Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-480/2022

28 апреля 2022 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2022 года.

Полный текст  постановления изготовлен 28 апреля 2022 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Пичининой И.Е.

судей  Козловой Т.Д., Ротаря С.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии  в заседании:

от ФИО2: ФИО3, представитель по доверенности от 01.12.2020;

от ФИО4: ФИО3, представитель по доверенности от 30.11.2020;

от товарищества собственников жилья «Ришувил»: ФИО5, представитель по доверенности от 15.10.2020.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4, индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение от 03.12.2021

по делу № А73-18091/2020

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску товарищества собственников жилья «Ришувил» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП 310272218000041, ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО6 (ОГРНИП 310272119400014, ИНН 

<

***>),

о признании недействительным договора аренды нежилого помещения,

третье лицо индивидуальный предприниматель  ФИО7

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья «Ришувил» (далее – ТСЖ «Ришувил», ТСЖ, товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальным предпринимателям ФИО4, ФИО6 (далее – ИП ФИО4, ИП ФИО6, ответчики) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 01.04.2015 № 47, заключенного между истцом и ответчиками, обязании ответчиков возвратить товариществу нежилое помещение, общей площадью 18,2 кв. м, расположенное на 1 этаже административно-жилого здания по адресу: 

<

...>, помещение I (54).

Определением суда от 03.02.2021 производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу итогового судебного акта по рассмотрению апелляционной жалобы, поданной на решение Центрального районного суда г. Хабаровска делу № 2-2597/2019.

Определением суда от 15.06.2021 производство по делу возобновлено, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена индивидуальный предприниматель ФИО7 (далее – ИП ФИО7, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 03.12.2021 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО4, ИП ФИО6 обратились в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просят решение суда от 03.12.2021 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указывают на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное  применение судом  норм материального и процессуального права, ошибочность выводов суда в части отклонения довода ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности.

Считают, что должностное лицо истца - председатель правления ТСЖ «Ришувил» - ФИО8 не мог быть неосведомлённым о незаконности принятого решения общего собрания собственников помещений МКД о наделении полномочиями по заключению договоров ФИО9 и/или не понимать незаконность принятого решения. Кроме того, указывают на то, что истец регулярно получал от ответчиков арендную плату безналичным перечислением денежных средств на расчётный счёт.

Со ссылкой на часть 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приводят доводы о том, что стоимость арендной платы за места общего пользования установлена не по договоренности между сторонами, с целью причинения ущерба истцу, а определена решением правления ТСЖ, оформленного протоколом № 19 заседания правления ТСЖ «Ришувил» от 26.06.2012, согласно которому размер арендной платы составил 50 руб. за 1 кв.м.  

Указывают, на несогласие с требованием о применении последствий недействительности сделки в форме возврата всего полученного по ней со ссылкой на пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), получение арендодателем выгоды в размере стоимости неотделимых улучшений. Так, ответчики в соответствии с пунктом 1.6. договора произвели за свой счёт установку приборов учёта электроэнергии и воды для учёта их потребления в арендуемом помещении на сумму 775 670 руб. 

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022 апелляционная жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 21.04.2022 на 10 часов 20 минут.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ФИО2, ФИО4 настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил оспариваемый судебный акт отменить.

Представитель ТСЖ «Ришувил» по доводам жалобы возражал, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены апелляционным судом в порядке главы 34 АПК РФ.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей сторон в судебном заседании, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.04.2015 между ТСЖ «Ришувил» (арендодатель) и ИП ФИО4., ИП ФИО6 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 47 (далее – договор аренды), в соответствии с которым арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование арендатора сроком на 30 лет с 01.04.2015 по 31.03.2045 части общего имущества в многоквартирном доме (далее – МКД) в виде помещения 1(54), общей площадью 18,2 кв.м, расположенного на 1 этаже административно-жилого здания по адресу: 

<

...>. Указанное нежилое помещение зарегистрировано на праве собственности за ТСЖ «Ришувил» и в соответствии с положениями статьи 36 ЖК РФ принадлежит собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности как общее имущество в МКД.

Согласно пункту 1.8 договора, арендатор имеет право предоставлять функциональное помещение 1(54), общей площадью 18,2 кв. м в субаренду.

Пунктом 4.1 договора аренды установлена стоимость арендной платы в размере 50 руб. за 1м2 в месяц. Общая сумма ежемесячного платежа составляет 910 руб. (НДС не облагается).

Срок действия договора аренды - 30 лет начиная с 01.04.2015 по 31.03.2045 (пункт 10.1 договора).

По акту приема-передачи от 01.04.2015 помещение передано арендатору.

Договор аренды подписан со стороны арендодателя ФИО9 (уполномоченным от имени собственников помещений в МКД на основании решения собрания собственников от 17.05.2012) и председателем правления ТСЖ ФИО8, а со стороны арендатора ФИО4 и ФИО6

Согласно копии протокола общего собрания собственников помещений от 17.05.2012 в очной форме, являющейся приложением к договору аренды, по 4 вопросу повестки дня принято решение выбрать ФИО9 представлять интересы собственников жилого комплекса «Ришувил» (пункт 3.1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ)), с 90% голосов проголосовавших за данное решение.

01.06.2019 между ИП ФИО4. и ИП ФИО6 без образования юридического лица с одной стороны (арендатор) и ИП ФИО7 (субарендатор) заключен договор субаренды № 1/19 согласно которому арендатор за плату передает, а субарендатор принимает за временное владение и пользование помещение. Пунктом 3.1 данного договора арендная плата устанавливается в размере 25000 руб. в месяц. 

ТСЖ «Ришувил» со ссылкой на то, что договор аренды от имени ТСЖ заключен неуполномоченным лицом по многократно заниженной цене, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в деле доказательства, доводы и возражения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд, удовлетворяя требование истца, исходил из доказанности в данном конкретном случае необходимой совокупности условий для признания оспариваемой сделки (договора) недействительной  на основании статьи 174 ГК РФ. При этом, отклоняя соответствующие доводы  ответчика, суд счел не пропущенным истцом срок исковой давности  на обращение с настоящим требованием.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, оценив доводы участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены судебного акта в силу следующего. 

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД. Пунктом 2 этой же статьи предусмотрено, что собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в МКД.

Согласно части 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД является органом управления МКД, компетенция общего собрания собственников помещений в МКД определена частью 2 указанной статьи.

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов (не менее 2/3) от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД. 

Согласно пункту 1 статьи 147 ЖК РФ руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества. Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД и компетенции общего собрания членов ТСЖ. Председатель правления ТСЖ, действуя без доверенности от имени товарищества, вправе совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества (пункт 2 статьи 149 ЖК РФ). 

Таким образом, решение вопроса относительно использования третьими лицами общего имущества собственников помещений в доме относится к исключительной компетенции общего собрания таких собственников. 

Статья 174 ГК РФ устанавливает последствия нарушения представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица.

Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу определением Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 14.05.2020 № 88-1609/2020 установлено, что решение собственников помещений от 17.05.2012 является ничтожным ввиду отсутствия кворума (43%) в соответствии с пунктом 2 статьи 181.5 ГК РФ. Также данным судебным актом установлено, что из протокола общего собрания ТСЖ «Ришувил» от 17.05.2012 следует, что в повестку собрания был включен вопрос о наделении члена товарищества ФИО9 полномочиями на заключение договоров аренды об использовании общего имущества собственников в МКД. Этот вопрос не решен и вынесен на общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования.

Апелляционным определением от 12.05.2021 отменено решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 06.06.2019, решение по четвертому вопросу повестки общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 26 по ул. Дикопольцева в г. Хабаровске, оформленного протоколом № 1 от 17.05.2012 признано не принятым.

Таким образом, общим собранием собственников помещений в МКД, в соответствии со статьями 36, 44, 46 ЖК РФ, решение по вопросу передачи ответчикам в аренду помещения не принималось, как и не принималось решение об уполномочивании ФИО9 заключать от имени собственников помещений в МКД оспариваемый договор. 

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что  договор аренды № 47 подписан от имени ТСЖ «Ришувил» ФИО9 при отсутствии у него для этого необходимых полномочий.  

В свою очередь, председатель правления ТСЖ при заключении спорного договора действовал с превышением полномочий, предусмотренных уставными положениями, и единолично разрешил вопрос, отнесенный к ведению общего собрания членов товарищества.

Иных решений общего собрания собственников помещений МКД № 26 по ул. Дикопольцева в г. Хабаровске о передаче спорного помещения в аренду ответчикам, или об уполномочивании иных лиц на заключение оспариваемого договора не принималось.

Необходимым условием для признания сделки недействительной по основаниям статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации является доказанность того, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об ограничениях полномочий органа юридического лица, совершившего сделку. Бремя доказывания этого обстоятельства возлагается на истца. 

Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается, что договор подписан со стороны арендодателя председателем правления ТСЖ «Ришувил» ФИО8, являющимся близким родственником арендатора ФИО6, то есть являлся заинтересованным лицом при заключении договора. 

Таким образом,  суд верно исходил и из того, что ответчики при должной степени заботливости и осмотрительности, какая от них требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, были обязаны удостовериться о полномочиях представителя контрагента на совершение оспариваемой сделки. Ссылка в преамбуле договора на устав Товарищества презюмирует ознакомление сторон с их содержанием в части определения компетенции заключающих сделку лиц.

Также суд правомерно признал обоснованным довод истца о заключении договора аренды № 47 по многократно заниженной стоимости. 

Согласно представленному в материалы дела договору субаренды от 01.06.2019 № 1/19, заключенному между ИП ФИО4 и ИП ФИО6 (арендатор) и ИП ФИО7 (Субарендатор), стоимость субаренды спорного помещения составила 25 000 руб. в месяц, что в 27,4 раза больше размера арендной платы, получаемой товариществом по договору № 47. 

Кроме того, учитывая указанные обстоятельства, а также то, что договор № 47 заключен на срок 30 лет, без возможности ТСЖ «Ришувил» изменить или прекратить его в одностороннем порядке, представляется обоснованным довод истца о заключении такого договора в ущерб интересам ТСЖ «Ришувил». 

Установленные обстоятельства свидетельствуют  о наличии  совокупности обстоятельств, являющихся основанием для признания сделки недействительной на основании статьи 174 ГК РФ. 

 Доводы ответчиков о том, что  размер арендной платы , предусмотренный договором аренды,  установлен протоколом заседания правления ТСЖ «Ришувил» от 26.06.2012 № 19, правомерно признаны необоснованными судом. Из данного протокола следует, что решение о предоставлении в аренду по цене 50 руб. за кв. м принималось в отношении коридоров, лифтовых холлов в подъездах, где отсутствуют или перенесены пожарные гидранты, в то время как из Договора и приложения к нему следует что спорное помещение коридором, лифтовым холлом в подъезде не является. 

Доводам о применении срока исковой давности суд также дал надлежащую правовую оценку, которые правомерно отклонены судом.

Согласно пункту 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. 

В соответствии с положениями статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются названным кодексом и иными законами. 

Учитывая, что договор № 47 была подписан ФИО8 являющимся заинтересованным лицом с превышением предоставленных полномочий и в ущерб интересов ТСЖ «Ришувил», суд верно исходил из того, что само по себе подписание им договора, не может свидетельствовать об осведомленности истца об исполнении оспариваемого договора на указанных в нем условиях.

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ ФИО10 является председателем правления ТСЖ «Ришувил» с 21.05.2019, а спорный договор запрошен истцом из Управления Росреестра по Хабаровскому краю в июне 2020 года. Каких-либо сведений о передаче новому председателю документов подтверждающих исполнение договора ранее июня 2020 года в материалы дела также не представлено.

Таким образом, применительно к настоящему спору  суд обосновано исходил из того, что предусмотренный статьей 181 ГК РФ срок исковой давности подлежит исчислению не ранее июня 2020 года,  и на момент  обращения  ТСЖ «Ришувил» с настоящим иском 10.11.2020 не пропущен.

В связи с чем, доводы заявителя жалобы в указанной части также подлежат отклонению.

Исследовав и оценив по правилам статьей 65, 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах настоящего дела доказательства, исходя из конкретных обстоятельств дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований о признании недействительным договор аренды нежилого помещения от 01.04.2015 № 47 по основаниям, предусмотренным статьей 174 ГК РФ.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая, что договор аренды признан судом недействительным,  суд обоснованно применил последствия  недействительности ничтожной сделки , обязав ответчиков возвратить товариществу собственников жилья «Решувил» нежилое помещение  общей площадью 18, 2 кв. м, расположенное на первом этаже административно-жилого здания по адресу: 

<

...>, помещение I (54).

Доводы заявителя жалобы о том, что суд при этом не разрешил вопрос о взыскании в пользу ответчиков стоимости неотделимых улучшений, подлежат отклонению, поскольку наличие неотделимых улучшений и их стоимость, как и наличие обязанности истца при установленных обстоятельствах ничтожности договора  аренды (равно – отсутствия договорных отношений)  возместить на основании статьи 623 ГК РФ стоимость улучшений имущества  не входят в предмет рассмотрения настоящего спора.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, по содержащимся в ней доводам, не имеется.

Неправильное применение судом норм материального права или норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы, составляющие уплаченную государственную пошлину за рассмотрение жалобы, отнесены на заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от  03.12.2021 по делу № А73-18091/2020 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Е. Пичинина

 

Судьи

Т.Д. Козлова

 

С.Б. Ротарь