ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-40347/2018

город Ростов-на-Дону

18 июня 2019 года

15АП-4974/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июня 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Р.Р. Илюшина, 

судей Н.В. Нарышкиной, Т.Р. Фахретдинова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Ламбрианиди,

при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 23.01.2019;

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 06.02.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ЮгАгроХолдинг"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 15.02.2019 по делу № А53-40347/2018 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3

к  закрытому  акционерному обществу "ЮгАгроХолдинг"

об обязании не чинить препятствий в пользовании земельным участком,

принятое судьей Димитриевым М.А., 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к закрытому  акционерному обществу "ЮгАгроХолдинг" (далее – ответчик, общество) об обязании не чинить препятствий во владении и пользовании земельным участком сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:06:0600001:790.      

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.02.2019 исковые требования удовлетворены.

Закрытое  акционерное общество "ЮгАгроХолдинг" обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.02.2019 в порядке, предусмотренном гл.  34 АПК РФ, и просило обжалуемое решение отменить.

Апелляционная жалоба мотивированна следующим. В соответствии с п. 4 ст. 14 Федерального Закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае смерти участника долевой собственности уполномоченное общим собранием лицо является в силу закона доверительным управляющим в отношении земельной доли, принадлежащей умершему участнику долевой собственности, в части осуществления полномочий, переданных ему общим собранием участников долевой собственности, на период до перехода прав на эту земельную долю по наследству. Поскольку ФИО4 скончалась 01.08.2015, а ФИО3 вступил в наследство 03.11.2015г. (право собственности зарегистрировано 10.11.2015), то за период с 01.08.2015г. по 10.11.2015г. ФИО5 являлся доверительным управляющим в отношении доли, принадлежавшей ФИО4 Дополнительное соглашение к договору аренды от 18.06.2012 заключено 01.10.2015, т.е. в период доверительного управления ФИО5 в отношении доли, принадлежавшей ФИО4 По мнению ответчика, действие ранее заключенного по решению общего собрания собственников земельных долей договора аренды в отношении выделенного земельного участка не прекращается. Если сам по себе раздел земельного участка (выдел) не прекращает договорного правоотношения и возникшего из договора ограничения права собственника, при отчуждении нового объекта, образованного при разделе (выделе) иному лицу, применению подлежат положения статей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие переход прав и обязанностей в правоотношении к новому собственнику. Из нормы п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ не следует прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него других земельных участков. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении всех земельных участков, образованных в результате выдела (раздела) исходного участка. Названное положение Земельного кодекса направлено на стабилизацию арендных отношений, а не их досрочное прекращение. На общем собрании решение о заключении договора аренды было принято единогласно, возражений от собственников не поступало.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить.

В судебном заседании  объявлен перерыв до 11.06.2019, после которого судебное заседание было продолжено. 

Представитель истца возражал против доводов ответчика, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон,  суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба  подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в собственности истца находится земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:06:0600001:790, площадью 70826 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, Веселовский район, Верхнесоленовское сельское поселение, в 5,5 км. к северо-востоку от п. Новый. 

Собственником указанного земельного участка истец стал в порядке наследования земельной доли в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 61:06:0600001:375, принадлежащей  ФИО4 (бабушки ФИО3), умершей 01 августа 2015 года. 

03 ноября 2015 истцом было получено свидетельство о праве на наследство по завещанию на 1/288 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:06:0600001:375.

10 ноября 2015 года за истцом было зарегистрировано право собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:06:0600001:375.

Впоследствии истец долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:06:0600001:375 выделил в натуре.

В результате выдела был сформирован земельный участок с кадастровым номером 61:06:0600001:790, площадью 70826 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, Веселовский район, Верхнесоленовское сельское поселение, в 5,5 км. к северо-востоку от п. Новый. 

Право собственности на выделенный земельный участок с кадастровым номером 61:06:0600001:790 было зарегистрировано за истцом 26.12.2016.

25.10.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:06:0600001:790 в ЕГРН была внесена запись 61.06.0600001:790-61/008/2017-1 об обременении в виде аренды в пользу ответчика по делу.

18.06.2012 между открытым акционерным обществом «ЮгАгроХолдинг» (арендатор) и арендодателями (по списку согласно приложению к договору), в том числе правопредшественником истца, был заключен договор аренды при множественности лиц на стороне арендодателя земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:06:0600001:375, по условиям которого арендодатели сдают, а арендатор принимает в аренду 214/288 долей земельного участка общей площадью 15156760 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира АО «Восход», Веселовский район, Ростовская область.

16.08.2012 договор аренды от 18.06.2012 был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды от 18.06.2012 за пользование земельным участком арендная плата выплачивается в виде натуральной оплаты (продукцией) и оказания услуг или путем комбинированных выплат. В том числе арендная плата может выплачиваться в денежном выражении в пересчете арендной платы в натуральном выражении по сложившейся рыночной стоимости на момент расчета.

 Согласно протоколу общего собрания участников долевой собственности от 01.10.2015 принято решение заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды от 18.06.2012 на семь лет.

01.10.2015 стороны заключили дополнительное соглашение.

15.01.2016 дополнительное соглашение от 01.10.2015 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.   

Истец, полагая, что с момента выдела в натуре земельного участка право аренды ответчика прекращено, обратился в суд с настоящим иском.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку право аренды, принадлежащее ответчику в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:06:0600001:790, прекратилось, ответчик не вправе создавать ФИО3, как собственнику данного имущества, препятствия во владении и пользовании земельным участком. Поскольку ФИО3 своего согласия на заключение дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды не давал, арендное обязательство в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:06:0600001:790 прекратилось с момента формирования данного земельного участка.

Между тем, суд первой инстанции не учел следующее. 

В силу статьи 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон № 101-ФЗ) участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.

Согласно ч. 1 ст. 14 Закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В силу п. 4 ст. 14 Закона № 101-ФЗ уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом срок осуществления полномочий не может быть более чем три года и данному лицу не может быть передано осуществление полномочий по вопросам, которые в соответствии с настоящей статьей не могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности.

Уполномоченное общим собранием лицо обязано информировать участников долевой собственности об осуществлении переданных ему общим собранием участников долевой собственности полномочий.

В случае смерти участника долевой собственности уполномоченное общим собранием лицо является в силу закона доверительным управляющим в отношении земельной доли, принадлежавшей умершему участнику долевой собственности, в части осуществления полномочий, переданных ему общим собранием участников долевой собственности, на период до перехода прав на эту земельную долю по наследству.

Согласно Определению Конституционного суда от 25.01.2018 N 108-О положения абзаца третьего пункта 4 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", действующие во взаимосвязи с иными положениями этой статьи, учитывают как объективную необходимость управления земельными долями после смерти их собственника и до момента перехода прав в порядке наследования, так и особенности правового режима земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности, связанные с использованием этих участков на основании принципов коллегиальности и учета мнения большинства участников долевой собственности.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, при отсутствии данных обо всех участниках долевой собственности на такой участок в любом случае не нарушает права и законные интересы соответствующих участников, поскольку указанные лица даже после заключения соответствующего договора аренды земельного участка и в случае наличия возражений относительно такого договора не лишаются возможности выделить и лично пользоваться (или иным образом распорядиться) принадлежащей им земельной долей (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.03.2016 по делу N 308-ЭС15-15531).

Согласно ч. 5 ст. 14 Закона № 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Багаевского районного суда Ростовской области от 13.11.2017, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 30.01.2018 по делу №33-1420/2018, исковые требования ФИО3 о признании дополнительного соглашения от 01.10.2015 и применении последствий недействительности сделки оставлены без удовлетворения.

В рамках указанного дела истец просил применить последствия недействительности сделки, ссылаясь на то, что его бабушка ФИО4 являлась собственником 1/288 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 16877213.39 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира АО «Восход», Веселовский район, Ростовская область. 

01.10.2015 между ответчиком и собственниками земельных долей на земельный участок общей долевой собственности с кадастровым номером 61:06:0600001:375 заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым продлен договор аренды при множественности лиц на стороне арендодателя от 18.06.2012 г. на 7 лет. 

По мнению истца, указанное дополнительное соглашение в части его подписания от имени ФИО4 является недействительным по той причине, что 01.08.2015 она умерла. ФИО3 зарегистрировал за собой право собственности на долю в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок 10.11.2015 года.

Судом общей юрисдикции установлено, что решение общего собрания от 01.10.2015 года о продлении договора аренды земельного участка от 18.06.2012г. и об избрании лица, уполномоченного без доверенности заключить дополнительное соглашение - ФИО6, принято большинством участников общего собрания (при наличии кворума).

Следовательно, участниками общей долевой собственности на земельный участок было достигнуто соглашение о распоряжении данным земельным участком в порядке ст. ст. 246 - 247 ГК РФ.

Суд общей юрисдикции сделал вывод, что поскольку на момент избрания ФИО6 уполномоченным действовать от имени всех участников общей долевой собственности на земельный участок, ФИО4 умерла (01.08.2015), а о ее смерти собственники не знали и не должны были знать (от наследников такой информации не поступило), постольку ФИО6 действовал в интересах всех собственников.

Из материалов дела видно, что истец не принимал участия в собрании 01.10.2015, не выразил несогласие с передачей земельного участка в аренду на новый срок.

Доводы истца о том, что таковой не мог принять участие в проведении общего собрания по независящим от него обстоятельствам, отклоняются. Судебная коллегия критически оценивает доводы о том, что истцу чинили препятствия в принятии участия в проведении собрания. 

Представленное апелляционному суду письмо ведущего специалиста Администрации Верхнесоленовского сельского поселения от 13.05.2019 о таких обстоятельствах не свидетельствует. 

Судебная коллегия считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что право аренды, принадлежащее ответчику в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:06:0600001:790, прекратилось.

Согласно ч. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений.

Указанная позиция была сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определении от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301.

При этом ни положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ, ни нормы Гражданского кодекса РФ не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела (Определение Верховного Суда РФ от 19.03.2019 №303-КГ18-21258).

Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), согласно которому, в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

При этом согласно пункту 7 статьи 47 Закона N 218-ФЗ в случаях, предусмотренных Законом N 101-ФЗ, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

Таким образом, выдел земельного участка с кадастровым номером 61:06:0600001:790 из земельного участка с кадастровым номером 61:06:0600001:375 не порождает прекращение права аренды ЗАО "ЮгАгроХолдинг"  на вновь образованный участок с учетом того, что решение общего собрания от 01.10.2015 года о продлении договора аренды земельного участка от 18.06.2012г. признано законным в судебном порядке. 

С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене, а в удовлетворении исковых требований надлежит отказать, поскольку арендные отношения не прекращены, порядок, установленный ст. 14 Закона № 101-ФЗ, соблюден. 

Руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.02.2019 по делу №А53-40347/2018 отменить, в иске отказать. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу закрытого  акционерного общества "ЮгАгроХолдинг" в возмещение расходов по оплате государственной пошлины  3000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Р.Р. Илюшин

СудьиН.В. Нарышкина

Т.Р. Фахретдинов