АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-4869/2018

28 апреля 2018 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   26 апреля 2018 года

Полный текст решения изготовлен            28 апреля 2018 года

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Золотарёвой О.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А53-4869/2018

по исковому заявлению департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "МЕГА СТРОЙ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании возвратить свободный земельный участок,

при участии:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 28.12.2017,

от ответчика  – представитель   ФИО3 по доверенности от 09.01.2018,

установил:

департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МЕГА СТРОЙ" (далее – общество) о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании возвратить освобожденный земельный участок.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором своих обязанностей по договору, влекущим  обязанность общества вернуть арендодателю земельный участок, освобожденный от находящихся на нем объектов.

В судебном заседании 24.04.2018 представитель ответчика ходатайствовал об отложении судебного разбирательства либо об объявлении перерыва по делу для обсуждения с истцом возможности заключения  мирового соглашения.

Представитель истца пояснила, что затрудняется ответить, возможно ли заключение мирового соглашения.

В порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  в судебном заседании объявлялся перерыв до 26.04.2018.

После перерыва представитель истца поддержал заявленные исковые требования. Просил расторгнуть договор аренды, освободить земельный участок и возвратить его департаменту. Пояснил, что по результатам обследования участка, департаментом установлено, что на земельном участке имеются только ряд шпунтов. Земельный участок зарос кустарниками, какие-либо работы по строительству объекта не производились, арендная плата не вносилась. Сама по себе запись о государственной регистрации объекта недвижимости не подтверждает его существование как такого.

Представитель ответчика не признал исковые требования в части возврата участка в освобожденном виде. Указал, что на участке имеется объект незавершённого строительства степенью готовности 4%, на который у общества зарегистрировано право собственности на основании договора купли-продажи от 26.12.2006. Кроме того, участок  уже был передан департаментом с объектом капитального строительства - гаражом, правообладатель которого не установлен.  Пояснил, что в настоящее время степень готовности объекта незавершенного строительства также составляет 4%, разрешение на строительство отсутствует. Указал на отсутствие финансирования, необходимого для строительства, а также оплаты арендных платежей.

Представителем ответчика заявлено ходатайство о назначении выездного судебного заседания с целью обследовать земельный участок.

Представитель истца оставил разрешение ходатайства на усмотрение суда.

С учетом того, что в материалы дела представлены фотоматериал, акт обследования, судом обозрет оригинал топографического отчета, что является достаточным для рассмотрения дела, суд протокольным определением отказал в удовлетворении ходатайства.

Изучив материалы дела, исследовав доводы сторон, суд установил следующие обстоятельства.

За обществом на основании договора купли-продажи № 7398/03 от 26.12.2006, заключенного с ЗАО "Интерстройкод", зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 4%, с кадастровым номером 61:44:0050631:232, расположенный по адресу: 

<

...>.

На основании постановления Пятнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 07.09.2016, решения Арбитражного суда Ростовской области от 23.06.2016 по делу №А53-5948/2016 между департаментом (далее - арендодатель) и обществом (далее - арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.10.2016 № 879 (далее - договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0050631:23, расположенный по адресу: 

<

...> площадью 977 кв. м.

Договор зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 03.11.2016 внесена соответствующая запись.

Земельный участок предоставлен обществу для завершения проектирования и строительства жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой ( 2 очередь строительства 1 пусковой комплекс).

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды – с момента передачи земельного участка до 07.09.2019.

Пунктом 3.1 договора установлен размер арендной платы   за год – 2 451 385 руб. 82 коп.

В соответствии с п. 3.2 арендная плата вносится арендатором ежеквартальными равными частями (? ) от общей суммы платы  за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

Земельный участок передан по акту - приема передачи.

В соответствии с п. 4.1.3 договора арендодатель в одностороннем порядке отказывается от исполнения договора  в случаях:

А) невнесения арендатором арендной платы в полном объеме два и более раза подряд в  установленный договором срок,

Б) использования арендатором  участка не в соответствии с разрешенным видом использования

23.12.2016, повторно 17.01.2017 общество направило  департаменту  требование освободить земельный участок от застройки в виде гаража, указав, что после проведения топографических работ установлено нахождение на участке гаража из железобетонных блоков площадью 80 кв.м., собственник которого неизвестен.

В ответе от 16.02.2017 департамент указал, что обследование земельного участка перед заключением договора не проводилось, в акте приема -  передачи  участка не отражено наличие гаража.

24.07.2017 департамент направил требование погасить задолженность по арендной плате.

09.11.2017 в связи  тем, что задолженность по арендным платежам не вносилась, департамент направил обществу уведомление с предложением расторгнуть до 22.11.2017 договор  аренды и вернуть земельный участок, а также с предупреждением впоследствии о подачи в суд с иском о расторжении договор аренда и освобождении земельного участка.

13.12.2017 специалистом администрации проведено обследование спорного земельного участка с составление акта и осуществлением фотографирования, в котором отражено, что  земельный участка зарос сорной растительностью и кустарниками, вдоль западной межи участка проходит шпунтовый ряд. В южной части земельного участка располагается одноэтажное кирпичное здание с признаками капитальности, предположительно, гараж. Территория земельного участка огорожена забором из металлопрофильного листа. Доступ на участок ограничен.

Отказ ответчика вносить арендную плату за земельный участок и возвратить его департаменту послужил основанием для обращения истцом в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Между сторонами сложились отношения, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются            соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статья 619 ГК РФ предоставляет право арендатору требовать досрочного расторжения судом договора аренды в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 указанного Кодекса.

В соответствии с п. 4.1.3 договора арендодатель в одностороннем порядке отказывается от исполнения договора   в случаях:

А) невнесения арендатором арендной платы в полном объеме два и более раза подряд в  установленный договором срок;

Б) использования арендатором  участка не в соответствии с разрешенным видом использования;

В) неиспользования (неосвоения) участка в течение срока, установленного правовым актом о предоставлении земельного участка;

Г) неполучение разрешения на строительство объекта в срок, обеспечивающим            возможность строительства объекта по окончании срока действия договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Из материалов дела усматривается, что истцом в адрес ответчика направлено письмо о необходимости исполнения условий договора аренды № 59-30- 24486/2013 от 01.12.2017 с требованием  расторгнуть договор аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ответчиком не оспаривается требование истца о расторжении договора аренды. Факт отсутствия арендных платежей представитель ответчика в судебном заседании признал. Факт ненадлежащего исполнения обществом обязательства по оплате используемого земельного участка также подтвержден постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.04.2018 при рассмотрении дела №А53- 10440/2017.

У сторон возникли разногласия относительно правомерности требования о возвращении земельного участка, освобожденного от находящихся на нем объектов. В частности, установлено, что  на земельном участке находятся кирпичное строение, забор и объект незавершенного строительства  со степенью готовности 4%. 

В удовлетворении требования об освобождении участка от гаража, а также забора из металлопрофильного листа суд полагает необходимым отказать по следующим основаниям. 

Из переписки сторон, а также пояснений их представителей в судебном заседании следует, что 23.12.2016, повторно 17.01.2017 общество направило департаменту  требование освободить земельный участок от застройки в виде гаража, указав, что после проведения топографических работ установлено нахождение на участке гаража из железобетонных блоков площадью 80 кв.м., собственник которого неизвестен.

В ответе от 16.02.2017 департамент указал, что обследование земельного участка перед заключением договора не проводилось, по акту приема -  передачи  участок передан свободный от строений.

Суд полагает, что департаментом не доказано, что данное строение возведено ответчиком после передачи ему истцом земельного участка. В ответе на требование департамент указал, что земельный участок перед передачей не обследовался. В судебном заседании представитель ответчика также не оспорил факт нахождения на участке  указанного строения до заключения договора аренды.

Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлении от 15.04.2018 при рассмотрении дела №А53- 10440/2017 установлен факт нахождения на спорном участке объекта, не имеющего собственника, обладающего признаками самовольной постройки, отсутствия возражений со стороны арендатора при принятии участия в аренду, а также факт того, что земельный участок огорожен в течение длительного времени, включая предшествующий заключению договора аренды период.

При таких обстоятельствах (отсутствии доказательств того, что данный объект возведен обществом) на ответчика не может быть возложена обязанность по сносу объекта, не имеющего собственника? обладающего признаками самовольной постройки, а также демонтажу забора из металлопрофильного листа.

Между тем, исследовав материалы дела, суд полагает подлежащими удовлетворению  требования об освобождении спорного земельного участка от  объекта незавершённого строительства степенью готовности 4%.

Суд пришел к данному выводу, исходя из следующего.

Из кадастрового паспорта  спорного земельного участка следует, что  он относится к категории земель населенных пунктов.

Вид разрешенного использования – для завершения проектирования и строительства жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой ( 2 очередь строительства 1 пусковой комплекс).

Общие принципы гражданского законодательства закрепляют обязанность участников гражданских правоотношений действовать разумно и добросовестно при осуществлении своих прав и обязанностей.

 Статьей 615 ГК РФ на арендатора возложены  следующие обязанности: 

А) Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Б) Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ  собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

-использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

-своевременно производить платежи за землю;

-не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;

Пунктом 4.4 договора аренды на арендатора возложены следующие обязательства:

-использовать участок в соответствии с разрешенным использованием;

-уплачивать в установленном порядке арендную плату, 

-не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях.  

Из материалов дела следует, что объект незавершенного строительства степенью готовности 4% приобретен ответчиком 26.12.2006.

Постановлением от 08.05.2015 Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  при рассмотрении дела №А53-15829/2014 обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области зарегистрировать переход к обществу с ограниченной ответственностью «МЕГА Строй» права собственности на жилой дом (в стадии незавершенного строительства) литера А площадью 977 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>,

Право собственности ООО «МЕГА Строй»  на объект незавершенного строительства со степенью готовности 4% площадью 977 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, зарегистрировано 18.06.2015, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности.

Арбитражный суд Ростовской области решением от 23.06.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2016 по делу №А53-5948/2016 обязал ДИЗО предоставить спорный земельный участок в аренду ООО  «МЕГА Строй».

Как пояснил представитель  ответчика в судебном заседании, строительству объекта препятствует отсутствие финансовых средств у общества и отсутствие инвесторов. Разрешение на строительство обществом не получено. В настоящий момент степень готовности также составляет 4%. На обозрение суда в судебном заседании был представлен оригинал топографического отчета, из которого следует, что объект незавершенного строительства представляет собой  шпунтовый ряд.

Аналогичная информация отражена специалистом департамента в акте обследования  от 13.12.2017. В данном акте также отражено, что земельный участка зарос сорной растительностью и кустарниками.

Аналогичное состояние земельного участка отражено в акте обследования от 12.09.2017, исследованного судом при рассмотрении судами  дела  №А53- 10440/2017.

Договором аренды закреплена обязанность арендатора получить разрешение на строительство в срок обеспечивающий, возможность строительства объекта до окончания действия договора.

Несмотря на масштабы предполагаемого строительства и короткий срок договора аренды земельного участка (до 07.09.2019), на момент рассмотрения дела (26.04.2018) разрешение на строительство обществом не получено, строительство не начато.

Таким образом, очевидно, что строительство объекта к установленному сторонами сроку осуществлено не будет.

При этом наличие объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке документально не доказано. Отсутствие инвесторов  не признается судом объективной причиной.

При указанных выше обстоятельствах расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, пользование которыми не оплачивается и которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Поскольку договор аренды земельного участка суд признал подлежащим расторжению, у общества в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возникла обязанность вернуть арендодателю земельный участок.

При этом, суд посчитал, что нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительства при указанных выше обстоятельствах не является препятствием для освобождения арендатором земельного участка после прекращения действия договора аренды.

Поскольку правовые основания для пользования обществом спорным земельным участком, относящимся к публичным землям, приобретения его в собственность,  совершение каких-либо действий по строительству, разрешение на строительство отсутствуют, суд признает требование истца об освобождении земельного участка в отношении объекта незавершенного строительства со степенью готовности 4%, с кадастровым номером 61:44:0050631:232, расположенный по адресу: 

<

...>, правомерным.

Ссылку общества на зарегистрированное право собственности на объект незавершенного строительства, которого не может быть лишено общество решением суда по данному делу,  суд полагает несостоятельной, поскольку настоящим судебным актом об освобождении земельного участка и решается судьба объекта незавершенного строительства.

Статья 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обязывает арбитражный суд при принятия решения при необходимости устанавливает порядок и срок исполнения решения.

Согласно части 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

В силу норм процессуального закона, решение должно быть фактически исполнимым.

Обращаясь с иском об освобождении земельного участка, департаментом не указан способ его исполнения. В данном случае, способ удаления указанного выше объекта с земельного участка (путём сноса, частичного сноса и/или частичного демонтажа) является лишь обычным техническим действием по исполнению судебного акта.

С учетом изложенного суд полагает возможным определить способ освобождения земельного участка путем сноса находящегося на нем объекта незавершенного строительства.

ДИЗО просило возвратить освобожденный  земельный участок в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Между тем суд полагает, что указанный истцом срок не является достаточным и разумным для исполнения решения суда. Суд пришел к выводу, что данный срок надлежит установить в 1 месяц.

Поскольку ДИЗО при подаче иска освобождено от уплаты государственной пошлины, пошлина в размере 6 000 руб. подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды  земельного участка № 36879 от 25.10.2016, заключенный между департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  и обществом с ограниченной ответственностью "МЕГА СТРОЙ".

Обязать общество с ограниченной ответственностью "МЕГА СТРОЙ" возвратить департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону по акту приема – передачи земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050631:23, расположенный по адресу: 

<

...> площадью 977 кв. м., путем сноса объекта незавершенного строительства со степенью готовности 4%, с кадастровым номером 61:44:0050631:232, расположенного по адресу: 

<

...> в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МЕГА СТРОЙ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  в доход федерального бюджета 6 000 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через суд, вынесший решение, в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                 О.В. Золотарёва