ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б

http://4aas.arbitr.ru  

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А78-8/2017

г. Чита

31 января 2018 года.

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2018 года.

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко В.А.,

судей Желтоухова Е.В., Басаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Феррит ЛТД» на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 05 октября 2017 года по делу № А78-8/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью «Феррит ЛТД» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>):

1. о признании незаконным бездействия по несвоевременному перерасчету арендной платы по Договору аренды от 25.12.2007 № 804/07;

2. о признании незаконным действия по требованию о подписании Соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 25.12.2007 №804/07 от 28 сентября 2016 года;

3. о признании незаконным действия по требованию о подписании соглашения об оплате за период фактического использования земельного участка от 16.12.2016 и погашении задолженности по арендной плате на его условиях;

4. о признании незаконным действия по требованию о подписании Договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена №566/16 от 28 сентября 2016 года;

5. об обязании погасить задолженность по арендной плате по Договору аренды от 25.12.2007 №804/07 за период с 13.05.2014 по 31.12.2015 в общей сумме 640 505 рублей за счет своего бюджета;

6. об обязании исключить сведения о задолженности по арендной плате по Договору аренды от 25.12.2007 №804/07 за период с 13.05.2014 по 31.12.2015 в общей сумме 640 505 рублей,

(суд первой инстанции: судья Галицкая А.А.),

 

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Феррит ЛТД» – ФИО2, представителя по доверенности от 28.12.2016, ФИО3 – директора общества,

от Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края – не явился, извещен, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Феррит ЛТД» (далее – истец, общество или ООО «Феррит ЛТД») обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее – ответчик, Департамент) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ):

1. о признании незаконным бездействия по несвоевременному перерасчету арендной платы по Договору аренды от 25.12.2007 № 804/07;

2. о признании незаконным действия по требованию о подписании Соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 25.12.2007 №804/07 от 28 сентября 2016 года;

3. о признании незаконным действия по требованию о подписании соглашения об оплате за период фактического использования земельного участка от 16.12.2016 и погашении задолженности по арендной плате на его условиях;

4. о признании незаконным действия по требованию о подписании Договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена №566/16 от 28 сентября 2016 года;

5. об обязании погасить задолженность по арендной плате по Договору аренды от 25.12.2007 №804/07 за период с 13.05.2014 по 31.12.2015 в общей сумме 640 505 рублей за счет своего бюджета;

6. об обязании исключить сведения о задолженности по арендной плате по Договору аренды от 25.12.2007 №804/07 за период с 13.05.2014 по 31.12.2015 в общей сумме 640 505 рублей.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 05 октября 2017 года в удовлетворении требований отказано.

Суд первой инстанции, принимая решение, руководствовался: статьями 2, 8, 307, 309, 310, 421, 432, 445, 446, 450, 452, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьями 7, 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Приказом Департамента от 10.12.2014 № 6/НПА, Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края, предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением Правительства Забайкальского края от 19.06.2015 № 305 (далее - Порядок № 305), Порядком определения размера арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края», утвержденным постановления Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 № 49 (далее – Порядок № 49).

Не согласившись с указанным решением, общество обжаловало его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, выражая своё не согласие с ним, как принятого с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

Департамент отзыв на апелляционную жалобу не представил.

О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ, что подтверждается отчётом о публикации на официальном сайте Арбитражных судов Российской Федерации в сети «Интернет» (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству, однако Департамент явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

В соответствии с частью 2 статьи 200 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителей общества, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришёл к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 25.12.2007 Администрация городского округа «Город Чита» (арендодатель) и ООО «Феррит ЛТД» (арендатор) подписали договор аренды земельного участка от 25.12.2007 № 804/07, предметом которого является сдача арендодателем и принятие арендатором в аренду земельного участка, расположенного в г. Чите, в Железнодорожном административном районе, по ул. Онискевича, 17а, с кадастровым номером 75:32:0:0025, площадью 4995 кв.м., в том числе участок №1 площадью 609 кв.м., для организации хозяйственной зоны; участок №2, площадью 858 кв.м., для обслуживания и использования микрорынка; участок №3, площадью 1898 кв.м., для строительства торгового комплекса; участок №4, площадью 1630 кв.м., для организации благоустройства и реконструкции пешеходно-торговой зоны.

В силу пункта 3 статьи 10 Закона о введении в действие Земельного кодекса арендодателем по договору выступил управомоченный субъект – орган местного самоуправления городской округ «Город Чита».

Договор был заключен сроком до 01 декабря 2010 года (п.2.1 договора).

Дополнительным соглашением от 08.02.2013, в указанный Договор аренды были внесены изменения в части наименования арендодателя, которым на основании части 5 пункта 1 статьи 2 Закона Забайкальского края от 01 апреля 2009 года № 152-ЗЗК выступил Департамент.

В пункт 1.1 Договора были внесены следующие изменения: арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 75:32:000000:25, местоположение которого установлено согласно кадастровому паспорту от 27.08.2012: 

<

...>, для обслуживания и использования микрорынка, организации, благоустройства и реконструкции пешеходно-торговой зоны. Срок договора был продлен до 30.09.2017.

Пунктом 2.1 в редакции дополнительного соглашения был определен порядок расчета арендной платы: «Расчет арендной платы производится на основании постановления Правительства Забайкальского края от 21 октября 2008 года № 49 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, находящихся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края и об утверждении Положения о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, в том числе, земельные участки, части земельных участков, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края» по следующей формуле:

АП-КС*К*К1,

где АП – размер годовой арендной платы за земельный участок в рублях;

КС – кадастровая стоимость земельного участка (в случае, если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, то кадастровая стоимость такого земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка);

К – расчетный коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за земельный участок;

К1 – корректирующий коэффициент:0,8...».

В соответствии с указанным пунктом договора, ООО «Феррит ЛТД» ежеквартально производило внесения арендной платы по договору. При этом, согласно акту сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2015 по 08.12.2015, выданного Департаментом на конец 2015 года у ООО «Феррит ЛТД» по Договору аренды № 804/07 от 25.12.2007 образовалась переплата в размере 21 504 рублей 36 копеек.

06.06.2016 ООО «Феррит ЛТД» обратилось в адрес Департамента с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка по Договору 508/07 от 25.12.2007 по уч. № 2 с обслуживания и использования микрорынка на установку павильонов, по уч.№ 3 для строительства торгового комплекса на обслуживание торгового комплекса.

Однако ответ на указанное заявление был получен ООО «Феррит ЛТД» с существенным нарушением срока – лишь в конце ноября 2016 года в виде следующих документов:

1. Соглашения о расторжении Договора аренды земельного участка от 25.12.2007 № 804/07 от 28 сентября 2016 года.

2. Соглашения об оплате за период фактического использования земельного участка от 28.09.2016.

3. Договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена № 566/16.

Соглашение об оплате за период фактического использования земельного участка от 28.09.2016, по мнению ООО Феррит ЛТД, не соответствует действующему законодательству и заключенному между сторонами договору аренды.

Так, согласно указанному Соглашению Департамент, несмотря на то, что сам предоставил в адрес ООО Феррит ЛТД в свое время акт сверки взаимных расчетов, согласно которому у ООО Феррит ЛТД не имеется задолженности по договору, потребовал от истца внесение арендной платы за период с 13.05.2014 по 27.09.2016 в общей сумме 1 373 800 рублей 66 копеек, в том числе и за период по 31.12.2015 в сумме 898 340 рублей 34 копеек, за который согласно акту сверки взаимных расчетов у ООО Феррит ЛТД не имеется задолженности, а напротив сложилась переплата.

Исходя из анализа представленного ООО Феррит ЛТД для подписания соглашения, ООО Феррит ЛТД стало известно о том, что Департамент при приведении в соглашении расчетов руководствовался измененной с 01.01.2015 кадастровой стоимостью земельного участка, предоставленного в аренду ООО Феррит ЛТД.

Однако, начисление арендной платы ответчиком вплоть до выдачи соглашения производилось исходя из кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной до 01 января 2015 года. Никаких действий по изменению арендной платы ответчик не предпринимал, а напротив, выдавал ООО Феррит ЛТД информацию об отсутствии задолженности по договору аренды.

В соответствии с общими положениями Гражданского кодекса субъекты гражданских правоотношений обязаны действовать добросовестно и разумно, исполнять принятые на себя обязательства и публичные полномочия в строгом соответствии с нормами закона. Соответственно, ответчик обязан был своевременно производить начисление арендной платы.

Однако, указанных действий ответчиком произведено не было, что повлекло существенное нарушение прав ООО Феррит ЛТД.

Так, в случае, если бы Департамент добросовестно исполнял обязательства и производил расчет арендной платы своевременно, у ООО Феррит ЛТД не сложилась бы задолженность по арендной плате, истец смог бы спланировать свою экономическую и финансовую деятельность в измененных условиях – а также истец ввиду изменения арендной платы, исходя из повышения кадастровой стоимости земельного участка незамедлительно бы решил вопрос об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в установленном порядке.

Так, истец сразу же после получения от ответчика пакета документов с соглашением об оплате за период фактического использования земельного участка от 28.09.2016 обратился в установленном порядке в орган кадастрового учета с заявлением о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка и ее пересмотре, на основании которого кадастровая стоимость земельного участка была снижена более чем в шесть раз.

Истец считает бездействие Департамента по своевременному изменению, перерасчету и предъявлению арендной платы арендатору незаконным, не соответствующим пункту 3 статьи l Гражданского кодекса, в соответствии с которым при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Также представитель истца просил принять во внимание факт длительности и неоднократности незаконного бездействия Департамента.

Департамент не только не произвел своевременный перерасчет арендной платы, в связи с утверждением им кадастровой стоимости земельного участка, переданного ООО «Феррит ЛТД» в аренду, не только не уведомил об изменении арендной платы заявителя, но и не произвел своевременный перерасчет на основании заявления ООО «Феррит ЛТД» от 24.03.2016, заявления ООО «Феррит ЛТД» от 06.06.2016.

Фактически все действия по перерасчету арендных платежей Департамент произвел с отклонением от требований, указанных ООО «Феррит ЛТД» в заявлениях, необоснованно выдав, при этом, только в октябре 2016 года документы - Соглашение о расторжении Договора аренды. Соглашение об оплате за фактическое пользование земельным участком и Договор аренды земельного участка от 28 сентября 2016 года.

Кроме того, Департамент в очередной раз нарушил сроки рассмотрения заявления ООО «Феррит ЛТД» от 22.11.2016, о перерасчете арендной платы за 2016 год, выдав копию ответа на него от 17.01.2017.

При этом, согласно указанному ответу на заявление, Департамент посчитал нецелесообразным проводить перерасчет арендной платы по виду разрешенного использования, так как договор аренды № 804/07 от 25.12.2007, по мнению Департамента, в связи с регистрацией права собственности на объект строительства – 13.05.2014 подлежал расторжению. В связи с этим. Департамент принял решение о его расторжении и подготовил Соглашение о расторжении Договора аренды 804/07 от 25.12.2007, в котором арендная плата рассчитана по 12.05.2014, также Соглашение об оплате за период фактического использования земельного участка от 28.09.2016 и новый Договор аренды № 566/16 от 28.09.2016. Кроме того, далее Департамент пояснил, что так как кадастровая стоимость земельного участка Решением комиссии по рассмотрению споров о результата определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 24.10.2012 № П/449 от 11.11.2016 № 141 была изменена, Департамент переделал Соглашение об оплате за период фактического использования земельного участка (теперь оно от 16.12.2016) , а соглашение от 28.09.2016 отменил. При этом, договор аренды земельного участка от 28.09.2016г., в котором стоимость аренды рассчитана исходя из старой кадастровой стоимости, Департамент предложил ООО «Феррит ЛТД» подписать и зарегистрировать, а потом обратиться с заявлением о перерасчете.

Истец считает незаконным предложение подписать Соглашение об оплате за период фактического использования земельного участка, при имеющемся и не расторгнутом договоре, тем более, что в указанном Соглашении Департамент производит перерасчет арендной платы за период с 13.05.2014 по 08.12.2015, и предъявляет к оплате сумму задолженности за данный период времени, хотя за указанный период времени согласно Акту сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2014 по 08.12.2015, выданному Департаментом у ООО Феррит ЛТД задолженности не имеется, а, напротив, имеется переплата.

Кроме того, является незаконным предложение Департамента подписать ООО «Феррит ЛТД» договор аренды № 566/16 от 28.09.2016 с установлением в нем суммы арендной платы за земельный участок, исходя из старой кадастровой стоимости, которая была изменена Решением комиссии по рассмотрению споров о результата определения кадастровой стоимости.

Все вышеуказанные факты, свидетельствуют о грубом нарушении Департаментом, возложенных не него нормативными актами обязанностей, что послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Пределы судебного разбирательства при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, установлены частью 4 статьи 200 АПК РФ, согласно которой арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

По сути, аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 марта 2011 года № 14044/10.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что требования заявителя могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства: 1) несоответствие оспариваемого бездействия закону или иному нормативному правовому акту и 2) нарушение прав и законных интересов заявителя этим бездействием.

Суд апелляционной инстанции находит правильными выводы суда первой инстанции, исходя из следующего.

Гражданские права и обязанности в силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Заинтересованное лицо согласно части 1 статьи 4 АПК РФ вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Формы обращения в арбитражный суд предусмотрены в статьёй 4 АПК РФ и конкретизированы в отдельных положениях АПК РФ.

По положениям статей 4, 49, 198, 199 АПК РФ избрание способа защиты и формулирование материально-правового требования является субъективным правом заявителя. Арбитражный суд не вправе по своему усмотрению изменять предмет заявленных требований.

В рассматриваемом случае, обращение в арбитражный суд возможно лишь в тех случаях, когда права и охраняемые законом интересы заявителя законодательно уже определены, но бездействие государственного органа (его должностного лица) создает препятствие в их реализации.

Суд первой инстанции верно отметил, что отношения между субъектами, основанные на договоре, исходя из положений статьи 2 Гражданского кодекса, регулируются гражданским законодательством и являются гражданско-правовыми.

По общему правилу, предусмотренному статьей 421 Гражданского кодекса, понуждение к заключению договора не допускается.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Размер арендной платы на основании пункта 12 статьи 22 Земельного кодекса является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно статьям 445, 446 Гражданского кодекса в случае, если в ходе заключения договора возникает преддоговорной спор, возникшие разногласия сторон могут быть переданы на рассмотрение суда.

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении условий договора в соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора в силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу указанных норм Гражданского кодекса, в случае возникновения у сторон договора разногласий относительно заключения, изменения или расторжения договора, этот вопрос разрешается по соглашению сторон, либо несогласная сторона обращается в суд.

Спор, возникший в связи с заключением, изменением или расторжением договора, подлежит разрешению в рамках искового производства.

В настоящем случае, между сторонами возник преддоговорной спор, который носит гражданско-правовой характер, поэтому он подлежит разрешению в порядке искового производства, как возникший из обязательственных отношений сторон по договору аренды.

Материалами дела подтверждается, что Администрацией городского округа «Город Чита» (арендодатель) и ООО «Феррит ЛТД» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 25.12.2007 № 804/07, предметом которого является сдача арендодателем и принятие арендатором в аренду земельного участка, расположенного в г. Чите, в Железнодорожном административном районе, по ул. Онискевича, 17а, с кадастровым номером 75:32:0:0025, площадью 4995 кв.м., в том числе участок №1 площадью 609 кв.м., для организации хозяйственной зоны; участок №2, площадью 858 кв.м., для обслуживания и использования микрорынка; участок №3, площадью 1898 кв.м., для строительства торгового комплекса; участок №4, площадью 1630 кв.м., для организации благоустройства и реконструкции пешеходно-торговой зоны.

В силу пункта 3 статьи 10 Закона о введении в действие Земельного кодекса арендодателем по договору выступил управомоченный субъект - орган местного самоуправления городской округ «Город Чита».

Договор заключён сроком до 01 декабря 2010 года (п.2.1 договора).

Дополнительным соглашением от 08.02.2013, в указанный Договор аренды были внесены изменения в части наименования арендодателя, которым на основании части 5 пункта 1 статьи 2 Закона Забайкальского края от 01 апреля 2009 года № 152-ЗЗК выступил Департамент.

В пункт 1.1 Договора были внесены следующие изменения:

арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 75:32:000000:25, местоположение которого установлено согласно кадастровому паспорту от 27.08.2012: 

<

...>, для обслуживания и использования микрорынка, организации, благоустройства и реконструкции пешеходно-торговой зоны. Срок договора был продлен до 30.09.2017.

Пунктом 2.1 в редакции дополнительного соглашения был определен порядок расчета арендной платы: «Расчет арендной платы производится на основании постановления Правительства Забайкальского края от 21 октября 2008 года № 49 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, находящихся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края и об утверждении Положения о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, в том числе, земельные участки, части земельных участков, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края» по следующей формуле:

АП-КС*К*К1,

где АП – размер годовой арендной платы за земельный участок в рублях;

КС – кадастровая стоимость земельного участка (в случае, если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, то кадастровая стоимость такого земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка);

К – расчетный коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за земельный участок;

К1 – корректирующий коэффициент:0,8...».

В соответствии с указанным пунктом договора, ООО «Феррит ЛТД» ежеквартально производило внесения арендной платы по договору. При этом, согласно акту сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2015 по 08.12.2015, выданного Департаментом на конец 2015 года у ООО «Феррит ЛТД» по договору аренды № 804/07 от 25.12.2007 образовалась переплата в размере 21 504 рублей 36 копеек.

06.06.2016 ООО «Феррит ЛТД» обратилось в адрес Департамента с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка по Договору 508/07 от 25.12.2007 по уч. № 2 с обслуживания и использования микрорынка на установку павильонов, по уч.№ 3 для строительства торгового комплекса на обслуживание торгового комплекса.

С этого момента, по мнению истца, Департаментом стали производится незаконные действия по перерасчету арендной платы и выставлении суммы арендной платы за период с 13.05.2014 по 31.12.2015 к оплате, то есть задним числом, что существенно нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности.

Суд апелляционной инстанции равно как суд первой инстанции считает указанные доводы истца не состоятельными, поскольку материалами дела установлено, что договор аренды земельного участка от 25.12.2007 № 804/07 был заключен для целей обслуживания и использования микрорынка, для организации хозяйственной зоны, для строительства торгового комплекса, для организации благоустройства и реконструкции пешеходно-торговой зоны. Первоначально договор был заключен на срок до 01.12.2010, в последующем в 2013 году по соглашению сторон договор был продлен до 30.09.2017.

Расчет арендной платы по данному договору осуществлялся:

С 25.12.2007 по 01.01.2009 на основании постановления Мэра г. Читы от 26.12.2005 № 322 «Об утверждении положения «О порядке определения размера арендной платы за землю в муниципальном образовании городской округ «Город Чита».

С 01.01.2009 по 30.09.2017 на основании Порядка № 49 расчет арендной платы осуществлялся по формуле, элементами которой являются - кадастровая стоимость земельного участка (КС), расчетный коэффициент, устанавливаемый по виду разрешенного использования (К) и корректирующий коэффициент (К 1).

При этом кадастровая стоимость земельного участка в период с 14.02.2011 была равна 43 033 781 рублей 91 копеек, в период с 06.11.2013 кадастровая стоимость была снижена по решению комиссии до 6 703 290 рублей. Расчетный коэффициент по виду разрешенного использования «под строительство торгового комплекса» (в расчете указан как участок № 3) был равен 0,0158 (пункт 15 приложения № 3 к Порядку).

Исходя из указанных данных и в соответствии с дополнительным соглашением от 26.12.2013, расчет арендной платы был произведен Департаментом вплоть до окончания срока действия данного договора, до 30.09.2017.

В 2015 году между сторонами подписан акт сверки, который составлен также исходя из платежей, рассчитанных в соответствии с указанными размерами кадастровой стоимости и коэффициентов.

Однако в период подписания акта сверки между сторонами перерасчет арендных платежей по договору не был произведен, поэтому акт сверки не содержал этих изменений и свидетельствовал об отсутствии задолженности с учетом прежних начислений.

С 01.01.2015 вступили в силу новые результаты кадастровой стоимости земельных участков (Приказ Департамента от 10.12.2014 № 6/НПА). Согласно данному акту кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере 22 062 665 рублей 25 копеек.

С 30.06.2015 вступил в силу новый Порядок № 305, согласно которому изменены размеры расчетных коэффициентов. Данные акты (№ 6/НПА и ППЗК № 305) являются нормативно-правовыми актами, доводятся до всеобщего сведения посредством их официального опубликования и применяются только после такого опубликования.

Данные акты официально опубликованы в декабре 2014 года, следовательно, были доведены до сведения всех заинтересованных лиц, и заявитель не вправе ссылаться на то, что ему не было известно о произошедших изменениях. Общество не было лишено права на ознакомление в 2015 году с кадастровой стоимостью своего участка, а также права на оспаривание такой стоимости, если было с ней несогласно.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно доводы общества о том, что в этом имеется вина Департамента, признаны необоснованными. Незнание закона не освобождает лицо от ответственности, в этом случае лицо самостоятельно несет риск наступления для себя неблагоприятных последствий.

Как установлено материалами дела, истец в период с 01.01.2015 не обращался в Департамент с какими-либо заявлениями о разъяснении начислений по арендной плате или о перерасчете арендной платы в связи с вступившими в силу указанными выше нормативно-правовыми актами, устанавливающими порядок начисления арендной платы. 07.06.2016 от общества поступило в Департамент заявление № Ю-531, в котором общество просило изменить вид разрешенного использования земельного участка в связи с завершением строительства торгового комплекса.

Рассматривая поступившие от общества документы. Департаментом было установлено, что строительство торгового комплекса было завершено еще в 2014 году, и право собственности на этот объект зарегистрировано 13.05.2014. При этом, с 2014 года общество вплоть до 2016 года такую информацию в Департамент не предоставляло. В случае если бы общество сразу обратилось за изменением назначения участка, то работа по заключению нового договора началась гораздо раньше, и при подписании акта сверки в 2015 году ситуация с размером арендной платы выглядела совершенно иным образом.

Департамент не согласен с требованиями общества о признании незаконным бездействия Департамента по несвоевременному расчету арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.12.2007 № 804/07, поскольку после поступления указанного заявления Департамент осуществлял конкретные действия по рассмотрению такого заявления и осуществлял действия по перерасчету арендных платежей, а именно:

1) Департаментом принято распоряжение от 11.07.2016 № 3716/р «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 75:32:000000:25», которое направлено в орган кадастрового учета для внесения изменений в сведения ГКН.

2) 08.08.2016 органом кадастрового учета выдан новый кадастровый паспорт земельного участка № 75ВС/16-153000 с измененным видом разрешенного использования.

3) 28.09.2016 Департаментом подготовлен проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 25.12.2007 № 804/07, которым проведена корректировка арендных платежей, арендные платежи по нему «обрезаны» до 12.05.2014 (то есть до момента проведения государственной регистрации права собственности на торговый комплекс).

4) 28.09.2016 Департаментом подготовлен проект соглашения об оплате за фактическое использование земельного участка за период с 13.05.2014 по 27.09.2016 (то есть с момента окончания предыдущего периода, определенного проектом соглашения о расторжении договора, до нового периода, определенного проектом нового договора аренды земельного участка).

Расчет платы по данному проекту соглашения произведен за период с 13.05.2014 в соответствии с Порядком № 49, и за период с 30.06.2015 в соответствии с Порядком № 305.

При этом за период с 13.05.2014 в расчете арендной платы за участок № 3 (под эксплуатацию торгового комплекса) принят расчетный коэффициент (К) в размере 0,0512 (ранее под строительство был 0,0158), что соответствует разделу V, пункту 3 Порядка № 49, а также кадастровая стоимость в размере 6 703 290 рублей.

Поскольку с 01.01.2015 изменился размер кадастровой стоимости земельного участка, то расчет арендной платы за 2015 год произведен с учетом новой кадастровой стоимости в размере 22 062 665 рублей 25 копеек, а с 30.06.2015 с учетом новых расчетных коэффициентов (К), что соответствует Порядку №305.

На момент подготовки указанного соглашения расчет платы за 2016 год являлся верным, поскольку информации у Департамента о снижении кадастровой стоимости в 2016 году не было.

5) 28.09.2016 Департаментом подготовлен проект договора аренды земельного участка, зарегистрирован за номером 566/16. Согласно данному проекту договора расчет арендной платы произведен за период с 28.09.2016 (то есть с момента окончания предыдущего периода, определенного проектом соглашения об оплате за фактическое использование земельного участка от 28.09.2016).

6) 23.11.2016 в Департамент поступило обращение общества № 11449, к которому прилагалось решение комиссии о снижении кадастровой стоимости земельного участка в 2016 году до 3 545 700 рублей. В ответ на данное обращение Департаментом отменено соглашение об оплате за фактическое использование земельного участка от 28.09.2016.

16.12.2016 Департаментом подготовлен новый проект соглашения об оплате за фактическое использование земельного участка (по результатам рассмотрения заявление общества от 23.11.2016 № 11449), в котором изменен размер платы за 2016 год.

Судом первой инстанции рассмотрены доводы общества о том, что в проект договора аренды земельного участка № 566/16 также должны быть внесены изменения по размеру арендной платы в связи со снижением в 2016 году кадастровой стоимости и верно признаны необоснованными, та как данный проект договора не подписан, протокол разногласий к такому договору в соответствии с требованиями гражданского законодательства не оформлялся.

Не подписанный сторонами проект договор и не зарегистрированный, в силу требований закона является незаключенным, в такой договор не могут быть внесены какие-либо изменения.

Суд первой инстанции также верно отметил, что оснований пересматривать платежи за 2015 год (из-за которого, по сути, и возник весь спор), у Департамента не имеется, расчет платы за 2015 год и в проекте соглашения от 28.09.2016, и в проекте соглашения от 16.12.2016, и в проекте договора № 566/16 является верным, поскольку в 2015 году кадастровая стоимость земельного участка не снижалась ни по решению комиссии, ни по решению суда. Эти доводы Департамента не опровергнуты и обратное в материалы дела не представлено.

Требования общества о признании незаконными действий Департамента о подписании указанных документов, правомерно судом первой инстанции признаны необоснованными, поскольку право о направлении предложений о заключении (изменении, расторжении) договоров у Департамента основано на нормах земельного и гражданского законодательства. Более того, требование Департамента подписать указанные документы еще не означает безусловной обязанности у противоположной стороны такие документы подписать, если у стороны имеются разногласия.

Как судом первой, так и судом апелляционной инстанции не установлено, какому закону или иному нормативному правовому акту не соответствуют указанные действия Департамента, принимая во внимание и то, что правильность самих расчетов арендных платежей по указанным документам обществом не оспаривается.

Суд первой инстанции правильно обратил внимание истца на то, что в силу части 4 статьи 22, статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно действовавшему до 01.03.2015 пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Отношения сторон урегулированы договором аренды земельного участка (гл. 34 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 307, статьями 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса, части 4 статьи 22, статьи 65 Земельного кодекса, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор – вносить платежи за пользование этим имуществом.

Несвоевременность пересмотра арендных платежей по договору не является основанием для освобождения от уплаты таких арендных платежей (статья 614 Гражданского кодекса) и не наделяет Департамент обязанностью по списанию таких платежей либо их погашения самим Департаментом, поэтому требования общества о погашении и списании арендных платежей за период с 13.05.2014 по 31.12.2015 в сумме 640 505 рублей являются незаконными и необоснованными.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Арендатор на основании статьи 614 Гражданского кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса юридические лица и граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса).

Как следует из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно пункту 4 дополнительного соглашения от 08.02.2013 к договору аренды земельного участка № 804/07 пункт 2 договора дополнен подпунктом 2.7. следующего содержания:

«Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке на основании нормативных правовых актов РФ и Забайкальского края об изменении размера арендной платы (механизма ее исчисления) без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор и подлежит обязательной уплате в каждом случае изменения арендной платы».

Следовательно, право истца на одностороннее изменение размера арендной платы предусмотрено пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса, а также подпунктом 2.7. пункта 2 договора аренды, с учетом дополнительного соглашения к нему от 08.02.2013.

С учетом того, что размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующих нормативных актов, устанавливающих порядок начисления, не направление арендодателем и неполучение арендатором расчета арендной платы (уведомления об изменении арендной платы) на определенный период не является основанием для освобождения арендатора от обязанности своевременного внесения измененной арендной платы.

В связи с тем, что регулирование арендной платы за спорный земельный участок осуществляется в нормативном порядке, то принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, поскольку изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

И в случае если договором определен механизм изменения арендной платы на основании акта органа публичной власти, новый размер арендной платы действует с момента вступления в силу соответствующего нормативно-правового акта.

Следовательно, в данном случае необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала, как отсутствовала и обязанность арендодателя уведомить арендатора об изменении арендной платы.

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Факт нарушения Департаментом сроков рассмотрения ответов на обращения общества, не означает, что общество не обязано вносить платежи за использование земельного участка, иного законом не предусмотрено.

Суд апелляционной инстанции считает, что права общества оспариваемыми действиями Департамента не нарушены. В случае, если подготовленные Департаментом проекты соглашений не будут подписаны между сторонами, вопросы землепользования остаются урегулированы первоначальным договором аренды земельного участка от 25.12.2007 № 804/07, срок действия которого определен до 30.09.2017.

Согласно подпункту 2.7 данного договора (в редакции дополнительного соглашения от 08.02.2013) предусмотрено, что размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке, если приняты нормативно-правовые акты Российской Федерации и Забайкальского края об изменении размера арендной платы (механизма ее исчисления) без согласования арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор и подлежит уплате в каждом случае изменения арендной платы.

При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалованной части не имеется.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, при этом свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 05 октября 2017 года по делу № А78-8/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем  подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

 

Председательствующий судья                                                      Сидоренко В.А.

 

Судьи                                                                                               Желтоухов Е.В.

 

Басаев Д.В.