Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-50165/2019

25 ноября 2020 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения оглашена 25.11.2020 г.

Полный текст решения изготовлен 25.11.2020 г. 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Управления имущественных и земельных отношений администрации Кунашакского муниципального района, ОГРН 

<

***>, с. Кунашак, 

к Тахталымскому потребительскому обществу, ОГРН 

<

***>, с. Халитово

о взыскании 3 472 645 руб. 19 коп.

с участием ФИО2, доверенность от 04.09.2020 г. ,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений администрации Кунашакского муниципального района (далее – истец, управление) 05.12.2019 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Тахталымскому потребительскому обществу (далее – ответчик, общество), о взыскании 1 712 201 руб. 93 коп. задолженности по внесению арендной платы по договору аренды №678 за период с 01.01.2015 по 17.05.2019, пени за период с 15.04.2015 по 17.05.2019 в размере 1 760 444 руб. 03 коп. 

В обоснование заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 309, 310, 314, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, ЗК РФ).

Ответчик об арбитражном процессе по делу извещен надлежащим образом в соответствии с ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) (л.д. 73-74), представил отзыв от 28.01.2020 с дополнением от 13.03.2020 (л.д. 67-70, 96-98), в котором ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности; о наличии на земельном участке части здания муниципального ЗАГСа, площадь которого не исключена из состава площади участка. Признал задолженность в размере 164 502 руб. 26 коп. и пени в размере 114 744 руб. 66 коп.  

От истца 03.11.2020 поступило ходатайство о том, что спорный участок находится в залоге, поэтому никаких действий  с участком (в части изменения его площади) произвести не представляется возможным (л.д. 133).  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, 25.09.2001 между Управлением (арендодатель) и Кунашакским районным союзом потребительских обществ (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №678 (л.д. 19-22), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов» (далее – участок), общей площадью 2 700 кв.м. для размещения конторы с гаражом (п. 1.1. договора).

Границы участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка поворотными точками. 

Срок аренды участка устанавливается на 49 лет (п. 2.1. договора).

На основании п. 2.8. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. 

Арендная плата начисляется и уплачивается с 01.10.2001 (п. 2.5. договора).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,2% от суммы платежа за каждый календарный день просрочки платежа. Пени перечисляются в том же порядке, что и арендная плата (п. 2.5 договора).

Согласно п. 4.1. договора все споры между сторонами, возникающие по договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.  

Договор аренды земельного участка № 678 от 25.09.2001 прошел государственную регистрацию, о чем свидетельствует отметка о проведении государственной регистрации ограничения (обременения) права от 19.08.2004 (л.д. 32).

03 февраля 2004 г. к договору аренды №678 между Кунашакским районным союзом потребительских обществ и Тахталымским потребительским обществом подписан договор уступки прав и обязанностей (л.д. 26), по условиям которого новому арендатору передается право аренды в отношении земельного участка площадью 2 700 кв.м. с кадастровым номером 74:13:030433:23. 

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует договор аренды как заключенный.

Как следует из выписки из ЕГРН от 07.08.2019 право собственности на объект недвижимости – контора РПС с кадастровым номером 74:13:0807033:105, находящееся по адресу- 

<

...> зарегистрировано за Тахталымским потребительским обществом 06.08.2013 (л.д. 28-30). Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 74:13:0807033:46. 

Земельный участок с кадастровым номером 74:13:0807033:46 площадью 2 700 кв.м. прошел государственный кадастровый учет 12.01.2006 с присвоением ему кадастрового номера, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 07.05.2019 (л.д. 31).

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (п.  ст. 382 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 384 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. 

Таким образом, с момента государственной регистрации договора уступки прав к Тахталымскому потребительскому обществу перешли все права и обязанности по договору аренды №678. 

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, п. 2.4. договора арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Однако указанную обязанность в размере 1 712 201 руб. 93 коп. за период с 01.01.2015 по 17.05.2019 ответчик в спорный период не исполнил надлежащим образом,  

Истцом в адрес ответчика направлена претензия (исх. № 8 от 17.05.2019) с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени (л.д. 14-18), которая оставлена без внимания.  

Неисполнение ответчиком обязательства по уплате долга по арендной плате послужило основанием для обращения управления с исковым заявлением в суд о взыскании задолженности и неустойки.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. 

Согласно пп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательство.

В отношении соответствующих земель, к которым относится и спорный земельный участок, Законом № 257-ЗО утверждена следующая методика определения размера платы за землю: «Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3», где Скад - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

При расчете задолженности истцом применена кадастровая стоимость участка в размере 3 121 902 руб. до 02.12.2015 и 3 286 116 руб. с 03.12.2015, что соответствует сведениям, представленным 13.01.2020 Управлением Росреестра (л.д. 64-65), ставка арендной платы в размере 2%, К1 в размере 10 и 2,73- наем имущества, К2 в размере 1 и К3 в размере 1 (л.д. 7-11).

Между сторонами отсутствует спор о правильности применения ставки арендной платы и коэффициентов К2 и К3.

Рассмотрев довод ответчика о пропуске истом срока исковой давности, суд считает данный довод состоятельным.

Согласно статье 195, пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу статьи 199 Гражданского кодекса РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно пункту 2 статьи 200 Гражданского кодекса РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Буквальное толкование указанной нормы права, указывает на то, что начало течения исковой давности закон связывает, с одной стороны, с объективным моментом, то есть нарушением субъективного права, а с другой стороны, - с субъективным моментом, то есть моментом, когда управомоченный субъект узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности" (далее - Постановление N 43) установлено, что согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Из приведенной нормы и разъяснений следует, что соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 02.03.2016 N 47-ФЗ) с 01.06.2016 соблюдение претензионного порядка в отношении рассматриваемой категории спора является обязательным.

Названной нормой определено, что гражданско-правовой спор о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

В силу пункта 4 статьи 202 Гражданского кодекса РФ со дня прекращения обстоятельства, послужившего основанием приостановления течения срока исковой давности, течение ее срока продолжается. Остающаяся часть срока исковой давности, если она составляет менее шести месяцев, удлиняется до шести месяцев, а если срок исковой давности равен шести месяцам или менее шести месяцев, до срока исковой давности.

Применительно к правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 01.06.2010 N1861/10 обязательства по уплате неустойки считается возникшим не с момента просрочки исполнения основного обязательства, а с истечением периодов, за который эта неустойка начислена.

В то же время, положениями пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" предусмотрено, что предъявление в суд главного требования (об исполнении договора) не влияет на течение срока исковой давности по дополнительным требованиям (статья 207 Гражданского кодекса РФ), к каковым относится требование о взыскании неустойки, срок исковой давности по которым продолжает течь.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Аналогичная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в постановлениях от 10.02.2009 N 11778/08 и от 15.01.2013 N 10690/12. Следовательно, обязательство по уплате пени считается возникшим не с момента просрочки исполнения основного обязательства, а с истечением периода, за который эти пени начисляются.

Иными словами, требование о взыскании пени подлежит удовлетворению в пределах трехгодичного срока, предшествующего дате предъявления иска о взыскании данных пени. За данный период срок исковой давности не будет являться пропущенным. 

Также из указанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и их толкования следует, что при заявлении должником о применении исковой давности в отношении требований о взыскании пени суд должен проверить соблюдение истцом срока давности, как по главному требованию, так и по каждому дню начисления пени.

Заявление Управления к ответчику подано в суд 25.12.2019, следовательно, срок исковой давности в отношении требования о взыскании долга за период с 01.01.2015 по 30.09.2016 (с учетом положений ст. 202 Гражданского кодекса РФ, а также обязанности по внесению арендной платы за 4 квартал 2016 г. до 25.12.2016) и начисленных на такую задолженность пени, пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании долга и пени за указанный период.

Следовательно, требование о взыскании долга рассматривается за период с 01.10.2016 по 17.05.2019 и начисленных на указанную задолженность пени. 

Довод ответчика о необходимости исключения из площади участка 98 кв.м., на которых расположено здание ЗАГСа, что следует из заключения кадастрового инженера от 27.02.2020 (л.д. 106), суд считает данный довод состоятельным, к тому же, Управление факт нахождения на участке здания ЗАГСа, не отрицает. 

Так как истец не оспорил площадь участка, необходимую для размещения здания ЗАГСа, то суд принимает площадь указанную ответчиком – 98 кв.м. Следовательно, площадь участка в отношении которой подлежит определению арендная плата составляет 2 602 кв.м. (2700 кв.м.-98 кв.м), а кадастровая стоимость участка составит 3 166 842 руб. 16 коп. (3 286 116 руб. /2700 кв.м.*2 608 кв.м.). 

Что касается правильности применения К1 как для «сдачи имущества в наём»:

Согласно ст. 1 Закона Челябинской области №257-ЗО, К1 - коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости;

Выпиской из ЕГРН от 07.05.2019 в отношении участка с кадастровым номером 74:13:0807033:46 вид разрешенного использования участка определен как «эксплуатация здания райпотребсоюза» (л.д. 31).

Никаких сведений о том, что общество фактически осуществляет на участке деятельность по сдаче здания в аренду, ни выписка из ЕГРН, ни материалы дела не содержат. 

При указанных обстоятельствах, суд соглашается с доводами общества относительно необходимости применения для расчета арендной платы К1 в размере 1 – оптовая торговля, исходя из основного вида деятельности общества по данным ЕГРЮЛ (п.п. 16 п. 8 решения Собрания депутатов Кунашакского муниципального района от 14.09.2016 №107). 

Суд с учётом доводов о пропуске срока исковой давности, уменьшения площади участка и применения  иного значения К1 пересчитал размер арендной платы:

- 3 166 842 руб. 16 коп. *2%*1*1*1= 63 336 руб. 84 коп. в год, 15 834 руб. 21 коп. в квартал, 5 278 руб. 07 коп. в месяц. 

Следовательно, с 01.10.2016 по 17.05.2019 арендная плата составила 166 570 руб. 11 коп., (15 834,21 руб. +63 336,84 руб. *2 года+ 15 834,21 руб. за 1 кв. 2019 г. + 5 278,07 коп. за апреля 2019 +173,53 руб. *17 дней мая 2019).  

Указанная сумма задолженности и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. 

По условиям п. 2.5 договора аренды за нарушение сроков внесения арендных платежей предусмотрено взыскание пени в размере 0,2% от размера долга за каждый день просрочки. 

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об оплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Так как суд пересчитал размер долга, подлежит перерасчёту и неустойка, которая взыскивается с 26.12.2016 по 17.05.2019 в порядке указанном истцом, а именно нарастающим итогом:

- на сумму 15 834,21 руб. с 26.12.2016 по 26.03.2017 за 91 день по 0,2% в день пени составили 2 881 руб. 83 коп.;

- с 27.03.2017 по 26.06.2017 на сумму 31 668 руб. 42 коп. за 91 день по 0,2% в день пени составили 5 763 руб. 65 коп.;

- с 27.06.2017 по 25.09.2017 на сумму 47 502 руб. 63 коп. за 92 дня по 0,2% в день пени составили 8 740 руб. 49 коп.;

- с 26.09.2017 по 26.12.2017 на сумму 63 336 руб. 84 коп. за 92 дня по 0,2% в день пени составили 11 653 руб. 98 коп.;

- с 27.12.2017 по 26.03.2018 на сумму 79 171 руб. 05 коп. за 90 дней по 0,2% в день пени составили 14 250 руб. 79 коп.;

- с 27.03.2018 по 25.06.2018 на сумму 95 005 руб. 26 коп. за 91 день по 0,2% в день пени составили 17 290 руб. 96 коп.;

- с 26.06.2018 по 25.09.2018 на сумму 110 839 руб. 47 коп. за 92 дня по 0,2% в день пени составили 20 394 руб. 46 коп.;

- с 26.09.2018 по 25.12.2018 на сумму 126 673 руб. 68 коп. за 91 день по 0,2% в день пени составили 23 048 руб. 06 коп.;

- с 26.12.2018 по 25.03.2019 на сумму 142 507 руб. 89 коп. за 90 дней по 0,2% в день пени составили 25 651 руб. 42 коп.;

- с 26.03.2019 по 17.05.2019 на сумму 158 342 руб. 21 коп. за 53 дня по 0,2% в день пени составили 16 784 руб. 27 коп.

Итого – 146 459 руб. 91 коп., которые и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.   

Согласно ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

В силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при цене иска 3 472 645 руб. 19 коп. подлежит уплате государственная пошлина в размере 40 363 руб. 

Согласно п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

В связи с тем, что настоящее решения принято в пользу истца в части, соответственно, государственная пошлина в сумме 3 638руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с Тахталымского потребительского общества в пользу Управления по имущественным и земельным отношениям администрации Кунашакского муниципального района задолженность в размере 166 570 руб. 11 коп. и пени в размере 146 459 руб. 91 коп., всего  - 313 030 руб. 02 коп. 

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Взыскать с Тахталымского потребительского общества в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 638 руб. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объёме) путём подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                      Л.Д. Мухлынина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.