АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-1733/2019

24 мая 2019 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 20 мая 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 24 мая 2019 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия  в составе судьи Логиновой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным действия по внесению изменений в единый государственный реестр недвижимости сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:022007:70 с вида использования "для обслуживания жилого дома" на вид "для индивидуального жилищного строительства", об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия восстановить запись в единый государственный реестр недвижимости о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:022007:70 "для обслуживания жилого дома", записи о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:022007:70 "для индивидуального жилищного строительства" присвоить статус "погашенные",

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО2, представителя по доверенности от 07.11.2018 №121;

от ответчика – ФИО3, представителя по доверенности от 09.01.2019 №011;

от третьего лица ФИО4 – не явилась, извещена надлежащим образом,

установил:

муниципальное учреждение "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ" (далее – МУ "КУИЗ Администрации г.Улан-Удэ, Комитет, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (далее – Управление Росреестра, Управление, ответчик) о признании незаконным действия по внесению изменений в единый государственный реестр недвижимости сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:022007:70 с вида использования "для огородничества" на вид "для индивидуального жилищного строительства", об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия восстановить запись в единый государственный реестр недвижимости о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:022007:70 "для огородничества", записи о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:022007:70 "для индивидуального жилищного строительства" присвоить статус "погашенные".

Определением суда от 22 марта 2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО4 (далее – ФИО4, третье лицо).

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом, что подтверждается распиской об извещении.

В судебном заседании представитель заявителя уточнил требования, просил  признать незаконными действия Управления Росреестра по Республике Бурятия по внесению изменений в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:022007:70 с вида использования "для обслуживания жилого дома" на вид "для индивидуального жилищного строительства", обязать Управление Росреестра по Республике Бурятия восстановить запись в ЕГРН о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:022007:70 "для обслуживания жилого дома". Записи о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:022007:70 "Для индивидуального жилищного строительства" присвоить статус "погашенные".

С учетом отсутствия возражений ответчика, судом принято заявленное уточнение.

При рассмотрении дела представитель заявителя пояснил, что на основании решения Комитета №3-34 от 21.01.2005 между ФИО4 и Комитетом заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №28 от 27.01.2005, на период 49 лет с 21.01.2005 по 20.01.2054, в отношении земельного участка с кадастровым номером 03:24:022007:70, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 675 кв.м. Земельный участок предоставлен для ведения огородничества. Договор аренды земельного участка зарегистрирован Управлением Росреестра по Республике Бурятия 11.07.2005, за номером 03-03-01/039/2005-158 и по настоящее время не расторгнут. В последующем, распоряжением Администрации г. Улан-Удэ от 22.08.2014 №1172-р вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:022007:70 был изменен на вид «для обслуживания жилого дома». Указанный вид использования земельного участка ранее был предусмотрен положением о предоставлении земельных участков, утверждённым решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов №807-82 от 20.03.2008 (утратил силу с 01.03.2015). Согласно указанному положению, вид использования земельного участка «для обслуживания жилого дома» не предусматривал какое-либо строительство на таком земельном участке. 24 апреля 2016 года ФИО4 обратилась в Комитет для получения согласия на изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:022007:70 на вид использования «индивидуальное жилищное строительство». Письмом Комитета №00726120 от 24.05.2016 ФИО4 было отказано в согласовании изменения вида использования земельного участка ввиду невозможности нарушения процедуры предоставления земельного участка для целей жилищного строительства. Между тем, 24.09.2018 на основании градостроительного плана, утверждённого распоряжением Комитета по архитектуре и градостроительству Администрации г. Улан-Удэ №9209 от 23.08.2018, Управлением в ЕГРН внесён вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:022007:70 «для индивидуального жилищного строительства». Указанная информация стала известна Комитету 13.02.2019 в рамках публичных слушаний, где ФИО4 обратилась с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке с видом «для индивидуального жилищного строительства» в части уменьшения минимальных отступов от границ земельного участка с 3 м. до 0 м. Действия государственного регистратора Управления Росреестра по Республике Бурятия по изменению вида разрешенного использования земельного участка являются незаконными. Пункт 3 статьи 85 Земельного Кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя по договору аренды изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного Кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Кроме того, в соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет договора является существенным условием договора. В период действия договора его изменение осуществляется по взаимному согласию сторон, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон. Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, выступающего предметом договора аренды, такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон договора на основании соответствующего обращения собственника земельного участка. Таким образом, арендатор не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Так, в соответствии с пунктом 3.4 договора аренды земельного участка №28 от 27.01.2005 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора, целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием. Пунктом 5.1 договора аренды предусмотрено, что изменения, дополнения и поправки к условиям договора действительны тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон. Также пояснил, государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права. Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости. При этом, государственная регистрация прав является институтом гражданского права, который основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Незаконные действия Управления Росреестра по Республике Бурятия привели к существенному нарушению норм действующего законодательства, а также к недопустимому нарушению установленной процедуры предоставления земельного участка для целей жилищного строительства. Также пояснил, что ФИО4 производит платежи по договору аренды с учетом вида использования "для огородничества". 

Представитель ответчика при рассмотрении дела доводы, изложенные в отзыве, поддержал, пояснил, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 03:24:022007:70, расположенный по адресу: 

<

...>, поставлен на кадастровый учет 23.11.2004, площадью 675 кв.м. с видом разрешенного использования «для огородничества». 04.09.2018 в Управление поступило заявление ФИО4 (№ КУВД-001/2018-3580077) об изменении вида разрешенного использованию с приложением Градостроительного плана земельного участка, утвержденным Распоряжением Комитета по архитектуре и градостроительству от 23.08.2018г. № 9209. В соответствии с представленным Градостроительным планом земельный участок расположен в территориальной зоне «зона застройки индивидуальными жилыми домами (зона Ж-П), одним из основных видов разрешенного использования земельного участка является «для индивидуального жилищного строительства». По результатам рассмотрения представленных заявителем документов, 26.09.2018 произведен учет изменения вида разрешенного использования земельного участка с «для обслуживания жилого дома» на «для индивидуального жилищного строительства». В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий. Запрет на внесение изменений в части изменения видов разрешенного использования земельного участка, установленный пунктом 17 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, касается только договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся. Из содержания договора аренды от 27.01.2005, а также Решения Комитета по управлению имуществом г. Улан-Удэ «О предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности» № 3-34 следует, что договор заключен на основании статьи 34 Земельного кодекса РФ (в ред. от 07.03.2005) без проведения торгов. Кроме того, спорный земельный участок относится к зоне Ж-1 в границах муниципального образования, где индивидуальное жилищное строительство является основным видом разрешенного использования земельного участка. В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Также пояснил, что согласно уточнениям Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ, заявлено требование об обязании восстановления записи в ЕГРН о виде разрешенного использования «для обслуживания жилого дома», вместе с тем, среди видов разрешенного использования, указанных Градостроительным планом (основных, вспомогательных, условно-разрешенных) вид разрешенного использования «для обслуживания жилого дома» не предусмотрен.

Третье лицо – ФИО4 при рассмотрении дела пояснила, что земельный участок с кадастровым номером 03:24:022007:70 предоставлен ей Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 27.01.2005. Земельный участок предоставлен для ведения огородничества, ежемесячные платежи по аренде земельного участка вносятся ею с учетом разрешенного вида использования "для огородничества". До момента изменения вида разрешенного использования земельного участка на вид "для обслуживания жилого дома" на указанном земельном ФИО4 построила жилой дом. В связи с тем, что дом построен с отклонением от предельных параметров разрешенного строительства, в части отступов от границ земельного участка, ФИО4 обратилась в Комитет с заявлением о предоставлении соответствующего разрешения. В ходе публичных слушаний в частности по вопросу предоставления разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства Комитетом было установлено о смене вида разрешенного использования земельного участка.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующее.

21 января 2005 года Комитетом по управлению имуществом г. Улан-удэ принято решение о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности №3-34 (л.д.8).

27 января 2005 года на основании решения от 21.01.2005 между Комитетом (Арендодатель) и ФИО4 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №28 (л.д.10).

В соответствии с пунктом 1.1 Договора Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель – земли поселений по адресу: г.Улан-Удэ, Железнодорожный район, ул.Связистов, 101, площадью 675 кв.м. на срок с 21.01.2005 по 20.01.2054.

Пунктом 1.3 Договора установлено, что участок предоставляется для ведения огородничества.

Согласно пункту 3.4 Договора Арендатор обязан использовать участок в соответствии с условиями настоящего договора, целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических противопожарных и иных правил, нормативов.

 В соответствии с пунктом 5.1 Договора изменения, дополнения и поправки к условиям настоящего договора аренды действительны тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон, за исключением случаев изменения арендной платы в одностороннем порядке арендодателем по основаниям, предусмотренным условиями настоящего Договора.

31 марта 2005 года Комитет передал земельный участок с кадастровым номером 03:24:022007:70 ФИО4 по акту приема-передачи земельного участка, в котором указано на предоставление участка для огородничества (л.д.11).

Распоряжением Администрации г. Улан-Удэ от 22 августа 2014 года изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 675 кв.м., с кадастровым номером 03:24:022007:70, расположенного по адресу: 

<

...> с использования "для огородничества" на разрешенное использование "для обслуживания жилого дома" (л.д.33).

22 августа 2014 года Комитет направил в адрес Управления Росреестра информацию об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:022007:70, с разрешенного использования  "для огородничества" на разрешенное использование "для обслуживания жилого дома" (л.д.34).

 Решением от 26 сентября 2014 года Управлением Росреестра внесены изменения в сведения государственного кадастра недвижимости в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:022007:70, с "для огородничества" на "для обслуживания жилого дома" (л.д.35).

29 апреля 2016 года ФИО4 обратилась в Комитет с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с "для обслуживания жилого дома" на "индивидуальное жилищное строительство" (л.д.18).

Письмом от 24 мая 2016 года Комитет сообщил о невозможности смены вида разрешенного использования земельного участка в связи с тем, что изменение вида использования влечет изменение предмета договора, а также в связи с тем, что изменение вида разрешенного использования расценивается как нарушение процедуры предоставления земельного участка (л.д.19).

 04 сентября 2018 года ФИО4 обратилась в ГБУ "Многофункциональный центр Республики Бурятия по предоставлению государственных и муниципальных услуг" с заявлением о внесении сведений в отношении земельного участка с кадастровым номером 03:24:022007:70 содержащихся в решении (акте) об установлении (изменении) разрешенного использования земельного участка, индивидуальное жилищное строительство (л.д.36).

26 сентября 2018 года Управлением Росреестра произведен учет изменения вида разрешенного использования земельного участка с "для обслуживания жилого дома" на "для индивидуального жилищного строительства".

Полагая, что действия Управления по внесению изменений в сведения ГКН являются незаконными, Комитет обратился в арбитражный суд Республики Бурятия с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными при наличии одновременно двух условий, а именно: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

В силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требований законодательства.

Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 этой статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ), в пункте 7 статьи 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 ГрК РФ). 

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года N 540 (далее - классификатор видов разрешенного использования земельных участков).

Разрешенное использование земельного участка представляет собой установление конкретной цели (целей) использования участка земли и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок, на основании осуществления определенных процедур зонирования территорий.

Исходя из положений пункта 4 статьи 37 ГрК РФ, пункта 3 статьи 85 ЗК РФ, правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования такого земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов), и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

При этом самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Указанная правовая позиция изложена в "Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка" утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 года.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером  03:24:022007:70 предоставлен ФИО4 на основании заключенного с Комитетом договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 27 января 2005 года №28.

Пунктом 1.3 Договора установлено, что участок предоставляется для ведения огородничества.

В качестве приложений к договору в его заключительных положениях указана кадастровая карта (план) земельного участка от 23 ноября 2004 года №24/04-1402/1, в соответствии с которым, разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером  03:24:022007:70 – для огородничества. 

Таким образом, земельный участок был предоставлен ФИО4 с разрешенным видом использования  - ведение огородничества.

Решением от 26 сентября 2014 года Управлением Росреестра, на основании Распоряжения Администрации г. Улан-Удэ от 22 августа 2014 года, письма Комитета от 22 августа 2014 года об изменении вида использования земельного участка, внесены изменения в сведения государственного кадастра недвижимости в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:022007:70, с "для огородничества" на "для обслуживания жилого дома" (л.д.35).

Следовательно, видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:022007:70  с 22 августа 2014 года является  - "для обслуживания жилого дома".

Письмом от 24 мая 2016 года Комитет отказал ФИО4 в изменении разрешенного вида использования земельного участка "для обслуживания жилого дома" на вид " для индивидуального жилищного строительства".

Между тем, Управлением Росреестра 26 сентября 2018 года произведен учет изменения вида разрешенного использования земельного участка с "для обслуживания жилого дома" на "для индивидуального жилищного строительства" на основании заявления ФИО4 от 04.09.2018, в отсутствие согласия (разрешения) собственника. 

Представители лиц, участвующих в деле, в судебном заседании пояснили, что к заявлению об изменении вида разрешенного использования земельного участка ФИО4 документов подтверждающих согласование с Комитетом изменение вида использования не представляла, решение о внесении изменения в сведения государственного кадастра недвижимости в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:022007:70 с "для огородничества" на "для обслуживания жилого дома" принято Управлением Росреестра на основании градостроительного плана земельного участка.

Таким образом, с учетом правовой позиции изложенной в "Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка" утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 года, Управлением неправомерно внесены изменения в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:022007:70 с вида использования "для обслуживания жилого дома" на вид "для индивидуального жилищного строительства".

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Так, статья  39.18 ЗК РФ предусматривает специальную процедуру предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, включающую в себя опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". Граждане, крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе. Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган предоставляет земельный участок в аренду. В случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение о проведении аукциона.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка на вид "индивидуальное жилищное строительство" может привести к нарушению установленных законом публичных процедур по предоставлению земельных участков для индивидуального жилищного строительства, в том числе процедуры торгов и извещения неопределенного круга лиц.

Согласно абзацу 9 пункта 3 "Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка" утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 года, произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Следовательно, поскольку земельный участок предоставлен ФИО4 для определенных целей (огородничества) без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид "для индивидуального жилищного строительства" без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

При этом как уже было указано, земельный участок представлен ФИО4 на основании договора аренды, для ведения огородничества (п.1.3 Договора).

Предметом договора аренды является земельный участок с видом разрешенного использования "для ведения огородничества".

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

В соответствии с пунктом 5.1 Договора изменения, дополнения и поправки к условиям настоящего договора аренды действительны тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон, за исключением случаев изменения арендной платы в одностороннем порядке арендодателем по основаниям, предусмотренным условиями настоящего Договора.

Из указанного следует, что арендатор не имеет права в одностороннем порядке изменять вносить изменения в договор аренды путем самостоятельного изменения вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду.

Довод заявителя о том, что изменения внесены поскольку в градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером 03:24:022007:70 утвержденном Комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации г. Улан-Удэ 23.08.2018 указан вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, судом отклоняется поскольку в градостроительном плане указаны все виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для зоны Ж-1, а не для конкретного земельного участка.

Довод заявителя о том, что в настоящее время вида разрешенного использования земельного участка – "для обслуживания жилых домов" не существует, судом также отклоняется, поскольку согласно части 11 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору. 

Представитель заявителя в судебном заседании пояснил, что вид разрешенного использования земельного участка – "для обслуживания жилых домов" был предусмотрен положением о предоставлении земельных участков, утвержденным Решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов№807-82 от 20.03.2008, что свидетельствует о возможности указания вида разрешенного строительства -  "для обслуживания жилых домов".

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд, приходит к выводу, что действия Управления по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:022007:70 не соответствуют закону, в связи с чем, заявление Комитета подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд

РЕШИЛ:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия по внесению изменений в единый государственный реестр недвижимости сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:022007:70 с вида использования "для обслуживания жилого дома" на вид "для индивидуального жилищного строительства" как противоречащие требованиям Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия устранить допущенное нарушение прав заявителя путем  восстановления записи в едином государственном реестре недвижимости о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:022007:70 "для обслуживания жилого дома", записи о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:022007:70 "для индивидуального жилищного строительства" присвоить статус "погашенные",

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.

СудьяН.А. Логинова