Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-82110/2024

04 февраля 2025 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 22 января 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 04 февраля 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Титовой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Герасимчук П.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191144, 

<

...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>)

Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "МИРОС" (адрес: Россия, 195279, 

<

...> литера А, помещ. 12н помещ. 428 (часть пиб №167)  ИНН 

<

***>)

о взыскании 6 790 606, 38 руб. задолженности по арендной плате за период 01.10.2023-06.08.2024 по договору аренды от 07.08.2023 № 17/ЗКС-11089, пеней за просрочку платежа в размере 251 149, 69 руб. за период 18.08.2023-30.04.2024, пеней за нарушение сроков внесение арендной платы по п. 8.3 Договора по дату фактического исполнения обязательств; пеней за нарушение п. 6.2.2-1 договора аренды от 07.08.2023 № 17/ЗКС-11089, предусмотренных п. 8.2 Договора; о расторжении договора аренды от 07.08.2023 № 17/ЗКС-11089 земельного участка на инвестиционных условиях

при участии

- от истца: представитель по доверенности от 27.12.2024, ФИО1

- от ответчика: представитель по доверенности от 01.10.2024, ФИО2

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "МИРОС" (далее – ответчик, Общество) о взыскании 6 790 606, 38 руб. задолженности по арендной плате за период 01.10.2023-06.08.2024 по договору аренды от 07.08.2023 № 17/ЗКС-11089, пеней за просрочку платежа в размере 251 149, 69 руб. за период 18.08.2023-30.04.2024, пеней за нарушение сроков внесение арендной платы по п. 8.3 Договора по дату фактического исполнения обязательств; пеней за нарушение п. 6.2.2-1 договора аренды от 07.08.2023 № 17/ЗКС-11089, предусмотренных п. 8.2 Договора; о расторжении договора аренды от 07.08.2023 № 17/ЗКС-11089 земельного участка на инвестиционных условиях.

Определением суда от 21.08.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

Рассмотрение дела неоднократно откладывалось, в том числе по ходатайству сторон с целью представления дополнительных документов, проверки расчетов.

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

В судебном заседании 22.01.2025 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований; пояснил, что задолженность и пени по договору оплачены в полном объеме.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Мирос» (арендатор) на основании протокола о результатах аукциона в электронной форме от 21.06.2023 заключен договор аренды от 07.08.2023 Nº17/3KC-11089 (далее - Договор) земельного участка на инвестиционных условиях, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Оптиков, участок 14 (юго-восточнее пересечения с Туристской ул.) площадью 7 107,00 кв.м., кадастровый Nº78:34:0004158:11.

Пунктом 6.2.7 Договора предусмотрена обязанность арендатора обеспечить перечисление арендной платы, указанной в пунктах 4.1.2.1, Договора в сроки, указанные в пунктах 4.2, 4.2.1 Договора и в приложении 1 к Договору.

В соответствии с пунктами 4.1, 4.1.2.1, 4.3 Договора размер ежегодной арендной платы в виде платежей, определенных в твердой сумме, составляет 4 364 817, 04 руб.

Пунктами 4.2, 4.2.1 Договора предусмотрено, что перечисление арендной платы осуществляется Арендатором ежегодно в двойном размере в течении срока строительства объекта хранения автотранспорта, поквартально равными долями, уплачиваемыми не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января) согласно графику перечисления денежных средств по Договору. При этом сумма, подлежащая перечислению в квартале, в котором осуществляется оплата, рассчитывается с начислением процентов, равных ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания Договора, за период времени с даты его подписания до даты платежа, установленной в Договоре (для первого года перечисления арендной платы), и далее ежегодно на число и месяц подписания Договора, за период времени с указанной даты до даты платежа, установленной в Договоре (для последующих лет перечисления арендной платы). Арендатор вправе в течение срока строительства, указанного в пункте 5.2.2 Договора, ежегодно досрочно и единовременно выплатить оставшуюся часть денежной суммы, указанной в пункте 4.1.2.1 Договора, с начислением на нее процентов, равных ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания Договора, за период времени с даты подписания Договора до даты ее внесения (для первого года перечисления арендной платы), и далее ежегодно на число и месяц подписания Договора за период времени с указанной даты до даты ее внесения (для последующих лет перечисления платы). Указанные проценты не являются неустойкой и применяются для целей определения размера арендной платы по Договору.

Ссылаясь на нарушение Обществом обязательств по внесению арендной платы, в связи с чем на стороне ответчика образовалась задолженность, Комитетом в адрес ответчика направлены претензии от 07.02.2024 № ПР-4674/24-0-0, от 02.05.2024 № ПР-18990/24-0-0 с требованием о добровольном погашении задолженности по арендной плате и пени. Оставление претензий без ответа и удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт заключения Договора и предоставления земельного участка во временное владение и пользование ответчика подтверждается материалами дела и последним не оспаривается.

Арендная плата по договору за 4 квартал 2023 года и с 1 по 3 квартал 2024 Обществом не была оплачена, ввиду чего образовалась задолженность в размере 6 790 606, 38 руб. за период 01.10.2023-06.08.2024. Данные обстоятельства ответчиком не оспаривались.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения спора, данная задолженность была оплачена в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями №№ 279 от 08.08.2024, 280 от 11.09.2024, 184 от 14.06.2024, в связи с чем оснований для удовлетворения требований в указанной части у суда не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Как указано в пункте 8.3 Договора в случае нарушения условий пунктов 4.2, ,6.2.7 Договора арендатору начисляются пени в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки. 

Поскольку материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды, сторонами данный факт не оспаривается, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.

Согласно расчету истца, сумма пеней за просрочку внесения арендной платы за период с 18.08.2023 по 30.04.2024 составляет 251 149,69 рублей. Расчет проверен судом, признан обоснованным и арифметически правильным. Вместе с тем, пени в размере 251 149, 69 руб. оплачены ответчиком в полном объеме. Кроме того, Обществом произведен расчет пеней по дату фактического исполнения обязательства по внесению арендной платы и произведена их оплата.

Данные обстоятельства Комитетом не оспариваются.

При указанных обстоятельствах, исковые требования Комитета в части взыскания пеней за нарушение сроков внесения арендной платы по п. 8.3 Договора в размере 251 149, 69 руб. за период 18.08.2023-30.04.2024 и по дату фактического исполнения обязательств, удовлетворению не подлежат.

Пункты 6.2, 6.2.2-1 Договора включают в обязанности Общества предоставление в Комитет не позднее двух месяцев со дня подписания договора, обеспечение исполнения обязательств по перечислению арендной платы в виде банковской гарантии.

Пунктом 8.2 Договора предусмотрено, что в случае нарушения пункта 6.2.2-1 Договора Арендатору начисляются пени в размере 0,05% от суммы, указанной в пункте 4.1 Договора за каждый день просрочки, что составило 2 234 833, 33 руб. 

Судом установлено, что платежным поручением № 12 от 21.01.2025 Обществом были оплачены пени за нарушение пункта 6.2.2-1 Договора в заявленном истцом размере, в связи с чем, оснований для удовлетворения иска в данной части также не имеется.

Кроме того, Комитетом было заявлено требование о расторжении Договора аренды от 07.08.2023 Nº17/3KC-11089 земельного участка на инвестиционных условиях, с учетом того, что ответчиком не исполнено обязательство, установленное дополнительным соглашением к Договору о внесении арендной платы в полном объеме, обязательства по сроку внесения арендной платы.

Пунктами 10.2.1, 10.2.2 Договора предусмотрено, что Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя в судебном порядке при возникновении задолженности по внесению установленной Договором арендной платы и (или) пени, предусмотренной пунктом 8.3 Договора, в течение четырех месяцев независимо от последующего внесения платежей, а также при нарушении условий, предусмотренных пунктами 6.2.1, 6.2.2, 6.2.2-1, 6.4 Договора.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений пункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Как разъяснено в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Согласно правовой позиции, сформулированной в абзаце четвертом пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Аналогичные разъяснения изложены в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", согласно которому требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны.

С учетом того, что арендные отношения сторон длятся с 2023 года, на земельном участке, предоставленном в аренду ответчиком ведется строительство, задолженность Общества по основному долгу и неустойки за нарушение условий договора на момент рассмотрения спора судом погашена, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. При этом имущественные интересы Комитета, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения Обществом денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций, о взыскании которых Комитет предъявил соответствующее требование.

Действительно, судом установлено и сторонами не оспаривается, что обязанность по предоставлению банковской гарантии, предусмотренная п. 6.2.2-1 Договора, Обществом не исполнена до настоящего времени. Между тем, штрафные санкции за нарушение данной обязанности ответчиком оплачены. 

Кроме того, в данной части арбитражный суд принимает во внимание доводы ответчика о не предоставлении банковской гарантии по объективным причинам (отказы банков на выдачу банковской гарантии). Как отмечал ответчик, в целях прекращения обязательства по предоставлению банковской гарантии, предусмотренной пунктом 6.2.2-1 Договора, Общество обратилось к истцу с письмом № 14 от 11.09.2024 о намерении произвести единовременному оплату арендной платы за оставшийся период аренды по Договору. 

04.10.2024 между сторонами подписано дополнительное соглашение № 2 к Договору, предусматривающее единовременную оплату арендной платы за оставшийся период аренды по Договору в размере 21 824 085, 20 рублей в срок до 21.10.2024.

21.10.2024 ответчик обратился к истцу с просьбой продлить срок оплаты по дополнительному соглашению № 2 от 04.10.2024 к Договору, установив срок до 14.02.2025 (письмо № 22 от 21.10.2024). 

На момент рассмотрения спора, условия дополнительного соглашения ответчиком не исполнены (подтверждено представителями сторон в судебном заседании 22.01.2025), вместе с тем, факт исполнения или не исполнения обязательства, установленного дополнительным соглашением № 2 предметом спора не является, равно, как и нарушение сроков инвестиционного проекта. 

По мнению суда, сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 1, 450, 619 ГК РФ, в связи с чем правовых оснований для расторжения договора не имеется.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

По смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.

Согласно частям 1 и 2 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В рассматриваемом случае, судом установлено, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Таким образом, у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ).

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяТитова М.И.