АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

21 сентября 2022 года

Дело №

А56-65919/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Троховой М.В., судей Богаткиной Н.Ю., Кравченко Т.В.,

при участии от ФИО1 ? ФИО2 (доверенность от 01.07.2022), от ФИО3 ? ФИО2 (доверенность от 01.07.2022), от                ФИО4 ? ФИО2 (доверенность от 16.06.2022),

рассмотрев 14.09.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего товарищества собственником жилья «Бастион» ФИО5 на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.09.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2022 по делу № А56-65919/2013/з.41,

у с т а н о в и л:

решением Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2014 товарищество собственников жилья «Бастион», адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера «Б» 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Товарищество), признано несостоятельным (банкротом); в отношении него открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим утвержден ФИО6. 

Определением от 29.08.2014 ФИО6 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего в деле о банкротстве ТСЖ «Бастион»; новым конкурсным управляющим должника утвержден ФИО7.

Определением суда первой инстанции от 07.05.2015 ФИО7 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника; новым конкурсным управляющим Товарищества утвержден ФИО8.

Определением от 30.06.2016 ФИО8 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего Товарищества. Определением от 18.08.2016 новым конкурсным управляющим должника утвержден ФИО5.

Определением от 17.06.2021 производство по делу о банкротстве приостановлено до окончания споров о принадлежности объектов недвижимости, реализованных с торгов конкурсным управляющим ТСЖ «Бастион». 

Общество с ограниченной ответственностью «Белюкс», адрес: 195248, Санкт-Петербург, улица Дегтярева, дом 4, литера А,  офис 202А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество) 16.07.2021 обратилось в суд с заявлением о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи от 01.03.2019 № 01Б/2019; от 01.03.2019 № 05б/2019, заключенных с ФИО1, и по договору купли-продажи от 01.03.2019 № 07Б/2019, заключенному с ФИО9, в отношении долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: Санкт-Петербург, Павловск, улица Госпитальная, дом 20, корпус 1, литера А, кадастровый норме 78:42:0016227:3017 (далее – ЖК), пропорционально: двухкомнатной квартире с условным номером 1, общей площадью  73,5 кв.м, расположенной на первом  этаже дома с условным номером 2 (цена договора 1 023 000 руб.); однокомнатной квартире с условным номером 8, общей площадью  58,1 кв.м, расположенной на первом  этаже дома с условным номером 3 (цена договора 809 000 руб.); четырехкомнатной квартире с условным номером 18, общей площадью  128,6 кв.м, расположенной на первом этаже дома с условным номером 4 (цена договора 1 790 000 руб.).

Определением от 16.09.2021, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2022, в удовлетворении заявления отказано. 

В кассационной жалобе ФИО5 просит отменить определение от 16.09.2021 и постановление от 17.03.2022, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, полагая, что у Общества имелось преимущественное право приобретения спорного имущества, которое подлежало реализации, в том числе, и при реализации имущества в процедуре банкротства. 

Конкурсный управляющий подтверждает, что Общество не было надлежащим образом уведомлено о продаже имущества для целей реализации права его преимущественной покупки. 

ФИО1 представил письменные возражения по кассационной жалобе, в которых отметил, что срок на подачу кассационной жалобы пропущен; конкурсный управляющий не обосновал необходимости обращения в интересах Общества; в случае предоставления Обществу преимущественного права покупки будут нарушены права иных собственников помещений в спорном объекте. 

В судебном заседании представитель ФИО1, ФИО3, ФИО4 против удовлетворения жалобы возражала по мотивам, изложенным в письменных возражениях ФИО1 

Остальные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства, однако своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не направили, что не                                                          является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность судебных актов, принятых по обособленному спору, проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, в ходе процедуры конкурсного производства конкурсным управляющим был выявлен актив должника в виде долей в праве общей долевой собственности в ЖК, пропорциональных семи квартирам, а также право аренды земельного участка с кадастровым номером 78:42:16227:2:5.

Доли в праве общей долевой собственности выставлены на торги (семь лотов), о чем размещена публикация в Едином Федеральном Ресурсе Сведений о Банкротстве (далее – ЕФРСБ). Проведение торгов назначено на 04.12.2018.

По итогам проведения торгов заключены договоры купли-продажи с единственными участниками торгов по соответствующим лотам от 01.03.2019,  сведения об этом опубликованы на ЕФРБС 07.03.2019. В отношении долей в праве собственности, пропорциональных квартирам с условными номерами 1 и 8 договоры купли-продажи заключены с ФИО1 (№ 01Б/2019 и 05Б/2019);  квартире с условным номером 18 – с ФИО9 (№ 07Б/2019).

Обращаясь о переводе на него прав и обязанностей покупателей по договорам, Общество ссылается на то, что также является собственником долей в объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 78:42:0016227:3017, при этом, не было уведомлено о возможности приобретения спорного имущества по результатам проведения торгов преимущественно по отношению к покупателям.

Как отражено в представленной с заявлением выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), за Обществом зарегистрированы доли в праве общей долевой собственности: пропорциональная пятикомнатной квартире общей площадью 150,8 кв.м., расположенной на 2 и 3 этажах в доме № 5, условный номер квартиры 3 и двум парковочным местам и пропорциональная четырехкомнатной квартире общей площадью 133 кв.м, расположенной на 2 и 3 этажах, в доме № 6, условный номер квартиры № 6 и двум парковочным местам. 

Представитель участников Товарищества против удовлетворения заявления возражал, полагая, что со стороны Общества имеет место злоупотребление правом с учетом периода времени, которое прошло с момента проведения торгов по реализации спорных долей в праве собственности.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции указал на то, что фактически предметом реализации в данном случае являлись права на приобретение в будущем (по завершении строительства) жилых помещений в ЖК, и реализованное на торгах право имеет не вещный, а обязательственный характер.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Исходя из общих положений пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Доли в праве общей собственности на объект незавершенного строительства, зарегистрированные за Обществом, а также являвшиеся предметом спорных торгов, соответствуют физическим характеристикам конкретных объектов в составе объекта незавершенного строительства, а именно квартирам, которые должны будут быть созданы в будущем, после завершения строительства ЖК. Указанные объекты индивидуализированы применительно к разъяснениям пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», и, после их создания и учета будут представлять собой обособленные объекты вещных прав тех лиц, в отношении которых имеются основания для приобретения этого имущества (сделки по участию в долевом строительстве или купли-продажи указанных будущих объектов). 

Регистрация правообладателей таких объектов как участников долевой собственности на объект незавершенного строительства, в составе которого планируется создание указанного выше имущества, осуществляется исключительно в целях фиксации прав участников строительства на приобретение имущества, которое будет создано в будущем, что следует из правовой позиции, сформулированной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 и в пункте 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации  04.12.2013. 

Такая регистрация не порождает множественности на стороне собственников объекта незавершенного строительства в смысле положений статьи 244 ГК РФ, поскольку такой объект не является неделимым, и предметом вещных прав правообладателей является обособленное имущество – подлежащие созданию помещения в объекте незавершенного строительства.

Исходя из изложенного, суды правильно отметили, что факт государственной регистрации в данном случае устанавливает право требования правообладателя передачи ему причитающегося соответственно его доле объекта вещных прав к застройщику, но не связывает указанных правообладателей при распоряжении зарегистрированными за ними правами общим волеизъявлением всех участников такой долевой собственности.

Соответственно не подлежат применению в данном случае и предусмотренные статьей 250 ГК РФ правила отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности, обусловленные неделимостью объекта права собственности и необходимостью обеспечения согласованности действий собственников при владении и распоряжении такой вещью. 

Право преимущественной покупки у Общества в данном случае отсутствовало, следовательно, не имеется и прав требования перевода в отношении него прав и обязанностей покупателей по договору.

Вопреки утверждению ФИО1 срок на подачу кассационной жалобы не пропущен, она направлена в суд посредством почтовой связи 15.04.2022, до истечения предусмотренного частью 5 статьи 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.09.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2022 по делу № А56-65919/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу конкурсного управляющего товарищества собственником жилья «Бастион» ФИО5 – без удовлетворения.

 

Председательствующий

М.В. Трохова

Судьи

 

Н.Ю. Богаткина

Т.В. Кравченко