АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-76/24 

Екатеринбург

21 марта 2024 г.

 

Дело № А07-8140/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 марта 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С. В.,

судей Татариновой И. А., Столярова А. А.

при ведении протокола помощником судьи Поповой Е.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2023 по делу № А07-8140/2022.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем  размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.

 Для участия в судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа с применением вебконференц-связи прибыл представитель:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 20.10.2021 № 10).

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель ФИО1) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирь Проперти» (далее – ответчик, общество «Сибирь Проперти») о расторжении договора аренды нежилых помещений от 29.07.2020 № КДА 0126, об определении последствий расторжения договора аренды нежилых помещений от 29.07.2020 № КДА 0126 в виде установления даты прекращения арендных отношений с 05.03.2022, об освобождении предпринимателя ФИО1 от уплаты арендных платежей и неустойки за период с 05.03.2022, о взыскании с общества «Сибирь Проперти» в пользу предпринимателя ФИО1 денежных средств в счет возврата обеспечительного платежа в сумме 182 100 руб. (с учетом уточнения предмета первоначальных исковых требований).

В период рассмотрения спора общество «Сибирь Проперти» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан со встречным исковым заявлением к предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 29.07.2020 № КДА 0126 в сумме 308 113 руб. 80 коп., неустойки, начисленной по пункту 6.5 договора аренды нежилых помещений от 29.07.2020 № КДА 0126 в сумме 364 200 руб. (с учетом уточнения предмета встречных исковых требований).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.06.2023 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя ФИО1 в пользу общества «Сибирь Проперти» взысканы задолженность в сумме 126 013 руб. 80 коп. и неустойка в сумме 364 200 руб.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2023 решение суда изменено, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции:

«В удовлетворении первоначального иска индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирь Проперти» отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 180 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 18.04.2022 № 31.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Сибирь Проперти» удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сибирь Проперти» 90 768 руб. 64 коп. суммы долга, 364 200 руб. суммы неустойки, 11 129 руб. 35 коп. суммы расходов по оплате государственной пошлины по встречному иску.

В удовлетворении остальной части встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Сибирь Проперти» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сибирь Проперти» в доход федерального бюджета 3133 руб. государственной пошлины по встречному иску.».

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает на то, что взыскание арендной платы за период, когда арендатор не мог использовать арендованное помещение по назначению (с 04.03.2022 по 01.05.2022) в связи с чинимыми арендодателем препятствиями является незаконным и необоснованным. Вопреки выводам суда апелляционной инстанции в материалах дела имеются доказательства, подтверждающие данное обстоятельство, в частности это уведомление арендодателя от 01.03.2022 об ограничении доступа, уведомление от 10.03.2022 о приостановлении деятельности отдела, уведомление от 24.03.2022 об одностороннем отказе от договора и отсутствие уведомлений о возобновлении доступа в помещение.

Предприниматель ФИО1 отмечает, что квалификация действий арендатора как одностороннее расторжение договора и применение соответствующих правовых последствий в данном случае недопустима. Учитывая, что правом на одностороннее расторжение договора арендатор не был наделен, то признавать любые его действия как факт прекращения договора неправомерно. Исходя из прямо определенных законодателем оснований для прекращения обязательств, такого основания как одностороннее расторжение в отсутствие предоставленного договором права,  не установлено.

Так, частичное признание одного факта и частичное признание второго факта привели к тому, что на предпринимателя ФИО1 одновременно возложены и последствия расторжения договора ввиду одностороннего отказа с его стороны (права на которое у него не было), и последствия расторжения ввиду одностороннего отказа со стороны общества «Сибирь Проперти», что в конечном итоге привело к необоснованному взысканию с предпринимателя ФИО1 двойной ответственности.

По мнению заявителя кассационной жалобы, взыскание неустойки за отказ от договора возможно было бы только в том случае, если бы право арендатора на односторонний отказ от договора было прямо им предусмотрено, чего в данной ситуации не было сделано, и судом апелляционной инстанции не установлено. В этой связи, взыскание неустойки в сумме 364 200 руб. на основании пункта 6.5 договора по мотиву одностороннего прекращения договора арендатором необоснованно и противоречит законодательству. Предприниматель ФИО1 считает, что выводы суда в этой части являются несостоятельными, поскольку в основу взыскания неустойки заложен именно односторонний отказ арендатора, а не иные основания, предусмотренные пунктом 6.5 договора. По тексту постановления суда апелляционной инстанции неоднократно прослеживается именно применение неустойки как платы за отказ от договора. Вопреки вышеуказанному, рассматривая дело по существу, суды одновременно применили к предпринимателю ФИО1 ответственность в виде взыскания арендных платежей за февраль, март, апрель, а также взыскали неустойку равную двум месячным платежам, то есть двойную ответственность за одно действие.

Податель кассационной жалобы также отмечает, что в ходе рассмотрения дела в апелляционной инстанции суд по собственной инициативе, без какого-либо нормативного обоснования, приобщил в материалы дела огромное количество новых доказательств в подтверждение размера заявленных исковых требований. Указанное обстоятельство является существенным нарушением норм процессуального права, поскольку самостоятельного ходатайства о приобщении дополнительных документов общество «Сибирь Проперти» не заявляло, уважительный характер причин невозможности предоставления данных доказательств на стадии суда первой инстанции не обосновало.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Сибирь Проперти» просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между обществом «Сибирь Проперти» (далее – арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (далее – арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 29.07.2020 № КДА 0126 (далее также – договор), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель принял на себя обязанность предоставить арендатору помещение, являющееся частью здания Торгово-развлекательного центра «Весна», расположенного по адресу: 

<

...> в, общей площадью 121,4 кв. м, для осуществления коммерческой деятельности арендатора, для размещения и эксплуатации магазина, а также для административных/складских/подсобных нужд, с ассортиментом продаваемых арендатором в помещении товаров: женской одежды.

В силу пункта 3.1.2 договора арендодатель обязуется не препятствовать ежедневному доступу работников (представителей)/посетителей арендатора в помещение в соответствии с правилами (инструкциями для арендаторов, положениями и т.д.), установленными арендодателем в здании.

На основании пункта 3.1.3 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору при условии надлежащей оплаты арендной платы, иных платежей по договору, возможность беспрепятственного пользования помещением в соответствии с его целевым назначением, а также обеспечить оказание коммунальных и эксплуатационных работ/услуг.

В соответствии с пунктом 3.2.5 договора арендодатель вправе прекратить доступ арендатора и посетителей в помещение, а также приостановить обеспечение арендатора (соответствующего помещения) коммунальными и эксплуатационными работами/услугами, в том числе электроэнергией, в случае нарушения арендатором, в том числе срока(ов) оплаты какого-либо платежа(ей) по договору с первого дня просрочки.

В силу пункта 3.3.1 договора арендатор обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором.

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата по договору состоит из постоянной части (далее – «постоянная часть арендной платы»), платы за эксплуатацию (далее – «плата за эксплуатацию») и переменной части (далее – «переменная часть арендной платы»):

За первый месяц аренды оплата должна быть произведена арендатором в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора сторонами.

В соответствии с пунктом 4.3 договора расчет переменной части арендной платы производиться по тарифам расчетам, установленным на дату указанного расчета поставщиками коммунальных услуг по договору.

В силу пункта 4.7 договора стороны договорились о том, что обеспечительный платеж имеет своей целью обеспечить гарантию надлежащего исполнения обязательств арендатора по договору. Обеспечительный платеж по договору должен быть оплачен в следующем порядке:

Согласно пункту 4.8 договора сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет арендной платы по договору за последний(е) месяц(ы) аренды, исчисляемый(ые) с даты начала аренды.

Пунктом 4.9 договора установлено, что денежные средства, оплаченные арендатором арендодателю по договору в качестве обеспечительного платежа, арендодатель вправе по собственному усмотрению и без дополнительного согласования с арендатором засчитать в счет арендной платы, а также в счет возмещения убытков и уплаты неустойки в случае нарушения договора арендатором.

Передача счетов для оплаты/актов сверок взаиморасчетов по договору осуществляется путем рассылки их в формате PDF арендодателем на электронный адрес арендатора vkalmakova@i№box.ru с последующим самостоятельным получением арендатором оригиналов счетов на оплату/актов сверок взаимных расчетов.

В пункте 5.2 договора стороны предусмотрели неустойку за нарушение арендатором сроков оплаты по договору в размере 0,25% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки соответствующего платежа.

По условиям пункта 5.3 договора в случае нарушения арендатором своих обязательств по договору, штрафные санкции к нему применяются арендодателем исходя из размера арендной платы, действующей в этот период (без учета льготной ставки). Более того, при нарушении арендатором порядка и срока по освобождению помещения (в случае досрочного расторжения договора и/или в случае окончания срока его действия), установленных договором, а также передачи помещения арендодателю на основании акта сдачи-приемки (возврата) в состоянии, предусмотренном условиями договора, оплата арендной платы за весь период пользования арендатором помещения сверх срока производиться в размере арендной платы, действующей в этот период (без учета льготной ставки).

Согласно пункту 6.1 договора досрочное расторжение договора имеет место по письменному соглашению сторон; в судебном порядке по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 450, статьями 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации; в одностороннем внесудебном порядке в соответствии с условиями договора.

На основании пункта 6.5 договора в случаях прекращения действия договора с нарушением арендатором пунктов 3.3 договора, досрочного расторжения договора по инициативе арендатора внесенные арендатором платежи по договору удерживаются арендодателем в счет платежей, причитающихся с арендатора во исполнение обязательств по договору на дату расторжения договора, а также неустойки в размере суммы постоянной части арендной платы и платы за эксплуатацию за 2 месяца аренды по договору.

По акту приема-передачи от 31.08.2020 предприниматель ФИО1 принял во временное пользование помещение, являющееся частью здания Торгово-развлекательного центра «Весна», расположенного по адресу: 

<

...> в, общей площадью 121,4 кв. м).

Платежным поручением от 31.07.2020 № 419 предпринимателем ФИО1 был внесен обеспечительный платеж на сумму 182 100 руб. 

Между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 01.10.2020№ 1, согласно которому льготный период по уплате постоянной части арендной платы действует с 01.10.2020 по 30.06.2021, ставка за кв. м в месяц – 312,50 руб.; плата за эксплуатацию, ставка за кв. м в месяц – 312,50 руб.

Согласно пункту 2 указанного соглашения арендодатель вправе в одностороннем порядке отменить льготные условия, установленные настоящим дополнительным соглашением и произвести доначисление арендной платы до размера, установленного пунктом 4.1 договора, без учета льготы путем направления соответствующего уведомления и счета на оплату, а арендатор обязуется оплатить доначисленную сумму в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения уведомления от арендодателя и счета.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 01.11.2021 № 2 сторонами согласован льготный период по уплате постоянной части арендной платы с 01.11.2021 по 31.10.2021, ставка за кв. м в месяц составляет 312 руб. 50 коп.; плата за эксплуатацию, ставка за кв. м в месяц – 312 руб. 50 коп.

Согласно пункту 2 указанного соглашения арендодатель вправе в одностороннем порядке отменить льготные условия, установленные настоящим дополнительным соглашением и произвести доначисление арендной платы до размере, установленного пунктом 4.1 договора без учета льготы путем направления соответствующего уведомления и счета на оплату, а арендатор обязуется оплатить доначисленную сумму в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения уведомления от арендодателя и счета.

Предприниматель ФИО1 20.02.2022 уведомил общество «Сибирь Проперти» о намерении расторгнуть договор, просил датой расторжения договора считать 22.03.2022.

Письмом от 24.02.2022 № 33 общество «Сибирь Проперти» сообщило предпринимателю ФИО1 о невозможности одностороннего отказа арендатора от исполнения договора, о возможности прекращения договора только после истечения его срока (30.06.2022), а также сообщило о наличии у предпринимателя ФИО1 задолженности по договору.

01 марта 2022 года общество «Сибирь-Проперти» направило предпринимателю ФИО1 по электронной почте уведомление (исх. № 36), в котором сообщило об отмене льготных условий по дополнительному соглашению от 01.11.2021 и произведении доначисления арендной платы по договору от 29.07.2020 с выставлением счета № 465 на оплату доначисленной арендной платы с установлением срока оплаты в срок до 05.03.2022.

Письмом от 02.03.2022 № 36 общество «Сибирь-Проперти» также просило предпринимателя ФИО1 погасить задолженность по доначисленной арендной плате по договору в срок до 05.03.2022.

Предпринимателем ФИО1 04.03.2022 получено уведомление от общества «Сибирь Проперти» о прекращении предоставления коммунальных услуг (в том числе электроснабжения), а также ограничении доступа в арендуемое помещение с 10:00 часов 04.03.2022 в связи с неоплатой доначисленной арендной платы.

В адрес общества «Сибирь Проперти» 05.03.2022 от предпринимателя ФИО1 направлено уведомление о расторжении договора аренды с требованием о возврате обеспечительного платежа, мотивированное ограничением арендатору доступа в арендуемое помещение.

Письмом от 10.03.2022 исх. № 42 общество «Сибирь Проперти» отказалось от внесудебного расторжения договора и возврата обеспечительного платежа, сославшись на положения пункта 3.2.5 договора, на нарушение предпринимателем ФИО1 условий договора аренды.

Письмом от 24.03.2022 № 48 общество «Сибирь Проперти» сообщило предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды в сложившейся ситуации с 01.05.2022.

Письмом от 24.03.2022 № 48/1 общество «Сибирь Проперти» сообщило предпринимателю ФИО1 об отмене льготной ставки арендной платы по договору за период с 01.04.2022 по 30.04.2022.

Ссылаясь на воспрепятствование со стороны общества «Сибирь Проперти» в пользовании арендованным имуществом, на невозврат обеспечительного платежа после прекращения действия договора, предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с первоначальными исковыми требованиями.

Обществом «Сибирь-Проперти» были выставлены предпринимателю ФИО1 счета на оплату арендной платы, а также на оплату коммунальный услуг.

Ссылаясь на наличие у предпринимателя ФИО1 задолженности по постоянной и переменной части арендной платы по договору, на нарушение порядка прекращения действия договора со стороны арендатора, общество «Сибирь-Проперти» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым встречным иском.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие 01.05.2022, в связи с чем, требования предпринимателя ФИО1 о расторжении договора аренды в судебном порядке, об определении последствий расторжения договора в виде установления даты прекращения арендных отношений – 05.03.2022 и освобождения предпринимателя ФИО1 от уплаты арендных платежей и неустойки за период после 05.03.2022 носят необоснованный характер и удовлетворению не подлежат. Суд также не усмотрел оснований для возврата истцу обеспечительного платежа в силу наличия у него перед ответчиком непогашенных денежных обязательств по договору аренды.

Частично удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о ненадлежащем исполнении предпринимателем ФИО1 обязательств арендатора по договору в части оплаты арендных платежей, которые сохранялись до 30.04.2022, о наличии задолженности по арендной плате по договору в заявленном ответчиком размере, из которого подлежит вычету сумма обеспечительного платежа. Суд также нашел правовые и фактические основания для применения к спорным правоотношениям условий пункта 6.5 договора и взыскания неустойки за нарушение порядка прекращения действия договора.

Апелляционный суд, изменяя решение суда в части удовлетворения встречных исковых требований и снижая сумму взыскания задолженности по арендной плате до 90 768 руб. 64 коп., исходил из доказанности факта необоснованного ограничения предпринимателя ФИО1 в доступе в арендуемое помещение с 04.03.2022 по 09.03.2022 (6 дней) со стороны общества «Сибирь Проперти», в силу чего за указанный период предприниматель ФИО1 должен быть освобожден от оплаты арендной платы на сумму 35 245 руб. 16 коп.

Одним из требований предпринимателя ФИО1 являлось требование о расторжении договора аренды нежилых помещений от 29.07.2020 № КДА 0126. Отказывая в удовлетворении данного требования, суд исходил из следующего.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное владение и пользование за плату. При этом арендатор должен своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (часть 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора предусмотрены статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем положения указанной статьи не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора, условия и последствия такого расторжения.

Положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Это включает в себя свободу заключать или не заключать договор, свободу выбирать вид заключаемого договора (включая возможность заключения смешанного или непоименованного договора), свободу определять условия договора по своему усмотрению.

Однако юридическое равенство сторон предполагает, что подобная свобода договора не является абсолютной и имеет свои пределы, которые обусловлены, в том числе, недопущением грубого нарушения баланса интересов участников правоотношений.

Так, под свободой договора подразумевается, что стороны действуют по отношению друг к другу, основываясь на началах равенства и автономии воли, и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах. Однако это не означает, что при заключении договора они могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (контрагентов), а также ограничений, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации и другими законами (определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.06.2016 № 305-ЭС16-5635).

На основании изложенного в каждом конкретном случае при оценке и толковании условий договора с учетом существа нормы и целей законодательного регулирования, а также с учетом необходимости соблюдения баланса интересов сторон, необходимо определить пределы диспозитивности, в рамках которых в договоре может быть установлено то или иное условие, в частности, условие о необходимости выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства при досрочном расторжении договора.

Исходя из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если названные правила, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В пункте 6.1. договора стороны установили, что досрочное расторжение договора имеет место по письменному соглашению сторон; в судебном порядке по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 450, статьями 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации; в одностороннем внесудебном порядке в соответствии с условиями договора.

При этом право арендатора на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора аренды в договоре аренды нежилых помещений от 29.07.2020 № КДА 0126 предусмотрено не было. В пункте 6.2 договора такое право было предоставлено только арендодателю.

Как следует из материалов дела, предприниматель ФИО1 20.02.2022 уведомил общество «Сибирь Проперти» о намерении расторгнуть договор, просил датой расторжения договора считать 22.03.2022.

Из представленной в дело электронной переписки сторон апелляционный суд установил, что инициатива по прекращению действия договора аренды нежилых помещений от 29.07.2020 № КДА 0126, по вывозу имущества из арендуемого помещения и прекращения в нем торговой деятельности исходила именно от предпринимателя ФИО1

Доказательства того, что предприниматель ФИО1 сохранял намерение по продолжению арендных отношений после направления им письма от 20.02.2022 в адрес общества «Сибирь Проперти» материалы дела не содержат.

Письмом от 24.03.2022 № 48 общество «Сибирь Проперти» сообщило предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды с 01.05.2022.

Довод предпринимателя ФИО1 о том, что действие договора аренды нежилых помещений от 29.07.2020 № КДА 0126 прекращено исключительно по инициативе общества «Сибирь Проперти» отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку противоречит фактическим обстоятельствам дела.

Таким образом, проанализировав представленные в материалы доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приняв во внимание отсутствие в договоре права досрочного расторжения договора в одностороннем порядке со стороны арендатора, судом апелляционной инстанции в удовлетворении первоначального иска предпринимателя ФИО1 в части требования о расторжении договора аренды нежилых помещений от 29.07.2020 № КДА 0126 отказано правомерно, поскольку фактическое действие договора между сторонами прекратилось, а оснований для дополнительного расторжения такого договора в судебном порядке не требовалось.

 Предпринимателем ФИО1 также было заявлено требование об определении последствий расторжения договора аренды нежилых помещений от 29.07.2020 № КДА 0126 в виде установления даты прекращения арендных отношений с 05.03.2022, об освобождении предпринимателя ФИО1 от уплаты арендных платежей и неустойки за период с 05.03.2022.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

По смыслу указанных норм в случае расторжения договора по соглашению сторон договор считается расторгнутым с момента подписание сторонами (последней из сторон) соответствующего соглашения в письменной форме.

По общему правилу, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Апелляционный суд в этой связи верно указал, поскольку действие договора аренды прекратилось с 01.05.2022, в настоящем случае отсутствуют правовые и фактические основания для удовлетворения первоначального иска предпринимателя ФИО1 в части установления даты прекращения арендных отношений с 05.03.2022, об освобождения предпринимателя ФИО1 от уплаты арендных платежей и неустойки за период с 05.03.2022.

Таким образом, суд округа считает правильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что, арендодатель своими действиями фактически подтвердил прекращение арендных отношений сторон с указанной даты (01.05.2022), поэтому не начисление арендной платы и штрафных санкций за время, когда объекты аренды не выбыли из владения и пользования истца, противоречит условиям договора и нормам действующего законодательства.

Доводы заявителя о том, что с указанной даты предпринимателю ФИО1 был ограничен доступ в арендуемое помещение, в силу чего договор аренды подлежал прекращению, отклонен судом апелляционной инстанции, так как они не основаны на законе, поскольку необоснованное ограничение доступа арендатора в арендуемое помещение не влечет автоматического прекращения действия договора аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

По смыслу сформулированных в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснений, прекращение арендных отношений влечет обязанность арендатора возвратить в разумный срок арендованное имущество арендодателю. Порядок исполнения этой обязанности определяется положениями общей части обязательственного права либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

При этом, в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации). Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Аналогично Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 66 постановления от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснил также следующее. Если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежит также и неустойка за просрочку ее уплаты (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом этого, вопреки позиции предпринимателя ФИО1, вне зависимости от факта прекращения или пролонгации спорного договора, фактическое использование арендуемого имущества подлежит оплате в размере, определенном договором. Имущество до 01.05.2022 истец, в самостоятельном порядке не вывез.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что истец сохранял обязательств по оплате арендных платежей вплоть до 01.05.2022 (до прекращения действия договора аренды).

Таким образом, в данном случае при прекращении договора аренды нежилого помещения от 29.07.2020 № КДА 0126, поскольку арендованное имущество не было возвращено предпринимателем ФИО1, у него сохранилась обязанность по возврату полученного имущества арендодателю, обязанность по внесению соответствующей платы за пользование имуществом и обязанность по уплате неустойки в случае просрочки оплаты арендных платежей.

Судом апелляционной инстанции также принято во внимание, что 04.03.2022 предпринимателю ФИО1 на основании уведомления от общества «Сибирь Проперти» был ограничен доступ в арендуемое помещение с 10:00 часов 04.03.2022 в связи с неоплатой доначисленной арендной платы.

Вместе с тем, в пункте 2 дополнительного соглашения от 01.10.2020 № 1 к договору аренды стороны установили, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отменить льготные условия, установленные настоящим дополнительным соглашением и произвести доначисление арендной платы до размере, установленного пунктом 4.1 договора без учета льготы путем направления соответствующего уведомления и счета на оплату, а арендатор обязуется оплатить доначисленную сумму в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения уведомления от арендодателя и счета.

Поскольку такое уведомление общество «Сибирь Проперти» направило предпринимателю ФИО1 по электронной почте 01.03.2022, обязательство предпринимателя ФИО1 по оплате доначисленной арендной платы истекало 09.03.2022.

В этой связи суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что ограничение предпринимателю ФИО1 в доступе в арендуемое помещение с 04.03.2022 по 09.03.2022 (6 дней) со стороны общества «Сибирь Проперти» носило неправомерный характер, в силу чего за указанный период предприниматель ФИО1 должен быть освобожден от оплаты арендной платы на сумму 35 245 руб. 16 коп.

Однако судом установлено, что после 09.03.2022 предпринимателем ФИО1 также не были исполнены обязательства арендатора по оплате доначисленной арендной плате.

Дальнейшее ограничение предпринимателю ФИО1 в доступе в арендуемое помещение с 10.03.2022 со стороны общества «Сибирь Проперти» уже являлось правомерным, так как согласовалось с условиями пункта 3.2.5 договора, согласно которому арендодатель вправе прекратить доступ арендатора и посетителей в помещение, а также приостановить обеспечение арендатора (соответствующего помещения) коммунальными и эксплуатационными работами/услугами, в том числе электроэнергией, в случае нарушения арендатором, в том числе срока(ов) оплаты какого-либо платежа(ей) по договору с первого дня просрочки.

На основании изложенного суд округа соглашается с выводом суда апелляционной инстанции, что из суммы основного долга – задолженности по внесению арендной платы по договору аренды нежилых помещений от 29.07.2020 № КДА 0126 в сумме 308 113 руб. 80 коп. подлежит вычету сумма в размере 35 245 руб. 16 коп. за незаконное ограничение предпринимателю ФИО1 в доступе в арендуемое помещение с 04.03.2022 по 09.03.2022 (6 дней) со стороны общества «Сибирь Проперти».

Предпринимателем ФИО1 в рамках первоначального иска также было заявлено требование о взыскании с общества «Сибирь Проперти» денежных средств в счет возврата обеспечительного платежа в сумме 182 100 руб.

Из материалов дела усматривается, что платежным поручением от 31.07.2020 № 419 предпринимателем ФИО1 был внесен обеспечительный платеж на сумму 182 100 руб.

В соответствии с пунктом 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Пунктом 4.9 договора установлено, что денежные средства, оплаченные арендатором арендодателю по договору в качестве обеспечительного платежа, арендодатель вправе по собственному усмотрению и без дополнительного согласования с арендатором засчитать в счет арендной платы, а также в счет возмещения убытков и уплаты неустойки в случае нарушения договора арендатором.

Поскольку договор, исполнение которого обеспечивал обеспечительный платеж, прекратил свое действие, при этом судом установлено нарушение арендатором условий договора, следовательно, обеспечительный платеж в сумме 182 100 руб. не подлежал возврату предпринимателю ФИО1

Общество «Сибирь Проперти» обратилось со встречным исковым заявлением к предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 29.07.2020 № КДА 0126 в сумме 308 113 руб. 80 коп.

По расчету общества «Сибирь Проперти» у предпринимателя ФИО1 образовалась задолженность в сумме 308 113 руб. 80 коп., в том числе 91 050 руб. по постоянной части арендной платы и платы за эксплуатацию за март 2022 года, 182 100 руб. по постоянной части арендной платы и платы за эксплуатацию за апрель 2022 года, 21 135 руб. 67 коп. по переменной части арендной платы за февраль 2022 года, 13 828 руб. 13 коп. по переменной части арендной платы за март 2022 года.

Согласно пункту 4.1 договора аренды арендная плата по договору состоит из постоянной части, платы за эксплуатацию и переменной части арендной платы. 

Ежемесячная арендная плата за пользованием помещениями №№ 133,134 площадью 121,40 кв.м. составляет: 182 100 руб., в том числе НДС, из которых постоянная часть арендной платы – 136 575 руб. и плата за эксплуатацию 45 525 руб. Переменная часть арендной платы рассчитывается в соответствии с потреблённым объёмом коммунальных услуг и тарифом, установленным поставщиками коммунальных услуг. Оплата производится на основании счета арендодателя. 

Исходя из условий пункта 4.1. договора аренды, обязанность ответчика по внесению им ежемесячной арендной платы по постоянной части арендной платы и платы за эксплуатацию по договору должна исполняться им не позднее 20 числа каждого месяца аренды за следующий календарный месяц аренды, по переменной части арендной платы в течение 5-ти банковских дней с момента выставления Арендодателем счета на оплату. 

Дополнительным соглашением от 01.11.2021 № 2 внесены изменения в пункт 4.1 договора, и установлены льготные условия по оплате постоянной части арендной платы, а именно в период с 01.11.2021 по 30.10.2022 постоянная часть арендной платы вносится арендатором не позднее 20 числа каждого месяца за следующий календарный месяц аренды и составляет 375 руб. за 1 кв.м. с учетом НДС. 

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения арендодатель вправе в одностороннем порядке отменить льготные условия и произвести доначисление арендной платы до размера, установленного пунктом 4.1 договора без учета льготы путем направления соответствующего уведомления и счета на оплату, а арендатор обязуется оплатить доначисленную сумму в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения уведомления от арендодателя и счета. При этом заключение дополнительного соглашения, оформление какого-либо приложения к договору в данном случае не требуется.

Согласно положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора, стороны свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора

Истец, подписывая дополнительное соглашение от 01.11.2021 № 2 к договору аренды выразил свое согласие на изложенные в нем условия о возможной отмене льготных условий по арендной плате и сроках внесения до начисленной арендной платы.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что истец сохранял обязательств по оплате арендных платежей вплоть до 01.05.2022 (до прекращения действия договора аренды), ответчиком обоснованно начислена арендная плата в сумме 308 113 руб. 80 коп. за период март-апрель 2022 года исходя из размера арендной платы установленной без учета льготы.

Частично удовлетворяя указанное требование общества «Сибирь Проперти» по встречному иску, принимая во внимание незаконное ограничение предпринимателю ФИО1 в доступе в арендуемое помещение с 04.03.2022 по 09.03.2022 (6 дней) со стороны общества «Сибирь Проперти»,  суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что из указанной суммы задолженности подлежит вычету сумма обеспечительного платежа и сумма за указанное ограничение в размере 35 245 руб. 16 коп., в результате чего задолженность арендатора по арендной плате составила 90 768 руб. 64 коп. (308 113,80 коп. - 182 100 руб. - - 35 245 руб. 16 коп.).

При установленных обстоятельствах, учитывая, что бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по уплате арендных платежей, отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, апелляционный суд пришел к верному выводу о наличии правовых и фактических оснований для удовлетворения требования общества «Сибирь Проперти» в части взыскания с предпринимателя ФИО1 задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений в сумме 90 768 руб. 64 коп.

Оснований для несогласия с данными выводами у суда округа не имеется.

Общество «Сибирь Проперти» также просило взыскать с предпринимателя ФИО1 неустойку, начисленную на основании пункта 6.5. договора за нарушение порядка расторжения договора, в сумме 364 200 руб.

На основании статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.

В пункте 4 указанной статьи предусмотрено, что в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

В пункте 6.5. договора стороны установили, что в случаях досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя по основаниям, указанным в пункте 6.2 договора, прекращения договора с нарушением арендатором пунктов 3.3. договора, досрочного расторжения договора по инициативе арендатора внесенные арендатором платежи по договору удерживаются арендодателем в счет платежей, причитающихся с арендатора во исполнение обязательств по договору на дату расторжения договора, а также неустойки в размере суммы постоянной части арендной платы и платы за эксплуатацию за 2 (два) месяца аренды по договору.

Поскольку письменная форма соглашения о неустойке на случай нарушения срока внесения арендной платы истцом и ответчиком была соблюдена, в силу чего ответчик был вправе заявить о взыскании с истца договорной неустойки в размере суммы постоянной части арендной платы и платы за эксплуатацию за 2 (два) месяца аренды по договору, а также судом апелляционной инстанции был установлен факт досрочного прекращения действия договора аренды по инициативе арендатора, хотя такое право арендатору договором не было предоставлено, письмом от 24.03.2022 № 48, а общество «Сибирь Проперти» лишь завершало сложившуюся между сторонами ситуацию неисполнения условий договора, дабы не дожидаться окончания срока его действия (30.06.2022), суд апелляционной инстанции удовлетворил требование ответчика о взыскании неустойки в сумме 364 200 руб.

Поскольку суд кассационный инстанции рассматривает кассационную жалобу в пределах заявленных доводов, законность обжалуемого судебного акта в части требования о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации с указанием на чрезмерность заявленных пеней, судом кассационной инстанции не проверяется.

Доводы предпринимателя ФИО1 о том, что взыскание арендной платы и штрафных санкций за период, когда арендатор не мог использовать арендованное помещение по назначению (с 04.03.2022 по 01.05.2022) в связи с чинимыми арендодателем препятствиями является незаконным, выводы судов о фактическом прекращении действия договора между сторонами с 01.05.2022, не опровергают, были предметом рассмотрения апелляционного суда и получили надлежащую правовую оценку, о неправильном применении норм права не свидетельствуют, по существу, направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов о фактических обстоятельствах, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции в силу статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Ссылка предпринимателя ФИО1 на недопустимость применения двойной ответственности за одно и то же нарушение, не принимаются судом кассационной инстанции, поскольку основана на неверном толковании материальных и процессуальных норм права. При этом плата за аренду без учета льготной ставки не является ответственностью.

Довод заявителя кассационной жалобы о принятии судом апелляционной инстанции новых доказательств в нарушение процессуальных норм судом округа отклонен, поскольку приобщение судом апелляционной инстанции к материалам дела новых доказательств исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», не является основанием для отмены судебного акта.

Апелляционный суд, устраняя нарушения, допущенные судом первой инстанции при рассмотрении дела, с достаточной полнотой установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил к ним нормы права, содержащиеся в обжалуемом акте выводы, подробно мотивированы, основаны на повторно исследованных названным судом доказательствах, в пределах предоставленных ему процессуальных полномочий, и переоценке судом округа не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2023 по делу № А07-8140/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             С.В. Лазарев 

 

Судьи                                                                          И.А. Татаринова 

 

                                                                                      А.А. Столяров