Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-31280/2022

28 июля 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  24 июля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  28 июля 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Сайфуллиной  А.Г.,

при ведении протокола судебном заседании секретарем судебного заседания ФИО1  ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к

обществу с ограниченной ответственностью «Союз-строй Инвест»

о взыскании денежных средств

при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 24.07.2023,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее по тексту – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением  о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Союз-строй Инвест» (далее по тексту – ООО «Союз-строй Инвест») о взыскании  на основании договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 21.06.2005 №00/ЗК-04049(12) 

за период с 01.10.2019 по 31.03.2021 в размере 38.637.551,13 рублей; пени, исчисленные по состоянию на 28.07.2021 в сумме 23.627.946,08 рублей; и далее до даты погашения задолженности по арендной плате;

за период с 01.04.2021 по 30.06.2021 в размере 13.636.552,37 рублей; пени, исчисленные по состоянию на 28.07.2021  в сумме 1.313.622,34 рублей; и далее до даты погашения задолженности по арендной плате.

Распоряжением Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в связи с назначением на должность судьи Тринадцатого арбитражного апелляционного суда судьи Геворкян Д.С. дело №А56-31280/2022 передано для рассмотрения в производство судье Сайфуллиной А.Г.

Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Представитель  Комитета исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ООО «Союз-строй Инвест» против удовлетворения заявленных требований возражал. 

 Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным   рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьей  156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодателем) и закрытым акционерным обществом "Адамант" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 21.06.2005 №00/ЗК-04049(12) (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 55 897 кв. м с кадастровым номером 78:7686:8, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Дунайский пр., участок 1 (северо-восточнее пересечения Дунайского пр. и Пулковского шоссе) (далее - Участок).

Согласно статье 2 Закону Санкт-Петербурга от 17.06.2004 №282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции и приспособления для современного использования" (далее - Закон №282-43) договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях представляет собой смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.

Постановлением №1797 установлены инвестиционные условия при предоставлении Участка для проектирования и строительства.

Согласно пункту 1.2 Договора Участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального культурно-досугового центра.

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 21.06.2005.

При подписании Договора сторонами был определен срок его действия до 07.03.2009.

В Договоре указывалось на то, что он заключен на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 02.11.2004 №1797 "О проектировании и строительстве многофункционального культурно-досугового центра по адресу: Московский район, Дунайский пр., участок 1, (северо-восточнее пересечения Дунайского пр. и Пулковского шоссе), (на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского пр.)" (далее - Постановление №1797).

В приложении к Постановлению №1797 определены инвестиционные условия при проектировании и строительства многофункционального культурно-досугового центра: перечисление закрытым акционерным обществом "Адамант" в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств в сумме, составляющей 5800 тыс. долларов США, в рублевом эквиваленте, в порядке, установленном постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18.11.2003 №40 (пункт 1); сроки проектирования и строительства (пункт 2); осуществление комплексного благоустройства прилегающей территории (пункт 3).

На основании соглашения от 28.10.2008 №3 права и обязанности арендатора по Договору перешли к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Пулковская" (далее – ООО «ИК «Пулковская»).

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 24.02.2015 №193 в инвестиционные условия, установленные Постановлением №1797 внесены изменения, инвестиционные условия при проектировании и строительства многофункционального культурно-досугового центра дополнены, предусмотрено перечисление ООО «ИК «Пулковская» (инвестором) в бюджет Санкт-Петербурга арендной платы в сумме, составляющей 500.000.000,00 рублей, в порядке, установленном постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 №275 "О порядке перечисления инвесторами денежных средств по договорам, заключенным в соответствии с Законом Санкт-Петербурга "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции", в том числе: 

56.100.000,00 рублей  - денежные средства в части, касающейся 1-й очереди строительства (автовыставочные комплексы "Мерседес-Бенц" и "Порше"); 

84.400.000,00 рублей - денежные средства в части, касающейся 2-й очереди строительства (гостиница с выставочной галереей); 

70.600.000,00 рублей  - денежные средства в части, касающейся 3-й очереди строительства (гостиница с выставочной галереей); 

74.300.000,00 рублей  - денежные средства в части, касающейся 4-й очереди строительства (бизнес-центр со встроенным кинотеатром); 

214.600.000,00 рублей - денежные средства в части, касающейся 5-й очереди строительства (гостиница с выставочной галереей, автопаркинг на 300 машино-мест); 

Были определены сроки окончания строительства (для первой очереди - в июне 2014, для второй - 30.12.2016, для третьей - 30.09.2018, для четвертой - 30.11.2018, для пятой - 30.12.2018).

Во исполнение Постановления №1797 Дополнительным соглашением от 27.02.2015 №8 в Договор внесены изменения, пунктом 3.1 Договора   изменен срок действия Договора  - до 30.12.2018.

Пунктом 3.3 Договора определена сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 24.02.2015 №193.

В этом же пункте стороны согласовали, что в целях оформления протоколов частичного исполнения обязательств по Договору применительно к очередям строительства арендатору необходимо надлежащим образом исполнить обязательства в части перечисления указанных в названном пункте Договора денежных средств в отношении определенной, введенной в эксплуатацию, очереди строительства, а также указали, что данное обстоятельство не освобождает арендатора от уплаты процентов, начисленных в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 №275.

Согласно пункту 3.4 Договора в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2015 №8 перечисление платы, указанной в пункте 3.3, осуществляется арендатором в соответствии с графиком (приложение 2 к дополнительному соглашению от 27.02.2015 № 8) в следующем порядке:

- в объеме 50% от общей суммы денежных средств, подлежащих перечислению в соответствии с пунктом 3.3 Договора, в месячный срок после заключения дополнительного соглашения единовременно;

- в объеме 50% от общей суммы денежных средств, подлежащих перечислению в соответствии с пунктом 3.3 Договора, поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января), в течение срока, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга от 24.02.2015 N 193.

При этом на сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом квартале, начисляются проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания дополнительного соглашения от 27.02.2015 №8 к Договору, за период времени с даты подписания дополнительного соглашения от 27.02.2015 №8 к Договору до даты платежа, установленной указанным соглашением (пункт 3.5 Договора в той же редакции).

График осуществления инвестиционного проекта определен разделом 5 Договора.

Вторым этапом в соответствии с пунктом 5.2.2 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 30.08.2016 №9) является строительство результата инвестирования (производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры). Окончанием этапа считается получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в следующие сроки:

1-я очередь строительства (автовыставочные комплексы "Мерседес-Бенц" и "Порше") - 30.06.2014;

2-я очередь строительства (гостиница с выставочной галереей) - 30.12.2016;

3-я очередь строительства (гостиница с выставочной галереей - 30.09.2018;

4-я очередь строительства (бизнес-центр со встроенным кинотеатром) - 30.11.2018;

5-я очередь строительства (гостиница с выставочной галереей, автопаркинг на 300 машино-мест) - 30.12.2018.

Зздание автовыставочного комплекса "Мерседес-Бенц", расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, д. 14, лит. А, введено в эксплуатацию на основании разрешения от 27.12.2012 № 78-5611в-2012, здание автовыставочного комплекса "Порше" по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, д. 14, лит. Б, введено в эксплуатацию в соответствии с разрешением от 30.04.2013 № 78-1711в-2013.

На указанные объекты 21.12.2015 зарегистрировано право собственности АО "Автодом"

 Разрешение №78-0911в-2015 на ввод в эксплуатацию первого корпуса гостиничного комплекса, расположенного по адресу Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, д. 14, лит. Г, состоящего из двух зданий, а также разрешение №78-0911.1в-2015 на ввод в эксплуатацию второго корпуса гостиничного комплекса, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, д. 14, лит. Д, состоящего из двух зданий, выданы арендатору 01.04.2015.

В соответствии с пунктом 7.2.23 Договора в случае изменений площади фактического землепользования арендатор обязан за свой счет обеспечить проведение землеустроительных работ (закрепление новых границ земельного участка в натуре с последующим оставлением плана участка и обозначением на нем границ участка поворотными точками) и предоставить арендодателю уточненный кадастровый план Участка, ведомость площадей по функциональному использованию. Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в соответствии с изменением площади фактического землепользования и функционального использования территории.

17.07.2015 согласована схема раздела Участка в соответствии с функциональным использованием участка и полученными разрешениями на ввод вновь построенных объектов недвижимости, вновь образованные земельные участки поставлены на временный кадастровый учет.

В результате раздела были образованы следующие участки:

 земельный участок площадью 9197 кв. м для эксплуатации автовыставочного комплекса "Мерседес-Бенц" (1-я очередь строительства);

 земельный участок площадью 6709 кв. м для эксплуатации автовыставочного комплекса "Порше" (1-я очередь строительства);

 земельный участок площадью 9354 кв. м для эксплуатации двух зданий гостиницы (2-я очередь строительства);

 земельный участок площадью 30 637 кв. м для строительства 3, 4, 5 очередей.

Разрешение №78-11-42-2016 на ввод в эксплуатацию здания гостиницы с выставочной галереей (3-я очередь строительства), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, д. 14, лит. Е, выдано арендатору 07.11.2016.

Площадь земельного участка в границах указанного здания в соответствии с заключением общества с ограниченной ответственностью "Негосударственная экспертиза проектов строительства" №78-1-4-0330-14 составляет 6488 кв. м.

В пункте 3.8 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2015 №8) предусмотрено, что размер квартальной арендной платы по Договору после истечения срока его действия, то есть с 31.12.2018 определяется исходя из размера платы за заключение Договора, указанной в пункте 3.3, посредством сложения 50% от 500 000 000 руб./5 105 (168 месяцев) * 91,25 (количество дней в оплачиваемом квартале) и 50% от 500 000 000 руб./5 105 (168 месяцев) * 91,25 (количество дней в оплачиваемом квартале) + проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания дополнительного соглашения от 27.02.2015 №8 к Договору, за период с подписания дополнительного соглашения до даты платежа.

На основании дополнительного соглашения от 30.08.2016 №9 права и обязанности арендатора по Договору перешли к ООО  "Союз-Строй Инвест".

Ранее в ходе судебного разбирательства по делу А5684236/2019 было установлено, что ввиду продолжения использования Участка для строительства четвертой и пятой очередей, арендная плата за такое использование Участка в спорный период исходя из согласованного в пункте 3.8 Договора в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2015 №8 условия и положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит определению исходя из платы, предусмотренной в названном пункте Договора для соответствующих очередей строительства. 

В ходе рассмотрения настоящего спора, возражая против заявленных требований, ООО  "Союз-Строй Инвест", указывало на, что в соответствии с абзацем 8 пункта 3.1.2. статьи 3 Постановления Правительства Санкт-Петербурга № 1379 от 26.11.2009 года «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» с момента получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию арендная плата рассчитывается в соответствии с функциональным использованием земельного участка.

В соответствии с абзацем  8 пункт 3.1.2. постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 №1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" с момента получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию арендная плата рассчитывается в соответствии с функциональным использованием земельного участка.

В случае если имевшееся у застройщика право аренды земельного участка перешло к лицу в связи с приобретением им в собственность вновь построенного нежилого здания, с момента государственной регистрации права собственности на здание на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, а указанный договор аренды продолжает действовать.

В период с 01.10.2019 года по 30.12.2020 года спорные объекты долевого строительства, общей площадью 58 158,50 кв.м., были переданы участникам долевого участия в строительстве, что подтверждается договором долевого участия в строительстве № Д-5/1к-3/12 от 23.03.2015 года долевого участия в строительстве, дата государственной регистрации 12.09.2013 года, номер государственной регистрации 78-78-34/035/2013-391.

ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Санкт-Петербурга произвело инвентаризацию земельного участка, площадью 30 637 кв.м., кадастровый номер 78:14:0007686:3384, для строительства 3, 4, 5 этапа по функциональному использованию.

Согласно ведомости инвентаризации per. №С30-0000217Г-20/1 квартальная арендная плата земельного участка, площадью 30 637 кв.м., с кадастровым номером 78:14:0007686:3384, обеспечивающего 3, 4, 5 очереди строительства по функциональному использованию составляет 1.126.780,68 рублей.

Размер арендной платы следует определять по функциональному использованию в отношении 5 очереди начиная с дат получения разрешений на ввод объектов в эксплуатацию: 5.1 - 15.04.2019, 5.2. -30.12.2019, 5.3 - 23.10.2020 г., до получения разрешений на ввод ежеквартальная арендная плата рассчитывалась по п. 3.3., 3.8. Договора в соответствии с формулой: инвестиционная стоимость не введенной в эксплуатацию стоимости очереди/5105 дн. * 91,25 дн. + проценты в размере 8,25 % годовых на половину арендной платы за период с 27.02.2015 до дня оплаты арендной платы.

Таким образом, размер арендной платы за взыскиваемый период составляет 18.268.047,52  рублей.

Комитетом заявлены требования о взыскании задолженности и неустойки, исчисленной по состоянию на 28.07.2021.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации  неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 9.3. договора установлено, что в случае несвоевременной оплаты начисляется неустойка в размере 0,15% от суммы    задолженности за каждый день просрочки.

Согласно положениям Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). 

 ООО  "Союз-Строй Инвест" ходатайство о снижении размера неустойки в порядке, предусмотренном   статьей  333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Аналогичное положение содержится в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума №7).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 22.04.2004 №154-О и от 21.12.2000 №263-О, при применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Аналогичное положение содержится в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума № 7).

Как разъяснено в пункте 71 Постановления №7 если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Изучив представленные в материалы дела документы, принимая во внимание размер задолженности, период исчисления неустойки, исходя из сложившейся экономической ситуации, с учетом моратория, суд счел возможным снизить размер взыскиваемой суммы неустойки до 5.000.000,00 рублей.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно  статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Принимая во внимание правовую природу заключенного сторонами договора, волю сторон и их поведение с учетом цели договора во взаимосвязи с оговоренными в договоре обязанностями, исходя из подлежащих применению норм законодательства, собранных по делу доказательств в подтверждение обстоятельств, установление которых требовалось с учетом предмета спора, учитывая невозможность выхода за пределы исковых требований (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований.

 Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

р е ш и л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Союз-Строй Инвест» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга пени за нарушение условий договора от 21.06.2005 № 00/ЗК-04049(12) задолженности в общей сумме 18.268.047,12 рублей; неустойку в общей сумме  5.000.000,00 рублей; неустойку исчисленную на сумму фактического долга исходя из ставки 0,15% в день начиная с 30.07.2021 до даты фактического погашения долга.

В остальной части иска отказать.

Взыскать   общества с ограниченной ответственностью «Союз-Строй Инвест» в доход федерального бюджета расходы по оплате государственной пошлины в размере 139340,00 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Сайфуллина А.Г.