﻿/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А19-26106/2018

23 июля 2020 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2020 года. 

Полный текст постановления изготовлен 23 июля 2020 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Барской А.Л.,

судей:  Кореневой Т.И., Парской Н.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 ноября 2019 года по делу № А19-26106/2018 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2020 года по тому же делу,

установил:

Министерство имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 1083808003564,  ИНН 3808174613, далее – Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Крайс-строй»  (ОГРН 1133850027630, ИНН 3811169719, далее – ООО «Крайс-строй», общество ответчик) о взыскании 2 401 687 рублей 06 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 24.08.2004 № 2702, в том числе: 1 579 102 рубля 62 копейки – задолженность по арендной плате за период с 01.04.2018 по 30.09.2019, 822 584 рубля 44 копейки – неустойка за период с 22.02.2018 по 17.09.2019.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 19 марта 2019 года произведена замена истца с Министерства на администрацию города Иркутска (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 25 ноября 2019 года (с учетом определения от 27.04.2020 об исправлении описок, опечаток или арифметических ошибок), оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2020 года, исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу администрации взыскано 790 651 рубль 59 копеек основного долга и 620 376 рублей 70 копеек неустойки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация обратилась в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, иск удовлетворить в полном объеме.

Заявитель жалобы полагает, что в рассматриваемом споре при расчете арендной платы необходимо было применять коэффициент, учитывающий особенности вида разрешенного использования, равный 2. 

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в  информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru), однако в судебном заседание не явились, своих представителей в суд округа не направили.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах, определенных статьей 286 этого же Кодекса.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Иркутской областии Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 24.08.2004 в соответствии с постановлением мэра г. Иркутска от 11.06.2004 № 031-06-996/4, между администрацией г. Иркутска (арендодателем) и ООО «Эдельвейс ИК» (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка от 24.08.2004 № 2702 (в редакции дополнительного соглашения от 01.06.2009 № 2525), по условиям которого (пункты 1.1, 1.2) арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование из земель поселений земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, в районе Кайской горы, кадастровый номер 38:36:000033:0283, площадью 1088 кв. м (далее – объект). Границы объекта установлены на местности и обозначены поворотными точками на кадастровой карте (плане) земельного участка, прилагаемой к договору и являющейся неотъемлемой его частью (приложение 1).

Цель использования земельного участка согласована сторонами в 1.5 договора – для строительства и дальнейшей эксплуатации автосервиса с автомойкой и автозаправочной станцией.

Земельный участок был предоставлен арендатору в пользование, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи земельного участка от 24.08.2004 (приложение № 3).

Впоследствии 05.11.2009 между ООО «Эдельвейс ИК» (арендатором) и ООО «СибЛесПром Холдинг» (новым арендатором) был заключен договор перенайма, по условиям которого арендатор безвозмездно передал, а новый арендатор принял права и обязанности по договору аренды земельного участка от 24.08.2004 № 2702.

23.11.2009 договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

07.08.2013 между ООО «СибЛесПром Холдинг» (арендатором) и ООО «Крайс-строй» (новым арендатором) был заключен договора перенайма, в соответствии с которым арендатор безвозмездно передал, а новый арендатор принял права и обязанности по договору аренды земельного участка от 24.08.2004 № 2702, договору перенайма от 05.11.2009.

Данный договор также зарегистрирован в установленном законом порядке.

В силу пункта 1.6 договора аренды срок его действия – с 12.08.2004 по 12.08.2014. 

Согласно пункту 3.6 договора аренды размер арендной платы пересматривается ежегодно. В случае изменения размера арендной платы на основании нормативных правовых актов РФ, Иркутской области, органов городского самоуправления г. Иркутска, изменение условий договора производится арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы арендодатель отправляет (заказным письмом с уведомлением о вручении) арендатору соответствующее уведомление. Если арендатор не желает продолжения договорных отношений в связи с изменением размера арендной платы, предусмотренной договором, он должен направить арендодателю в течение: 15 дней с момента получения уведомления письменное извещение о расторжении договора и возвращении объекта. В случае, если от арендатора не поступило извещение о расторжении договора о возврате объекта, изменения размера арендной платы считаются внесенными в договор с первого числа месяца, в котором арендатор получил уведомление. В иных случаях размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон.

В пункте 4.4 договора аренды стороны предусмотрели ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязанности, по внесению арендной платы (пункты 2.2.4 и 3.4 договора) в виде пени в размере 0,1 % от невнесенной суммы арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года за каждый день просрочки.

Вместе с тем, по истечении срока действия договора ООО «Крайс-строй» продолжило пользоваться земельным участком.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, а также на неисполнение решения Арбитражного суда Иркутской области от 21 июня 2018 года по делу № А19-10377/2018, которым с ООО «Крайс-строй» в пользу Министерства взыскана задолженность по арендной плате в сумме 755 020 рублей 66 копеек за период с 01.07.2017 по 31.03.2018, пени в размере 79 295 рублей 06 копеек за период с 11.05.2017 по 21.02.2018.

28.08.2018 истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение № 02-51-12734/8, содержащее требование в срок до 15.09.2018 погасить имеющуюся задолженность и представить доказательства, подтверждающие исполнение пункта 2.2.3 договора аренды в части освоения земельного участка с кадастровым номером 38:36:000033:283.

Неисполнение требований указанной претензии явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, исходил из их обоснованности по праву; пришел к выводу, что применение при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка, предоставленного ответчику для строительства, не относящегося к жилищному, повышающего коэффициента за нарушение сроков строительства (Ку равного 2), противоречит нормам федерального законодательства, а также принципам и правилам, установленным в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, Земельному кодексу Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок определения размера арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Иркутской области установлен постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 № 601-пп (вступило в силу 15.12.2015).

Как установлено судами и следует из выписки из ЕГРН от 29.06.2019, земельный участок с кадастровым номером № 38:36:000033:283 поставлен на кадастровый учет 28.07.2004 и имеет следующие характеристики: площадь – 1088 кв. м +/- 12; кадастровую стоимость – 10 119 553 рубля 28 копеек; вид разрешенного использования – для строительства и дальнейшей эксплуатации автосервиса с автомойкой и автозаправочной станцией.

Согласно ответу комитета по градостроительной политике Департамента обеспечения градостроительной деятельности г. Иркутска на запрос суда от 07.08.2019 № 945-70-3414/9 спорный земельный участок в соответствии с правилами землепользования и застройки части территории г. Иркутска, за исключением территории в границах исторического поселения г. Иркутск, утвержденными решением Думы города Иркутск от 28.10.2016  № 006-20-260430/6 (в редакции решения Думы от 29.03.2018 № 006-20-450683/8) находился в территориальной зоне «Зоны природного ландшафта (РЗ-501)», в границах зон с особыми условиями использования территории: «Подтопление территории», «Зона охраняемого природного ландшафта (ЗОЛ), частично «Водоохранная зона», частично «Зоны периодического затопления и подтопления паводком 1 % обеспеченности», в планировочном элементе С-04-35.

Кроме того, комитетом по градостроительной политике г. Иркутска указано, что в соответствии с Генеральным планом г. Иркутска, утвержденным решением Думы города Иркутска от 28.06.2007 № 004-20-390583/7 (в редакции решения Думы города Иркутска от 05.07.2016 № 006-20-230375/16) указанный земельный участок находился в функциональной зоне «Зоны природного ландшафта (Р-1)». Сведения о размещении планируемых объектов федерального, регионального или местного значения в отношении указанного земельного участка отсутствуют.

Между тем в ЕГРН в спорный период и на дату вынесения решения, сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка не вносились.

Ответчик правом, предусмотренным статьей 33 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не воспользовался, с заявлением в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, с приложением документов, предусмотренных действующим законодательством, не обратился.

Таким образом, суды правильно посчитали обоснованным применение в расчете арендной платы за использование спорным земельным участком кадастровой стоимости, сведения о которой содержатся в Государственном реестре недвижимости.

Кроме того, судебные инстанции признали обоснованным применение истцом при расчете арендной платы коэффициента Кри в размере 2,67 в связи со следующим.

Согласно условиям заключенного сторонами договора, спорный земельный участок был предоставлен арендатору для строительства и дальнейшей эксплуатации автосервиса с автомойкой и автозаправочной станцией.

В силу подпункта 5.3 пункта 5 приложения № 1 к постановлению мэра г. Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9 «Об утверждении Порядка определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования город Иркутск» коэффициент для земельных участков, предназначенных для размещения объектов автосервиса, автозаправочных и газонаполнительных станций, включая предусмотренные проектом проезды, составляет 2,67.

В этой связи, учитывая, что в спорный период в государственном реестре содержались сведения о виде разрешенного использования спорного земельного участка: «для строительства и дальнейшей эксплуатации автосервиса с автомойкой и автозаправочной станцией», а также установлено, что вид разрешенного использования спорного земельного участка до настоящего времени не изменен, суды пришли к верному выводу о том, что оснований для применения коэффициента 66,67 (земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами  – подпункт 13.1 пункта 13 Приложения), не имеется.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшему на момент заключения договора аренды, в настоящее время аналогичные положения содержаться в статье 39.7 Земельного кодекса РФ) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определяются в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, ранее действовал пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящихся в собственности Российской Федерации», действующий с 04.08.2009 (далее – Постановление № 582).

К основным принципам определения размера арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедших свое отражение в Постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующим компетентным органам в качестве регулируемой цены.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующим доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом, в пункте 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации была предусмотрена повышающая ставка арендной платы только в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости.

Таким образом, как правильно указали суды, законодатель предусмотрел повышенную ставку арендной платы за нарушение сроков жилищного строительства с учетом социальной значимости этого вида деятельности и одного из приоритетных направлений социальной политики государства. Каких-либо иных повышенных платежей за земельные участки, предоставленные под строительство объектов недвижимости, не относящихся к жилищному, в случае превышения сроков строительства федеральное законодательство не содержит.

Отношения между сторонами урегулированы договором аренды земельного участка от 24.08.2004 № 2702, по условиям которого арендодателем арендатору за плату во временное владение и пользование из земель поселений предоставлен земельный участок для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации автосервиса с автомойкой и автозаправочной станцией. При этом рассматриваемый договор не содержит условия о предоставления земельного участка с целью жилищного строительства.

Каких-либо повышающих платежей в случае превышения сроков строительства за земельные участки, предоставленные для строительства, не относящегося к жилищному строительству, федеральное законодательство не содержит. 

Как следует из определения Верховного Суда Российской Федерации от 28 апреля 2016 года № 14-АПГ16-7, само по себе нарушение сроков строительства, не связанного с жилищным, не может быть основанием для того, чтобы без учета принципа экономического обоснования повысить в несколько раз арендную плату за земельный участок, предоставленный под такое строительство. Подобное повышение следует рассматривать как санкцию за нарушение сроков строительства, меру ответственности за несвоевременное освоение земельного участка, что не предусмотрено земельным законодательством.

В данном случае земельный участок предоставлен под объект строительства, не связанного с жилищным (для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации автосервиса с автомойкой и автозаправочной станцией), а каких-либо повышающих платежей в случае превышения сроков строительства за земельные участки, предоставленные для строительства, не относящееся к жилищному строительству, федеральное законодательство не содержит.

При таких обстоятельствах, выводы судов о том, что применение при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка, предоставленного ответчику для строительства, не относящегося к жилищному, повышающего коэффициента за нарушение сроков строительства (Ку равного 2), противоречит нормам федерального законодательства, а также принципам и правилам, установленным в Постановлении № 582, Земельному кодексу Российской Федерации, являются правильными. 

 Истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привел экономического обоснования применения повышающего коэффициента применительно к рассматриваемой ситуации. 

Таким образом, в рамках настоящего спора, судами правомерно применен коэффициент, учитывающий особенности вида разрешенного использования земельных участков равный 1, иного истцом не доказано.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе неустойкой (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Задолженность по арендной плате за заявленный истцом период с 01.04.2018 по 30.09.2019, составила по расчету суда 790 651 рубль 59 копеек, в том числе: 128 740 рублей  71 копейка – за 2 квартал 2018; 130 155 рублей 45 копеек – за 3 квартал 2018; 130 155 рублей 45 копеек – за 4 квартал 2018; 133 866 рублей 66 копеек – за 1 квартал 2019; 133 866 рублей 66 копеек – за 2 квартал 2019; 133 866 рублей 66 копеек – за 3 квартал 2019 года.

Поскольку доказательств оплаты долга по арендной плате в указанном размере ответчиком не представлено, суды правомерно удовлетворили исковые требования в данной части. 

Проверив расчет неустойки, произведенный истцом с учетом неисполнения ответчиком решения Арбитражного суда Иркутской области от 21.06.2018 по делу № А19-10377/2018, произведя ее перерасчет, суды удовлетворили требование о взыскании договорной неустойки в размере 620 376 рублей 70 копеек. При этом оснований для снижения размера неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судами не установлено.

С учетом изложенного, судами правомерно удовлетворены исковые требования частично.

Доводы заявителя кассационной жалобы фактически направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и обстоятельств, установленных арбитражными судами. Оснований для переоценки доказательств у Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Неправильного применения норм материального и процессуального права, несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом округа не установлено. 

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 ноября 2019 года по делу № А19-26106/2018 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2020 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий 

Судьи

А.Л. Барская 

Т.И. Коренева 

Н.Н. Парская