ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-62-49

E-mail: info@21aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А84-5573/2019

09 декабря 2020 года

город Севастополь

Резолютивная часть постановления объявлена 03.12.2020.

В полном объёме постановление изготовлено 09.12.2020.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Остаповой Е.А.,                Сикорской Н.И.,                

при ведении протокола и аудиозаписи секретарями судебного заседания                       Молчановой В.С., Грабищенко О.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 07.07.2020 по делу №А84-5573/2019 (судья Юрина Е.Н.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Дукат-С» 

к департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительства Севастополя,

 о понуждении к заключению договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Дукат-С» - ФИО1, по доверенности от 08.09.2020,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Дукат-С» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – ответчик, департамент) и с учетом ходатайства об уточнении исковых требований от 10.06.2020 (л.д. 1-13 том 2), удовлетворенного определением от 10.06.2020 (л.д. 146-148 том 2) просит урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при переоформлении договора аренды земельного участка, заключенного 15.03.2004 между обществом и Севастопольским городским Советом в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:04:007001:41, площадью 24 943 кв.м., расположенного по адресу: г.Севастополь, район СТ «Мираж». Исковые требования мотивированы тем, что обществу соответствующий земельный участок представлялся для строительства объектов недвижимости, однако при переоформлении договора аренды согласно российскому законодательству возникли разногласия применительно срока, на который соответствующий договор будет продлен. 

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 07.07.2020 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции  урегулировал разногласия между департаментом и обществом при перезаключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:04:007001:41 площадью 24 943 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, г.Севастополь, в районе садоводческого товарищества «Мираж» (в районе с.Орловка), путем изложения спорных условий договора в соответствующей  редакции, а также взыскал с департамента в пользу общества расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей. Суд первой инстанции руководствовался тем, что согласно подпункту 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено правило о том, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Однако общество доказало, что является субъектом, которому земельный участок предоставлен для строительства, в связи с чем вправе претендовать на его предоставление на срок до 10 лет (в порядке подпункта 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ) не соответствует указанным требованиям, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению. 

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. Апеллянт считает, что судом первой инстанции при вынесении оспариваемого решения не принято во внимание,  что истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, находящийся на соответствующем земельном участке. Следовательно, с учетом нормы указанной в пункте 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды на соответствующий земельный участок возможно продлить только до трех лет.

Представитель общества в судебном заседании поддержал свои возражения против апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в связи, с чем рассмотрение жалобы возможно в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 15.03.2004 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее - договор аренды) сроком до 01.08.2028, по условиям которого арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 2,4934 га, расположенный в районе садоводческого товарищества «Мираж» в районе с.Орловка, для строительства базы отдыха.

Согласно пункту 3.2.2 спорного договора арендатор обязан начать освоение земельного участка и ввести в установленном порядке в эксплуатацию законченный строительством капитальный объект недвижимости согласно предусмотренному пунктом 1.5 целевому назначению в течение 3 лет с момента подписания акта приема-передачи.

По требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут досрочно на основании решения суда в случаях невыполнения сторонами (одной из сторон) своих обязательств, которые предусмотрены статьями 24, 25 Закона Украины «Об аренде земли» и действующим договором, в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, что существенно препятствует предусмотренному договором аренды использованию земельного участка, а также по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом и иными законами Украины. Договор также может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя, если в течение сроков, определенных в договоре арендатором не выполнены часть или все условия и обязательства, установленные договором (пункты 8.2, 8.3 договора).

По результатам осмотра Управлением земельного контроля 27.09.2018 составлен акт обследования №1478-ГС, которым зафиксировано отсутствие на спорном земельном участке строительно-монтажных работ, специальной строительной техники, установлено, что участок покрыт древесно-кустарниковой и сорной растительностью, не огорожен.

Департамент 08.10.2018 направил арендатору предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды и предупреждение о расторжении договора земельного участка по соглашению сторон.

Далее, 12.12.2018 по результатам осмотра спорного участка, департаментом установлено размещение на земельном участке объекта капитального строительства степенью готовности 5% и площадью застройки 200 кв.м.

Ссылаясь на существенное нарушение ответчиком условий спорного договора в части завершения строительства базы отдыха в установленный срок, департамент обратился в суд с иском.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 01.03.2019 по делу №А84-4187/201 исковые требования удовлетворены в части расторжения спорного договора, в удовлетворении требований о возврате земельного участка отказал, указав на то, что на земельном участке размещены объекты незавершенного строительства, принадлежащие ответчику.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда                  от 05.06.2019, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 20.11.2019, решение суда города отменено, в удовлетворении исковых требований департамента отказано в полном объеме.

 Таким образом, обстоятельства, установленные в рамках дела №А84-4187/2018, имеют преюдициальное значение для настоящего дела и не подлежат повторному доказыванию.

11.06.2019 общество обратилось в департамент с заявлением о переоформлении договора (№ГУ-9403/19 от 11.06.2019), то есть, сразу после принятия постановления судом апелляционной инстанции по делу №А84-4187/2018.

Требованием (претензией) от 05.07.2019 №322/1 инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости департамента предложено истцу в добровольном порядке расторгнуть договор и возвратить земельный участок, направлено в адрес арендатора письмом от 05.07.2019 №8826/01-10-04-14/02/19.

Письмом от 09.08.2019 №013 общество направило в адрес департамента три экземпляра проекта договора аренды земельного участка.

Письмом от 10.09.2019 ГУисх-10576/19 департамент по результатам рассмотрения заявления общества от 11.06.2019 №ГУ-9403/19 направил для подписания арендатором проект договора аренды №874 от 06.09.2019 в 3-х экземплярах.

Общество не согласившись с проектом договора в части абзаца 3 преамбулы и пункта 6.1 договора, письмом от 26.09.2019 №14 направило протокол разногласий к договору аренды №874 от 06.09.2019 в 3-х экземплярах, предложив иную редакцию, с указанием на его рассмотрение в 30-дневный срок (получено департаментом 03.10.2019 №14539/01-10-04-14/01/19).

Ответчик протокол не подписал, письмом от 21.10.2019 №1421/01-10-04-14/02/19 отказал во внесении изменений в договор аренды №874 от 06.09.2019 путем подписания протокола разногласий со ссылкой на подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, пункт 16 порядка переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18.03.2014, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 №1250-ПП (далее – Порядок №1250-ПП).

Полагая, что департамент неправомерно отклонил протокол разногласий, общество обратилось с иском арбитражный суд.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Исходя из пункта 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Таким образом, в порядке статьи 445 ГК РФ условия договора определяются в судебном порядке, в том числе, условие о сроке действия договора и иные существенные условия.

Как верно указал суд первой инстанции, особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя установлены Законом города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» (далее – Закон №46-ЗС).

Из части 1 статьи 2 Законом №46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации: право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности; право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя; право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя; все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя; право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.

Согласно статье 3 Закона №46-ЗС в редакции законов города Севастополя         от 26.12.2017 №391-ЗС, от 11.06.2019 №512-ЗС: право аренды земельного участка, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее - Закон №6-ФКЗ), соответствует праву аренды, которое предусмотрено законодательством Российской Федерации (часть 8); положения договора аренды земельного участка, заключенного до вступления в силу Закона №6-ФКЗ и зарегистрированного в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей ГК РФ и Земельному кодексу Российской Федерации (часть 11); стороны по договору аренды, заключившие такие договоры до вступления в силу Закона №6-ФКЗ, обязаны до 01.01.2023 внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации (часть 12); в случае, если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Закона №6-ФКЗ заключен в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, находится в государственной и муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды (часть 13); лица, которым находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки предоставлены до вступления в силу Закона №6-ФКЗ в аренду, обязаны подать заявление о заключении договора аренды в срок до 01.01.2023 (часть 13); при этом, с даты государственной регистрации права аренды, заключенный до вступления в силу Закона №6-ФКЗ договор аренды считается расторгнутым (часть 13); порядок подачи и рассмотрения заявлений о заключении договора аренды земельного участка в соответствии с настоящей частью, правила определения условий таких договоров устанавливаются Правительством Севастополя (часть 13); в случае несоблюдения требований настоящей статьи о сроках переоформления прав, о не достижении соглашения сторонами, о приведении в соответствие договорных обязательств, любая сторона вправе понудить иную сторону к заключению соответствующих соглашений в судебном порядке (часть 13).

Суд первой инстанции правильно руководствовался тем, что в соответствии с пунктами 5, 13 статьи 3 Закона Севастополя №46-ЗС Постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 №1250-ПП утвержден «Порядок переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18.03.2014» (далее – Порядок №1250-ПП).

Пункт 1 Порядка №1250-ПП устанавливает условия и порядок переоформления права аренды, возникшего в соответствии с земельным законодательством Украины, путем предоставления земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, в аренду юридическим лицам в соответствии с гражданским и земельным законодательством Российской Федерации.

Переоформление права аренды в соответствии с настоящим Порядком осуществляется на основании заявления, которое заинтересованное лицо подает в исполнительный орган государственной власти города Севастополя, уполномоченный распоряжаться земельными участками, находящимися в собственности города Севастополя, что следует из пункта 2 Порядка No1250-ПП.

Таким образом, процедура перезаключения договора строго регламентирована, и истец обратился в таком порядке с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, площадью 2 493 кв. м, разрешенное использование: туристическое обслуживание, расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе СТ «Мираж» (кадастровый номер 91:04:007001:41), ранее предоставленного ему на основании договора аренды от 15.03.2004 для строительства базы отдыха.

Судом первой инстанции установлено, что указанный договор аренды заключен до 01.08.2028 и является действующим, что подтверждается судебными актами по делу №А84-4187/2018.

Как следует из протокола разногласий, общество указало срок предоставления испрашиваемого земельного участка в аренду – до 01.08.2028, соответственно в преамбуле исключило указание на статью 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и слова: «учитывая объект недвижимого имущества с кадастровым номером 91:04:007001:955». 

Департамент, в свою очередь, в договоре аренды в пункте 6.1 договора определил срок его действия – два года и одиннадцать месяцев.

Отклоняя протокол разногласий письмом от 21.10.2019 №1421/01-10-04-14/02/19, департамент сослался на пункт 16 Порядка №1250-ПП.

Согласно указанному пункту Порядка №1250-ПП сроки договора аренды и договора об установлении сервитута, заключаемых в соответствии с требованиями пункта 13 статьи 3 Закона, определяются сроком окончания действия ранее заключенных договоров аренды, сервитута, но не могут превышать сроков, установленных пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на срок до 10 лет в случае предоставления земельного участка для строительства.

Действительно, как утверждает апеллянт, на земельном участке имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером 91:04:007001:955 площадью застройки 200 кв.м, на который зарегистрировано право собственности истца (л.д.141 т.2).

Однако судом апелляционной инстанции установлено, что земельный участок площадью 2 493 кв.м предоставлялся арендатору (истцу) не для строительства указанного объекта, а для строительства базы отдыха (пункт 1.1 договора аренды от 15.03.2004).

 Факт предоставления земельного участка для строительства базы отдыха на 150 мест для размещения более 20 объектов капительного строительства подтверждается решением Севастопольского городского совета от 16.12.2003 №1743 (л.д. 70 том 2), проектом строительства и обслуживания базы отдыха в с.Орловка (л.д. 33-40 том 2), рабочим проекта строительства и обслуживания базы отдыха в с.Орловка (л.д.34-36 том 3), проектом строительства и обслуживания базы отдыха в с.Орловка (л.д.37-59 том 3), проектом отвода земельного участка для строительства базы отдыха (л.д.92-107 т.3), экспликацией зданий и сооружений базы отдыха (л.д.77 т.3),  проектом застройки земельного участка, утвержденным Управлением архитектуры и градостроительства Севастопольской городской администрации (л.д.108 т.3).

Относимость, допустимость и правовое значение указанных доказательств апеллянтом не опровергнуто.

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что арендатором, претендующим на срок аренды в порядке подпункта 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ начато строительство только отдельного объекта строительства из множества других объектов.

Учитывая, что строительство остальных объектов не начато, апелляционный суд соглашается с толкованием суда первой инстанции правил пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, сводящегося по существу к тому, что срок предоставления земельного участка для строительства не может быть минимальным (три года) в ситуации, когда строительство отдельных (в частности, подавляющего большинства) объектов вообще не начато.

Обратное толкование закона свидетельствовало бы об установлении нереальных сроков строительства, не согласующихся со смыслом подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, указывающего на необходимость установления минимального срока аренды земельного участка для завершения строительства уже имеющегося на этом участке объекта.

Поэтому суд первой  инстанции пришел к верному выводу о необходимости  удовлетворения иска.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, либо являющихся безусловным основанием для его отмены, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется. 

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 07.07.2020 по делу №А84-5573/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяА.А. Тарасенко

СудьиЕ.А. Остапова

Н.И. Сикорская