АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

19 января 2018 года

Дело №

А21-2940/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 19 января 2018 года

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В. и Ракчеевой М.А.,

при участии от федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» Фаерштейн Е.В. (доверенность от 29.08.2017 № 15/2017),

рассмотрев 15.01.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Муза» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2017 по делу                      № А21-2940/2017 (судьи Колосова Ж.В., Горбик В.М., Полубехина Н.С.), 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Муза», место нахождения: 236022, Калининград, ул. Космонавта Леонова, д. 18, ОГРН 1063905071966, ИНН 3904077299 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к федеральному государственному унитарному предприятию «Дирекция по инвестиционной деятельности», место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. А,                    ОГРН 1037851047431, ИНН 5032034971 (далее - Предприятие), с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об обязании заключить на новый срок - до 02.07.2032 договор аренды путем подписания соответствующего дополнительного соглашения к договору от 11.04.2000 № 1196.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, место нахождения: 109012, Москва, Никольский пер., д. 9, ОГРН 1087746829994, ИНН 7710723134 (далее - Агентство), и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, место нахождения: 236016, Калининград, Курортная ул., д. 1, ОГРН 1103926011177, ИНН 3906224703 (далее - ТУ Росимущества).

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 26.07.2017 требования Общества удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2017 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, несоответствие выводов апелляционного суда обстоятельствам дела, просит постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2017 отменить, решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.07.2017 оставить в силе.

Как указывает податель жалобы, апелляционный суд не учел, что на основании части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ          «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) договор аренды государственного имущества может быть заключен на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, без проведения конкурса или аукциона. По мнению Общества, толкование указанной статьи как ограничивающей возможность заключения на новый срок договора аренды государственного имущества без проведения торгов препятствует реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей                       621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пунктом 6.4.6 договора 11.04.2000 № 1196. Общество полагает, что исчерпывающий перечень оснований для отказа в заключении договора аренды на новый срок установлен частью 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, и такие основания в данном случае отсутствовали. Общество также выражает несогласие с выводами суда апелляционной инстанции о реализации арендатором права на продление срока аренды в соответствии со статьей 53 Закона № 135-ФЗ  при подписании дополнительного соглашения от 24.05.2012 в связи с заключением данного соглашения на основании решения Арбитражного суда Калининградской области от 23.04.2012 по делу № А21-2640/2012.

В судебном заседании представитель Предприятия против удовлетворения кассационной жалобы Общества возражал, постановление суда апелляционной инстанции просил оставить в силе.

Общество, Агентство и ТУ Росимущества о дате и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, однако представителей в судебное заседание не направили, поэтому жалоба на основании части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие. 

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, с учетом соглашений о замене сторон между Предприятием (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор от 11.04.2000 № 1196 аренды недвижимого имущества (зданий, строений, помещений), в соответствии с которым арендатору были предоставлены во временное пользование нежилые помещения № 1 - 3, 3а, 4 - 24 в подвале,                  № 1 - 7, 9 - 10, 12 - 21, 23 - 26, 26а, 27 - 32 на первом этаже здания по адресу:                           Калининград, ул. Леонова, д.18 (далее - помещения), под культурно-развлекательный центр (включая ресторан).

В пункте 4.1 договора определен срок аренды 15 лет, с 11.04.2000 по 10.04.2015.

Дополнительным соглашением от 24.05.2012 пункт 4.1 договора изменен, срок аренды установлен с 11.04.2000 по 01.07.2017.

Пунктом 6.4.6 договора предусмотрено, что по окончании срока действия договора арендатор имеет преимущественное перед другими право на заключение договора аренды помещений на новый срок.

До окончания срока аренды Общество направило Предприятию предложение о заключении договора аренды на новый срок - с 02.07.2017 по 02.07.2042.

Письмом от 08.02.2017 Предприятие сообщило Обществу о возможности заключения договора аренды помещений на новый срок только по итогам аукциона.

Общество 27.03.2017 обратилось к Предприятию с предложением о заключении договора аренды помещений на срок до 02.07.2037 путем заключения дополнительного соглашения  к договору от 11.04.2000 № 1196 об изменении пункта 4.1 договора с приложением проекта соответствующего соглашения.

Ссылаясь на наличие у Общества преимущественного права на заключение договора аренды помещений на новый срок на основании статьи 621 ГК РФ и статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, уклонение Предприятия от заключения договора, Общество обратилось в арбитражный суд с иском об обязании Предприятия заключить дополнительное соглашение к договору от 11.04.2000 № 1196 об изменении пункта 4.1 договора и установлении срока аренды до 02.07.2032.

Суд первой инстанции удовлетворил требования Общества, указал, что Общество соответствует требованиям, установленным частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, и для заключения договора аренды на новый срок проведение торгов не требуется.

Суд апелляционной инстанций решение отменил и в удовлетворении заявленных требований отказал. Апелляционный суд указал, что статья 621 ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях и не регулирует порядок предоставления прав на государственное или муниципальное имущество; особенности заключения договоров аренды в отношении государственного имущества регламентированы статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ; положения частей 9 и 10 данной статьи предоставляют арендатору преимущества перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, то есть по результатам конкурса или аукциона. Суд апелляционной инстанции установил, что договор от 11.04.2000 № 1196 был заключен без проведения торгов, в связи с чем пришел к выводу о правомерности отказа Предприятия от заключения с Обществом договора аренды помещений на новый срок вне процедуры торгов. 

Кассационная инстанция не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ  понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. 

Судом апелляционной инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что помещения, ранее предоставленные Обществу в аренду по договору от 11.04.2000 № 1196, закреплены за Предприятием на праве хозяйственного ведения, являются объектами государственной собственности. 

Как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, при заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

В силу части 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям, осуществляется в порядке, предусмотренном частью 1 названной статьи.

Частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ).

Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, то есть по результатам конкурса или аукциона.

Соответствующее толкование положений статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ применительно к договорам, заключенным до введения в действия данной нормы, приведено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017.

Поскольку судом апелляционной инстанции установлено, что договор аренды от 11.04.2000 № 1196 был заключен без проведения публичных процедур (торгов), вывод суда о правомерности отказа Предприятия от заключения с Обществом договора аренды помещений на новый срок соответствует нормам материального права, действовавшим в момент возникновения спорных правоотношений и подлежавшим применению при рассмотрении дела.

Подлежат отклонению доводы Общества о наличии оснований для продления срока аренды ввиду того, что срок действия договора от 11.04.2000 № 1196 на основании дополнительного соглашения от 24.05.2012 был изменен во исполнение решения Арбитражного суда Калининградской области от 19.04.2012 по делу № А21-2640/2012 и право на перезаключение договора на новый срок в порядке, предусмотренном частью 4 статьей 53 Закона № 135-ФЗ, Обществом не реализовано.

Согласно части 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.07.2013) до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды государственного имущества, заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение таких договоров аренды допускалось на срок не более чем до 01.07.2015.

Федеральным законом от 02.07.2013 № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» часть 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ признана утратившей силу.

Поскольку частью 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ была установлена возможность заключения на новый срок договоров аренды не более чем до 01.07.2015, соответствующая норма в июле 2013 года признана утратившей силу, обстоятельства заключения дополнительного соглашения от 24.05.2012 к договору аренды от 11.04.2000  № 1196, вопреки доводам подателя жалобы,  не имеют правового значения для разрешения спора о продлении срока действия договора до 02.07.2032 года. 

При вынесении обжалуемого постановления суд апелляционной инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные сторонами доказательства, дал им надлежащую правовую оценку и правильно применил нормы материального права. В связи с этим кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

 

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2017 по делу № А21-2940/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Муза» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

 М.А. Ракчеева