Арбитражный суд Московской области

      107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-102944/19

17 июля 2020 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 09 июня 2020 года

Полный текст решения изготовлен 17 июля 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Кузьминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мяжитовой Г.Р.,  секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск (142100, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2015, ИНН: 

<

***>, КПП: 503601001)

к ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" (142116, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 15.12.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 503601001, конкурсный управляющий: ФИО2, дата регистрации - 02.10.1992)

третьи лица:

- конкурсный управляющий ФИО2 (115230, г. Москва, а/я 336)

- Управление Росреестра по Московской области

 

о взыскании задолженности 24412,5 руб. по договору аренды земельного участка 

при участии: согласно протоколу, 

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск обратился в Арбитражный суд Московской области к ЗАО "ПОДОЛЬСКИЙ ДОМОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМБИНАТ" со следующими требованиями: 

взыскать с Закрытого акционерного общества  «Подольский  домостроительный  комбинат»  образовавшуюся  задолженность  по уплате арендных платежей по договору от 12 мая 2015 г. № 140юД/15 аренды земельного участка с кадастровым № 50:27:0020527:109, из земель государственной собственности, с категорией    земель:    «земли    населенных    пунктов»,    разрешенное    использование    «для строительства многоэтажного жилого дома, площадью 1 618 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Подольский район, сельское поселение Стрелковское, п. Быково, за 3 квартал 2019 г в размере 12 132 руб. 33 коп. (двенадцать тысяч сто тридцать два руб. 33 коп.) и пени в размере 12 280   руб. 17 коп. (двенадцать тысяч двести восемьдесят руб. 17 коп.) за период с 18 июня 2019 г. по 17 октября 2019 г., всего на общую сумму 24 412   руб. 50 коп.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечены Управление Росреестра по Московской области, конкурсный управляющий ФИО2.

Представитель истца поддержал требования в полном объеме. Представитель ответчика в лице конкурсного управляющего ФИО2 в удовлетворении требований возражал. Судом объявлен перерыв до 09.06.2020г. После перерыва слушание дела продолжено в составе, согласно протоколу.

Исковое заявление рассмотрено в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие Управления Росреестра по Московской области.

Выслушав мнение лиц, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №140юД/15 от 12.05.2015г. Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020527:109 общей площадью 1618 кв.м, для строительства многоэтажного жилого дома.

В договоре также согласованы срок его действия, размер и порядок внесения арендных платежей. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендные платежи.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены в полном объеме. Истец направил в адрес ответчика претензию от 18.10.2019г. о наличии задолженности. Претензия оставлена ответчиком без реагирования.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

Согласно Федеральному закону от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей определяются на дату подачи в арбитражный суд заявления о признании должника банкротом, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (пункт 1 статьи 4).

В целях настоящего Федерального закона под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом. Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими (пункт 1 статьи 5 Закона).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" (пункты 1, 2) в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона о банкротстве денежные обязательства относятся к текущим платежам, если они возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом, то есть даты вынесения определения об этом. При этом в разъяснении указано на то, что судам при применении данной нормы необходимо учитывать, что в силу статьи 2 Закона о банкротстве под денежным обязательством для целей этого Закона понимается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному основанию, предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), бюджетным законодательством Российской Федерации (в связи с предоставлением бюджетного кредита юридическому лицу, выдачей государственной или муниципальной гарантии и т.п.).

Истец взыскивает задолженность за 3 квартал 2019г. С учетом того, что решением арбитражного суда Московской области от 06.02.2018г. по делу №А41-47794/15 ответчик признан банкротом, указанная задолженность является текущими платежами.

Пунктом 3 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 60 (ред. от 17.02.2011) "О некоторых вопросах, связанных с принятием Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" кредиторы по текущим платежам не являются лицами, участвующими в деле о банкротстве, и их требования подлежат предъявлению в суд в общем порядке, предусмотренном процессуальным законодательством, вне рамок дела о банкротстве (пункты 2 и 3 статьи 5 Закона).

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с Приложением к Закону.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным Приложением к Закону и частью 3.1 ст. 14 Закона МО № 23/96-ОЗ.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

Возражая против заявленных требований, ответчик ссылается, что право собственности в помещениях в многоквартирном доме, расположенный на спорном земельном участке, зарегистрировано в апреле 2015 года. В обоснование позиции ответчиком представлены решения судов общей юрисдикции о признании права собственности граждан в незавершенном строительстве жилом доме.

Следовательно, ответчик полагает, что участок перешел долевую собственность правообладателей помещений в данном многоквартирном доме, и у истца отсутствует право на взыскание арендных платежей.

Суд отклоняет данный довод ввиду следующего. 

Исходя из  статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также правовой позиции, содержащийся в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды и обязательство по внесению арендной платы у арендатора земельного участка, предоставленного под жилищное строительство, прекращаются первой регистрацией права собственности на конкретное помещение в возведенном жилом доме. Земельный участок поступает в долевую собственность лиц только с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Согласно акту осмотра, представленного истцом, на земельном участке расположен 10-ти этажный односекционный жилой дом. Многоквартирный дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:27:0020527:109 в эксплуатацию не введен.

В спорный период государственная регистрация права собственности на помещения в спорном доме не осуществлена, зарегистрировано лишь право на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте.

Строительство многоквартирного дома ответчиком не закончено, дом в эксплуатацию не сдан, в пользовании общества остался земельный участок, участок не выбыл из распоряжения истца.

Договор аренды является действующим, в связи с чем, у ответчика до настоящего времени сохраняется обязанность по внесению арендной платы.

На основании изложенного, истцом представлен расчет задолженности. Проверив представленный истцом расчет, суд признает его правильным.

Доказательств, подтверждающих оплату долга ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ, суду не представлено.

В связи с чем, требование истца о взыскании с ответчика задолженности за 3 квартал 2019г. в размере 12 132,33 руб. является обоснованным, подлежит удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку оплаты, приложен расчет  на сумму в размере 12 280,17 руб. за период с 18.06.2019г. по 17.10.2019г.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года №23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку размер неустойки определен соглашением сторон и соответствует нормам действующего законодательства, расчет штрафных санкций произведен в соответствии с условиями договора аренды, оснований для перерасчета штрафных санкций не имеется.

С учетом допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка № 140юД/15 от 12.05.2015г. суд считает, что истец правомерно просит взыскать с ответчика пени за просрочку оплаты в размере 12 280,17 руб., исковое требование в части взыскания пени подлежит удовлетворению.

Руководствуясь  ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ЗАО  «Подольский  домостроительный  комбинат»  в пользу Комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск  задолженность  по уплате арендных платежей по договору от 12 мая 2015 г. № 140юД/15 аренды земельного участка с кадастровым № 50:27:0020527:109 за 3 квартал 2019 г в размере 12 132 руб. 33 коп. (двенадцать тысяч сто тридцать два руб. 33 коп.) и пени в размере 12 280   руб. 17 коп. (двенадцать тысяч двести восемьдесят руб. 17 коп.) за период с 18 июня 2019 г. по 17 октября 2019 г., всего на общую сумму 24 412   руб. 50 коп.

Взыскать с «Подольский  домостроительный  комбинат»  в доход федерального бюджета госпошлину в размере 2 000 руб. за рассмотрение дела в арбитражном суде.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

      Судья                                  Кузьмина О.А.