Арбитражный суд Липецкой области

пл. Петра Великого,7, г. Липецк, 398019

http://lipetsk.arbitr.ru, e-mail: info@lipetsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

                                                      

РЕШЕНИЕ

Дело № А36-669/2021

г. Липецк

14 сентября 2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена 07 сентября 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 14 сентября 2021 г.

Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Щедухиной Т.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белоусовой О.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Европа-Люкс» (

<

...> вл.10, корп.А, комн.17, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Остин» (

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 16 918 902 руб. 89 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – представитель, доверенность от 01.09.2020 г. (срок действия 5 лет),

от ответчика: ФИО2 – представитель, доверенность № 35/21 от 03.03.2021 г. (срок действия до 03.02.2024 г.),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Европа-Люкс» (далее – ООО «Европа-Люкс»,  истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Остин» (далее – ООО «Остин», ответчик) о взыскании основного долга по оплате арендной платы по договору аренды № 410-ОД от 25.01.2018 г. за период с 01.08.2020 г. по 31.10.2020 г. в сумме 4 387 008 руб. 49 коп.

Определением от 03.02.2021 г. суд принял исковое заявление и возбудил производство по делу.

В ходе рассмотрения дела суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил ходатайство истца об увеличении размера заявленных требований до 16 918 902 руб. 89 коп. основного долга за период с 01.08.2020 г. по 30.06.2021  г.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнений, указав на наличие у ответчика задолженности по оплате арендной платы по договору аренды № 410-ОД от 25.01.2018 г.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на неиспользование ответчиком помещения, поскольку оно было возвращено арендодателю 07.07.2020 г., в связи с чем арендная плата не подлежит начислению.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

25.01.2018 г. между обществом с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Остин» (арендатор) заключен договор аренды № 410-ОД (далее – договор от 25.01.2018 г.), согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) часть помещения № 12 с кадастровым номером  48:20:0013504:2017, общей площадью 431,8 кв.м, расположенного на втором этаже здания, находящегося по адресу: 

<

...>, торгово-развлекательный центр «Европа», а арендатор обязуется принять помещение в аренду и выплачивать арендодателю арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором.

В соответствии с пунктом 2.2 договора от 25.01.2018 г. помещение предназначено для использования в целях организации и деятельности магазина розничной торговли одеждой и аксессуарами под товарным знаком «O'STIN» (торговый профиль, целевое использование). При этом допускается использование части помещения в складских (подсобных, вспомогательных) и административных целях, при условии, что такое использование непосредственно обеспечивает соблюдение торгового профиля и с учетом ограничения, предусмотренного разделом 4 договора (разрешенное использование).

30.06.2020 г. между обществом с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (ООО «ЛЗСМ», арендатор), обществом с ограниченной ответственностью «Европа-Люкс» (новый арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «МОЛЛ» (арендодатель) подписано соглашение о перемене стороны, передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 246/16 от 14.06.2016 г., в соответствии с которым арендатор 01.08.2020 г. передает, а новый арендатор принимает все права, обязанности и ответственность по договору с учетом приложений к договору, а также по всем дополнительным соглашениям к договору.

Таким образом, начиная с 01.08.2020 г., арендодателем по договору аренды от 25.01.2018 г. является общество с ограниченной ответственностью «Европа-Люкс».

Письмом № 349 от 27.07.2020 г. ООО «ЛЗСМ» уведомило арендатора о замене арендодателя с 01.08.2020 г. на ООО «Европа-Люкс».

Согласно пункту 7.1 договора от 25.01.2018 г. арендная плата подлежит оплате арендатором за пользование помещением в течение всего срока аренды и включает в себя: базовую арендную плату, переменную арендную плату, эксплуатационный сбор и маркетинговые платежи.

Арендная плата за владение и пользование помещением уплачивается арендатором с даты начала аренды в течение всего срока аренды, если иное не предусмотрено договором.

Базовая арендная плата вносится ежемесячно авансом в размере минимальной базовой арендной платы на расчетный счет арендодателя в период с 01-го по 05 число текущего месяца и включает в себя плату за пользование помещением, плату за пользование земельным участком под зданием, плату за пользование парковкой на прилегающей к зданию территории.

В случае использования арендатором помещения не полный календарный месяц минимальная арендная плата рассчитывается пропорционально календарным дням пользования арендатором помещения.

В соответствии с пунктом 7.2 договора от 25.01.2018 г. арендатор ежемесячно, начиная с даты начала аренды, выплачивает арендодателю базовую арендную плату по договору.

Базовая арендная плата равняется минимальной базовой арендной плате или процентной арендной плате. Уплате подлежит тот вид базовой арендной платы (минимальная базовая арендная плата или процентная арендная плата) размер которой оказался большим в оплачиваемом месяце.

В пункте 7.2.1 договора от 25.01.2018 г. стороны согласовали, что размер минимальной базовой арендной платы составляет 1 112 389 руб. 20 коп. за все помещение в месяц, в том числе НДС.

С 01.01.2019 г. размер минимальной базовой арендной платы составит 1 131 243 руб. 25 коп. за все помещение в месяц, в том числе НДС.

Арендодатель, ежегодно, начиная с 25.01.2019 г. и далее каждый год аренды, один раз в год, увеличивает размер минимальной базовой арендной платы на 5 процентов. Изменение размера минимальной базовой арендной платы производится автоматически, начиная с 13 месяца с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения в аренду каждый год аренды, и не требует подписания сторонами дополнительных соглашений и направления арендодателем уведомлений.

Согласно пункту 7.2.2 договора от 25.01.2018 г. размер процентной арендной платы, в том числе НДС, составляет 10 процентов от месячного объема оборота арендатора в отношении коммерческой деятельности, осуществляемой в помещении в соответствии с разрешенным использованием.

Объем оборота определяется в соответствии с условиями договора на основании отчета о месячном объеме оборота, составленного по форме, указанной в приложении № 8 к договору.

Арендатор обязан предоставлять арендодателю не позднее истечения 5 календарных дней месяца, следующего за отчетным месяцем, в письменном виде отчет об обороте, по форме, указанной в приложении № 8 к договору, согласно условиям настоящего пункта.

Для целей договора под оборотом арендатора стороны понимают общую сумму денежных средств, полученных как в форме наличных денег, так и форме безналичных платежей, от реализации товаров и услуг в помещении. В оборот арендатора включаются как денежные средства от реализации арендатора, так и других пользователей помещения (субарендаторов и т.п.), в случае если помещение или его часть будут переданы таким пользователям. В оборот арендатора не включается выручка арендатора в виде арендной платы, взимаемой арендатором с субарендаторов. В оборот арендатора от реализации товаров и услуг в помещении включается сумма налога на добавленную стоимость (НДС), входящая в стоимость реализованных товаров и услуг в помещении.

Размер процентной арендной платы рассчитывается как произведение оборота арендатора с НДС, если арендатор/субарендатор является плательщиком НДС, за отчетный месяц и процентной ставки, указанной в настоящем пункте. Рассчитанная таким образом процентная арендная плата включает в себя НДС по ставке установленной законодательством.

В случае, если размер процентной арендной платы, в том числе НДС, будет меньше минимальной базовой арендной платы за оплачиваемый (отчетный) месяц, в том числе НДС, то размер базовой арендной платы за соответствующий месяц, в том числе НДС, будет равняться размеру минимальной базовой арендной платы, указанной в пункте 7.2.1 договора, в том числе НДС.

В случае, если размер процентной арендной платы, в том числе НДС, будет больше минимальной базовой арендной платы за оплачиваемый (отчетный) месяц, в том числе НДС, то размер базовой арендной платы за соответствующий месяц, в том числе НДС, будет равняться размеру процентной арендной платы.

В силу пункта 7.3 договора от 25.01.2018 г. переменная арендная плата включает в себя:

- расходы на потребленную в помещении электроэнергию, которые определяются на основании показаний приборов учета или, расчетным путем пропорционально площади помещения, в соответствии с пунктом 7.3.1 договора, по ценам снабжающих организаций;

- расходы на отопление, вентилирование, кондиционирование помещения, вывоз мусора, а также плата за негативное воздействие на окружающую среду (экологический сбор), плата за дератизацию, которые определяются расчетным путем пропорционально площади помещения, в соответствии с пунктом 7.3.1 договора.

Оплата переменной арендной платы производится арендатором на основании счетов, выставляемых арендодателем в течение 5 рабочих дней с момента получения от арендодателя соответствующего счета.

Согласно пункту 7.5 договора от 25.01.2018 г. размер эксплуатационного сбора составляет 204 516 руб. 00 коп., в том числе НДС, за все помещение в месяц.

С 01.01.2019 г. размер эксплуатационного сбора составит 207 982 руб. 37 коп. за все помещение в месяц, в том числе НДС.

Эксплуатационный сбор подлежит оплате арендатором ежемесячно авансом в период с 01-го по 05-ое календарное число оплачиваемого месяца.

Эксплуатационный сбор покрывает все расходы арендодателя на содержание торгового центра, включая, но не ограничиваясь: круглосуточную охрану, обслуживание и уборку площадей общего пользования здания, техническое обслуживание и ремонт инженерных сетей, обслуживание и ремонт лифтов и эскалатора, уборка парковки, озеленение территории.

Арендодатель ежегодно, начиная с 25.01.2019 г. и далее каждый год аренды, один раз в год увеличивает размер эксплуатационного сбора на 5 процентов. Изменение размера минимальной базовой арендной платы производится автоматически, начиная с 13 месяца с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения в аренду каждый год аренды, и не требует подписания сторонами дополнительных соглашений и направления арендодателем уведомлений.

В пункте 7.10 договора от 25.01.2018 г. стороны согласовали, что арендатором ежемесячно авансом в период с 01 по 05 число отчетного месяца оплачиваются маркетинговые платежи. Маркетинговые платежи – часть арендной платы, покрывающая долю участия арендатора в возмещении расходов арендодателя на продвижение торгового центра, в том числе на организацию рекламных акций, размещение рекламы на наружных рекламных носителях и в СМИ, а также прочие расходы, связанные с продвижением торгового центра.

Размер маркетинговых платежей не зависит от фактически понесенных арендодателем расходов на продвижение торгового центра и составляет 31 122 руб. 00 коп., в том числе НДС, за все помещение в месяц.

С 01.01.2019 г. размер маркетинговых платежей составит 31 649 руб. 50 коп. за все помещение в месяц, в том числе НДС.

Арендодатель ежегодно, начиная с 25.01.2019 г. и далее каждый год аренды, один раз в год увеличивает размер маркетинговых платежей на 5 процентов. Изменение размера маркетинговых платежей производится автоматически, каждый год аренды, и не требует подписания сторонами дополнительных соглашений и направления арендодателем уведомлений.

Во исполнение условий договора ООО «ЛЗСМ» 25.01.2018 г. передало ответчику помещение по акту приема-передачи (л.д. 32, т. 1).

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Липецкой области 18.12.2018 г.

Дополнительным соглашением от 04.02.2020 г. (л.д. 62-64, т. 1) стороны внесли изменения в пункты 5.1.7, 5.1.22, 5.2.5, 7.1, 10.4 договора от 25.01.2018 г., а также согласовали, что начиная с 25.01.2020 г. по 24.01.2021 г. (включительно) арендатору предоставляется скидка по оплате минимальной базовой арендной платы, эксплуатационного сбора и маркетинговых платежей, в связи с чем, размер вышеуказанных платежей на данный период составит: минимальная базовая арендная плата – 1 187 806 руб. 70 коп., в том числе НДС, за все помещение в месяц; эксплуатационный сбор – 218 383 руб. 07 коп., в том числе НДС, за все помещение в месяц; маркетинговые платежи – 33 233 руб. 85 коп., в том числе НДС, за все помещение в месяц.

Начиная с 25.01.2021 г. оплата минимальной базовой арендной платы, эксплуатационного сбора и маркетинговых платежей производится в соответствии с условиями договора.

Срок действия договора составляет 5 лет с даты его подписания сторонами (пункт 3.1 договора от 25.01.2018 г.).

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по оплате предусмотренных договором арендных платежей, истец 28.10.2020 г. направил ответчику претензию с требованием оплатить задолженность по договору аренды № 410-ОД от 25.01.2018 г. (л.д. 71-77, т. 1).

Претензия истца о добровольном погашении задолженности оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения. Названные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению в силу следующего.

К правоотношениям сторон, возникшим в рамках исполнения договора аренды, применяются положения главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу, только надлежащее исполнение прекращает                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    обязательство (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями оборота или иными обычно  предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, в том числе и на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Согласно  части  3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской   Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

За период с 01.08.2020 г. по 30.06.2021 г. истцом заявлено требование (с учетом уточнения) о взыскании с ответчика 16 918 902 руб. 89 коп., исходя из следующего.

Согласно пунктам 7.1, 7.5, 7.10 договора от 25.01.2018 г. (в редакции дополнительного соглашения от 04.02.2020 г.) в период с 25.01.2020 г. по 24.01.2021 г. размер арендной платы в месяц составлял:

- базовая арендная плата – 1 187 806 руб. 70 коп.,

- эксплуатационный сбор – 218 383 руб. 07 коп.,

- маркетинговые платежи – 33 233 руб. 85 коп.

Начиная с 25.01.2021 г. арендодатель изменил размеры базовой арендной платы, эксплуатационного сбора и маркетинговых платежей, увеличив их на 5 процентов. В этой связи, начиная с 25.01.2021 г. размер арендной платы в месяц составил:

- базовая арендная плата – 1 309 555 руб. 46 коп.,

- эксплуатационный сбор – 240 765 руб. 59 коп.,

- маркетинговые платежи – 36 638 руб. 25 коп.

Об увеличении размера арендной платы арендатор уведомлен письмом от 02.02.2021 г., которое получено им 08.02.2021 г. (л.д.71-73, т. 2).

Согласно расчету истца сумма долга по оплате арендной платы за период с 01.08.2020 г. по 30.06.2021 г. составляет 16 918 902 руб. 89 коп. и включает в себя: 13 702 109 руб. 15 коп. задолженность по базовой арендной плате (1 187 806 руб. 70 коп. х 5 месяцев + 1 215 298 руб. 35 коп. + 1 309 555 руб. 46 коп. х 5 месяцев), 2 519 180 руб.48 коп. задолженность по оплате эксплуатационного сбора (218 383 руб. 00 коп. х 5 месяцев + 223 437 руб. 18 коп. + 240 765 руб. 59 коп. х 5 месяцев), 383 363 руб. 08 коп. задолженность по оплате маркетинговых платежей (33 233 руб. 85 коп. х 5 месяцев + 34 002 руб. 58 коп. + 36 638 руб. 25 коп. х 5 месяцев), а также 314 250 руб. 18 коп. основного долга по оплате переменной арендной платы (122 411 руб. 01 коп. за вентилирование + 114 960 руб. 42 коп. за кондиционирование + 76 878 руб. 75 коп. за отопление).

В материалы дела истцом представлены документы, свидетельствующие о направлении ответчику счетов и актов за спорный период (л.д. 135-152, т. 1, л.д. 76-110, т. 2).

Ответчик на дату рассмотрения спора каких-либо доказательств, подтверждающих оплату задолженности в заявленном в иске размере, не представил.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал, что начиная с 07.07.2020 г. арендуемое помещение возвращено арендодателю по акту сдачи-приемки помещения от 07.07.2020 г., в связи с чем арендная плата не подлежит начислению.

Довод ответчика является несостоятельным в силу следующего.

Статьями 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя и арендатора.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По общему правилу нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают право арендатора на односторонний отказ от договора, заключенного на определенный срок, если это специально не оговорено законом или договором.

Указанный выше акт сдачи-приемки помещения от 07.07.2020 г. является односторонним документом, предыдущим арендодателем подписан не был.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды от 25.01.2018 г. был заключен между ООО «Остин» и ООО «ЛЗСМ» сроком на 5 лет с даты его подписания сторонами, т.е. по 25.01.2023 г.

Право на одностороннее внесудебное расторжение договора аренды предусмотрено как для арендодателя (пункты 13.1.1 – 13.1.6), так и для арендатора (пункты 13.4.1 – 13.4.2).

При этом в договоре отсутствуют условия, позволяющие арендатору в одностороннем порядке отказаться от договора по иным основаниям, кроме указанных в пункте 13.4.1, в том числе по причине наступления обстоятельств непреодолимой силы.

Вместе с тем следует учитывать, что дополнительные права на отказ от договора либо изменение его условий могут быть предусмотрены как общими положениями об обязательствах, например, положениями статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и законодательством об отдельных типах и видах договоров, например, положениями статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Липецкой области от 22.01.2021 г. по делу № А36-4834/2020 наличия таких оснований у ответчика не установлено, в связи с чем в удовлетворении требования о расторжении договора аренды  от 25.01.2018 г. отказано.

С учетом изложенного, отказ от фактического использования имущества в рамках действующего договора, при отсутствии препятствий к пользованию со стороны арендодателя, не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требование истца о взыскании основного долга в сумме 16 918 902 руб. 89 коп. за период с 01.08.2020 г. по 30.06.2021 г. является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению.

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец оплатил государственную пошлину в сумме 107 595 руб. 00 коп., размер которой соответствует положениям статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (платежные поручения № 50 от 29.01.2021 г. и № 504 от 26.07.2021 г. – л.д. 7, т. 1, л.д. 63, т. 2) и в этом размере подлежит взысканию с ответчика в пользу истца с учетом итога рассмотрения дела.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Остин» (

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Европа-Люкс» (

<

...> вл.10, корп.А, комн.17, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) основной долг в сумме 16 918 902 руб. 89 коп. за период с 01.08.2020 г. по 30.06.2021 г., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 107 595 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца с даты изготовления в полном объеме и в этот срок может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Липецкой области.

 

Судья                                                                                                                      Т.М. Щедухина