АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело  № А19-776/2019

г. Иркутск

29 мая 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2020 года. Полный текст решения изготовлен 29 мая 2020 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Рукавишниковой Е.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тах Д.Х., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Иркутск» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664075, 

<

...>)

к Министерству имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664007, 

<

...>),

Администрации города Иркутска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664025, 

<

...>),

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания «Иркутск» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664033, 

<

...>), ФИО1,

о расторжении договора аренды земельного участка, о взыскании                              52 133 839 руб. 63 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 10.01.2019 (предъявлен паспорт), представитель ФИО3 по доверенности № 44/2019 от 01.02.2020 (предъявлен паспорт), представитель ФИО4 по доверенности от 10.01.2019 (предъявлен паспорт);

от Министерства – представитель ФИО5 по доверенности от 06.08.2019 № 02-517779/19 (предъявлено служебное удостоверение);

от Администрации – представитель ФИО6 по доверенности от 09.01.2020 (предъявлен паспорт); представитель ФИО7 по доверенности от 13.01.2020 (предъявлены паспорт, диплом),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Иркутск» (далее – ООО «СК «Иркутск», истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Иркутской области (далее – Министерство), Администрации города Иркутска (далее – Администрация) о расторжении договора аренды земельного участка № 212/14 от 28.10.2014, взыскании 44 584 738 руб. 77 коп. неосновательного обогащения, 7 549 100 руб. 86 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 06.02.2015 по 10.01.2019.

В судебном заседании истец иск поддержал.

Ответчики в судебном заседании иск оспорили по существу, поддержав изложенные в многочисленных представленных отзывах доводы.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, заявлений, ходатайств, отзыв на иск не представили.

Поскольку неявка третьих лиц в судебное заседание, уведомленных надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав истца и ответчиков, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, 28 октября 2014 года между Министерством (арендодатель) и ООО «Инвестиционно-строительная компания «Иркутск» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 212/14, по условиям которого арендатору был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Иркутск, кадастровый номер 38:36:000026:11589, площадью 17108 кв.м., на срок с 22.09.2014 по 01.06.2022.

Основания заключения договора указаны в пункте 1.3. договора.

В соответствии с пунктом 1.5. договора разрешенное использование земельного участка: основной вид: «Объекты административно-делового назначения. Объекты социально-бытового назначения. Объекты культурно-досугового назначения. Объекты общественного питания. Объекты торгового назначения. Объекты социального обеспечения», вспомогательный вид: «Объекты хранения и обслуживания автотранспорта».

Государственная регистрация договора аренды земельного участка № 212/14 от 28.10.2014 произведена 22.12.2014 за номером государственной регистрации                               38-38-01/245/2014-330.

26.12.2014 ООО ИСК «Иркутск» с согласия Министерства уступило ФИО1 по договору уступки права и обязанностей в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 212/14 от 28.10.2014.

19 февраля 2015 года ФИО1 в соответствии с протоколом № 1 общего собрания учредителей ООО «СК «Иркутск» от 10.02.2015 с согласия Министерства внес по акту приема-передачи имущественного права аренды земельного участка в счет оплаты доли (95%) в уставном капитале вновь созданного ООО СК «Иркутск» права аренды земельного участка по договору аренды земельного участка № 212/14 от 28.10.2014.

Таким образом, арендатором по являющемуся основанием настоящего иска договору аренды земельного участка является ООО СК «Иркутск».

ООО СК «Иркутск» в обоснование иска указало, что договор аренды земельного участка является недействительным (ничтожным), поскольку акт приема-передачи земельного участка был подписан ранее заключения договора (22.09.2014, тогда как договор заключен 28.10.2014); доказательства, подтверждающие передачу непосредственно ООО СК «Иркутск» земельного участка, отсутствуют, а ФИО1 было передано только право аренды земельного участка; фактически спорный земельный участок не передавался ни ФИО1, ни ООО СК «Иркутск».

Проект планировки южной части Свердловского округа г. Иркутска, утвержденный решением Думы г. Иркутска от 29.11.2011 № 031-06-2685/11, и Правила землепользования и застройки части территории города Иркутска, утвержденные решением Думы города Иркутска от 29.04.2013 № 005-20-460771/3, в отношении земельного участка не приведены в соответствие с Генеральным планом города Иркутска, и, по мнению истца, на момент заключения договора не соответствовали требованиям градостроительного законодательства. Вид разрешенного использования земельного участка, указанный арендодателем в договоре аренды земельного участка № 212/14 от 28.10.2014, не соответствовал положениям Генерального плана города Иркутска.

В 2016 году с целью приведения в соответствие с Генеральным планом города Иркутска решением Думы города Иркутска от 28.10.2016 № 006-20-260430/6 утверждены Правила землепользования и застройки части территории города Иркутска, согласно которым спорный земельный участок расположен в территориальной зоне «Зона, предназначенная для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом, зона пляжей» (РЗ-503), размещение (строительство) объектов капитального строительства в которой не предусмотрено.

Истец также пояснил, что право аренды земельного участка никогда и никем не сдавалось в ипотеку, в ипотеку обществом ИСК «Иркутск» сдавались иные права аренды – по договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами 38:36:000026:72, 38:36:000026:73, 38:36:000026:9467.

Общество СК «Иркутск» указало, что спорный земельный участок никогда не использовался, многократное получение истцом градостроительных планов земельного участка может свидетельствовать только о наличии намерения использовать данный земельный участок, но не свидетельствует о его фактическом использовании. Фактически же, со слов истца, земельный участок из владения ответчика не выбывал, а самими ответчиками, и в большей степени Администрацией, создавались множественные препятствия в использовании ответчиком земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:11589 для желаемой цели: строительства «Центра семейного отдыха на базе аквапарка».

10 декабря 2018 года Министерством было получено уведомление (претензия) о расторжении договора аренды земельного участка, о возврате оплаченных по договору денежных средств.

Требование истца исполнено не было.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд, исследовав и оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав сторон, пришел к следующим выводам.

По своей правовой природе заключенный сторонами договор является договором аренды земельного участка, правовое регулирование которого осуществляется нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 4 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом в силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из содержания норм главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства сторон по договору аренды являются взаимными -арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с условиями договора и назначением имущества, в то время как арендатор, получив возможность такого использования, обязан вносить арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать внесения арендатором арендной платы в предусмотренном договором размере в том случае, если арендатор имеет как фактическую, так и юридическую возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом (определение Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 года № 305-ЭС15-15053).

Довод истца о подписании акта приема-передачи земельного участка (22.09.2014) ранее, чем подписание самого договора аренды земельного участка (28.10.2014) отклонен, поскольку согласно пункту 2.1. договора № 212/14 от 28.10.2014 срок действия договора составляет с 22.09.2014 по 01.06.2022, что не противоречит положениям пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Кроме того, согласно пояснениям истца редакция пункта 2.1. договора аренды земельного участка обусловлена датой расторжения (22.09.2014) ранее действовавших договоров аренды земельных участков, которые были объединены в один общий участок с кадастровым номером 38:36:000026:11589.

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из условий договора следует, что земельный участок был предоставлен для строительства (пункты 1.5., 3.4.2. договора).

В силу части 2 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора) предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснению Пленума Верховного Суда РФ, приведенному в Постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), посягающей на публичные интересы и, соответственно, ничтожной является сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами тот факт, что договор аренды земельного участка для целей строительства был заключен без соблюдения предусмотренных законом процедур предоставления земельного участка.

На дату заключения договора аренды земельного участка № 212/14 от 28.10.2014 порядок предоставления под строительство земельных участков, находившихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировался статьей 30 Земельного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 224-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Так, согласно части 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в указанной редакции предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Материалы дела не содержат каких-либо сведений о том, что при предоставлении под строительство земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:11589 требования части 1 статьи 30 Земельного кодекса в действующей на момент предоставления земельного участка редакции были соблюдены.

Согласно части 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в указанной выше редакции в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Однако в материалах дела отсутствуют сведения о том, что земельные участки, из которых был образован земельный участок с кадастровым номером 38:36:000026:11589, были предоставлены под строительство в установленном законом порядке.

Так, земельный участок с кадастровым № 38:36:000026:9467 площадью 2291 кв.м был предоставлен ООО «Инвестиционно-строительная компания «Иркутск» 24 января 2013 года с назначением «под благоустройство», что следует из Постановления мэра г. Иркутска от 24.01.2013  за № 031-06-142/13 «О предоставлении ООО ИСК «Иркутск» земельного участка, расположенного в Свердловском районе г. Иркутска по ул. ФИО12». Земельные участки с кадастровыми номерами 38:36:000026:0072 (площадью 5623 кв.м) и 38:36:000026:0073 (площадью 9194 кв.м), ранее (до 28.04.2005) имевшие иные кадастровые номера - 38:36:035401:1 и 38:36:035401:2 соответственно, в 1998 году были предоставлены ИЧП ФИО8 «для организации детской зоны аттракционов, без возведения капитальных сооружений», что следует из Постановления мэра г. Иркутска № 031-06-837/8 от 16.07.1998. Последующее перезаключение договоров аренды данных земельных участков и внесение в них изменений, предусматривающих возможность осуществления строительства на этих земельных участках, не свидетельствуют о соблюдении установленного законом порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под строительство.

Следовательно, при предоставлении под строительство земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:11589 обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания «Иркутск» путем заключения договора аренды земельного участка № 212/14 от 28.10.2014 были нарушены нормы части 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшего в редакции Федерального закона № 224-ФЗ от 21.07.2014.

Учитывая изложенное, арбитражный суд приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка № 212/14 от 28.10.2014, заключенный между Министерством и ООО ИСК «Иркутск», является недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, принимая во внимание, что договор аренды земельного участка № 212/14 от 28.10.2014 юридических последствий не создал, требование истца о его расторжении удовлетворено быть не может.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктами 80, 82 Постановления № 2 по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату.

Общество СК «Иркутск» настаивало, что земельным участком ни оно, ни ФИО1, ни какие-либо иные лица не пользовались, а пользование осуществляла сама Администрация с целью осуществления своих полномочий как органа местного самоуправления (проведение городских праздничных мероприятий, скашивание травы на газонах, обработка территории от иксодовых клещей и т.п.). В качестве подтверждения своих доводов истцом представлено заключение кадастрового инженера ФИО9, согласно которому на момент проведения обследования (01.03.2020) земельного участка с кадастровым номером 38:36:00002:11589 участок использовался для проведения организованного массового культурно-досугового мероприятия «Казачья масленица».

Истец указал, что несмотря на предоставление земельного участка для строительства объекта, по факту приступить к строительству объекта, на строительство которого и были направлены притязания стороны при заключении договора аренды земельного участка, было невозможно в связи с отказами в выдаче разрешений на строительство и вообще невозможности возведения на спорном земельном участке объекта капитального строительства.

ФИО1 в судебном заседании, состоявшемся 04.09.2019, пояснил, что земельный участок обществом ИСК «Иркутск» использовался, арендная плата вносилась, общество ждало возможности для строительства объекта, задачи получения разрешения на строительство в момент пользования обществом участка не стояло, предпринимались действия по археологическим изысканиям на основании заключенного со специализированной организацией, имеющей лицензию, договора.

Об использовании земельного участка также свидетельствует следующее.

23.10.2014 между ООО ИСК «Иркутск» (залогодатель) и гражданином РФ ФИО10 (залогодержатель) заключен договор об ипотеке права аренды земельных участков № 1 от 23.10.2014.

Договор об ипотеке права аренды земельных участков № 1 от 23.10.2014 заключен в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 38:36:000026:0072, 38:36:000026:0073 и 38:36:000026:9467, которые в дальнейшем были объединены в земельный участок с кадастровым номером 38:36:00002:11589.

При этом земельным законодательством установлено следование юридической судьбы образованного земельного участка юридическим судьбам участков, из которых он был образован.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 09.03.2016 по делу № А19-18192/2015 установлено, что Протоколом №1 Общего собрания учредителей ООО «СК «ИРКУТСК» от 10.02.2015 утверждены итоги голосования учредителей, владеющих общим количеством голосов при голосовании по повестке дня: 100% (кворум имеется). По итогам проведения собрания учредители постановили учредить Общество, его уставный капитал в размере 157 500 000 руб. Утверждены размер и номинальная стоимость доли Общества с ограниченной ответственностью «СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ «ИРКУТСК»: ФИО1 – номинальная стоимость доли 150 000 000 руб., размер доли в процентах: 95% (вносится не денежными средствами, а именно передается право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, кадастровый номер 38:36:000026:11589, площадью 17 108 кв.м. Право аренды земельного участка принадлежит ФИО1 на основании: договора от 26.12.2014 года уступки прав и обязанностей по договору аренды №212/14 и договора аренды земельного участка №212/14 от 28 октября 2014 года); ФИО10 – номинальная стоимость доли 7 500 000 руб., размер доли в процентах: 5% (вносится денежными средствами и подлежит оплате в течение четырех месяцев с момента государственной регистрации Общества). Генеральным директором Общества избран - ФИО1 

Согласно данным из ЕГРЮЛ 18.02.2015 образовано ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ «ИРКУТСК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее – ООО «СК «ИРКУТСК»). Единственными учредителями (участниками) ООО «СК «ИРКУТСК» выступили ФИО1 и ФИО10 

Судом в ходе рассмотрения дела № А19-18192/2015 установлено, что уставный капитал общества сформирован и оплачен полностью, о чем свидетельствуют выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, раздел 3 устава ООО «СК «ИРКУТСК» 

Согласно части 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Таким образом, внесение истцом права аренды в уставный капитал ООО «СК «ИРКУТСК» в качестве доли (вклада) не противоречит законодательству; арендатором земельного участка с кадастровым номером 38:36:00002:11589 вместо ФИО1 стало ООО «СК «ИРКУТСК».

При этом доводы истца об отсутствии актов приема-передачи земельного участка, свидетельствующих о передаче ФИО1 или ООО СК «Иркутск» спорного земельного участка, судом во внимание не приняты, поскольку действия общества свидетельствовали о факте владения земельным участком: обществом на протяжении длительного периода в полном объеме вносились арендные платежи, в органы местного самоуправления истцом неоднократно направлялись письма различного содержания относительно спорного земельного участка, именно на основании заявлений общества «СК Иркутск» Министерством изданы распоряжение № 248/з от 16.02.2018 о разделе спорного земельного участка, распоряжение № 483/з от 22.03.2018 о выборе вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:11589; 25.06.2018 между Министерством и обществом «СК «Иркутск» заключено дополнительное соглашение № 604 к договору аренды № 212/14 от 28.10.2014, которым договор аренды земельного участка был изложен в иной редакции.

Изложенное свидетельствует о поведении истца как владельца, пользователя земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:11589.

Кроме того, суд отмечает следующее.

Из пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено недопущение осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Злоупотребление правом является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Приобретая право аренды земельного участка и оплачивая арендные платежи, проявляя себя пользователем спорного земельного участка, общество, ссылающееся при рассмотрении настоящего иска на недействительность договора, приняв встречное исполнение по договору, со своей стороны также осуществляло исполнение договорных обязательств, что нашло отражение в ходе судебного разбирательства.

В соответствии с пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в том числе, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Поскольку истец на протяжении длительного времени не предпринимал меры к возврату спорного земельного участка, вел себя в отношениях с ответчиками и третьими лицами как владелец данного участка (осуществлял  обеспечительные сделки, вносил арендную плату, принимал меры к изменению вида разрешенного использования земельного участка), в рассматриваемой ситуации подлежит применению принцип эстоппель. Истец, по мнению суда, лишен права выдвигать возражения относительно факта пользования земельным участком.

По смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное.

Истец в ходе судебного разбирательства заявил о неравноценном предоставлении по сделке, признанной судом недействительной, выразившейся в том, что плата за земельный участок неправомерно взималась в размере, не соответствующем виду разрешенного использования, что повлекло неосновательное обогащение на стороне ответчиков. 

В силу статьи 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям о возврате исполненного по недействительным сделкам.

Для рассмотрения вопроса о наличии возможности возведения объектов капитального строительства на арендуемом земельном участке, влияющего на установление размера платы за пользование спорным участком, определением суда по ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Иркутский национальный исследовательский технический институт» ФИО11.

Согласно заключению эксперта № 68-4507/2019 ФИО11 в период с 28.10.2014 и по настоящее время установлены следующие ограничения использования земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:11589:

1.Охранная зона объектов электросетевого хозяйства;

2.Расчётная зона воздействия авиационного шума;

3.Охранная зона стационарных пунктов наблюдения за состоянием окружающей природной среды;

4.Водоохранная зона Иркутского водохранилища;

5.Прибрежная защитная полоса Иркутского водохранилища;

6.Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности;

7.Зона регулирования ландшафта (ФИО12 – ФИО13) ЗРЛ-БЗ;

8.Зона охраняемого природного ландшафта;

9.Приаэродромная территория;

10.Второй и третий пояс санитарной охраны источника водоснабжения г. Иркутска (Ершовский водозабор);

11.Охранная зона линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации;

12.Охранная зона ливневой канализации;

13.Охранная зона водопроводной сети;

14.Красные линии до 10.2018г;

15.Красные линии после 10.2018г. по НВ;

16.Территория парков, скверов, бульваров.

В период с 28.10.2016 г. и по настоящее время имеются ограничения использования земельного участка с кадастровым № 38:36:000026:11589:

17.75-ти метровый радиус объекта религиозного назначения;

18.50-ти метровый радиус объекта религиозного назначения;

Эксперт ФИО11 в выводах по результатам экспертного исследования указала, что возведение в границах земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:11589 объектов капитального строительства в соответствии с действующей документацией по планировке территории и градостроительными планами, выданными в отношении указанного земельного участка, с учётом установленного вида разрешенного использования земельного участка в период с 28.10.2014  по настоящее время было невозможно по причине установления в отношении данного земельного участка 18 нормативных ограничений, которые в своей совокупности исключают возможность возведения на данном земельном участке какого-либо объекта капитального строительства.

Кроме того, в период с 28.10.2014  до 11.10.2018  возведение в границах земельного участка с кадастровым №38:36:000026:11589 объектов капитального строительства было невозможно также по причине противоречий в градостроительной документации, действовавшей в отношении рассматриваемого земельного участка. 

На протяжении указанного периода данный земельный участок находился в установленных Генеральным планом г. Иркутска функциональных зонах: 

- Р3 «Зоны, предназначенные для отдыха, занятий физической культурой и спортом, зоны пляжей» (с 28.10.2014 г. до 05.07.2016 г.);

- Р-3 «Зоны, предназначенные для отдыха, туризма» (с 05.07.2016 г. до 11.10.2018 г.),

с единственным возможным видом разрешенного использования - «Площадки для занятий спортом» (вид 5.1.3 классификатора видов разрешенного использования, см. таблицу 3 заключения эксперта).

Эксперт в заключении пояснил, что проектом планировки территории данный участок в этот период был отнесен к зоне  ОД1 – «Зона размещения объектов делового, общественного и коммерческого назначения», а правилами землепользования и застройки - к зоне ОДЗ-201 – «Зоны делового, общественного и коммерческого назначения». Данное противоречие полностью исключало возможность получения разрешения на осуществление какого-либо строительства на исследуемом земельном участке.

ФИО11 была вызвана в судебные заседания, состоявшиеся 10.02.2020 и 02.03.2020, для дачи пояснений по экспертному заключению.

В судебном заседании эксперт полностью поддержал выводы, к которым он пришел в результате проведенного исследования, дал ответы на дополнительные вопросы участвующих в деле лиц и суда. Кроме того, на представленные обществом «СК «Иркутск» и Администрацией города Иркутска вопросы ФИО11 были даны подробные письменные пояснения.

ФИО11 привела перечень ограничений, указанных в заключении со страницы 39 своего заключения, полностью запрещающих возведение объектов капитального строительства: охранная зона объектов электросетевого хозяйства; зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности; охранные зоны второго и третьего пояса санитарной зоны источника водоснабжения; охранная зона линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации; охранная зона ливневой канализации; охранная зона водопроводной сети; красные линии; территория парков, скверов и бульваров.

Согласно выводам эксперта, из предоставленных для исследования материалов дела и нормативных актов органов местного самоуправления г. Иркутска, находящихся в публичном доступе, следует, что на территории большей части земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:11589 вплоть до охранной зоны городского водовода находится именно сквер, так как он соответствует всем приведенным выше нормативным признакам сквера. Таким образом, предоставление под строительство земельного участка, являющегося территорией общего пользования, в связи с расположением на нём сквера является нарушением части 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ. Равным образом осуществление строительства на земельном участке, являющемся территорией общего пользования в связи с расположением на нём сквера, также является нарушением части 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ. Следовательно, строительство на территории общего пользования, занятой сквером, запрещено.

Эксперт пояснила, что в отношении следующих охранных зон полностью запрещено осуществление строительства вне зависимости от наличия либо отсутствия каких-либо согласований со стороны каких-либо органов, должностных лиц либо организаций: охранная зона водопроводной сети; охранная зона ливневой канализации; красные линии.

Решение вопросов о возможности и невозможности возведения объектов капитального строительства в охранных зонах второго и третьего пояса санитарной охраны источника водоснабжения г. Иркутска – Ершовский водозабор разрешается ещё до предоставления земельного участка под строительство арендатору. 

В предоставленных для изучения эксперту материалах дела, а также в публичных источниках правовой информации сведения о наличии такого согласования отсутствуют, что позволяет сделать вывод об отсутствии согласования со стороны Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Иркутской области. 

В заключении эксперта № 68-4507/2019 графически отображены территории указанных охранных зон и обосновано распространение указанных зон на всю территорию земельного участка с кадастровым № 38:36:000026:11589.

По мнению эксперта, так как соответствующее согласование отсутствует, значит, строительство в охранных зонах зоны второго и третьего пояса санитарной охраны источника водоснабжения г. Иркутска – Ершовский водозабор на земельном участке с кадастровым № 38:36:000026:11589 полностью запрещено.

Согласно Чертежу планировки застроенной территории, проект которой был утвержден постановлением Администрации г. Иркутска от 07.10.2013 № 031-06-2553/13, земельный участок с кадастровым номером 38:36:000026:0073 относится к территориям рекреационного назначения, а именно к территориям «Парков, скверов, бульваров», при этом границы данного земельного участка полностью совпадают с границами сквера, который в настоящее время расположен на спорном земельном участке.

Эксперт по итогам исследования пришла к выводу об отсутствии реальной технически обусловленной возможности получения всех разрешений или согласований на возведение объектов капитального строительства в пределах действия охранных зон водопроводной сети, ливневой канализации и в зоне охраняемого природного ландшафта.

Земельный участок под строительство не мог быть предоставлен без определения и согласования параметров разрешенного строительства на данном земельном участке и без последующего проведения работ по его формированию и постановки его на кадастровый учёт. Более того, проведенный экспертом анализ предоставленных эксперту материалов дела показал, что территория, нормативно пригодная для возведения объекта капитального строительства, на земельном участке с кадастровым № 38:36:000026:11589 отсутствует.

Эксперт установила, что земельный участок с кадастровым № 38:36:000026:11589 нельзя считать предоставленным под строительство.

На протяжении указанного периода земельный участок находился в установленной Генеральным планом г. Иркутска функциональной зоне Р-3 «Зоны, предназначенные для отдыха, туризма» с единственно возможным видом разрешенного использования – «Площадки для занятий спортом» (вид 5.1.3. классификатора видов разрешенного использования).

Таким образом, в период с 28.10.2014 по настоящее время единственно возможным видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым № 38:36:000026:11589 являлся вид «Площадки для занятий спортом».

Согласно статье 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

По мнению суда, заключение эксперта ФИО11, предупрежденной в установленном порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, кандидатура которой как квалифицированного специалиста была утверждена судом по ходатайству ответчика – Администрации г.Иркутска, с учетом данных в судебных заседаниях пояснений, а также оформленных в письменном виде ответов на вопросы общества «СК «Иркутск» и Администрации, является мотивированным, логичным и обоснованным, в связи с чем признается судом допустимым и достоверным доказательством.

Ответчиками не заявлено доводов относительно несоответствия экспертного заключения статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а все доводы ответчиков сводятся к несогласию со сделанными экспертом во время исследования выводами.

Довод Администрации относительно того, что экспертом дана, в том числе, правовая оценка, что не входит в компетенцию эксперта, судом отклонен, поскольку действия эксперта подпадают под положения последнего абзаца части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение. Экспертом, будучи лицом, обладающим специальными познаниями, даны ответы на поставленные судом, с учетом мнения сторон, вопросы.

В ходе рассмотрения дела судом ответчик – Администрация г.Иркутска, выражая несогласие с результатами проведенной судебной экспертизы, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы. В качестве доказательства, подтверждающего неправильность выводов проведенной экспертизы, ответчик представил рецензию ООО «Нижегородинвестпроект» на заключение эксперта ФИО11 и заключение ООО «Градостроительная мастерская «Линия». 

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторная экспертиза может быть назначена только в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, либо при наличии противоречий в выводах эксперта.

Рецензия ООО «Нижегородинвестпроект» на заключение эксперта ФИО11 и заключение ООО «Градостроительная мастерская «Линия» не могут являться доказательствами, опровергающими выводы данной экспертизы, поскольку процессуальное законодательство и законодательство об экспертной деятельности не предусматривают рецензирование экспертных заключений. Рецензия является субъективным мнением специалиста; составление одним специалистом без предупреждения его об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения критической рецензии на заключение другого специалиста одинаковой с ним специализации без наличия на то каких-либо процессуальных оснований не может расцениваться как доказательство, опровергающее выводы эксперта.

Ни из рецензии ООО «Нижегородинвестпроект» на заключение эксперта ФИО11, ни из заключения ООО «Градостроительная мастерская «Линия» невозможно определить, какие именно документы ответчиком предоставлялись специалистам и были исследованы последними; являются ли эти документы достоверными, а их перечень – полным и достаточным для дачи объективного заключения.

Довод Администрации относительно того, что использованный экспертом при проведении экспертизы проект межевания не имеет отношения к спорному земельному участку судом отклонен, поскольку в силу положений норм Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями; при этом эксперт вправе использовать все необходимые материалы, нормативные правовые акты и т.п., находящиеся в свободном доступе.

Взаимные доводы сторон о взаимодействии оппонента с экспертом, что якобы подтверждается наличием схожих фраз в заключении эксперта и представленным в обоснование иска заключением, носят предположительный, ничем не обоснованный характер.

Более того, суд находит поведение ответчика – Администрации г.Иркутска противоречивым и усматривает в нем признаки злоупотребления правом.

Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что именно ответчик - Администрация города Иркутска как орган местного самоуправления в лице его уполномоченных структурных подразделений на протяжении длительного времени указывал истцу на невозможность строительства на спорном земельном участке.

После возведения забора на арендованном земельном участке Комитетом по градостроительной политике Администрации г.Иркутска арендатору было направлено Требование от 09.07.2015, исх. № 945-70-2586/5 о немедленном демонтаже забора.

Письмом от 09.10.2015 № 425-74-1114/15 на запрос истца руководителем Комитета по градостроительной политике Управления архитектуры и градостроительства Администрации г.Иркутска дан ответ о невозможности размещения объектов капитального строительства  на спорном участке, являющемся зоной, предназначенной для отдыха, занятия физической культурой и спортом, зоной пляжей.

О невозможности строительства на арендованном земельном участке истцу также сообщалось письмами заместителя мэра – председателя комитета по градостроительной политике администрации г.Иркутска от 27.10.2015, исх. № 945-70-4137/15, от 06.08.2018, исх. № 945-70-3902/18., от 25.10.2018, исх. № 945-70-5212/8.

Как следует из заключения по результатам комплексного геодезического обследования земельного участка от 24.06.2019, из текста распоряжения Администрации г.Иркутска от 11.02.2015 № 182-02-69/15, а также Постановления Администрации г.Иркутска от 09.02.2018 № 031-06-66/8, территория арендуемого земельного участка представляет собой городской сквер со свободным доступом населения города и систематически используется Администрацией г.Иркутска для организации массовых народных гуляний городского праздника «Масленица». 

С учетом установленных обстоятельств в их совокупности, принимая во внимание неправомерное поведение ответчика – Администрации г.Иркутска и злоупотребление им предоставленными правами, судом не усмотрено оснований для удовлетворения ходатайства Администрации и назначении повторной судебной экспертизы.

Ответчиками заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Срок исковой давности является известным ограничением права на судебную защиту в сфере гражданских правоотношений. Однако это ограничение закон предусмотрел в целях обеспечения устойчивости гражданского оборота и гарантий прав его участников. В противном случае ни один собственник или обладатель иных прав не мог бы быть уверенным в легитимности своих правомочий, постоянно находясь под угрозой судебного оспаривания права на имущество и другие принадлежащие ему гражданские права. То есть по существу срок исковой давности установлен в общих (публичных) интересах.

В то же время гражданские правоотношения - это сфера частных интересов, и правами, которые возникают в этой сфере, их обладатели, как правило, могут распоряжаться свободно (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем в гражданском праве действует презумпция, что пользоваться своими правами участники гражданских правоотношений должны добросовестно и разумно, проявляя необходимую степень заботливости и осмотрительности (статья 401 Гражданского кодекса Российской Федерации), и не допускать злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, бремя негативных последствий того, что правообладатель не смог надлежащим образом воспользоваться принадлежащим ему правом, несет, как правило, он сам.

Согласно штемпелю отдела делопроизводства (канцелярии) Арбитражного суда Иркутской области, исковое заявление подано в арбитражный суд нарочно 17.01.2019.

По общим правилам, срок исковой давности составляет три года (36 месяцев).

В силу пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Федеральным законом от 02.03.2016 № 47-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» обязательный претензионный порядок был введен для большинства гражданско-правовых споров.

С учетом положений части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до предъявления к ответчику иска о взыскании задолженности по договору аренды, неосновательного обогащения истец обязан направить ему претензию, стороны не вправе отказаться от претензионного порядка, который императивно предписан для них законодателем.

Следовательно, в период соблюдения истцом обязательного досудебного порядка течение срока исковой давности по заявленному истцом требованию в силу действующего законодательства приостанавливалось.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 16.10.2018 по делу № 305-ЭС18-8026, А40-43937/2017.

Таким образом, течение срока исковой давности приостанавливалось на период с 18.12.2018 по 17.01.2019 (30 календарных дней).

С учетом того, что иск подан в суд 17.01.2019, а также с учетом приостановления течения срока исковой давности на 30 календарных дней, суд пришел к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности о взыскании денежных средств, оплаченных за период до 18.12.2015.

При этом судом отклонены доводы истца относительно иных дат начала течения срока исковой давности. По мнению истца, срок исковой давности начал течь с 17.05.2019, после ознакомления его представителя с копиями дел правоустанавливающих документов на земельные участки с кадастровыми номерами 38:36:000026:72, 38:36:000026:73, 38:36:000026:9467, после чего истец и узнал, что земельные участки не предоставлялись для строительства в установленном законом порядке. Кроме того, истец указал на неопределенность в отношении надлежащего ответчика по спору, что также влияет, по его мнению, на определение начала течения срока исковой давности.

Между тем из материалов дела усматривается, что права арендатора по договору аренды земельного участка № 212/14 от 28.10.2014 перешли к обществу «СК «Иркутск» в порядке сингулярного правопреемства, что подтверждается пунктом 1.3. договора, согласно которому основанием для заключения договора являются правовые акты начиная с 16.07.1998, когда земельные участки 38:36:000026:72 и 38:36:000026:73, имевшие в то время иные кадастровые номера, были предоставлены ИЧП ФИО8

По мнению суда, о невозможности возведения на спорном земельном участке объектов капитального строительства истец узнал из направленных в его адрес писем Управления архитектуры и градостроительства Комитета по градостроительной политике Администрации города Иркутска от 09.10.2015 № 425-74-1114/15, Комитета по градостроительной политике Администрации города Иркутска от 27.10.2015 № 945-70-4137/15 (т. 1, л.д. 127, 129-130). В последнем письме Комитет по градостроительной политике указал, что в соответствии с генеральным планом города Иркутска земельный участок с кадастровым номером 38:36:000026:11589 не предназначен для строительства объектов капитального строительства в связи с нахождением в зоне, предназначенной для отдыха, занятия физической культурой и спортом, зоне пляжей (Р-3), в связи с чем, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства, в приеме документов для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства будет отказано.

Довод истца относительно неопределенности по вопросу о надлежащем ответчике по спору на выводы суда о начале срока течения исковой давности не влияет, поскольку надлежащим ответчиком при установлении факта ничтожности сделки и применении последствий ее недействительности является сторона сделки. Заблуждения истца относительно надлежащего ответчика правового значения иметь не могут. 

Согласно п. 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если недействительная сделка исполнена обеими сторонами, то при рассмотрении иска о применении последствий ее недействительности необходимо учитывать, что, по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ, произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно, в связи с чем проценты, установленные статьей 395 ГК РФ, на суммы возвращаемых денежных средств не начисляются.

В то же время при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне, к отношениям сторон могут быть применены нормы о неосновательном обогащении (подпункт 1 статьи 1103, статья 1107 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного кодекса.

В силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Из материалов дела следует, что истцом в исковой период были произведены следующие платежи:

09.02.2016

55 594,45

18.02.2016

3 483 365,10

06.05.2016

55 594,45

08.08.2016

55 594,45

02.11.2016

55 594,43

09.11.2016

977 089,38

15.12.2016

3 500

10.02.2017

2 552 804,80

21.03.2017

60 368,81

05.05.2017

2 552 804,80

10.05.2017

60 368,81

08.08.2017

2 349 979,20

07.11.2017

5 553 224,69

19.02.2018

5 196 781,80

06.03.2018

29 410,17

08.05.2018

5 254 523,82

08.08.2018

1 959 341,51

Итого

30 255 940,67

Письмами от 28.05.2018, 10.08.2018, 09.11.2018, истец просил перенести сумму переплаты по договору в размерах 625 159 руб. 64 коп., 2 491 771 руб. 27 коп., 1 959 341 руб. 51 коп. соответственно с договора № 212/14 от 28.10.2014 на счет по договору аренды земельного участка № 631/18 от 06.03.2018 (т. 5, л.д. 161, 159, 141). Всего по договору № 631/18 от 06.03.2018 было зачтено переплат на сумму 5 076 272 руб. 42 коп.

Таким образом, общий размер перечисленных денежных средств по договору № 212/14 от 28.10.2014 составил 25 179 668 руб. 25 коп. (30255940,67 – 5076272,42).

Вместе с тем, поскольку суд пришел к выводу об использовании земельного участка ответчиком, ответчик должен был вносить плату за земельный участок исходя из вида разрешенного использования участка.

Размер платы за пользование земельным участком, право государственной собственности на который не разграничено, подлежит определению на основании действовавших в спорный период нормативных правовых актов об установлении арендной платы. Данная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), определении Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2017 года по делу № 306-ЭС17-13791.

При расчете арендной платы за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, необходимо руководствоваться Положением о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным Постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 № 601-пп (далее – Положение № 601-пп), Положением о земельном налоге на территории города Иркутска, утвержденным решением Думы города Иркутска от 23.11.2005 № 004-20-180203/5, Порядком определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования «город Иркутск», утвержденным постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9 (далее – Порядок определения коэффициентов), а также с учетом кадастровой стоимости земельного участка и соответствующими коэффициентами инфляции, устанавливаемыми федеральным законодательством.

Согласно пункту 3 Положения № 601-пп арендная плата в год за использование земельного участка устанавливается по формуле:

Ап = Кс x Зн x Кмсу x Ки, где:

Ап - арендная плата в год за использование земельного участка; Кс - кадастровая стоимость земельного участка;

Зн - ставка земельного налога за соответствующий земельный участок;

Кмсу - экономически обоснованный коэффициент с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, установленный органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов Иркутской области, который в свою очередь является произведением коэффициента Кри -коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования на коэффициент Ку -коэффициента, учитывающего особенности вида разрешенного использования земельных участков.

В соответствии с Порядком определения коэффициентов коэффициент, устанавливаемый муниципальным образованием город Иркутск к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков рассчитывается по формуле:

К = Кри x Ку,

где:

К - коэффициент, применяемый к размеру арендной платы с учетом вида разрешенного использования;

Кри - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования (приложение № 1);

Ку - коэффициент, учитывающий особенности вида разрешенного использования земельных участков (приложение № 2).

Исходя из разрешенного вида использования земельного участка, руководствуясь Порядком определения коэффициентов и приложениями к нему, суд пришел к выводу о том, что применению подлежали коэффициент разрешенного использования (Кри) и коэффициент, учитывающий особенности вида разрешенного использования земельных участков (Ку), равные 1.

Администрацией города Иркутска в материалы дела были представлены соответствующие контррасчеты неосновательного обогащения и начисленных на данные суммы процентов за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проверив представленные Администрацией контррасчеты, суд признал верным расчет, составленный исходя из Кри=1 и Ку=1, представленный суду 02.03.2020. Суд исходит при рассмотррении спора из данного расчета ответчика.

Таким образом, размер подлежащего взысканию неосновательного обогащения составил 20 248 918 руб. 80 коп. За пользование спорным земельным участком истец должен был заплатить 4 930 749 руб. 45 коп.

Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Сумма подлежащих взысканию процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.02.2016 по 10.01.2019 составила 2 391 225 руб. 16 коп. (согласно признанному верным контррасчету Администрации).

При рассмотрении вопроса о надлежащем ответчике по спору суд пришел к следующим выводам.

Взаимоотношения сторон вытекают из гражданско-правовых отношений и, соответственно, регулируются нормами Гражданского кодекса РФ.

Из материалов дела усматривается, что арендодателем по договору является Министерство имущественных отношений Иркутской области; именно Министерство является получателем арендных платежей по договору и стороной ничтожной сделки, в рамках применения последствий которой взыскиваются денежные средства.

Спорные взаимоотношения не могут определяться нормами бюджетного законодательства; взаиморасчеты между субъектами бюджетного процесса в части распределения доходов от аренды земельных участков должны быть разрешены в рамках межбюджетных отношений и на выводы суда по настоящему делу повлиять не могут.

Следовательно, денежные средства в указанном размере подлежат взысканию именно с Министерства имущественных отношений Иркутской области как арендодателя, получателя арендных платежей и стороны ничтожной сделки.

Резюмируя все изложенное, суд отмечает, что в ходе рассмотрения дела пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды земельного участка; в удовлетворении иска к Администрации суд отказывает ввиду отсутствия правовых оснований требований к данному ответчику; исковые требования, заявленные к Министерству, подлежат удовлетворению частично на сумму 22 640 143 руб. 96 коп, из которых 20 248 918 руб. 80 коп. – неосновательное обогащение, возникшее из ничтожной сделки, обусловленное неравноценностью встречного предоставления, 2 391 225 руб. 16 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами.

Всем существенным доводам сторон судом дана соответствующая оценка, что нашло отражение в данном решении; иные доводы и пояснения несущественны и на выводы суда не влияют.

В силу части 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд при принятии решения, в том числе, распределяет судебные расходы.

При подаче настоящего иска в суд обществом СК «Иркутск» по платежному поручению № 14 от 25.10.2018 уплачена государственная пошлина в сумме 65 513 руб.

Истцом были заявлены требования неимущественного характера (о расторжении договора) и имущественного характера, цена иска 52 133 839 руб. 63 коп.

Размер подлежащей уплате государственной пошлины за рассмотрение арбитражным судом соответствующего иска в соответствии с положениями статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 206 000 руб.

Поскольку истцом уплачена государственная пошлина в размере 65 513 руб., при этом 6 000 руб. за требование неимущественного характера, с учетом удовлетворения требования истца на 43,44% на основании положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающих пропорциональность размера подлежащих взысканию судебных расходов размеру удовлетворенных требований, с Министерства в пользу общества «СК «Иркутск» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 25 852 руб. 45 коп.

В доход федерального бюджета государственная пошлина взысканию не подлежит, поскольку Министерство от уплаты государственной пошлины освобождено на основании подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Истцом на депозитный счет Арбитражного суда Иркутской области по платежному поручению № 3 от 24.05.2019 были внесены денежные средства в сумме 250 000 руб.

Стоимость проведенной в ходе судебного разбирательства судебной строительно-технической экспертизы составила 190 000 руб.

С учетом абзаца второго части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Министерства в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы за проведенную экспертизу в сумме 82 536 руб. (190000 х 43,44%), истцу подлежат возврату с депозитного счета Арбитражного суда Иркутской области денежные средства в размере 60 000 руб.

Поскольку судом отклонено ходатайство Администрации о назначении повторной судебной строительно-технической экспертизы, Администрации подлежат возврату с депозитного счета суда денежные средства в размере 150 000 руб., перечисленные по платежному поручению № 821 от 14.04.2020.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска к Администрации города Иркутска отказать.

В удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка № 212/14, заключенного 28.10.2014 между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Иркутск», отказать.

В остальной части иск к Министерству имущественных отношений Иркутской области удовлетворить частично.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Иркутской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Иркутск» 20 248 918 руб. 80 коп. основного долга, 2 391 225 руб. 16 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 82 536 руб. расходов на проведение судебной экспертизы, 25 852 руб. 45 коп. расходов по уплате государственной пошлины, а всего – 22 748 532 руб. 41 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Иркутск» с депозитного счета Арбитражного суда Иркутской области денежные средства в размере 60 000 руб., внесенные за производство судебной экспертизы, по реквизитам, указанным в платежном поручении № 3 от 24.05.2019.

Возвратить Администрации города Иркутска с депозитного счета Арбитражного суда Иркутской области денежные средства в размере 150 000 руб., внесенные за производство судебной экспертизы, по реквизитам, указанным в платежном поручении № 821 от 14.04.2020.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья                                                                                                    Е.В. Рукавишникова