Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-14388/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 августа 2024 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Рахматуллина И.И.,

судей                                                                  Зиновьевой Т.А.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компания Цитадель» на постановление от 25.04.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Афанасьева Е.В., Киреева О.Ю., Лопатина Ю.М.) по делу № А45-14388/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью «Компания Цитадель» (630015, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к мэрии города Новосибирска (630099, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права собственности на нежилое помещение в силу приобретательной давности,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, общества с ограниченной ответственностью «Оливия», общества с ограниченной ответственностью «Свисс Абразивс», акционерного общества «Альянс»,

при участии в заседании представителей общества с ограниченной ответственностью «Компания Цитадель» - ФИО2 (доверенность от 04.06.2024), ФИО3 (директор, решение от 17.05.2022),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Компания Цитадель» (далее – компания, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к мэрии города Новосибирска (далее – мэрия, ответчик) о признании права собственности на нежилое помещение – подвал, общей площадью 172,5 кв.м, номера на поэтажном плане 1-7, расположенное в здании трехэтажного производственного корпуса по адресу: 

<

...>, в силу приобретательной давности.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее – Росреестр), общество с ограниченной ответственностью «Оливия» (далее – общество «Оливия»), общество с ограниченной ответственностью «Свисс Абразивс» (далее – общество «Свисс Абразивс»), акционерное общество «Альянс» (далее – общество «Альянс»).

Решением от 23.11.2023 Арбитражного суда Новосибирской области в иске отказано.

Постановлением от 25.04.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт о признании права собственности компании на следующие нежилые помещения подвала в здании трехэтажного производственного корпуса, находящегося по адресу: 

<

...>: помещение 2 площадью 5 кв.м, помещение 3 площадью 7,7 кв.м, помещение 5 площадью 10,6 кв.м, помещение 6 площадью 30,1 кв.м, помещение 7 площадью 40 кв.м, - на поэтажном плане по состоянию на 19.12.2002; в остальной части иска отказано.

Компания, не согласившись с принятым по делу постановлением в части отказа в удовлетворении иска, просит его отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

По мнению компании, апелляционным судом не учтено, что в действующем гражданском законодательстве отсутствует норма, согласно которой по причине произведенной реконструкции происходит изменение права собственности на вещь; проведенные истцом в период приобретательной давности работы по демонтажу подъемника в помещении № 1, по монтажу лестницы в помещении № 4, нельзя отнести к самовольной реконструкции и созданию нового объекта недвижимости. Кроме того, не учтены новые правила технического учета помещений, в связи с чем неправильно сделан вывод о том, что помещения № 1 и № 4 подверглись изменениям, влияющим на параметры таких помещений. Фактически спорные помещения в соответствующих параметрах существуют более срока приобретательной давности, в связи с чем право на них может быть признано в указанном порядке. Подвал, в котором расположены спорные помещения, проходит не по всему зданию, а расположен только под частью здания, где находятся прочие помещения истца и не содержит общих стен, коммуникаций, соответственно, и признаков общего имущества.

В судебном заседании представители компании доводы жалобы поддержали; пояснили, что произведенные улучшения не являются реконструкцией; помещения № 1 и № 4 предназначены только для обслуживания помещений компании, не относятся к общему имуществу здания; никакого вида энергоресурса через помещения подвала не проходит; при этом помещение подвала расположено только под помещениями компании; внешние параметры помещений не изменились; при подготовке технического паспорта в 2002 году лестница не учитывалась при определении площади помещений; демонтаж части перекрытия имел место уже на момент приобретения компанией помещений в 2005 году; в любом случае демонтаж не затронул несущие стены/перекрытия, требования безопасности не нарушены.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судами установлено, что компания (покупатель) владеет спорным нежилым помещением (подвал) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2005, заключенного с открытым акционерным обществом «Новосибирский завод строительных машин» (продавец), предметом которого являются нежилые помещения (подвал), общей площадью 167,1 кв.м, номера на поэтажном плане 1-7, расположенные в здании трехэтажного производственного корпуса, находящегося по адресу: 

<

...>.

Имущество передано продавцом компании по акту приема-передачи от 16.05.2005, право собственности не зарегистрировано.

Также компании принадлежат помещения с номерами 36 – 40 на поэтажном плане на первом этаже здания по указанному выше адресу на основании договора купли-продажи и акта приема-передачи от 17.11.2005 с обществом с ограниченной ответственностью «Капитал» (продавец).

Право собственности на указанные помещения зарегистрировано 02.12.2005.

Фактически помещения с номерами на поэтажном плане 1 – 7 в подвале и 36 – 40 на первом этаже расположены друг над другом, сообщаются между собой и используются компанией совместно.

Договор аренды земельного участка для эксплуатации помещений с номерами на поэтажном плане 36 – 40 заключен компанией (арендатор) с мэрией (арендодатель) 02.02.2007, затем продлен на тех же условиях на неопределенный срок на основании уведомления Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска от 04.05.2017 № 31/19/04731.

Ссылаясь на то, что компания добросовестно, открыто и непрерывно владела спорными помещениями № 1-7 в подвале, последняя обратилась в суд с настоящим заявлением о признании права собственности на них на основании приобретательной давности.

Арбитражный суд первой инстанции, принимая решение об отказе в иске, руководствовался статьями 8.1, 11, 12, 196, 234, 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктами 1, 2 статьи 6 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пунктами 11, 15, 19, 59 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) и пришел к выводу о недоказанности совокупности условий, свидетельствующих о возникновении у компании права собственности на спорные помещения в порядке приобретательной давности. Суд исходил из отсутствия доказательств постановки на баланс спорного объекта с 2005 года, равно как и доказательств оплаты по договору купли-продажи от 16.05.2005. Кроме того, суд пришел к выводу о наличии у спорного объекта признаков самовольной реконструкции; при этом в материалах дела отсутствуют сведения о периоде проведения работ по перепланировке (реконструкции), что не позволяет сделать вывод о владении помещением общей площадью 172,5 кв.м на протяжении срока приобретательной давности (по договору от 16.05.2005 площадь подвала 167,1 кв.м.).

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу о доказанности компанией факта владения спорными помещениями с 2005 года; при этом отметил, что отсутствие надлежащего оформления сделки и прав на имущество применительно к положениям статьи 234 ГК РФ само по себе не означает недобросовестности давностного владельца; то обстоятельство, что сделка купли-продажи или переход права не были зарегистрированы в установленном законом порядке, также не может служить основанием для отказа в удовлетворения иска о признании права собственности в силу приобретательной давности; в этой связи признал за компанией право собственности на помещения № 2, 3, 5, 6, 7 в подвале.

Отказывая в признании права собственности на помещения № 1 и  № 4, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что произведенные в данных помещениях изменения являются реконструкцией в соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), так как повлекли изменения их параметров (в частности площадь, межэтажные перекрытия). При этом компанией не обоснована правомерность действий по изменению основных параметров помещений, включая также и межэтажные конструкции, являющиеся конструкциями всего здания, без согласования с иными собственниками, без какой-либо разрешительной документации (ни на реконструкцию, ни на перепланировку, к которой истец относит проведенные работы), а также и в отсутствие права собственности на такие помещения, которое у истца на момент осуществления действий по изменению помещений, не возникло. Кроме того, апелляционный суд пришел к выводу о том, что помещения № 1 и  № 4 следует рассматривать как вспомогательные, предназначенные для обслуживания иных помещений (отвечают признакам общего имущества), используются или могут быть использованы для общих нужд здания, так как  обеспечивают доступ из подвала на первый этаж, при этом не доказано наличие у подвала отдельного выхода непосредственно за пределы здания.

Суд округа считает, что имеются основания для изменения постановления суда апелляционной инстанции.

Положения статей 12, 218, 234 ГК РФ предоставляют возможность признания права собственности в силу приобретательной давности.

Из содержания статьи 234 ГК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 15 - 21 Постановления № 10/22, следует, что для признания права собственности на недвижимое имущество в порядке приобретательной давности в судебном порядке истец должен доказать наличие в совокупности следующих обстоятельств: добросовестное, открытое, непрерывное владение имуществом как своим собственным в течение пятнадцати лет.

Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула). Добросовестность владения означает, что в момент приобретения вещи владелец полагает, допустимо заблуждаясь в фактических обстоятельствах, что основание, по которому к нему попала вещь, дает ему право собственности на нее. Допустимость заблуждения определяется тем, что владелец не знал и не должен был знать о незаконности своего владения. Если владелец заведомо понимал, что вещь ему передана во временное владение без права собственности на нее, то это свидетельствует о недопустимом заблуждении о владении имуществом как своим собственным.

Приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения (определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2020 № 4-КГ20-16, 2-1368/2018, от 10.03.2020 № 84-КГ20-1).

По смыслу положений статьи 234 ГК РФ, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено и в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о передаче права собственности на данное имущество, однако по каким-либо причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).

Отсутствие надлежащего оформления сделки и прав на имущество применительно к положениям статьи 234 ГК РФ само по себе не означает недобросовестности давностного владельца. Напротив, данной нормой предусмотрена возможность легализации прав на имущество и возвращение его в гражданский оборот в тех случаях, когда переход права собственности от собственника, который фактически отказался от вещи или утратил к ней интерес, по каким-либо причинам не состоялся, но при условии длительного, открытого, непрерывного и добросовестного владения.

Наличие возможности предъявить иные требования, в частности о понуждении к заключению сделки, о признании сделки действительной, о регистрации сделки или права собственности, о признании права собственности на основании сделки и т.п., само по себе не исключает возможности приобрести право собственности в силу приобретательной давности при наличии соответствующих условий (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.09.2019 № 78-КГ19-29).

При рассмотрении настоящего спора судом апелляционной инстанции обоснованно указано на то, что само по себе отсутствие доказательств постановки на баланс спорного объекта с 2005 года, равно как и доказательств оплаты по договору купли-продажи от 16.05.2005 не является основанием для отказа в приобретении права собственности в силу приобретательной давности. В этой связи, оценив обстоятельства и материалы дела, в том числе договоры аренды имущества с третьими лицами, документы, составленные в ходе исполнения таких договоров (акты, письма-уведомления, выписки по счету, а также судебные акты, подтверждающие совершение истцом действий, направленных на включение в реестр требований кредиторов одного из арендаторов, в 2020 году (дело № А45 - 37855/2018)), договор купли-продажи электрической энергии № К-837 от 06.09.2005, заключенный между компанией и акционерным обществом «Новосибирскэнергосбыт» (далее – общество «Новосибирскэнергосбыт»), пояснения последнего относительно потребленной электрической энергии, апелляционный суд пришел к правильным выводами о наличии совокупности условий для признания права собственности на помещения №  2,3,5,6,7 в подвале в силу статьи 234 ГК РФ.

Выводы суда апелляционной инстанции в указанной части не обжалуются.

Компания выражает несогласие с отказом в признании права собственности на помещения № 1 и № 4.

В качестве одного из оснований для отказа в признании права собственности апелляционным судом указано на то, что названные помещения предназначены для обслуживания иных помещений (отвечают признакам общего имущества), используются или могут быть использованы для общих нужд здания, так как  обеспечивают доступ из подвала на первый этаж, при этом не доказано наличие у подвала отдельного выхода непосредственно за пределы здания.

Между тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64), пункт 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 ГК РФ). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), пунктом 2 Постановления № 64 к общему имуществу отнесены помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, в силу аналогии закона собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления № 64).

Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу здания, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

В рассматриваемом случае, согласно поэтажному плану, помещения подвала расположены под помещениями 36 – 40, принадлежащими компании. При этом представители компании пояснили, что иных подвальных помещений (помимо №№1-7, принадлежащих истцу) в здании не предусмотрено.

Рядом с помещениями компании на первом этаже, расположенными над подвалом, находятся помещения, принадлежащие обществам «Альянс», «Оливия», которые в отзывах пояснили, что они самостоятельно содержат принадлежащие им помещения; в спорном подвальном помещении не имеют общего имущества в здании, в том числе каких-либо коммуникаций; компания добросовестно владеет помещениями в подвале; просили удовлетворить заявление компании.

Компания также пояснила, что электроснабжение спорного помещения (подвал общей площадью 172,5 кв.м), как и других объектов, принадлежащих компании, осуществляется по договору купли-продажи электрической энергии № К-837 от 06.09.2005, заключенному между ней и обществом «Новосибирскэнергосбыт».

Для электроснабжения своих объектов компания имеет в собственности трансформаторную подстанцию ТП – 619, в которой установлен узел учета отпущенной и потребленной электроэнергии (общий расход по предприятию) и по показаниям которого производится начисление оплаты и расчеты за потребленное количество электрической энергии. Источником питания ТП-619 является ПС 110 кВ «Северная» акционерное общество «РЭС» по фидеру 6-96 нитка А в ячейке №26. Резервное питание ТП-619 осуществляется по фидеру № 687 нитка Б ПС 110 кВ «Северная» АО «РЭС» через сети соседних организаций ТП 3448 общества «Альянс» (ранее акционерное общество «Сибстроймашавтоматизация») и ТП 3446 общества с ограниченной ответственностью «Сибирский региональный центр» (ранее закрытое акционерное общество «Сибирский завод горных машин»). Электроснабжение спорного помещения (подвал), площадью 167,1 кв. м (после уточнения 172,5 кв. м) осуществляется с ячейки № 11 РУ 0.4 кВ ТП-619 через РП-8. При сдаче помещений в аренду арендаторы компенсируют компании, как арендодателю, затраты на электроэнергию по выставленным счетам на основании показаний внутренних счетчиков.

В качестве документального подтверждения представлены, в том числе договор от 06.09.2005 № К-837, акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, однолинейная схема электроснабжения компании, первичные документы, подтверждающие договорные отношения с арендаторами.

По информации, предоставленной суду обществом «Новосибирскэнергосбыт», компания пояснила, что количество потребленной электрической энергии компанией определяется по показаниям прибора учета №17596744 (установлен в РУ-6кВ ТП-619 и отражен в однолинейной схеме), за вычетом транзитных потребителей: общества «Оливия» по адресу: 

<

...>, и ГУ МЧС РФ пожарная часть по адресу: 

<

...>.

Помещение первого этажа площадью 249,2 кв.м (нежилые помещения под номерами на поэтажном плане 36-40) и подвал площадью 172,5 кв.м (ранее 167,1 кв.м) (нежилые помещения под номерами на поэтажном плане 1-7) не могли быть представленными обществу «Новосибирскэнергосбыт» при заключении договора № К-387 от 06.09.2005 как объекты компании; однако фактически находились во владении компании; все объекты недвижимости, в том числе и указанные в договоре купли-продажи электрической энергии № К-837 от 06.09.2005, расположены на земельном участке по одному адресу: 

<

...>. Земельные участки, на которых располагаются все эти объекты, эксплуатируются компанией по договорам аренды с Мэрией г. Новосибирска (№128796 от 23.10.2017, №57634 от 02.02.2007 с уведомлением о продлении срока №31/19/04731 от 04.05.2017).

Также компания пояснила, что кроме нее по указанному адресу (

<

...>) имеются иные собственники – общества «Компания Цитадель», «Альянс», «Оливия», «Свисс Абразивс».

Каждый из собственников самостоятельно содержит помещения, принадлежащие им на праве собственности, у каждого из них заключены свои договоры как на снабжение энергоресурсами, так и на аренду земельных участков для эксплуатации своих помещений.

Так, по договору № К-0031 от 17.09.1996 между обществами «Новосибирскэнергосбыт» и «Альянс» последнее снабжает  электрической энергией свои объекты, принадлежащие ему на праве собственности.  Для этого общество «Альянс» имеет в собственности трансформаторную подстанцию ТП 3448, запитанную с п/с 110кВ. «Северная» АО «РЭС» транзитом через ТП - 619, принадлежащую компании и с резервным питанием через ТП 3446, принадлежащую обществу с ограниченной ответственностью «СРЦ».

К объектам компании, в том числе к помещению на первом этаже площадью 249,2 кв. м и подвалу площадью 172.5 кв.м, расположенному под ним, общество «Альянс» не имеет никакого отношения.

Общего имущества, в том числе каких-либо коммуникаций, как с компанией, так и с иными собственниками в подвальном помещении, общество «Альянс» не имеет. Балансовая принадлежность электрических сетей и энергопринимающего устройства и эксплуатационная ответственность между обществами «Компания Цитадель» и «Альянс» определены актом разграничения. Таким образом, электроснабжение компании и общества «Альянс» осуществляется от разных собственных подстанций, по разным договорам с обществом «Новосибирскэнергосбыт», со своими разрешенными мощностями.

Помимо этого, компания пояснила, что подвальное помещение площадью 172,5 кв. м эксплуатируется на том же земельном участке, что и помещение первого этажа площадью 249,2 кв. м и на основании того же договора аренды земельного участка № 57634 от 02.02.2007, и после оформления на него права собственности в договор аренды земельного участка будут внесены дополнения.

Таким образом, из представленных в дело документов и пояснений не усматривается, что помещения № 1 и № 4 предназначены для обслуживания здания и объектов иных собственников; в данных помещениях отсутствуют какие-либо инженерные коммуникации, используемые как напрямую, так и опосредованно иными собственниками, помимо компании.  Исходя из архитектурных особенностей здания, подвал расположен только под помещениями компании на первом этаже; не предназначен для использования другими собственниками здания; помещения № 1 и № 4 предназначены для доступа лишь в помещения истца № 36-40 на первом этаже, право собственности на которые уже признано за компанией; необходимость использования спорных коридоров, лестниц в подвале для обслуживания помещений иных собственников – материалы дела не содержат.

Само по себе нахождение в помещениях лестниц, а равно их предназначение в связи с этим в качестве прохода на первый этаж в здании, не является достаточным основанием для признания того, что данные помещения подлежат безусловному отнесению к общему для всех собственников здания имуществу.

Как было отмечено, для признания помещения общим необходимо установление факта владения и пользования таким помещением всеми или несколькими собственниками в целях эксплуатации, обслуживания помещений, принадлежащих различным собственникам, прохода к другим помещениям, общим инженерным коммуникациям и тому подобному оборудованию. Таких обстоятельств из материалов дела не следует; напротив, иные собственники (общества «Альянс», «Оливия») указывают на отсутствие в помещениях подвала общего имущества и подтверждают, что не имеют каких-либо правопритязаний относительно спорных помещений.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции об отнесении помещений № 1 и № 4 к общему имуществу собственников здания является неверным.

Кроме того, в качестве еще одного основания для отказа в признании права собственности апелляционным судом указано на то, что произведенные в помещениях изменения являются реконструкцией.

Понятие реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) дано в пункте 14 статьи 1 ГрК РФ как изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Если в случае перепланировки помещения не предусмотрены решения, затрагивающие несущие конструкции здания, конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не превышаются предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (пункт 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ), не требуется выдача разрешения на строительство, согласование с органами местного самоуправления и выдача актов ввода в эксплуатацию, увеличение/уменьшение площади помещения происходит в результате капитального ремонта помещения либо изменения ненесущих конструкций, произведенные собственником изменения помещения не угрожают безопасности здания, не несут вреда жизни и здоровью людей, не затрагивают интересы других лиц, то такие работы, по смыслу статьи 1 ГрК РФ, не являются реконструкцией объекта недвижимости.

В экспертном заключении 51-23ТЗ.НП (подготовлено обществом с ограниченной ответственностью Архитектурная мастерская «ТЕКТОНИКА») по результатам обследования нежилого помещения общей площадью 172,5 кв.м, расположенного в подвале нежилого здания по ул.Комбинатская,10 в Дзержинском районе г.Новосибирска отражено (с учетом дополнений от 08.04.2024), что по данным технического паспорта, выполненного по состоянию на 19.12.2002, нежилое помещение, расположенное в подвале, состояло из подвальных помещений №№1-7 площадями 38,9 кв.м, 5,0 кв.м, 7,7 кв. м, 34,8 кв.м, 10,6 кв.м, 30,1 кв.м, 40,0 кв.м соответственно. Общая площадь нежилого помещения составляла 167,1 кв.м.

По результатам обследования установлено, что в нежилом помещении произведена перепланировка с выполнением следующих видов работ:

1) в складском помещении №4 произведено устройство лестницы с выходом в помещение коридора первого этажа с демонтажом участка перекрытия; работы выполнялись в следующей последовательности:

а) демонтирован участок сборного железобетонного перекрытия размером 2,82х2,90м толщиной 220мм между несущими ригелями в осях А-Б;

б) смонтирован участок монолитного железобетонного перекрытия по несъемной опалубке из профлиста размером 1,76х2,90м толщиной 150мм с опиранием на существующие монолитные железобетонные ригели и балку из спаренного швеллера №18 (часть рамы лестничного проема в подвал);

в) установлена лестница из металлических конструкций.

2) произведено переоборудование помещений №№ 1-6 в складские помещения, помещения №7 – в подсобное помещение;

3) произведено увеличение площади помещения № 1 за счет демонтажа подъемника с 38,9 кв. м до 39,6 кв. м;

4) произведено уменьшение площади помещения № 4 за счет устройства лестницы с 34,8 кв. м до 33,3 кв. м.

После устройства лестницы в помещении № 4 и замены демонтированного участка перекрытия нагрузка на существующие несущие монолитные железобетонные ригели уменьшилась на 40% за счет выполненного проема и уменьшения толщины перекрытия. В процессе работ несущие железобетонные ригели не затронуты. При визуальном обследовании прогибов, трещин, дефектов несущих железобетонных конструктивных элементов не выявлено. Выполненные работы не оказали влияния на состояние существующих конструкций здания.

В результате выполненных планировочных изменений площадь спорного объекта увеличилась на 5,4 кв. м и стала составлять 172,5 кв. м (по данным технического паспорта по состоянию на 12.07.2023 ИП Рыбкиной О.М).

В экспертном заключении 51-23ТЗ.НП сделаны выводы о том, что несущие и ограждающие конструкции обследуемого нежилого помещения в настоящий момент находятся в работоспособном состоянии, имеют достаточную прочность и устойчивость; недопустимых дефектов, деформации нет. В период эксплуатации нежилого помещения с 2002 года по 2023 год реконструкция не производилась. Выполненные объемно-планировочные изменения нежилого помещения не затрагивают конструктивные элементы и другие характеристики надежности и безопасности здания, не превышают предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом, то есть не являются реконструкцией, и не требуют получения разрешения на строительство.  Выполненные планировочные изменения нежилого помещения площадью 172,5 кв.м возможны к сохранению; помещение пригодно для дальнейшей эксплуатации.

Дополнительно в суд апелляционной инстанции представлено заключение общества с ограниченной ответственностью «Сибирская экспертная компания», целью которого являлось формулирование экспертного мнения о соответствии установленным требованиям и правилам, безопасности помещения № 4.

Согласно данному заключению в помещении №4 произведено устройство лестницы с выходом в помещение коридора первого этажа. Место выхода в помещение коридора первого этажа, в котором отсутствует участок перекрытия подвального этажа, расположено между несущими балками. Экспертом сделаны выводы о том, что устройство лестницы в помещении № 4 не привело к изменению параметров объекта капитального строительства, также не выполнялись замена или восстановление несущих строительных конструкций. Работы по устройству лестницы в помещении № 4 с выходом в коридор первого этажа не относятся к реконструкции объекта капитального строительства, не затрагиваются конструктивные характеристики надежности и безопасности несущих строительных конструкций и не ухудшают эксплуатационные свойства нежилого здания.

Компания в ходе рассмотрения спора поясняла, что в помещении № 1 изначально при покупке всего подвала была обустроена лестница – это возможность попадать с первого этажа в подвал, другого способа спуститься в подвал не было.  До 2022 года площадь лестниц не учитывалась при техническом учете помещений, при этом в плане 2002 года лестница отражена. При изготовлении технического плана помещений подвала в 2023 году лестница и ступени были учтены при определении общей площади помещения. Кроме того, при приобретении в 2005 году подвала в помещении № 1 имелся подъемник (без шахты), который находился в нерабочем состоянии и в связи с этим был демонтирован за ненадобностью в использовании. Следствием этого стало увеличение площади помещения № 1, при этом фактически не возникло нового объекта, внешние и внутренние параметры существующего помещения не изменились.

Относительно помещения № 4 компания пояснила, что уменьшение площади произошло за счет монтажа дополнительной лестницы из подвала на первый этаж. При этом на момент приобретения подвала в 2005 году в помещении  № 4 уже имелась одна лестница и соответствующий проем в перекрытии первого этажа, которые не были учтены при составлении плана 2002 года (учтен только в плане 2023 года). Об этом свидетельствуют, в частности, протоколы опроса адвокатом Ступина В.П. и Петровского Н.М. За время эксплуатации помещения № 4 компанией дополнительно была обустроена только металлическая лестница в уже существующий проем; это было сделано с целью противопожарной безопасности для того, чтобы оборудовать запасной выход из подвального помещения. Так как проем уже был, то его не стали демонтировать или каким-то образом видоизменять, а только приставили металлическую лестницу, которая также никак не влияет на несущие конструкции. Компания не производила демонтаж участка межэтажного перекрытия под устройство дополнительной лестницы, а воспользовалась имеющимся проемом, который уже существовал на момент покупки компанией спорного помещения в 2005 году.

Таким образом, из содержания заключений экспертов, характера выполненных работ, во взаимосвязи с иными представленными в дело документами, пояснениями компании не следует, что произведенные изменения в помещениях являлись реконструкцией в понимании статьи 1 ГрК РФ; вмешательство в несущие конструкции при демонтаже участка межэтажного перекрытия между первым этажом и подвалом в помещении № 4, при демонтаже подъемника и монтаже части перекрытия в помещении № 1 отсутствовало. При этом доказательств того, что демонтаж перекрытия в помещении № 4 произведен после приобретения компанией подвала, материалы дела не содержат. В данном конкретном случае фактически не произошло изменение объемно-пространственных параметров и характеристик объекта капитального строительства, в отношении которого установлено понятие реконструкции в ГрК РФ; помещение не указано в данной норме ГрК РФ в качестве объекта капитального строительства; оно является частью здания или сооружения (пункт 14 части 2 статьи 2  Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Суд округа также учитывает, что в рассматриваемом случае заявленные компанией требования направлены на установление правовой определённости относительно принадлежащих ей с 2005 года помещений в подвале, в том числе № 1 и № 4; при этом иные собственники помещений возражений относительно требований компаний не заявляли; напротив, общества «Альянс», «Оливия» выразили согласие на признание за компанией права собственности на спорные помещения.

Таким образом, в данном конкретном случае, учитывая, что  по своей правовой природе иски в соответствии со статьей 234 ГК РФ носят правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер, то есть это внедоговорное требование фактического собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности ему права собственности на спорное имущество,  принимая также во внимание, что институт приобретательной давности направлен на защиту не только частных интересов собственника и владельца имущества, но и публично-правовых интересов, таких как достижение правовой определенности, возвращение имущества в гражданский оборот, реализация фискальных целей (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 26.11.2020 № 48-П), оснований для отказа в признании права собственности на помещения № 1 и № 4 у суда апелляционной инстанции не имелось. Иной подход в данном случае лишает компанию как лицо, длительное время осуществляющее владение и пользование спорным имуществом, несущее соответствующие расходы по его содержанию, при этом не нарушающее прав иных собственников помещений в здании,    возможности легализовать такое владение, что вступает в противоречие с целями, заложенными в статье 234 ГК РФ.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

В связи с тем, что при рассмотрении дела установлены все фактические обстоятельства дела, суд округа (с учетом предмета и оснований заявленных истцом требований) полагает возможным изменить постановление апелляционного суда и удовлетворить требования компании о признании права на помещения № 1-7 в подвале общей площадью 172,5 кв.м на основании части 1 статьи 288 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 25.04.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-14388/2023 изменить, изложить резолютивную часть постановления в следующей редакции: «Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Компания Цитадель» (ИНН 

<

***>) на нежилое помещение (подвал), общей площадью 172,5 кв.м., номера на поэтажном плане 1-7, расположенное в здании трехэтажного производственного корпуса, находящегося по адресу: 

<

...>».

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                   И.И. Рахматуллин

 

Судьи                                                                                                                 Т.А. Зиновьева

 

ФИО1