Арбитражный суд Брянской области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А09-69/2021

город Брянск

17 июня 2022 года

Резолютивная часть решения оглашена 14.06.2022

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Чернякова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО СЗ «БСК» о признании незаконными действий Управления имущественных отношений Брянской области по отказу в продлении договора аренды, сформулированные в письме от 13.10.2020 №32-11227,

при участии:

от заявителя: ФИО2 – представитель (доверенность б/н от 02.04.2021); 

от ответчика: ФИО3 – представитель (доверенность №01-08 от 10.01.2022);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Брянская строительная компания» (далее – ООО СК «БСК», заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконными действий Управления имущественных отношений Брянской области (далее – ответчик, Управление) по отказу в заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 28.04.2020 №4015 об увеличении срока действия на 3 года, сформулированные в письме от 13.10.2020 №32-11227 с возложением обязанности устранить выявленные нарушения.

Ответчик с требованиями не согласился по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Решением арбитражного суда Брянской области суда от 02.04.2021, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2021, в удовлетворении заявленных ООО СЗ «БСК» требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 15.11.2021 решение Арбитражного суда Брянской области суда от 02.04.2021 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2021 по настоящему делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.

При новом рассмотрении дела ООО СК «БСК» настаивал на первоначально заявленных требованиях. 

Управления имущественных отношений Брянской области с требованием заявителя не согласилось по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, а также в отдельности, арбитражный суд установил:

Между ООО «СК «БСК» (арендатор) и Управлением имущественных отношений Брянской области (арендодатель) по результатам проведенных торгов заключен договор от 17.08.2018 №3751 аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка, кадастровый номер: 32:28:0030905:4, площадью 7339 кв.м., расположенный по адресу: Брянская область, г. Брянск, территория бывшего аэропорта, предоставлен для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории.

Пунктом 3.1 договора срок аренды определен с 17.08.2018 по 31.12.2023.

В марте-апреле 2020 осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:4, посредством выделения с образованием двух земельных участков с кадастровыми номерами: 32:28:0030905:4 (площадью 4938 кв.м.) и 32:28:0030905:615 (площадью 2401 кв.м.).

16.04.2020 Обществом в адрес Управления направлено заявление №259 о расторжении договора аренды от 17.08.2018 № 3751 в связи с образованием в результате выделения новых земельных участков и заключением договоров аренды на вновь образованные земельные участки, полученные в результате выдела (л.д.73). 

Пунктом 5.3.3 договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства №3751 от 17.08.2018 стороны согласовали, что по истечении срока действия настоящего Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды Земельного участка (в т.ч. сформированных участков в границах Земельного участка) на новый срок на Согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 1 (один) месяц до истечения срока действия настоящего Договора.

Соглашением от 27.04.2020 договор аренды от 17.08.2018 № 3751 расторгнут.

17.04.2020г. Общество обратилось в Управление с заявлением №260 о заключении договоров аренды на земельный участок с кадастровым номером: 32:28:0030905:4 площадью 4938 кв.м. в измененных границах и земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030905:615 площадью 2401 кв.м. (л.д. 74 т. 1).

На основании приказа Управления от 28.04.2020 №638 ООО СК «БСК» предоставлены в аренду сроком до 31.12.2023 земельные участки из земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования (согласно сведениям из ЕГРН): «для корректировки проекта планировки территории бывшего аэропорта и поэтапной застройки», расположенные по адресу: Брянская область, г.Брянск, территория бывшего аэропорта»: площадью 4938 кв.м. с кадастровым номером: 32:28:0030905:4 (исходный земельный участок) и площадью 2401 кв.м с кадастровым номером 32:28:0030905:615, образованный за счет земель исходного участка.

28.04.2020 между ООО СК «БСК» (арендатор) и Управлением имущественных отношений Брянской области (арендодатель) заключен договор аренды №4015 на земельный участок площадью 2401 кв.м с кадастровым номером 32:28:0030905:615 сроком действия с 28.04.2020 до 31.12.2023, который зарегистрирован в ЕГРН 08.05.2020 за № 32:28:0030905:615-32/002/2020-2. (л.д.28-39 т. 1)

Указанная сделка зарегистрирована в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН 08.05.2020 внесена соответствующая запись за №32:28:0030905:615-32/002/2020-2.

В связи с принятием Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон N 98-ФЗ), согласно которому до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате, общество 08.10.2020 обратилось в управление с заявлением о заключении дополнительного соглашения к вышеуказанному договору аренды о продлении срока его действия на 3 года. 

Письмом от 13.10.2020 N 32-11227 уполномоченный орган отказал обществу в заключении дополнительного соглашения к договору от 28.04.2020, ссылаясь на то, что данный договор сторонами заключен после принятия органом государственной власти Брянской области решения о введении на территории Брянской области режима повышенной готовности.

13.10.2020 письмом №32-11227 Управление имущественных отношений Брянской области отказало ООО СК «БСК» в заключение дополнительного соглашения к договору аренды от 28.04.2020 №4015, ссылаясь на несоответствие правоотношения предусмотренным нормами Федерального закона от 08.06.2020 №166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» условиям.

Считая отказ Управления необоснованным, нарушающим права и законные интересы ООО «СК «БСК», Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд находит заявление подлежащим удовлетворению ввиду следующего:

Согласно пункту 8 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, введенной в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 171-ФЗ), прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

В соответствии с пунктом 14 статьи 34 Закона N 171-ФЗ отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или после дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона). 

Согласно части 2 статьи 34 Закона №171-ФЗ, в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) опубликовано извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона) по продаже земельного участка или торгов (конкурса, аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, предоставление таких земельных участков осуществляется согласно статьям 30, 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона). 

В соответствии с частью 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ (в редакции Закона от 08.06.2020 №166-ФЗ) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, до 01.03.2021 вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при следующих условиях:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются. Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

В пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов.

Возможность предоставления в аренду без торгов земельных участков, образованных из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, существует однократно непосредственно после образования нового земельного участка. По истечении срока действия такого договора аренды, заключенного в отношении земельного участка, образованного из исходного земельного участка, арендатор не имеет преимущественного права по сравнению с другими лицами. Повторное предоставление земельных участков на таких же условиях земельным законодательством не предусмотрено.

Из материалов настоящего дела следует, что между ООО «СК «БСК» (арендатор) и Управлением имущественных отношений Брянской области (арендодатель) по результатам проведенных торгов заключен договор от 17.08.2018 №3751 аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка, кадастровый номер: 32:28:0030905:4, площадью 7339 кв.м., расположенный по адресу: Брянская область, г. Брянск, территория бывшего аэропорта, предоставлен для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории. То есть договор аренды исходного земельного участка заключен сторонами до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности на территории 

Соглашением сторон от 27.04.2020 договор аренды от 17.08.2018 № 3751 расторгнут в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:4, площадью 7339 кв.м. ООО «СК «БСК» 16.04.2020 обратилось в Управление имущественных отношений Брянской области с заявлением о расторжении договора аренды №3751 от 17.08.2018 и одновременно просило заключить договоры аренды на указанный земельный участок в измененных границах и образованный из него новый земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030905:615.

На территории Брянской области режим повышенной готовности был введен постановлением Правительства Брянской области от 17.03.2020 №106.

Из пункта 1 приказа начальника управления имущественных отношений от 28.04.2020 №638 (л.д. 75 т.1) следует властно – распорядительное действие «Предоставить (переоформить) ООО «СК «БСК» в аренду сроком по 31.12.2023 земельные участки из земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования (согласно сведениям ЕГРН): «для корректировки проекта планировки территории бывшего аэропорта и поэтапной застройки», расположенные по адресу: Брянская область, г.Брянск, территория Бывшего аэропорта: площадью 4938 кв.м. с кадастровым номером: 32:28:0030905:4, и площадью 2401 кв.м., с кадастровым номером 32:28:0030905:615.»

Таким образом, по состоянию на 17.03.2020 договор аренды №3751 от 17.08.2018 в отношении земельного участка, предоставленного ООО «СК «БСК» для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории, являлся действующим. При этом, ни одна из сторон договора аренды не отказывалась от его исполнения, а заключение договора аренды от 28.04.2020 №4015 на тех же условиях, являлось необходимостью регистрации прав за ООО «СК «БСК» на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030905:615, образованный из первоначального земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:4.

Суд считает, что применительно к конкретным обстоятельствам настоящего дела, в данном случае соблюдается условие статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные 10 акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»: на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек; погашение в ЕГРН сведений о государственной регистрации обременения прав на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030905:4 площадью 7339 кв.м. не имеет правового значения, поскольку государственная регистрация является основанием для противопоставления третьим лицам арендатором своих прав на земельный участок, но не подтверждает заключение и действие такого договора (абзац пятый п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Сведений о том, что управление имущественных отношений Брянской области обращалось в суд с требованием о расторжении договора аренды №3751 от 17.08.2018 ввиду не соблюдения арендатором его условий, суду не заявлено, доказательств не представлено.

На основании изложенного требования заявителя являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с частями 2 и 5 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

При определении восстановительной меры, суд, с учетом фактических обстоятельств настоящего спора, признает соразмерным и обоснованным способом устранения нарушения прав и законных интересов заявителя возложение на управление имущественных отношений Брянской области в срок 15 рабочих дней с даты вступления настоящего судебного акта в законную силу направить в адрес ООО «СК «БСК» подписанный проект дополнительного соглашения к договору аренды от 28.04.2020 №4015 земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:615 об увеличении срока действия договора на 3 года.

Судебные расходы в силу части 1 статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика, однако распределению не подлежат с учетом ходатайства заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Заявление ООО СЗ «БСК» удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления имущественных отношений Брянской области по отказу ООО СЗ «БСК» в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:615 от 28.04.2020 №4015, сформулированные в письме от 13.10.2020 №32-11227.

Возложить на Управление имущественных отношений Брянской области обязанность в срок 15 рабочих дней с даты вступления настоящего судебного акта в законную силу направить в адрес ООО «СК «БСК» проект дополнительного соглашения к договору аренды от 28.04.2020 №4015 земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:615 об увеличении срока действия договора на 3 года.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья                                                                                                               Черняков А.А.