Арбитражный суд Воронежской области

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

г. Воронеж                                                                                               Дело № А14-17111/2020

«06» апреля 2021 года 

Резолютивная часть решения объявлена 05.04.2021

Полный текст решения изготовлен 06.04.2021 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Костиной И.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Безземельной И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению 

Акционерного общества «Хреновской конный завод», Воронежская область (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) 

третье лицо - ФИО1 г. Воронеж

о признании незаконным решения

          при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2, доверенность от 17.06.2020 №430, 

от ответчика  – ФИО3, доверенность от 24.12.2020 № 65-д,

от третьего лица - ФИО1 (паспорт)

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Хреновской конный завод» (далее – заявитель, АО «Хреновский конный завод», Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее – Управление, регистрирующий орган, Управление Росреестра), в котором просит признать незаконным решение об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации договора аренды от 01.09.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:02:0000000:253, площадью 7 829 000 кв.м.,   расположенного по адресу: Воронежская область, Бобровский район, юго-восточная часть Бобровского кадастрового района, выраженное в уведомлении об отказе государственной регистрации прав №КУВД-001/2020-17165241/2 от 11.01.2021; обязать осуществить государственную регистрацию договора аренды от 01.09.2020 в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с  кадастровым номером 36:02:0000000:253, площадью 7 829 000 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская область, Бобровский район, юго-восточная часть Бобровского кадастрового района (с учетом заявления об уточнении требований от 21.01.2021 (т.2 л.д.11-12)).

В обоснование заявленного требования Общество указало, что передача права пользования спорным земельным участком сельскохозяйственной  организации для осуществления сельскохозяйственного производства не нарушает прав и законных интересов лиц, не обратившихся с заявлениями о государственной регистрации их прав в участке, поскольку не изменяет их правового статуса, не изменяет площади и границ земельного участка как объекта недвижимого имущества, не противоречит требованиям законодательства по использованию данной категории земель.

Управление в письменном отзыве по делу заявленное требование не признало, указало на необходимость регистрации права собственности за всеми участниками долевой собственности.

Определением от 09.03.2021 арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1, как лицо, уполномоченное собственниками на основании протокола общего собрания от 10.03.2020, на заключение договора аренды от 01.09.2020, в регистрации которого отказано оспариваемым уведомлением.

При определении субъектного состава рассматриваемого спора суд руководствовался выводами, содержащимися в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.09.2020 N 46-КАД20-4-К6, включенном в п.51 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).

ФИО1 в письменном отзыве по делу поддержал требование заявителя.

В судебном заседании участвующие в деле лица поддержали доводы заявления и отзывов на него.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд признает заявленные требования подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

10.03.2020 участниками общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 36:02:0000000:253,  расположенный по адресу: Воронежская область, Бобровский район, юго-восточная часть Бобровского кадастрового района (далее - спорный земельный участок), на общем собрании утверждены условия и срок действия договора аренды указанного земельного участка, уполномоченными от имени собственников действовать без доверенности лицом избраны ФИО1 и ФИО4, в том числе заключать и подписывать договоры аренды земельного участка и дополнительные соглашения к договорам аренды, обращаться с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, права аренды с правом получения зарегистрированного договора аренды (т.1 л.д.122-137).

01.09.2020 между участниками общей долевой собственности в лице ФИО1, действующего на основании протокола общего собрания собственников земельных долей – участников общей долевой собственности от 10.03.2020, с одной стороны, и АО «Хреновской конный завод», с другой стороны, подписан договор аренды спорного земельного участка сроком действия – десять лет (т.1 л.д.138-153).

29.09.2020 АО «Хреновской конный завод» обратилось через многофункциональный центр в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды (т.2 л.д.20-57).

Решением Управления Росреестра, оформленным уведомлением от 09.10.2020 NКУВД-001/2020-17165241, осуществление государственной регистрации договора аренды приостановлено, поскольку право общей долевой собственности на земельный участок не зарегистрировано за всеми участниками общей долевой собственности, что препятствует проведению государственной регистрации договора аренды (т.1 л.д.61-63).

Решением Управления, оформленным уведомлением от 11.01.2021 №КУВД-001/2020-17165241/2, отказано в государственной регистрации прав по указанному выше основанию (т.2 л.д.13).

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением, рассматриваемым в рамках настоящего дела.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (далее - сельхозназначения) осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель), другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (п.2 ст.1 Закона об обороте земель).

Согласно п.1 ст.9 Закона об обороте земель в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Из п.1 ст.131 ГК РФ следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Согласно ч.6 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ) в случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат также ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в качестве которых наряду с сервитутом, ипотекой, доверительным управлением и наймом жилого помещения указана аренда.

В силу п.2 ст.609 ГК РФ, п.2 ст.25, ст.26 ЗК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Следовательно, регистрация договора аренды спорного земельного участка является регистрацией обременения права.

По смыслу п.1 ст.209, п.1 ст.246 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику такого имущества. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу п.1 ст.12 Закона об обороте земель к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозназначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на такой земельный участок превышает пять, правила названного кодекса применяются с учетом особенностей, установленных данной статьей, а также статьями 13 и 14 этого закона.

Статья 14 названного закона закрепляет, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из названных земель, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, принимаемым на общем собрании участников долевой собственности, к компетенции которого отнесено принятие решений об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности заключать договоры аренды данного участка, а также без доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (п.1, п.п.6 и 7 п.3).

Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности (п.4).

В силу п.п.5, 8 ст.14.1 Закона об обороте земель общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.

Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.

Из протокола общего собрания участников долевой собственности от 10.03.2020 следует, что на собрании присутствовали 54,83 % общего числа собственников земельных паев, его правомочность в установленном порядке не оспорена (т.1 л.д.122-137).

Согласно п.2 ст.9 Закона об обороте земель договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозназначения может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанного договора соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

По смыслу ст.14 поименованного закона участник общей долевой собственности не может лично обращаться с заявлением о регистрации договора аренды, поскольку в случае избрания собственниками земельных долей уполномоченного лица по заключению договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, и по обращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка, государственная регистрация может осуществляться только по заявлению либо уполномоченного лица, действующего от имени собственников, либо по заявлению арендатора.

Таким образом, невнесение записи о государственной регистрации договора аренды на основании заявления арендатора противоречит приведенным законоположениям и создает препятствия в реализации решений, принятых общим собранием участников долевой собственности.

В силу ст.18 Закона об обороте земель свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН).

Поскольку решения, касающиеся владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозназначения, принимаются общим собранием участников долевой собственности при наличии установленного законом кворума, являются обязательными как для участников, голосовавших за принятие данного решения, так и для участников, которые голосовали против либо не принимали участия в собрании, договор аренды заключается уполномоченным общим собранием лицом от имени всех участников общей долевой собственности, в том числе собственников, не зарегистрировавших свои права на земельные доли, то необходимости участия всех собственников земельного участка в обороте земель сельскохозяйственного назначения, в том числе обязательности регистрации права каждого собственника земельной доли в ЕГРН, не имеется, закон такого требования не содержит.

В соответствии с абз.5 п.10 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 №943, запись о праве, ограничении права, обременении недвижимости, сделке вносится в реестр прав на недвижимость при наличии записи об объекте недвижимости в кадастре недвижимости.

Как следует из материалов дела спорный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, соответствующие сведения имеются в ЕГРН (т.1 л.д.32-48).

При регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в общей долевой собственности, право каждого сособственника регистрируется в виде отдельной записи о вещном праве каждого из участников общей долевой собственности (п.90 указанного Порядка).

Таким образом, в случае обращения участника общей долевой собственности за государственной регистрацией доли в праве на спорный земельный участок в ЕГРН будет сделана запись о праве общей долевой собственности, а также запись об обременении данного права арендой.

Пунктом 5 статьи 14 Закона об обороте земель установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п.4 ст.13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. 

По смыслу приведенной нормы, участники долевой собственности даже после заключения соответствующего договора аренды земельного участка при наличии у них возражений относительно такого договора не лишаются возможности выделить и лично пользоваться (или иным образом распорядиться) принадлежащей им земельной долей.

Следовательно, государственная регистрация договора аренды земельного участка сельскохозназначения, находящегося в общей долевой собственности, при отсутствии в ЕГРН сведений о регистрации прав на земельные доли в составе спорного земельного участка всех участников такой собственности не влечет нарушений прав и законных интересов участников долевой собственности, не зарегистрировавших свои права на принадлежащие им доли.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации права долевой собственности на спорный земельный участок всех участников долевой собственности не является препятствием регистрации договора аренды на этот участок.

Аналогичный вывод содержит п.51 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).

С учетом изложенного требование заявителя о признании незаконным решения, выраженного в уведомлении от 11.01.2021 №КУВД-001/2020-17165241/2, подлежит удовлетворению.

В силу положений п.3 ч.4 ст.201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требований заявителя полностью или в части.

Принимая во внимание, что решение Управления об отказе в государственной регистрации, выраженное в уведомлении от 11.01.2021 №КУВД-001/2020-17165241/2, является незаконным, иных оснований для отказа в данном уведомлении не приведено, а также учитывая, что основание для отказа отпало, требование заявителя об обязании Управления устранить допущенные нарушения его прав путем осуществления государственной регистрации договора аренды  от 01.09.2020 признается судом обоснованным. При этом указание только лишь на обязанность заинтересованного лица возобновить государственную регистрацию не обеспечит реального восстановления нарушенного права заявителя, поскольку регистрирующий орган будет вынужден заново оценивать основания для регистрации договора аренды по состоянию на дату возобновления регистрационных действий, что, в свою очередь, может повлечь установление новых обстоятельств, препятствующих государственной регистрации, не имевшихся на дату совершения оспариваемых действий. 

Согласно ч. 5 ст. 170 АПК РФ резолютивная часть решения должна содержать указание на распределение между сторонами судебных расходов.

Заявителем при обращении в суд по платежному поручению от 09.11.2020 №83481 уплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб. (т.1 л.д.10), которая подлежит взысканию с Управления.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации договора аренды от 01.09.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:02:0000000:253, площадью 7 829 000 кв.м.,   расположенного по адресу: Воронежская область, Бобровский район, юго-восточная часть Бобровского кадастрового района, выраженное в уведомлении об отказе государственной регистрации прав №КУВД-001/2020-17165241/2 от 11.01.2021. 

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области г. Воронеж (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) осуществить государственную регистрацию договора аренды от 01.09.2020 в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с  кадастровым номером 36:02:0000000:253, площадью 7 829 000 кв.м.,   расположенного по адресу: Воронежская область, Бобровский район, юго-восточная часть Бобровского кадастрового района.

           Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в пользу Акционерного общества «Хреновской конный завод», Воронежская область (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) 3 000 руб. расходов по оплате госпошлины. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия.

 

 Судья                                                                         Костина И. А.