 27.10.2023 № 36-2-02-0-00-2023-0639-0 в отношении земельных участков, на которых планируется осуществлять строительство объекта капитального строительства, он составлен в отношении участков с кадастровыми номерами 36:34:0203009:11386, 36:34:0203009:11383 площадью 4 051 м2 и 6 719 м2 соответственно (т.1 л.д. 81-84).

Из пояснительной записки к проектной документации № 233/1-ПЗ следует, что на отведенной территории площадью 4 051 м2 предусмотрено строительство жилого дома, на участке 36:34:0203009:11383 площадью 6 719 м2 благоустройство территории (т.1 л.д. 129).

Согласно разделу 2 проектной документации № 233/1-ПЗУ «Схема планировочной организации земельного участка» площадь территории в границах отводов земельных участков по градостроительному плану и разрешению от ДиЗО составляет 11 160 м2, при этом площадь используемого отвода – только 4 163 м2, из которых 688 м2 – площадь застройки (т.1 л.д. 22).

Из раздела 12 «Описание изменений, внесенных в проектную документацию» положительного заключения от 07.12.2023 № 009-2023 следует, что в проектной документации раздела «Пояснительная записка» внесены сведения о Задании застройщика на внесение изменений в проектную документацию, о градостроительном плане № 36-2-02-0-00-2023-0639-0 (т.1 л.д. 29).

Из раздела 12 «Описание изменений, внесенных в проектную документацию» положительного заключения от 07.12.2023 № 009-2023 следует, что в проектной документации раздела «Схема планировочной организации земельного участка» представлен откорректированный расчет минимального количества парковочных мест: для жилой части требуется 75 машиномест, для встроенных помещений 1 этажа – 5 машиномест; в непосредственной близости от проектируемого здания предусмотрена парковка на 82 машиноместа, в том числе 7 машиномест для автомобилей маломобильных групп населения. Остальные проектные решения, предусмотренные в разделе «Схема планировочной организации земельного участка» – без изменения (т.1 л.д. 29).

Вышеуказанное свидетельствует о том, что разрешение на строительство, с учетом изменений, испрашиваемых заявителем должно подтверждать соответствие проектной документации строящегося МКД, в том числе в части планировочной организации земельного участка, требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Согласно нормам статей 1, 30, 31 ГрК РФ, статей 7, 85 ЗК РФ правообладатель земельного участка вправе осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры, выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из перечня основных видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

Сделанный вывод соответствует правовой позиции Арбитражного суда Центрального округа, изложенной в постановлении от 28.10.2021 по делу № А54-287/2020.

Таким образом, при решении вопроса о выдаче разрешения на строительство (внесения изменений в ранее выданное разрешение на строительство) необходимо установить соответствие проектной документации: во-первых, правилам землепользования и застройки, которые содержат градостроительные регламенты; во-вторых, проекту планировки территории и проекту межевания территории; в-третьих, допустимости размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.01.2021 № 18-КАД20-35-К4).

Правилами землепользования и застройки городского округа г. Воронеж установлены общие требования к определению максимального и минимального процента застройки в границах земельных участков и коэффициента (максимального процента плотности) застройки земельных участков.

В соответствии с пунктом 6.5 Правил минимальный процент застройки в границах земельного участка для всех видов территориальных зон, допускающих размещение застройки, принимается следующим:

1) для производственной деятельности (виды разрешенного использования с кодами 6.0, 6.1, 6.2, 6.2.1, 6.3, 6.3.1, 6.3.2, 6.3.3, 6.3.4, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, 6.8, 6.9, 6.9.1, 6.10, 6.11, 6.12 в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования) - в соответствии с приложением Б СП 18.13330. СНиП II-89-80*. Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка (Генеральные планы промышленных предприятий);

2) для сельскохозяйственных производств (виды разрешенного использования с кодами 1.2, 1.3, 1.4, 1.5, 1.12, 1.14, 1.15, 1.17, 1.18 в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования) - в соответствии с приложением А СП 19.13330. СНиП II-97-76. Сельскохозяйственные предприятия. Планировочная организация земельного участка (Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий);

3) для приютов для животных (вид разрешенного использования с кодом 3.10.2 в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования) – не устанавливается;

4) для прочих видов деятельности – 15%. –

Таким образом, в случае отсутствия установленных требований о минимальном проценте застройки земельного участка на то прямо указывается в нормативном правовом акте, как в случае с подпунктом 3 вышеуказанного пункта Правил (для приютов для животных).

В непоименованных в пункте 6.5 Правил случаях, в том числе и для целей многоэтажной застройки действует подпункт 4 пункта 6.5 Правил, то есть не менее 15% застройки земельного участка.

В рассматриваемом случае градостроительным планом № 36-2-02-0-00-2023-0639-0 подтверждается, что площадь земельных участков, в границах которых планируется строительство составляет 10 770м2 (4 051+6 719) (т.1 л.д. 84).

Согласно пункту 2.3 градостроительного плана № 36-2-02-0-00-2023-0639-0 минимальный процент застройки в границах земельного участка устанавливается в соответствии с пунктом 6 статьи 22 Правил (т.1 л.д. 90).

Согласно пункту «м» Раздела I проектной документации спорного объекта капитального строительства процент застройки составляет 16.53%, однако указанный процент рассчитан застройщиком как соотношение площади застройки (688 м2) к площади используемого отвода земельного участка (4 163 м2), в то время как общая площадь отведенных участков составляет 10 770 м2 (т.1 л.д. 135).

При этом сведений о наличии обстоятельств, препятствующих использованию большей площади отвода земельного участка, чем 4 163 м2 , материалы настоящего дела не содержат.

При таких обстоятельствах Администрацией при проверке соответствия документации общества Правилам землепользования и застройки минимальный процент застройки участков правомерно рассчитан исходя из общей площади отведенных участков – 10 770 м2 и определен как 6,4%.

Что касается доводов общества о неправомерности такого подхода при оценке соответствия проектной документации градостроительным нормам со ссылкой на Постановление Правительства РФ № 603 суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Постановлением Правительства РФ от 06.04.2022 № 603 утверждены Правила выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, не являющихся линейными объектами, на двух и более земельных участках, разрешений на ввод в эксплуатацию таких объектов, а также выдачи необходимых для этих целей градостроительных планов земельных участков (далее – Правила № 603).

В соответствии с пунктом 5 Правил № 603 в рамках настоящих Правил в отношении смежных земельных участков могут быть по решению заявителя выданы градостроительные планы земельных участков в отношении каждого из смежных земельных участков либо градостроительный план земельного участка, единый в отношении всех смежных земельных участков.

Согласно абзацу 3 пункта 9 Правил № 603 соответствие проектной документации требованиям максимального процента застройки в границах смежных земельных участков определяется исходя из суммарной площади всех смежных земельных участков, на которых планируются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом.

Таким образом, указанными Правилами действительно предусмотрен порядок определения максимального процента застройки исходя из суммарной площади всех смежных земельных участков.

Вместе с тем, абзацем вторым указанного пункта предусмотрено, что в случае если для получения разрешения на строительство заявителем представлен градостроительный план земельного участка, единый в отношении всех смежных земельных участков, при проведении предусмотренной настоящим пунктом проверки уполномоченный орган учитывает ограничения, установленные в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации в отношении всех смежных земельных участков, на которых планируется строительство.

При этом единственным ограничением, не учитываемым уполномоченным органом при проверке проектной документации, являются установленные правилами землепользования и застройки минимальные отступы от общих границ смежных земельных участков в целях определения мест допустимого размещения объекта капитального строительства, на что прямо указано в пункте 9 Правил № 603.

Следовательно, вопреки позиции заявителя, отсутствие в Правилах № 603 прямого указания на необходимость расчета минимального процента застройки исходя из суммарной площади смежных участков, не исключает необходимости соблюдения данного ограничения в соответствии с Правилами землепользования и застройки.

Из содержания градостроительного плана № 36-2-02-0-00-2023-0639-0 не следует, что площадь застройки МКД исходя из проектной документации обеспечивает соблюдение требований о минимальных 15% площади застройки в отношении каждого из двух смежных земельных участков, на которых планируется осуществлять строительство.

Доказательств обратного заявителем не представлено.

Судом апелляционной инстанции принимается во внимание, что при обращении с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство, при разработке градостроительного плана от 07.10.2023, составления проектной документации площади смежных земельных участков применялись застройщиком в совокупности как единая площадь отведенного для строительства многоквартирного дома участка (т.1 л.д. 10, 21, 22, 29, 84, 135), однако, как прямо следует из раздела I проектной документации площадь одного из двух земельных участков – 6 719 м2 предполагается использовать не для целей застройки, а только для благоустройства территории, то есть с площадью застройки -  0 м2. (т.1 л.д. 129).

Таким образом испрашиваемое изменение не может быть удовлетворено также по причине нарушения пункта 6.5 статьи 22 Правил землепользования и застройки применительно к каждому из заявленных земельных участков в отдельности. 

Изучив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности Администрацией несоответствия документации застройщика установленному пунктом 6.5 статьи 22 Правил землепользования и застройки требованию о минимальном проценте застройки земельного участка, что исключает возможность внесения изменений в разрешение на строительство от 07.10.2022 на основании заявления от 27.12.2023 применительно к пункту 4 части 21.15 статьи 51 ГрК РФ, пунктом 2.8.7 Административного регламента.

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя, в связи с чем решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.09.2024 по делу № А14-831/2024 подлежит отмене.

Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции относятся на заявителя и распределению не подлежат.

В силу статьи 333.37 НК РФ податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем вопрос о ее распределении не разрешается.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.09.2024 по делу № А14-831/2024 отменить полностью.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Кристаллстрой» отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

ФИО1

Судьи

ФИО2

ФИО3