АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А78-4100/2017

г.Чита

14 ноября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 ноября 2018 года

Решение изготовлено в полном объёме 14 ноября 2018 года

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи Алфёрова Д.Е.

при ведении протокола судебного заседания до объявления в заседании перерыва помощником судьи Емельяновой Н.С., после окончания перерыва в судебном заседании секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Администрации городского поселения "Могочинское" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Обществу с ограниченной ответственностью "СибСтройКом" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании 119 627,61 рублей, расторжении договора аренды земельного участка №2 от 13.03.2014,

с участием в деле в качестве в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: 1. Совета городского поселения «Могочинское», 2. Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2, главы городского поселения «Могочинское»;

от ответчика - ФИО3, представителя по доверенности от 08.01.2018 (сроком на 1 год);

от третьего лица-2 - (до объявления в судебном заседании перерыва) ФИО4, представителя по доверенности от 16.10.2018 (сроком на 1 год)

В судебном заседании суд установил:

Администрация городского поселения "Могочинское" обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "СибСтройКом" о взыскании (с учетом принятого судом уточнения) 119 927,61 рублей задолженности по договору аренды земельного участка №2 от 13.03.2014, в том числе 111 155,62 рублей основного долга по арендной плате за период с 01.01.2015 по 23.08.2016, 8 771,99 рублей неустойки за период с 11.04.2015 по 23.08.2016; расторжении договора аренды земельного участка №2 от 13.03.2014.

К участию в деле в качестве в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Совет городского поселения «Могочинское» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 30.10.2018 по 07.11.2018.

Представитель истца представил заявление об уточнении исковых требований, в котором с учетом произведенных в заседании дописок просит суд принять к рассмотрению уточненные исковые требования: считать договор аренды земельного участка №2 от 13.03.2014 расторгнутым с момента первой регистрации жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, а именно с 24.08.2016; взыскать с ответчика 119 627,61 рублей задолженности по договору аренды земельного участка №2 от 13.03.2014, в том числе 110 955,62 рублей основного долга по арендной плате за период с 01.01.2015 по 22.08.2016, 8 671,99 рублей неустойки за период с 11.04.2015 по 22.08.2016. 

Представитель ответчика не возражал относительно принятия к рассмотрению уточнения в части уменьшения истцом размера и периода имущественных требований, возражал относительно принятия к рассмотрению требований считать договор аренды земельного участка расторгнутым, полагая, что соответствующее уточнение влечет одновременное изменение основания и предмета первоначального иска, является новым требованием.

В порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом принято уточнение в части уменьшения размера имущественных требований истца к ответчику и отказано в принятии уточнения в части судебной констатация состоявшегося расторжения договора в силу следующего. В первоначальном исковом заявлении истцом было заявлено требование о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением его условий в виде невнесения арендной платы, в заявлении об уточнении требований истцом изменено как само требование (вместо расторжения договора в судебном порядке указано на необходимость констатации его состоявшегося расторжения), так и его основание (вместо невнесения арендной платы указано на регистрацию права собственности на жилое помещение в построенном на земельном участке доме), то есть в рамках указанного уточнения истец одновременно изменил предмет и основание требований, что АПК РФ не допускается, в связи с чем суд отказывает в принятии  указанного уточнения исковых требований. Отказ в принятии уточнения прав истца не нарушает, поскольку соответствующие требования могут быть заявлены в рамках отдельного иска. 

От требования о расторжении договора аренды земельного участка истец не отказался, в связи с чем судом рассматриваются требования о взыскании 119 627,61 рублей задолженности по договору аренды земельного участка №2 от 13.03.2014, в том числе 110 955,62 рублей основного долга по арендной плате за период с 01.01.2015 по 22.08.2016, 8 671,99 рублей неустойки за период с 11.04.2015 по 22.08.2016, а также расторжении договора аренды земельного участка №2 от 13.03.2014.

В заседании представитель истца поддержал исковые требования с учетом принятого судом уточнения, указал на передачу земельного участка ответчику, указал, что расчет исковых требований произведен истцом в соответствии с условиями договора аренды по алгоритму, указанному в ранее представленных расчетах (т. 2 л.д. 102-105) с учетом имевшейся переплаты на январь 2015 года в размере 2 412,43 рублей и с учетом уточнения истцом периода формирования задолженности.

Представитель ответчика исковые требования не признал, указал, что при осуществлении жилищного строительства, связанного с переселением граждан из аварийного ветхого жилья, земельные участки должны предоставляться застройщикам на безвозмездной основе, срок действия договора аренды истек 31.12.2015, после истечения 31.12.2015 срока аренды земельного участка ответчик утратил возможность осуществления строительных работ, поскольку прекращение договора аренды земельного участка влечет прекращение разрешения на строительство, исключает осуществление строительных работ, а, следовательно, и возможность взыскания арендной платы за 2016 год, указал на необходимость расчета арендной платы, исходя из актуализированной кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2015 в размере 6 216 750 рублей,  указал на необходимость осуществления зачета в счет взыскиваемой арендной платы арендной платы за 60-ти дневный период в 2014 году (с 13.03.2014 по 11.05.2014), в течение которого ответчик был лишен возможности пользования земельным участком, так как на земельном участке было выявлено наличие сетей тепло и водоснабжения, что установлено решением Арбитражного суда Забайкальского края от 01.04.2015 по делу №А78-380/2015, указал на бездействие истца по непринятию решения о предоставлении земельного участка ответчику для завершения строительства 3-4 секций жилого многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, что рассматривал как злоупотребления правом.

Представитель третьего лица-1 в ранее представленных письменных пояснениях полагал иск подлежащим удовлетворению.

Представитель третьего лица-2 до объявления в судебном заседании перерыва представил письменные пояснения, в которых указал, что спорный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет 06.03.2014 с видом разрешенного использования - для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома, кадастровая стоимость участка на момент осуществления государственного кадастрового учета была определена в размере 34 515 750 рублей на основании Постановления Правительства Забайкальского края №116 от 16.12.2008, согласно которому удельный показатель кадастровой стоимости для кадастрового квартала 75:28:070422 составил 2 301, 05 рублей за 1 кв.м. для земельных участков, отнесенных к 1 группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки), в соответствии с приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 года № П/0152. С 01.01.2015 вступили в силу результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края по состоянию на 01.01.2014 (приказ Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10.12.2014 №6/НПА), а результаты, утвержденные Постановлением Правительства Забайкальского края №116 от 16.12.2008 были признаны утратившими силу (Постановление Правительства Забайкальского края №739 от 30.12.2014), в связи с чем был произведен пересчет кадастровой стоимости спорного земельного участка, исходя из коэффициента 414,45 рублей за 1 кв.м. для земельных участков, отнесенных ко второй, а не к первой, группе по виду разрешенного использования, в связи с чем кадастровая стоимость спорного земельного участка ошибочно была указана в размере 6 216 750 рублей. В последующем ошибка в определении кадастровой стоимости спорного земельного участка была выявлена, кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 48 150 600 рублей, исходя из удельного показателя для первой группы вида разрешенного использования земельного участка в размере 3 210,04 рублей за 1 кв.м., в связи с чем было принято решение об исправлении технической ошибки в записях в Едином государственном реестре недвижимости и указана верная кадастровая стоимость земельного участка в размере 48 105 600 рублей. Представитель третьего лица-2 пояснил, что кадастровая стоимость земельного участка в спорный период с 13.03.2014 по 31.12.2014 составляла 34 515 750 рублей, а с 01.01.2015 по 22.08.2016 - 48 150 600 рублей. Кадастровую стоимость земельного участка в размере 6 216 750 рублей рассматривал как техническую ошибку.

Выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между обществом - застройщиком и администрацией - участником долевого строительства был заключен муниципальный контракт №5-2014 от 18.02.2014 на приобретение жилых помещений (квартир) путем участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного в г. Могоча для переселения граждан из аварийного жилищного фонда в 2014 году. В соответствии с условиями контракта застойщик взял на себя обязательства построить (создать) 101 (сто одна) квартирный трехэтажный жилой дом по адресу: 

<

...>.

Постановлением администрации городского поселения "Могочинское" №58 от 13.03.2014 ответчику был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 75:28:070422:862 общей площадью 15 000 кв.м. в аренду из состава земель населенных пунктов для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>.

13.03.2014 между городским поселением "Могочинское" (арендодатель) и  обществом с ограниченной ответственностью "СибСтройКом" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка №2, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 15 000 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 75:28:070422:862, относящийся к категории земель населенных пунктов. Земельный участок предоставляется арендатору для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома.

В силу раздела 2 договора аренды арендные платежи по договору начисляются с 13.03.2014. Размер арендной платы за участок определяется по формуле: КС х К, где КС - кадастровая стоимость земельного участка (34 515 750 рублей), К - расчетный коэффициент (0,02 для расчета арендной платы в черте населенных пунктов) и составляет в год 69 031,50 рублей (34 515 750 х 0,02%), за 1 месяц - 5 752,63 рублей, за квартал - 17 257,89 рублей (5 752,63 х 3). Оплата по договору производится за каждый расчетный период, расчетным периодом считается квартал, арендатор перечисляет арендную плату по договору за каждый квартал до 10 числа месяца, следующего за отчетным. Размер арендной платы может изменяться в соответствии с актуализацией кадастровой стоимости и по другим основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации и не чаще одного раза в год. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. 

Договор заключен на срок с 13.03.2014 по 13.03.2015 и вступает в силу с момента государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав (п. 3.1 и 3.2 договора аренды).

В соответствии с п. 6.2 договора аренды в случае невнесения арендатором арендной платы в сроки, установленные договором (применительно к п. 2.4 договора аренды о поквартальном внесении арендной платы), начисляются пени в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки

Договор аренды земельного участка одновременно является актом приема-передачи земельного участка (п. 9.2 договора аренды).

14.03.2014 договор аренды зарегистрирован третьим лицом-2.

Свидетельством о государственной регистрации права серии 75 АА №547031 от 13.03.2014 и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости подтверждается право собственности истца на спорный земельный участок в период, за который заявлены требования о взыскании задолженности. 

В последующем дополнительным соглашением №1 от 14.03.2015 срок действия договора аренды продлен до 30.12.2015 (дополнительное соглашение зарегистрировано третьим лицом-2 21.05.2015)

Также в материалы дела представлено дополнительное соглашение от 13.03.2015 о продлении срока действия договора аренды до 13.02.2016, в отношении которого ответчиком указано, что указанное соглашение не было зарегистрировано и было подписано со стороны ответчика неуполномоченным лицом, при этом в пояснениях (т. 2 л.д. 165) представитель ответчика указал на отсутствие необходимости заявления о фальсификации в отношении данного доказательства.

22.02.2017 истец направил ответчику претензию с указанием на необходимость погашения задолженности по договору аренды и предложением о расторжении договора по соглашению сторон. 

В связи с отсутствием ответа на претензию 01.03.2017 истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды земельного участка в судебном порядке. 

Ссылаясь на наличие задолженности по договору аренды, необходимость его расторжения в связи с неоднократным нарушением ответчиком обязательств по внесению арендной платы,  оставление досудебной претензии без удовлетворения, истец предъявил иск в суд.

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки (ст. 607 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу подп. 7 п. 1  Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

На основании ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более подлежит государственной регистрации.

Установленный в договоре аренды расчет и порядок уплаты арендной платы соответствует решению Совета городского поселения "Могочинское" №186 от 25.08.2009, а также алгоритму расчета арендной платы, установленному Постановлением Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 №49, указание на которое имеется в вышеуказанном решении Совета городского поселения "Могочинское". Примененный в договоре аренды расчетный коэффициент 0,02 является минимальным из указанных в данном решении. 

Задолженность ответчика по арендным платежам истцом  за период с 01.01.2015 по 22.08.2016 определена по алгоритму (т. 2 л.д. 105) в размере 110 955,62 рублей.

По расчету суда задолженность за указанный период включает в себя следующие слагаемые:

- 69 031,50 рублей - годовая арендная плата за 2015 год;

- 40 268,41 рублей - арендная плата за период с 01.01.2016 по 31.07.2016 как 5 752,63 рублей месячной арендной платы х 7 месяцев;

- 4 082,51 рублей за период с 01.08.2016 по 22.08.2016 как 5 752,63 рублей месячной арендной платы : 31 (количество дней в августе 2016 года) х 22 (количество дней в периоде с 01.08.2016 по 22.08.2016).

При этом по состоянию на январь 2015 года истцом учтена оплата ответчика в размере 2 412,43 рублей, поступившая за счет оплаты арендных платежей платежным поручением №133 от 22.09.2014 на сумму 34 515,78 рублей (т. 2 л.д. 80) и №98 от 22.04.2015 на сумму 23 010,52 рублей (т. 1 л.д. 34). Общий размер оплат по договору аренды за все время составил 57 526,30 рублей, при этом размер арендной платы за период с 13.03.2014 по 31.12.2014 составляет 55 113,91 рублей: (5 752,63 х 9 = 51 773,67 рублей) + (5 752,63 : 31 х 18 как количество дней в периоде 13.03.2014 - 31.03.2014 = 3 340,24 рублей), в связи с чем истцом обоснованно уменьшен заявленный ко взысканию за январь 2015 года размер задолженности на 2 412,43 рублей (57 526,30 рублей оплат - 55 113,91 рублей размера арендной платы за 2014 год), правового положения ответчика указанный расчет не нарушает. 

Таким образом, по алгоритму расчета истца размер задолженности по арендной плате за спорный период составляет 110 969,99 рублей (69 031,50 + 40 268,41 + 4 082,51 - 2 412,43), при этом самим истцом ко взысканию заявлен основной долг в размере 110 955,62 рублей, что является правом истца.

В соответствии с п. 6.2 договора аренды истцом по алгоритму (т. 2 л.д. 102-104) произведен расчет неустойки в размере 8 671,99 рублей за период с 11.04.2015 по 22.08.2016. 

По расчету суда по алгоритму расчета истца размер неустойки за период с 11.04.2015 по 22.08.2016 составляет 8 983,70 рублей из расчета.

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Неустойка

с

по

дней

14 845,46 (17 257,89 - 2 412,43)

11.04.2015

Новая задолженность на 14 845,46 руб.

14 845,46

11.04.2015

10.07.2015

91

8.25

14 845,46 × 91 × 1/300 × 8.25%

371,51 р.

32 103,35

11.07.2015

Новая задолженность на 17 257,89 руб.

32 103,35

11.07.2015

10.10.2015

92

8.25

32 103,35 × 92 × 1/300 × 8.25%

812,21 р.

49 361,24

11.10.2015

Новая задолженность на 17 257,89 руб.

49 361,24

11.10.2015

31.12.2015

82

8.25

49 361,24 × 82 × 1/300 × 8.25%

1 113,10 р.

49 361,24

01.01.2016

10.01.2016

10

11

49 361,24 × 10 × 1/300 × 11%

180,99 р.

66 619,13

11.01.2016

Новая задолженность на 17 257,89 руб.

66 619,13

11.01.2016

10.04.2016

91

11

66 619,13 × 91 × 1/300 × 11%

2 222,86 р.

83 877,02

11.04.2016

Новая задолженность на 17 257,89 руб.

83 877,02

11.04.2016

13.06.2016

64

11

83 877,02 × 64 × 1/300 × 11%

1 968,31 р.

83 877,02

14.06.2016

10.07.2016

27

10.5

83 877,02 × 27 × 1/300 × 10.5%

792,64 р.

101 134,91

11.07.2016

Новая задолженность на 17 257,89 руб.

101 134,91

11.07.2016

22.08.2016

43

10.5

101 134,91 × 43 × 1/300 × 10.5%

1 522,08 р.

        + основной долг за июль и август 2016 года                                                    Итого: 8 983,70 руб.                                                                    

При этом самим истцом ко взысканию заявлена неустойка в размере 8 671,99 рублей, что является правом истца.

Таким образом, по проверенному судом расчету истцом в соответствии с условиями договора аренды истцом правомерно определен основной долг ответчика по арендной плате в размере 110 955,62 рублей и неустойке в размере 8 671,99 рублей.

Возражения представителя ответчика в части требований о взыскании основного долга и неустойки подлежат отклонению в силу следующего.

В силу вышеприведенных правовых норм, положений главы IV ЗК РФ (в редакции на момент заключения договора аренды), условий спорного договора аренды пользование земельным участком осуществляется на платной основе, истец с условиями договора аренды был согласен, в связи с чем приводимые им доводы о необходимости предоставления земельного участка застройщику при осуществлении жилищного строительства, связанного с переселением граждан из аварийного ветхого жилья, на безвозмездной основе, отклоняются судом за необоснованностью.

Доводы ответчика об истечении срока действия договора аренды 31.12.2015 и вызванной этим последующей утрате возможности осуществления строительных работ отклоняются судом в силу следующего. 

По истечении срока действия договора аренды земельный участок ответчиком истцу возвращен не был (акт приема-передачи в дело не представлен), вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Забайкальского края от 01.07.2017 по делу №А78-341/2016 срок строительства был продлен до 31.10.2016, перед осуществлением строительства истцом ответчику было выдано разрешение на строительство, п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено действие разрешения на строительство на весь срок строительства, доказательства принятия решения о прекращении действия разрешения на строительство в спорный период органом местного самоуправления в порядке п. 21.1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлены, из переписки и пояснений сторон следует, что в спорный период (с учетом его уточнения истцом) ответчик выражал позицию о продолжении строительства и сохранении арендных правоотношений, истец также рассматривал договор аренды как действующий (что подтверждается содержанием претензии от 23.12.2016), что с учетом п. 2 ст. 621 ГК РФ свидетельствует о действии договора аренды в спорный период и наличии у ответчика возможности осуществлять строительные работы, при этом вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Забайкальского края от 29.05.2017 по делу №А78-1849/2017 суд отказал Обществу с ограниченной ответственностью "СибСтройКом" в продлении сроков строительства по причине отсутствия иных причин, препятствующих окончанию строительства, помимо тех, которые уже были предметом судебного разбирательства по делам №А78-380/2015 и №А78-341/2016 и были устранены.

Из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Забайкальского края от 01.07.2017 по делу №А78-341/2016, акта проверки прокуратуры от 27.02.2017, писем ООО "ЭКОСТРОЙ", подписания акта приема-передачи квартир только 11.07.2016 следует, что в 2016 году ответчиком также осуществлялось использование земельного участка в целях осуществления строительства и устранения недостатков в уже построенном объекте, в связи с чем суд полагает недоказанным ответчиком факт невозможности использования переданного в аренду земельного участка в спорный период в 2016 году для осуществления строительства.

Указание ответчика на необходимость расчета арендной платы, исходя из актуализированной кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2015 в размере 6 216 750 рублей подлежит отклонению судом в связи с установлением в процессе судебного разбирательства ошибочного внесения указанной кадастровой стоимости земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером №75:28:070422:862 участок был поставлен на государственный кадастровый учет 06.03.2014, кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 34 515 750 рублей (15 000 кв.м. площади участка х 2 301,05 значения удельного показателя) на основании Постановления Правительства Забайкальского края №116 от 16.12.2008, согласно которому удельный показатель кадастровой стоимости для кадастрового квартала 75:28:070422 составил 2 301, 05 рублей за 1 кв.м. для земельных участков, отнесенных к 1 группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки). 

С 01.01.2015 вступили в силу результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края по состоянию на 01.01.2014 (приказ Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10.12.2014 №6/НПА), а результаты, утвержденные Постановлением Правительства Забайкальского края №116 от 16.12.2008 были признаны утратившими силу (Постановление Правительства Забайкальского края №739 от 30.12.2014). Указанным приказом удельный показатель кадастровой стоимости для кадастрового квартала 75:28:070422 определен в размере 3 210,04 рублей за 1 кв.м. для земельных участков, отнесенных к 1 группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки) и 414,45 рублей за 1 кв.м. для земельных участков, отнесенных ко 2 группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки). В отношении спорного земельного участка ошибочно был применен удельный показатель не для первой, а второй группы по виду разрешенного использования, в связи с чем кадастровая стоимость спорного земельного участка была ошибочно указана 02.03.2015 в размере 6 216 750 рублей (15 000 000 х 414,45), а не 48 105 600 рублей (15 000 000 х 3 210,04) как для 1 группы вида разрешенного использования.

В последующем ошибка в определении кадастровой стоимости спорного земельного участка была выявлена, кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 48 150 600 рублей, исходя из удельного показателя для первой группы вида разрешенного использования земельного участка в размере 3 210,04 рублей за 1 кв.м., в связи с чем было принято решение об исправлении технической ошибки в записях в Едином государственном реестре недвижимости и указана верная кадастровая стоимость земельного участка в размере 48 105 600 рублей. На момент рассмотрения заявления в Единый государственный реестр недвижимости внесены надлежащие сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 48 105 600 рублей (уведомление об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости от 05.10.2018).

Согласно ст. 24.17 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ №135) датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта.

Приказ Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10.12.2014 №6/НПА вступил в силу 01.01.2015, 

В соответствии с п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 для целей, не связанных с налогообложением (например, для исчисления арендной платы), нормативно правовые акты об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с абз. 4 ст. 24.20 ФЗ №135 в случае исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку.

В рассматриваемом случае арендная плата по договору имеет регулируемый характер на основании ст. 424 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ, в силу чего в соответствии с разъяснениями, данными в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2017, разъяснения по вопросам судебной практики, п. 1), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017, арендная плата с 01.01.2015, в период действия договора в 2015 году подлежала изменению с учетом актуализации кадастровой стоимости земельного участка. Однако применению в рассматриваемом случае подлежит не ошибочно указанная кадастровая стоимость в размере 6 216 750 рублей, а надлежащая кадастровая стоимость в размере 48 105 600 рублей с учетом исправления технической ошибки, считающаяся установленной от той же даты, что и исправленная ею ошибочная кадастровая стоимость.

При этом поскольку истцом расчет требований произведен от меньшей кадастровой стоимости земельного участка (34 515 750 рублей) заявление истцом требований в меньшем размере правового положения ответчика не ухудшает, в связи с чем доводы истца о необоснованности иска в силу регулируемого характера арендной платы подлежат отклонению.

Указание ответчика на необходимость зачета оплаты двух месяцев аренды в 2014 году (с 13.03.2014 по 11.05.2014) при установлении по делу №А78-380/2015 отсутствия возможности осуществления строительства объекта в 2014 году на протяжении двух месяцев по причине необходимости изменения места строительства дома подлежит отклонению, поскольку предметом спора является взыскание арендной платы за иной период, истцом оспаривается факт и обязанность возврата платежей за 2 месяца в 2014 году, доказательства заявления о зачете до судебного разбирательства в материалы дела не представлены, в соответствии с п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 №65 встречное исковое заявление о взыскании необоснованной уплаченной арендной платы за 2 месяца в 2014 году ответчиком заявлено не было. При указанных обстоятельствах основания для зачета встречных требований отсутствуют, а ответчик не лишен возможности защиты своих прав путем предъявления самостоятельного иска.  

Указание ответчика на злоупотребление правом со стороны истца в виде непринятия им мер по продлению договора аренды суд отклоняет, поскольку применительно именно к заявленному спорному периоду земельный участок был передан ответчику, волеизъявления по отказу от договора истец не выражал, письмо от 24.02.2016 со входящим штампом не содержит указания на его получателя и позволяющих его идентифицировать данных, доводы о непринятии истцом мер к продлению договора аренды являлись предметом судебной оценки по делу №А78-1849/2017. Применительно к рассматриваемому спору суд исходит из отсутствия оснований для вывода о злоупотреблении правом со стороны истца, отсутствия оснований для отказа истцу в праве на судебную защиту.

С учетом предоставления ответчику земельного участка и наличия у него возможности для осуществления строительства в спорный период иск в части взыскания задолженности по договору аренды подлежит удовлетворению.

Требование истца о расторжении договора аренды ввиду невнесения арендной платы суд полагает не подлежащим удовлетворению в силу следующего.

Ст. 450 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения в судебном порядке договора по требованию одной из сторон договора при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, установленных ГК РФ, законами, договором.

П. 4.1.1. договора стороны установили право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за 2 квартала.

Ссылаясь на нарушение обязанности по внесению арендной платы и соблюдение досудебного порядка урегулирования спора истец заявил требование о расторжении договора аренды.

Вместе с тем, из представленных в материалы дела документов (т. 2 л.д. 89) следует, что 23.08.2016 было зарегистрировано право собственности первого лица на квартиру в многоквартирном доме на спорном земельном участке.

В п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Поскольку договор аренды спорного участка уже прекращен, что в силу ст. 453 ГК РФ влечет аналогичные, что и расторжение договора последствия, суд исходит из отсутствия оснований для расторжения в судебном порядке прекращенного договора аренды.

В Определении Верховного Суда РФ от 16.04.2018 №302-ЭС18-434 по делу №А78-1849/2017 ответчику разъяснено наличие возможности обратиться в Администрацию с заявлением о формировании участка, на котором расположен незавершенный строительством объект, в целях получения этого участка в аренду без торгов для завершения строительства третьей и четвертой секций многоквартирного дома, на основании уже нового договора аренды.

Таким образом, иск подлежит удовлетворению в части имущественных требований, а в части требования о расторжении договора суд отказывает.

По правилам ст. 110 АПК РФ госпошлина по имущественным требованиям подлежит отнесению на ответчика с взысканием в доход федерального бюджета, а по неимущественным - на истца, который в соответствии с подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "СибСтройКом" в пользу Администрации городского поселения "Могочинское" 110 955 руб. 62 коп.  основного долга, 8 671 руб. 99 коп. неустойки, всего - 119 627 руб. 61 коп.

В требовании истца о расторжении договора аренды отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "СибСтройКом" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 589 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья                                                                                               Д.Е. Алфёров