ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-21228/2016

г. Саратов

28 марта 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена  «21»   марта  2019    года.

Полный текст постановления изготовлен  «28»    марта  2019   года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грабко О.В., 

судей Макарова   И.А.,  Самохваловой   А.Ю. 

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств  аудиозаписи секретарём судебного заседания ФИО1,   

рассмотрев  в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде  первой инстанции,  заявление конкурсного управляющего Непубличного акционерного общества «Саратовский домостроительный сельский комбинат» Соина Дениса Викторовича об утверждении порядка реализации не обеспеченного залогом имущества должника,

в рамках дела №А57-21228/2016, возбужденного по заявлению Публичного акционерного общества «Сбербанк России», в лице Саратовского отделения №8622 (410012, 

<

...>; ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>, далее - ПАО «Сбербанк России»), о признании Непубличного акционерного общества «Саратовский домостроительный сельский комбинат» (410065, 

<

...>; ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), несостоятельным (банкротом),  

при участии  в судебном  заседании  представителя   ФИО3 ФИО4, действующего    на основании доверенности от   12 октября   2018  года, представителя   собрания    учредителей    Непубличного акционерного общества «Саратовский домостроительный сельский комбинат» ФИО5, представителя    публичного    акционерного    общества   «Сбербанк    России»  ФИО6,  действующего  на  основании    доверенности от   12  декабря  2017  года,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Саратовской области от 18 мая 2017  года Непубличное акционерное общество «Саратовский домостроительный сельский комбинат» (далее   НПАО   «СДСК», должник)  признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, до 11 ноября 2017  года.  Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО7, член Союза СРО АУ «Северо-Запада».

Определением Арбитражного   суда   Саратовской  области от 23 ноября 2017 года  ФИО7 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего НПАО  «СДСК»,  конкурсным управляющим НПАО  «СДСК» утвержден ФИО2, член Союза СРО АУ «Северо-Запада» (номер в реестре арбитражных управляющих 14903, почтовый адрес: 420021, г.Казань, а/я 84).

В Арбитражный суд Саратовской области  обратился  конкурсный управляющий  НПАО «СДСК» ФИО2 с заявлением  об утверждении Положения о порядке, сроках и об условиях реализации не обеспеченного залогом имущества должника.

Определением Арбитражного суда Саратовской области  от 09 января   2019 года   утверждено   Положение    о порядке, сроках  и условиях    реализации   имущества    НПАО  «СДСК».

ФИО3 (далее   - ФИО3)      не согласился    с принятым судебным актом и обратился    в суд с апелляционной жалобой, в которой  просил определение суда первой инстанции отменить.

Определением  Двенадцатого   арбитражного  апелляционного   суда  от  21 февраля  2018    года  суд  перешел   к  рассмотрению  заявления  конкурсного  управляющего  НПАО «СДСК» ФИО2 об утверждении Положения о порядке, сроках и об условиях реализации имущества должника  по  правилам, установленным Арбитражным  процессуальным кодексом   Российской  Федерации  для рассмотрения   дела  в арбитражном   суде  первой  инстанции, поскольку установил, что суд первой инстанции принял судебный акт о правах  и обязанностях  не  привлеченного   лица -  ФИО3

Представитель   собрания    учредителей  - акционеров   НПАО  «СДСК»   ФИО5    представил   письменные  объяснения.

 Иные лица, участвующие в деле о  банкротстве, в судебное заседание не явились. Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru) 22 февраля 2019  года, что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте. 

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенных  лиц. 

Конкурсным    управляющим    НПАО   «СДСК»    ФИО2     заявлено   ходатайство    о  привлечении   в  качестве    третьего  лица    Администрации  муниципального     образования   «город  Саратов».

В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного   процессуального    кодекса   Российской    Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

В  соответствии   с   пунктом   5.1  договора   аренды    земельного    участка  от  02 августа   2010 года   №А-10-695Ю-4,  при   аренде     земельного    участка     на  срок    более    пяти  лет   арендатор     земельного    участка    имеет    право    в  пределах     срока    договора     аренды    земельного    участка    передать свои    права    и обязанности  по этому     договору    третьему    лицу, в том   числе     отдать арендные     права    земельного    участка    в залог    и внести  их     в качестве     вклада     в уставный    капитал    хозяйственного    товарищества    или общества    либо    паевого    взноса     в  производственный     кооператив, передать     арендованный     земельный  участок    в  субаренду, без    согласия    арендодателя    земельного  участка     при условии    его  уведомления.

Администрация муниципального образования «Город Саратов» является собственником земельного участка, предоставила указанный земельный участок должнику в долгосрочную аренду сроком на 49 лет. Судебное разбирательство по обособленному спору права и обязанности муниципалитета не затрагивает.

В  связи  с чем, оснований   для   привлечения    Администрации  муниципального     образования   «город  Саратов» в качестве   третьего    лица   при рассмотрении заявления управляющего об утверждении порядка продажи имущества  должника   не  имеется, суд   апелляционной    инстанции отказывает   в  удовлетворении заявленного   конкурсным   управляющим  НПАО   «СДСК»    ФИО2     ходатайства.   

Исследовав материалы дела, заслушав  доводы лиц, участвующих  в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел  к следующему.

В силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с пунктом 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий имеет право распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, рассматриваются в заседании арбитражного суда. По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств арбитражным судом выносится определение.

В соответствии с пунктом 1, 2 статьи 139 Закона о банкротстве в течение месяца с даты окончания инвентаризации и оценки предприятия должника, имущества должника (далее в настоящей статье - имущество должника) конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника, включающие в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.

Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 9 статьи 110 и пункт 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, указанных в статье 139 Закона о банкротстве.

Конкурсным управляющим выполнен ряд мероприятий, предусмотренных Законом о банкротстве, необходимые   для утверждения Положение о продаже имущества должника, в том числе путем созыва собрания кредиторов 02 ноября  2018   года   для рассмотрения представленного Положения.

На собрании кредиторов,  02  ноября   2018 года      кредиторами   должника   принято      решение     воздержаться      относительно     утверждения     порядка     продажи  имущества  НПАО   «СДСК»    в  редакции, предложенной    конкурсным     управляющим.

Поскольку Положение о продаже имущества должника не было утверждено собранием кредиторов, конкурсный управляющий в соответствии с пунктом 1 статьи 139 Закона о банкротстве обратился с заявлением об утверждении Предложения о продаже имущества должника в арбитражный суд.

Судом  апелляционной    инстанции    установлено,  предметом   реализуемого      имущества   должника    является  право аренды на земельный участок площадью 2 297 кв. м., (кадастровый номер 64:48:040819:188), расположенный по адресу: 

<

...>.

Между тем, 22 мая   2015 года    между    ОАО    «СДСК»    (продавец)    и ФИО3  (покупатель)     заключен     договор    купли-продажи     недвижимого    имущества.

В  соответствии с  пунктом  1  заключенного    договора     продавец     продал   и передал    принадлежащее    ему    на  праве  собственности,  а  покупатель   купил    и принял    в   собственность   нежилое     здание - склад,  назначение: нежилое, этажность: цокольный, антресоль, общей  площадью  778,1  кв.м., находящееся    по  адресу: 

<

...>,   расположенное     на  земельном    участке   с кадастровым номером   64:48:040819:188.

На  основании акта  приема-передачи    недвижимого   имущества    от 25  мая   2015 года   ОАО  «СДСК»    передало     ФИО3   недвижимое     имущество - нежилое     здание – склад  общей    площадью  778,1  кв.м.   с правоустанавливающей, технической    и  эксплуатационной     документацией, расположенной     по  адресу:   

<

...>, а также  земельный     участок,   занимаемый     недвижимым   имуществом, общей   площадью  778,1 кв.м расположенный    на  землях      населенного   пункта, с кадастровым     номером   64:48:040819:188,  расположенный   по   адресу: 

<

...>.

Право   собственности  на   нежилое     здание-склад,  назначение: нежилое, этажность: цокольный, антресоль, общей  площадью  778,1  кв.м, находящееся    по  адресу: 

<

...>,   расположенное     на  земельном    участке   с кадастровым номером   64:48:040819:188  зарегистрировано    за   ФИО3, что подтверждается    свидетельством  о   государственной     регистрации    права      от 06 июля  2015 года.

Право   собственности ФИО3   на  нежилое     здание-склад,  общей  площадью  778,1  кв.м, находящийся    по  адресу: 

<

...>,   расположенное     на  земельном    участке   с кадастровым номером   64:48:040819:188  никем не  оспорено.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского  кодекса   Российской  Федерации  продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, на основании пункта 3 статьи 35 Земельного   кодекса  Российской  Федерации имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно пункту 14 Постановления N 11 при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО3 пояснил апелляционному суду, что земельный участок, расположенный под находящимся в его собственности зданием – складом не размежёван, фактически находится у ФИО3 в субаренде, размер участка необходимый для эксплуатации самого здания склада не определен, возможность реализации права аренды всего земельного участка площадью 2 297 кв. м., (кадастровый номер 64:48:040819:188), расположенного по адресу: 

<

...> ФИО3 не согласовывалась, он своего согласия на свободную продажу с открытых торгов права аренды земельного участка расположенного под принадлежащим ему на праве собственности складом и находящимся у него в субаренде земельным участком не давал и отчуждать его не согласен, намерен в ближайшее время произвести межевание земельного участка и оформить в свою собственность земельный участок, приходящийся на долю участка занимаемого принадлежащим ему складом путем приобретения прав на земельный участок непосредственно у собственника земельного участка - муниципалитета, продажа с открытых торгов права аренды всего земельного участка площадью 2 297 кв. м. безусловно нарушит его права владельца земельного участка приходящегося на долю участка занимаемого его собственностью. 

Как следует из текста Положения о порядке реализации имущества должника в виде права аренды земельного участка площадью 2 297 кв. м., (кадастровый номер 64:48:040819:188), расположенного по адресу: 

<

...>, на продажу выставлено право аренды всего земельного участка без указания того, что земельный участок обременен (занят) объектом недвижимости зданием - складом,  общей  площадью  778,1  кв.м, находящимся    по  адресу: 

<

...>,   расположенное  на  земельном участке   с кадастровым номером   64:48:040819:188 и принадлежащем ФИО3

Не указание в Положении о порядке реализации имущества должника данных существенных условий, а также продажа права аренды всего земельного участка без его межевания и соответствующей оценки, является существенным препятствием к удовлетворению ходатайства конкурсного управляющего должника и утверждения судом Положения о порядке реализации незалогового имущества должника в редакции предложенной конкурсным управляющим должника.

Суд    апелляционной   инстанции  установил, что  размежевание  земельного участка  площадью 2 297 кв. м., (кадастровый номер 64:48:040819:188) с  учетом    нахождения  на  нем  нежилого     здания-склад,  общей  площадью  778,1  кв.м, не    принадлежащего    должнику   не  проводилось;    собственник   нежилого     здания-склада,  общей  площадью  778,1  кв.м - ФИО3 своего  согласия    на     реализацию     права аренды на земельный участок площадью 2 297 кв. м., (кадастровый номер 64:48:040819:188), заинтересованным  лицам, в  том   числе   конкурсному   управляющему  НПАО    «СДСК»   ФИО2  не  давал,  категорически    возражает   против   реализации   права     аренды   на  земельный  участок    под   нежилым     зданием-складом и  желает  реализовать свои   права    на    получение     земельного    участка   у  муниципалитета без конкурсных процедур.

Таким образом, суд   апелляционной   инстанции  считает, что  реализация права аренды на земельный участок площадью 2 297 кв. м., (кадастровый номер 64:48:040819:188), расположенный по адресу: 

<

...>, при условии того, что    на данном земельном  участке    находится   нежилое     здание-склад,  общей  площадью  778,1  кв.м,  собственником   которого   является  ФИО3, иным  лицам будет  нарушать  права  собственника здания  -   ФИО3

Соответственно рассмотрение вопроса судом об утверждении Положения о порядке реализации незалогового имущества должника – права аренды земельного участка площадью 2 297 кв. м., (кадастровый номер 64:48:040819:188), расположенного по адресу: 

<

...> до размежевания земельного участка является преждевременным.

Таким  образом,  предложенное конкурсным управляющим должника в настоящее время Положение о порядке продажи имущества должника, не соответствуют нормам Земельного    кодекса   Российской   Федерации, нарушает права и законные интересы собственника здания - ФИО3, в связи с чем суд  апелляционной    инстанции  отказывает    в его    утверждении.

 Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 09 января   2019 года по делу № А57-21228/2016 отменить.

В  удовлетворении    ходатайства    конкурсного    управляющего    непубличного    акционерного    общества    «Саратовский    домостроительный    сельский    комбинат»   ФИО2  о  привлечении  к участию    в  обособленном    споре    в качестве    третьего  лица  Администрацию    муниципального   образования    «Город Саратов»  отказать.

В  удовлетворении    ходатайства    конкурсного    управляющего    непубличного    акционерного    общества    «Саратовский    домостроительный    сельский    комбинат»   ФИО2  об  утверждении   порядка реализации   не  обеспеченного   залогом   имущества должника, отказать.

Постановление арбитражного  суда  апелляционной   инстанции  вступает   в законную   силу со дня   его  принятия и может  быть обжаловано  в Арбитражный  суд  Поволжского  округа  в течение   одного  месяца   со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                   О.В.  Грабко

 Судьи                                                    И.А. Макаров 

 

А.Ю. Самохвалова