ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А43-25484/2019

02 декабря 2020 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 декабря 2020 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Устиновой Н.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Технион» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 04.09.2020 по делу № А43-25484/2019, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Технион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Дзержинска Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО «Технион» – ФИО2 на основании решения № 2 от 01.04.2008 и выписки ЕГРЮЛ; ФИО3, ФИО4 по доверенности от 01.04.2020 сроком действия 1 год,

от Комитета – ФИО5 по доверенности от 15.01.2020 сроком действия 1 год,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Технион» (далее – истец, ООО «Технион», Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Дзержинска Нижегородской области (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 92/2019 купли-продажи арендуемого имущества.

Исковые требования основаны на статьях 443, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Решением от 04.09.2020 Арбитражный суд Нижегородской области урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора № 92/2019 купли-продажи арендуемого имущества с залогом, изложив его спорные пункты в следующей редакции:

«2.1. В соответствии с рыночной оценкой, проведенной независимым оценщиком, рыночная стоимость недвижимого имущества, указанного в подпункте 1.1 настоящего договора, составляет 4 082 000 руб. 00 коп., в том числе:

2.1.1. Стоимость объектов – 302 000 руб. 00 коп. рублей без НДС.

2.1.2. Стоимость земельного участка – 3 780 000 руб. 00 коп. (НДС не облагается)

2.2. Покупатель обязуется оплатить 4 082 000 руб. 00 коп., в том числе стоимость объектов – 302 000 руб. 00 коп. без НДС и земельного участка – 3 780 000 руб. 00 коп. (НДС не облагается), единовременно либо в рассрочку.

2.5. При оплате в рассрочку размер первоначального платежа составляет 302 000 руб. 00 коп., при этом рассрочка предоставляется на сумму 3 780 000 руб. 00 коп. (сумма рассрочки).

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Технион» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт.

По существу возражения заявителя сводятся к несогласию с тем, что при определении рыночной стоимости отчуждаемого имущества экспертом учитывалось, что приобретаемый земельный участок обеспечен инженерными коммуникациями, в связи с чем были выбраны некорректные объекты аналоги и применены неверные корректирующие коэффициенты. П мнению заявителя, изложенное привело к необоснованному завышению стоимости земельного участка.

Представители Общества в судебном заседании поддержали вышеизложенную позицию, подробно приведенную в апелляционной жалобе, заявили ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы с елью определения рыночной стоимости земельного участка без поправок на обеспеченность инженерными коммуникациями, настаивали на отмене обжалуемого решения.

Представитель Комитета в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на несостоятельность доводов заявителя, принятый по делу судебный акт оставить без изменения, возразил против удовлетворения ходатайства о назначении дополнительной экспертизы.

Рассмотрев ходатайство истца о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы, Первый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 82, 87, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оставил его без удовлетворения, ввиду отсутствия процессуальных оснований и наличия реальной возможности рассмотрения дела по представленным в него доказательствам, в том числе с учетом того обстоятельства, что представленное в дело экспертное заключение суд апелляционной инстанции полагает полным, ясным, дающим ответы на все поставленные судом вопросы, не содержащим неясностей и не вызывающим сомнений относительно обоснованности выводов (протокол судебного заседания от 25.11.2020).

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.09.2013 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Технион» (арендатор) заключен договор аренды сооружения № 1302/к на асфальто-бетонный завод, состоящий из: бункера агрегата питания (лит.Г) – объем 12,0 м3; бункера агрегата питания (лит.Г1) – объем 12,0 м3; бункера агрегата питания (лит.Г2) – объем 12,0 м3; цистерны для битума (лит.Г3) – объем 28,0 м3; цистерны для битума (лит.Г4) – объем 28,0 м3; трубопровода (лит.Г5) – протяженностью 10 м, расположенный по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, Восточный промрайон, Пластик, 1 км + 100 м Игумновского шоссе, соор. 1., сроком на 5 лет.

Кроме того, 18.05.2015 между сторонами заключен договор аренды № 3165-Ю/мун., предметом которого является земельный участок площадью 10 830 кв.м., кадастровый номер: 52:21:0000002:364, расположенный по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, Восточный промрайон, Пластик, 1 км + 100 м Игумновского шоссе, соор. 1, сроком до 24.09.2018.

Также судом установлено, что 04.02.2019 истец обратился к администрации города Дзержинска Нижегородской области с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение объектов недвижимости, арендуемых в рамках договора аренды сооружения № 1302/к от 24.09.2013 и договора аренды земельного участка № 3165-Ю/мун. от 18.05.2015.

Постановлением администрации города Дзержинска Нижегородской области от 10.04.2019 № 1346 принято решение осуществить приватизацию асфальто-бетонного завода с земельным участком.

22.05.2019 в адрес Общества поступил договор купли-продажи арендуемого имущества с залогом № 92/2019, согласно пункту 2.1 которого  рыночная стоимость недвижимого имущества, указанного в подпункте 1.1 настоящего договора, составляет 6 160 000 руб., в том числе: стоимость объектов – 260 000 руб. без НДС; стоимость земельного участка – 5 900 000 руб. НДС не облагается. Выкупная цена объектов установлена на основании Отчета об оценке от 15.03.2019 № 27-03/03-19, выполненного ООО «Центр оценки».

Не согласившись с величиной рыночной стоимости приобретаемых объектов недвижимости, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи с предложением о заключении договора купли-продажи по цене, установленной отчетом об оценке № 5200/05.07.16/Ц-0052/Ю-1/0052 от 20.11.2016, выполненного АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Волго-Вятский филиал, согласно которому размер выкупной цены объектов составил 2 805 000 руб. 

Письмом от 03.06.2019 № 150-128548/19 Комитет отказал истцу в заключении договора купли-продажи в редакции протокола разногласий. 

Недостижение соглашения по условиям заключаемого договора в упомянутой части послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции изложил редакцию договора о стоимости приватизируемого имущества исходя результатов проведенной по делу судебной экспертизы.

Исследовав материалы дела, апелляционная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». 

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

Общество является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.

При заключении договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости объекта.

Таким образом, предметом настоящего спора является урегулирование разногласий, возникших при определении рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений пунктов 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

С учетом указанного, а также принимая во внимание заявленное Обществом ходатайство, суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, по состоянию на 04.02.2019, проведение которой поручено ООО «Дзержинская оценочная палата», эксперту ФИО6

Согласно экспертному заключению № 02-12/19 рыночная стоимость объектов недвижимости определена в сумме 302 000 руб., а земельного участка – в сумме 3 780 000 руб.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение ФИО6 № 02-12/19 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции признал данное заключение надлежащим доказательством и пришел к выводу о возможности применения цены, указанной в заключении эксперта, для урегулирования разногласий сторон.

Не соглашаясь с результатами экспертизы, Общество, как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанции ходатайствовало перед судом о назначении по делу дополнительной экспертизы, полагая, что заключение эксперта содержит неверные и завышенные выводы о рыночной стоимости земельного участка, а именно экспертом необоснованно применены поправки на наличие инженерных коммуникаций (газоснабжение и электроснабжении) на земельном участке.

Данные доводы признаются несостоятельными. Экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

Вопрос об обеспеченности земельного участка коммуникациями был предметом исследования нескольких специалистов, и все они в своих заключениях о рыночной стоимости земельного участка учитывают факт прохождения по границе спорного земельного участка инженерных коммуникаций, что однозначно свидетельствует, что правообладатель земельного участка при необходимости имеет возможность подключиться к таким коммуникациям, что, соответственно, влияет на цену земельного участка в сторону повышения.

Так, отчетом об оценке от 15.03.2019 № 27-03/03-19, выполненным ООО «Центр оценки», на основании которого Комитетом изначально была установлена цена приватизируемого имущества, в разделе оснащенность земельного участка установлено, что  на участке имеется электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и канализация (том 2, л.д. 21).

Более того, при обращении в суд с настоящим иском истцом представлен в материалы дела отчет об оценке № 5200/05.07.16/Ц-0052/Ю-1/0052 от 20.11.2016, из которого следует, что по краю земельного участка с кадастровым номером 52:21:0000002:364 проходят инженерные коммуникации (том 1, л.д. 71).

Согласно плану-экспликации сооружения (асфальто-бетонный завод) в состав сооружения входит трубопровод протяженностью 10м, d- 100, являющийся газовой трубой.

Из выкопировки топографического плана города выполненной МКУ «Градостроительство» следует, что к земельному участку с кадастровым номером 52:21:0000002:364 подведены инженерные коммуникации, в состав которых входит газопровод от ГРШП.

Оценка вышеперечисленных доказательств в совокупности свидетельствует о том, что при проведении судебной экспертизы рыночная цена приватизируемого земельного участка правомерно определена экспертом с учетом его обеспеченности инженерными коммуникациями. 

По мнению апелляционного суда, приведенные Обществом доводы противоречат собранным по делу доказательствам.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции сделал верный вывод об отсутствии оснований для сомнения в правомерности и законности проведенного судебного исследования и о том, что заключение эксперта № 02-12/19 достаточно ясно, полно, обоснованно и без каких-либо противоречий отвечает на поставленные вопросы.

Приведенные заявителем жалобы аргументы не свидетельствует о недостатках экспертного заключения, которые могли бы поставить под сомнение определенную экспертом величину рыночной стоимости объекта оценки (земельного участка).

Исходя из изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 04.09.2020 по делу № А43-25484/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Технион» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Д.Г. Малькова

Судьи

Е.Н. Наумова

Н.В. Устинова