АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А11-14958/2018

г. Владимир

18 июня 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 11.06.2020. 

Полный текст решения изготовлен 18.06.2020.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Романовой В.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда: 600025, 

<

...>, дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (г.Ярославль, ОГРНИП 316762700076356) к публичному акционерному обществу "Страховая акционерная компания "Энергогарант" (115035, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в лице Ярославского отделения Центрального филиала ПАО "САК "Энергогарант" (150000, 

<

...>) о взыскании 335 961 руб.44 коп.; при участии: от истца ФИО3- по доверенности от 09.09.2013         № 76АБ0649436 (сроком действия на 10 лет, нотариально удостоверена), от ответчика ФИО4- по доверенности от 30.11.2019 № 06/19-суд (сроком действия по 39.11.2021) (в судебном заседании 10.06.2020 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 9 час.00 мин. 11.06.2020), установил.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к публичному акционерному обществу «Страховая компания «Энергогарант» в лице Ярославского отделения Центрального филиала ПАО «САК «Энергогарант» о взыскании убытков по договору аренды недвижимого имущества от 01.06.2016 в сумме 335 961 руб.44 коп., состоящих из стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения в сумме 229 106 руб.44 коп., стоимости услуг ООО «Ярославский областной центр судебной экспертизы» в сумме 12 250 руб., упущенной выгоды в размере неполученной арендной платы за месяц в сумме 94 605 руб.

В обоснование своих требований истец сослался на статьи 15, 309, 310, 393, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и причинение ему ответчиком убытков в виде реального ущерба и упущенной выгоды ввиду ненадлежащего исполнения договора аренды недвижимого имущества от 01.06.2016. Пояснил, что в результате совместных с ответчиком осмотров помещения были выявлены повреждения внутренней отделки и ряда конструктивных элементов помещения, требующие текущего ремонта; в целях определения перечня необходимых работ и стоимости восстановительного ремонта истец обратился в ООО «Ярославский областной центр судебной экспертизы»; неуведомление ответчиком истца о предстоящем освобождении помещения лишило истца возможности заблаговременно начать поиск нового арендатора, в связи с чем истец понес убытки в виде упущенной выгоды.

Ответчик в отзыве на исковое заявление требование истца не признал. Указал, что, между ним и истцом была заключен договор страхования от 18.02.2013 № 130306-102-000002, по которому в связи с протечкой воды с потолка 28.03.2013 ФИО2 выплачена страховая выплата в сумме 48 080 руб.13 коп., однако в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие ремонтных работ по устранению недостатков, возникших в результате пролива помещения, следовательно, по мнению ответчика, состояние помещения на момент заключения договора является спорным.

Также указал, что требование истца о взыскании упущенной выгоды удовлетворению не подлежит в связи с тем, что с учетом отсутствия воли арендатора на продление срока действия договора, арендодатель не мог не знать о времени его прекращения и мог избежать возникновения каких-либо расходов.

По ходатайству ответчика определением от 1.04.2019 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено специалисту Союза «Торгово-промышленная палата Ярославской области» ФИО5; на разрешение экспертизы поставлены следующие вопросы:

-является ли характер повреждений внутренней отделки помещений № 1-10 по адресу: 150000, 

<

...> указанных в акте приема-передачи недвижимого имущества от 30.03.2018 к договору аренды недвижимого имущества от 01.06.2016 и в фотоматериалах, приложенных к исковому заявлению, износом, которые данные помещения претерпели бы при обычном их использовании по назначению, определенному в договоре аренды недвижимого имущества от 01.06.2016, в течении срока действия с 01.06.2016 по 31.03.2018;

- в случае, если будет установлено, что повреждения (полностью или в части) не относятся к нормальному износу, какова стоимость восстановительного ремонта таких повреждений по каждому из помещений.

В заключении от 20.05.2019 эксперт ФИО5 пришел к следующим выводам:

- повреждения внутренней отделки помещений № 1-10, указанные  акте приема-передачи имущества от 30.03.2018 и в фотоматериалах, приложенных к исковому заявлению, появились в результате хозяйственной деятельности арендатора вследствие механического воздействия на внутреннюю поверхность и детали интерьера помещений и не могут считаться нормальным износом помещений при обычном их использовании по назначению;

- стоимость восстановительного ремонта по каждому из помещений составляет (в рублях без НДС): помещение № 1 – 2 300,00, помещение № 2 – 10 956,00, помещение № 4 – 10 234,00, помещение № 5 – 8 907,00, помещение № 6 – 13 023,00, помещение № 7 – 8 471,00, помещение № 8 – 3 439,00, помещение № 9 – 3 582,00, помещение № 10 – 4 390,00, крыльцо со стороны двора – 2 564,00;

- сметная стоимость строительных работ с НДС: 81 440,00 руб.

Также экспертом приведен перечень работ и каждому помещению: 

- помещение № 1: зашпаклевать 5 отверстий на стенах от сверления диаметром 3 мм, заменить фурнитуру (замок и ручки), окрасить полотно деревянной двери размером 0,8х2,0 м, заменить верхнюю петлю и декоративную накладку на створке правого оконного блока из ПВХ, заменить 1 керамическую плитку пола размером 300х300 мм;

- помещение № 2: заменить обои на окраску стен водоэмульсионной краской на площади 36,6 кв.м, заменить 5 керамических плиток пола размер 300х300 мм, зашпаклевать отверстие на стене диаметром 5 мм, заменить жалюзи на 2 окнах размером 1000х1700 мм;

- помещение № 4: заменить обои на окраску стен водоэмульсионной краской на площади 41,4 кв.м, заменить 3 полимерные плитки подвесного потолка, отполировать подоконник ПВХ (удалить 2 пятна диаметром 10 мм), заменить петли на межкомнатной двери;

- помещение № 5: заменить обои на окраску стен водоэмульсионной краской на площади 36,8 кв.м, отшпаклевать поверхность стены у входной двери на площади 0,1 кв.м, покраска входной металлической двери с полотном 0,7х2,0 м, заменить ручки и замок входной двери, заменить 1 полимерную плитку подвесного потолка;

- помещение № 6: заменить обои на окраску стен водоэмульсионной краской на площади 46,2 кв.м, заменить 1 керамическую плитку пола, установить плинтус с ПВХ длиной 0,7 м, покраска полотна 0,8х2,0 м деревянной межкомнатной двери, заменить вертикальные тканевые жалюзи на 2 окнах размером 1,1х1,6 м;

- помещение № 7: заменить обои на окраску стен водоэмульсионной краской на площади 27,2 кв.м, заменить плинтус ПВХ длиной 0,5 м, заменить 2 керамические плитки пола, заменить вертикальные тканевые жалюзи на окне размером 1,1х1,6 м, шпаклевка и покраска коробки и полотна 0,7х2,0 м деревянной межкомнатной двери;

- помещение № 8: заменить 6 керамических плиток пола, шпаклевка и покраска коробки и полотна 0,7х2,0 м деревянной межкомнатной двери, заменить замок и ручки деревянной межкомнатной двери с полотном 0,7х2,0 м, отрегулировать сливной механизм и закрепить крышку сливного бачка унитаза;

- помещение № 9: шпаклевка и покраска стен водоэмульсионной краской на площади 11,9 кв.м, заменить 1 керамическую плитку пола, шпаклевка и покраска полотен 1,3х2,0 деревянной межкомнатной двери;

- помещение № 10: шпаклевка и покраска стен водоэмульсионной краской на площади 23,5 кв.м, регулировка фурнитуры входной металлической двери с полотном 1,0х2.1 м;

- крыльцо со стороны двора: демонтаж, монтаж и рихтовка 2 коробов рольставней, установленных на окна размером 1,0х1,7 м, зашпаклевать 4 отверстия диаметром 10 мм от демонтированной информационной таблички.

Возражая против выводов эксперта Союза «Торгово-промышленная палата Ярославской области» ФИО5 (заключение от 20.05.2019 № 19-036-03-00137), касающихся состава необходимых для восстановительного ремонта работ, истец привел сравнительный анализ с выводами, содержащимися в заключении ООО «Ярославский областной центр судебной экспертизы» от 26.03.2018 № 14/16 и указал, что в заключении от 20.05.2019 № 19-036-03-00137 и локальном сметном расчете к нему произведена замена одного вида отделки стен на другой, что недопустимо (таблица 1); расчет стоимости восстановительного ремонта  помещений № 2, 4, 4, 6, 7 не включает ряд работ, выполнение которых технологически обязательно при восстановлении первоначального типа отделки; (таблица 2); расчет стоимости восстановительного ремонта помещений не включает монтажных работ; локальный расчет не позволяет определить, по каким ставкам и в отношении каких конкретно видов ремонтных работ был произведен расчет величины накладных расходов и сметной прибыли. Истец просил при рассмотрении спора руководствоваться заключением ООО «Ярославский областной центр судебной экспертизы» от 26.03.2018 № 14/16 (возражения от 05.07.2019).

В ходатайстве от 01.09.2019 истец указал, что имеются основания для назначения дополнительной экспертизы с постановкой следующего вопроса: какова стоимость восстановительного ремонта повреждений внутренней отделки помещений № 1-10, указанных в акте приема-передачи недвижимого имущества от 01.06.2016 и в фотоматериалах, приложенных к исковому заявлению, с учетом первоначального типа внутренней отделки, указанного в акте приема-передачи недвижимого имущества от 01.06.2016.

В уточнении к ходатайству от 01.09.2019 истец указал, что не ходатайствует о назначении дополнительной экспертизы по делу, а лишь указывает, что в случае принятия судом по своей инициативе решения о необходимости назначить экспертизу, необходимо назначить не повторную, а дополнительную экспертизу.

Определением от 11.09.2019 судом назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено специалисту ФБУ «Владимирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО6.

В заключении от 17.03.2020 № 936/3-27.1 эксперт ФБУ «Владимирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО6 пришла к следующим выводам: 

- установить период возникновения повреждений внутренней отделки помещений № 1-10, указанных в акте приемки-передачи недвижимого имущества от 30.03.2018 к договору аренды недвижимого имущества от 01.06.216 и в фотоматериалах, приложенных к исковому заявлению, не представляется возможным в связи с недостаточностью детальных сведений о состоянии внутренней отделки указанных помещений на момент их передачи в аренду, так как данные повреждения (полностью или в части) могли возникнуть и до момента сдачи помещений в аренду;

- техническое состояние помещений № 1-10, указанных в акте приемки-передачи недвижимого имущества от 30.03.2018 и в фотоматериалах, соответствует техническому состоянию, описанному в акте приемки-передачи при сдаче в аренду по договору от 01.06.2016 и характеризуется как удовлетворительное;

- характер повреждений внутренней отделки помещений № 1-10, указанных в акте приемки-передачи недвижимого имущества от 30.03.2018 и в фотоматериалах, является физическим (нормальным) износом, при их использовании по назначению, определенному в договоре аренды недвижимого имущества от 01.06.2016;

- в связи с тем, что повреждения помещений № 1-10, указанные в акте приемки-передачи недвижимого имущества от 30.03.2018 и в фотоматериалах, относятся к физическому (нормальному) износу, стоимость восстановительного ремонта таких повреждений не рассчитывалась.

Истец представил возражения на заключение эксперта от 17.03.2020          № 936/3-27.1, в которых просил признать данное заключение недопустимым доказательством, поскольку экспертом нарушены требования Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между ФИО2 (арендодатель) и Ярославским отделением Центрального филиала ПАО «САК «Энергогарант» (арендатор) 01.06.2016 заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, находящееся по адресу: 

<

...>, площадью 111,3 кв.м (согласно поэтажному плану ГУПТИ УН), расположенное на 1 этаже жилого дома, оборудованное отдельным входом, в состоянии, позволяющим его нормальную эксплуатацию, и принадлежащее арендодателю на праве собственности на основании свидетельства о государственной. регистрации серии 76 АА № 363504 от 28.06.2006 для размещения в нем офиса (пункты 1.1, 1.2 договора).

Срок действия договора установлен с 01.06.2016 по 30.04.2017 с возможностью дальнейшей пролонгации (пункты 4.1, 4.3 договора).

В разделе 2 стороны согласовали, среди прочих, следующие обязательства арендатора: использовать имущество исключительно по прямому назначению – как офисное помещение; содержать арендуемое имущество в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи арендодателю; по окончании срока договора возвратить нежилое помещение арендодателю в исправном состоянии с учетом его естественного износа; не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого имущества без письменного разрешения арендодателя; своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого имущества; письменно сообщать арендодателю не позднее, чем за два месяца, о предстоящем освобождении имущества как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении и передать имущество арендодателю по акту в исправном состоянии; освободить арендуемое имущество не позднее, чем через два месяца после получения письменного сообщения от арендодателя о предстоящем освобождении помещения; обеспечить собственнику доступ в арендованное помещение для контроля за исполнением условий настоящего договора.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2016. В данном акте стороны подробно описали состояние помещения, а именно:

- переданный офис состоит из 5 комнат, санузла, коридора;

- на момент подписания акта офис находится в следующем техническом состоянии: пол во всех помещениях отделан коричневым керамогранитом, стены в комнатах оклеены флизелиновыми обоями, в коридоре – частично окрашены краской, частично оклеены флизелиновыми обоями, в санузле – отделаны кафелем и пластиковыми панелями с вмонтированными светильником и вентилятором; помещения офиса оборудованы подвесными потолками из оклеенного и окрашенного влагостойкого картона, фанеры с накладными растровыми светильниками или подвесными потолками типа «Армстронг» с вмонтированными растровыми и точечными светильниками, помещения офиса оборудованы алюминиевыми радиаторами из пяти секций (2 шт.) и из семи секций (6 шт.), в окнах офиса установлены деревянные стеклопакеты (7 шт.) и пластиковые стеклопакеты (2 шт.), окна офиса оборудованы наружными рольставнями коричневого цвета (2 шт.), внутренними металлическими решетками (2 шт.) с навесными замками, наружными металлическими решетками (7 шт.), помещения офиса оборудованы деревянными межкомнатными дверями с внутренними замками (6 шт.), межкомнатной металлической дверью с внутренними замками, наружными металлическими дверями с внутренними замками (3 шт.), санузел оборудован унитазом (компакт), раковиной со смесителем, бумагодержателем, зеркалом с полкой, коридор и комнаты оборудованы приборами пожарной и охранной сигнализации, каждый вход в офис оборудован крыльцом с металлическим козырьком;

- вместе с офисом арендодатель передал, а арендатор принял: ключи от межкомнатных дверей (11 шт.), ключи от навесных замков на внутренних металлических решетках (2 шт.), комплекты ключей от наружных металлических дверей (3 шт.);

- офис находится в удовлетворительном состоянии и может быть использован в соответствии со своим назначением.

Дополнительным соглашением от 30.04.2017 стороны продлили срок действия договора с 01.05.2017 по 31.03.2018.

26.02.2018 комиссией в составе ФИО2, ФИО3, в присутствии начальника Ярославского отделения Центрального филиала ПАО «САК «Энергогарант» ФИО7 произведен осмотр нежилого помещения в целях контроля исполнения арендатором обязанности по его содержанию в исправном состоянии; выявлено наличие повреждений внутренней отделки и ряда конструктивных элементов: 

№ п/п

№ помещения на поэтажном плане БТИ

Место повреждения

Вид повреждения

1

5

Стена справа от входной двери в помещение со стороны ул.Первомайская

Дыра в стене (нарушение целостности стены и обоев);

2

ободраны обои

3

Стена слева от входной двери в помещение

Отсутствует часть заглушки кабель-канала

4

Все стены

Загрязнены обои

5

6

Первое окно от межкомнатной двери

Сломано крепление жалюзи

Испачканы жалюзи

6

Стена напротив от межкомнатной двери

Ободраны обои

7

Полотно межкомнатной двери

Выбит участок полотна межкомнатной двери на уровне письменного стола, расположенного справа от нее

8

Все стены

Загрязнены обои

9

4

Межкомнатная дверь

Повреждена верхняя петля межкомнатной двери (отсутствуют части петли), что препятствует открытию/закрытию двери

10

Стена с межкомнатной дверью, стена напротив межкомнатной двери, стена слева от межкомнатной двери

Ободраны обои

11

Все стены

Загрязнены обои

12

Межкомнатная дверь между помещениями 5 и 9

Правый откос железной межкомнатной двери (со стороны помещения 5)

Повреждена штукатурка в нижней части откоса 

13

7

Окно 

Отсутствуют два сегмента жалюзи

Испачканы жалюзи

14

8

Межкомнатная дверь

Вырвана дверная ручка из полотна межкомнатной двери

15

9

Пол напротив входа в помещение 8

Одна напольная плитка отошла от основания

Расколоты напольные плитки

16

2

Пол 

Расколоты напольные плитки

17

Все стены

Ободраны и загрязнены обои

18

Окна 

Сильно загрязнены жалюзи

19

10

Все стены

Загрязнены обои

В данном акте отражено, что ФИО7 от его подписания отказался.

28.02.2018 ФИО2 направила арендатору требование от 27.02.2018    № 1 о надлежащем исполнении обязанностей по договору от 01.06.2016, в котором перечислила обнаруженные 26.02.2018 при осмотре недостатки в помещениях и просила в срок до 15.03.2018 исполнить обязательства арендатора по выполнению текущего ремонта и устранению выявленных повреждений помещений.

02.03.2018 ФИО2 получила от арендатора уведомление от 01.03.2018 о том, что Ярославское отделение не намерено продлевать договор аренды на новый срок и просит осуществить прием имущества по акту 31.03.2018 в 10 час., к этому сроку арендуемое помещение будет полностью подготовлено к возврату арендодателю.

06.03.2018 ФИО2 (заказчик) и ООО «Ярославский областной центр судебной экспертизы» (исполнитель) заключили договор № 6, согласно пункту 1.1 которого заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя исполнение строительно-технического исследования объекта, расположенного по адресу: 

<

...>, нежилые помещение № 1-10 (пункт 1.1 договора).

Стоимость работы стороны согласовали в пункте 2.1 договора – 12 250 руб., НДС не облагается.

22.03.2018 ФИО2 по чек-ордеру оплатила ООО «Ярославский областной центр судебной экспертизы» денежные средства в сумме 12 250 руб., стороны подписали акт приема-сдачи выполненных работ от 26.03.2018. 

30.03.2018 истец и ответчик составили акт приема-передачи недвижимого имущества из аренды, в котором зафиксировали следующее техническое состояние помещений:

1.Помещение № 1: на полу уложена керамическая плитка, стены отделаны флизелиновыми обоями; помещение оборудовано подвесным потолком из оклеенного и окрашенного влагостойкого картона с вмонтированными восемью точечными светильниками, оборудовано пластиковыми плинтусами; имеет деревянную межкомнатную дверь с внутренним замком и ручкой; имеет два окна с оштукатуренными и покрытыми пластиковыми панелями откосами, подоконниками из подоконной плиты; окна оборудованы пластиковыми стеклопакетами, двумя внутренними металлическими решетками с четырьмя навесными замками, наружными рольставнями коричневого цвета с замками, вертикальными тканевыми жалюзи; в помещении установлены две электрические розетки на четыре гнезда, одна электрическая розетка на два гнезда, один электрический выключатель; приборы пожарной и охранной сигнализации. Помещение имеет следующие недостатки и повреждения:

- дверная ручка и замок (фурнитура), установленные в деревянной двери, имеют дефекты и люфты механизма открывания;

- деревянное дверное полотно и дверная коробка имеют механические повреждения и потертости окрашенной поверхности;

- на стене слева от двери два отверстия от сверления, на стене между окнами отверстие от сверления, на стене справа от двери два отверстия от сверления;

- выдвинут верхний шпунт оконной створки, отсутствует нижняя заглушка верхней петли.

2.Помещение № 10: на полу помещения уложена керамическая плитка, стены окрашены водоэмульсионной краской; оборудовано подвесным потолком из оклеенной и окрашенной фанеры с растровыми светильниками (плафоны); оборудовано пластиковыми плинтусами; имеет наружную металлическую входную дверь с одним внутренним замком и вмонтированным переговорным устройством от домофона и внутреннюю металлическую дверь, обитую винилискожей и имеющую два внутренних замка; установлены одна электрическая розетка, один электрический выключатель, приборы пожарной и охранной сигнализации. Помещение имеет следующие недостатки и повреждения:

- на полу в помещении наблюдается отслоение керамической плитки;

- на стенах помещения обнаружены многочисленные потертости, загрязнения и дефекты окрасочного слоя;

- места стыка наружной двери с внутренним откосом покрыты паутиной;

- наружная дверь со стороны двора не открывается полностью.

3.Помещение № 9: на полу уложена керамическая плитка, стены окрашены водоэмульсионной краской; помещение оборудовано подвесным потолком из оклеенной и окрашенной фанеры с растровыми светильниками; помещение оборудовано пластиковыми плинтусами; помещение имеет межкомнатную металлическую дверь с внутренними замками; установлены электрический выключатель, электросчетчик, приборы пожарной и охранной сигнализации. Помещение имеет следующие недостатки:

- на полу наблюдается отслоение керамической плитки, расколота одна плитка;

- на стенах обнаружены многочисленные потертости, загрязнения и дефекты окрасочного слоя;

- на откосе металлической двери из помещения № 5 в помещение № 9 повреждено штукатурное покрытие;

- межкомнатная металлическая дверь из помещения № 5 в помещение № 9 имеет механические повреждения и потертости окрашенной поверхности;

- пятно на двери, которое стер ФИО7 в присутствии арендодателя.

4.Помещение № 8: на полу уложена керамическая плитка, стены отделаны кафелем в два цвета; помещение оборудовано коробом из пластиковых панелей с уголками, подвесным потолком из пластиковых панелей с вмонтированным светильником и вентилятором; помещение имеет деревянную межкомнатную дверь с внутренним замком и дверной ручкой; установлены унитаз (компакт), раковина со смесителем, зеркало с полкой, бумагодержатель. Помещение имеет следующие недостатки и повреждения:

- на полу наблюдается отслоение и растрескивание керамической плитки;

- дверная ручка и замок (фурнитура), установленные в деревянной межкомнатной двери помещения, имеют дефекты и люфты механизма открывания;

- дверное деревянное полотно и коробка имеют механические повреждения и потертости окрашенной поверхности;

- крышка сливного бачка не закреплена, сливной механизм с кнопкой смыва не зафиксирован.

5.Помещение № 7: на полу помещения уложена керамическая плитка, стены помещения отделаны флизелиновыми обоями, помещение оборудовано подвесным потолком из оклеенного и окрашенного влагостойкого картона с двумя накладными астровыми светильниками; помещение оборудовано пластиковыми плинтусами; имеет одно окно с покрытым пластиковыми панелями откосом, пластиковым подоконником, окно оборудовано деревянным стеклопакетом, наружной металлической решеткой, вертикальными тканевыми жалюзи; в помещении установлен принудительный вентилятор, комбинированный электрический выключатель, дойная розетка, приборы охранной и пожарной сигнализации; помещение имеет деревянную межкомнатную дверь с внутренним замком и дверной ручкой. Помещение имеет следующие недостатки и повреждения:

- на стенах помещения обнаружены многочисленные потертости, загрязнения и дефекты на обоях, скол на напольном ПВХ плинтусе с кабель каналом;

- на полу помещения наблюдается отслоение и растрескивание керамической плитки;

- дверное деревянное полотно и коробка, установленные в помещении, имеют механические повреждения и потертости окрашенной поверхности;

- отсутствует два сегмента вертикальных тканевых жалюзи;

- вертикальные тканевые жалюзи испачканы;

- отслоение обоев на стенах справа и напротив входа;

- отслоение шпаклевки и краски под подоконником;

- наслоение краски и шпаклевочного слоя на откосы у окна.

6.Помещение № 2: на полу уложена керамическая плитка, стены отделаны флизелиновыми обоями, помещение оборудовано подвесным потолком из оклеенной и окрашенной фанеры с двумя накладными растровыми светильниками; помещение оборудовано пластиковыми плинтусами; имеет два окна с покрытыми пластиковыми панелями откосами, пластиковым подоконником, окна оборудованы деревянными стеклопакетами, наружными металлическими решетками, вертикальными тканевыми жалюзи; в помещении установлены три двойные электрические розетки, двойной электрический выключатель, приборы охранной и пожарной сигнализации; помещение имеет деревянную межкомнатную дверь с внутренним замком и дверной ручкой. Помещение имеет следующие недостатки и повреждения:

- на стенах обнаружены многочисленные потертости, загрязнения и дефекты на обоях;

- на полу наблюдается отслоение керамической плитки;

- вертикальные тканевые жалюзи сильно загрязнены;

- на стене справа от входа вкручен дюбель, множественные следы от шариковой ручки;

- в стене слева от входа отверстие от сверления;

- в стене между окнами пять отверстий от сверления;

- на полу сколы напольной плитки;

- шпаклевочный слой на обоях у окон.

7.Помещение № 5: на полу уложена керамическая плитка, стены отделаны флизелиновыми обоями, помещение оборудовано подвесным потолком типа «Армстронг» с двумя внутренними растровыми и двумя точечными светильниками; помещение оборудовано пластиковыми плинтусами; помещение имеет металлическую входную дверь с внутренним замком со стороны фасада и внутреннюю деревянную дверь с внутренним замком; помещение оборудовано двумя двойными электрическими розетками, электрическим выключателем, приборами пожарной и охранной сигнализации. Помещение имеет следующие недостатки и повреждения: 

- на стенах помещения обнаружены многочисленные потертости, загрязнения и дефекты на обоях, включая нарушение целостности стены (дыра) справа от входной двери;

- отсутствует часть заглушки кабель-канала на стене слева от входной двери;

- входная металлическая дверь со стороны фасада и внутренняя деревянная дверь имеют механические повреждения и потертости окрашенной поверхности;

- вырвано крепление трубы у двери, нарушено штукатурное покрытие в районе крепления;

- входная металлические дверь со стороны фасада имеет дефекты и люфты механизма открывания;

- нарушена целостность одной панели подвесного потолка;

- в стену справа от центрального входа вкручены два самореза;

- множественные загрязнения пола;

- язычок замка наружной двери не вытаскивается;

- загрязнена потолочная панель, пятно на потолочной панели.

8.Помещение № 6: на полу уложена керамическая плитка, стены отделаны флизелиновыми обоями, помещение оборудовано подвесным потолком из оклеенной и окрашенной фанеры с двумя накладными растровыми светильниками; помещение оборудовано пластиковыми плинтусами; помещение имеет два окна с покрытыми пластиковыми панелями откосами, пластиковым подоконником; окна оборудованы деревянными стеклопакетами, наружными металлическими решетками, вертикальными тканевыми жалюзи; в помещении установлены четыре двойные электрические розетки, двойной электрический выключатель, розетка радио; помещение оборудовано настенным щитом с приборами пожарной и охранной сигнализации; помещение имеет деревянную межкомнатную дверь с внутренним замком и дверной ручкой. Помещение имеет следующие недостатки и повреждения:

- на стенах обнаружены многочисленные потертости, загрязнения и дефекты на обоях, дефекты обоев у откосов окон;

- на стене, граничащей с помещением № 5, и на стене напротив межкомнатной двери на высоте офисного кресла нарушена поверхность стен и отделки (имеются бугристые неровные выпуклости, заклеенные кусками обоев прямоугольной формы, отличающихся по цвету от остальной поверхности стен);

- дверное деревянное полотно и коробка, установленные в помещении, имеют механические повреждения, в том числе выбит участок полотна двери на уровне высоты письменного стола, и потертости окрашенной поверхности;

- сломано крепление вертикальных тканевых жалюзи на первом по счету от межкомнатной двери окне;

- вертикальные тканевые жалюзи загрязнены;

- скол напольной плитки у стены напротив двери;

- разукомплектован напольный плинтус;

- над дверью вкручен саморез;

- отсутствуют части кабель-канала;

- множественные загрязнения пола;

- растрескивание штукатурного покрытия под подоконником.

9.Помещение № 4: на полу уложена керамическая плитка, стены отделаны флизелиновыми обоями, помещение оборудовано подвесным потолком типа «Армстронг» с четырьмя внутренними растровыми и тремя точечными светильниками; помещение оборудовано пластиковыми плинтусами; помещение имеет два окна с покрытыми пластиковыми панелями откосами, пластиковым подоконником; окна оборудованы деревянными стеклопакетами, наружными металлическими решетками, вертикальными тканевыми жалюзи; в помещении установлены четыре двойные электрические розетки, двойной электрический выключатель, приборы охранной и пожарной сигнализации; помещение имеет деревянную межкомнатную дверь с внутренним замком и дверной ручкой. Помещение имеет следующие недостатки и повреждения:

- на стенах многочисленные потертости, загрязнения и дефекты на обоях, наслоение штукатурного покрытия под окном на демонтированных коробах и протяжка сетевых кабелей;

- повреждена верхняя петля деревянной межкомнатной двери (отсутствуют части петли), что препятствует открытию/закрытию двери;

- имеется дырка в подвесном потолке рядом с окном;

- в стены вкручено два самореза;

- подоконник окна, ближайшего к двери, имеет коричневые пятна;

- множественные загрязнения пола;

- разнотон трех потолочных плиток.

10.Крыльцо со стороны двора: крыльцо изготовлено из металла, оборудовано металлическим козырьком и плафоном для освещения. Крыльцо не имеет недостатков и повреждений.

Также в акте отражено, что деформированы коробы обоих рольставней на окнах помещения № 1; после демонтажа двух режимных табличек арендатора на фасаде остались по четыре отверстия как со двора, так и с ул.Первомайская.

Полагая, что ответчик причинил ему убытки в виде стоимости восстановительного ремонта, расходов по проведению исследования, а также что действия ответчика явились причиной возникновения упущенной выгоды, истец 28.04.2018 направил в адрес ответчика претензию от 25.04.2018 № 3 и обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

На основании пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Для взыскания убытков на основании статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения ответчиком принятых на себя обязательств, причинно-следственную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также размер убытков.

Согласно пункту 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Основанием применения мер имущественной ответственности по деликтным обязательствам является наличие состава правонарушения, включающего: факт причинения вреда, противоправность поведения виновного лица, причинно-следственную связь между первым и вторым элементами, доказанность размера понесенных убытков. Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено только при установлении совокупности всех указанных элементов ответственности. Недоказанность хотя бы одного из элементов состава правонарушения является достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По условиям договора аренды от 01.06.2016 на арендаторе лежала обязанность по содержанию имущества в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи арендодателю, по окончании срока договора возвратить нежилое помещение арендатору в исправном состоянии с учетом естественного износа (подпункт «б» пункта 2.2 договора); своевременному проведению текущего ремонта помещений за свой счет (подпункт «г» пункта 2.2 договора).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Доказательств возврата арендованных помещений в том состоянии, в котором ответчик их получил, с учетом нормального износа, ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. Напротив, в материалы дела представлены акт осмотра помещений от 26.02.2018, проведенного в присутствии представителя ответчика ФИО7, акт приемки-передачи помещений от 30.03.2018, составленный сторонами. В указанных документах отражено, что  возвращаемые помещения на момент передачи их арендодателю имеют недостатки и повреждения.

Указанные обстоятельства также подтверждены заключениями ООО «Ярославский областной центр судебной экспертизы» и Союза «Торгово-промышленная палата Ярославской области».

При этом суд не может принять во внимание выводы, сделанные экспертом ФБУ «Владимирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» в заключении от 17.03.2020 № 936/3-27.1, поскольку в рассматриваемом случае условиями договора аренды от 01.06.2016 стороны возложили обязанность по поддержанию имущества в исправном и надлежащем санитарном состоянии, а также обязанность по проведению текущего ремонта именно на арендатора. Составляя акт приемки-передачи помещений от 30.03.2018, стороны пришли к совместному выводу, что отраженные в нем ухудшения имущества являются его недостатками, возникшими в результате эксплуатации помещений арендатором. Доказательств того, что перечисленные в акте  приемки-передачи помещений от 30.03.2018 дефекты возникли вследствие естественных свойств материалов в результате взаимодействия с окружающей средой и не зависели от действий арендатора, как ответчиком, так и экспертом ФБУ «Владимирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» в заключении от 17.03.2020 № 936/3-27.1 не приведено.

Таким образом, требование арендодателя о взыскании с арендатора убытков является правомерным.

Размер убытков (229 106 руб.44 коп.) определен истцом на основании заключения ООО "Ярославский областной центр судебной экспертизы".

Арбитражный суд полагает возможным применение в рассматриваемом случае заключения ООО «Ярославский областной центр судебной экспертизы», поскольку как эксперт указанной организации ФИО8, так и эксперт Союза «Торгово-промышленная палата Ярославской области» ФИО5 пришли к аналогичным выводам относительно наличия и состава повреждений в помещениях, однако экспертом Союза «Торгово-промышленная палата Ярославской области» ФИО5 произведен расчет стоимости восстановительного ремонта без учета состояния помещений до передачи их в аренду и без учета ряда необходимых работ.

Также суд полагает подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании 12 250 руб. расходов по оплате стоимости затрат на подготовку заключения специалиста. Данные расходы понесены арендодателем для восстановления нарушенного права вследствие ненадлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору с целью установления факта недостатков в спорном помещении и определения стоимости их устранения.

Факт несения расходов подтвержден документально: заключением ООО "Ярославский областной центр судебной экспертизы" от 26.03.2018 № 14-16, договором от 06.03.2018 № 6, актом приема-сдачи выполненных работ от 26.03.2018 № 16, чек-ордером от 22.03.2018.

Заключение ООО "Ярославский областной центр судебной экспертизы" от 26.03.2018 № 14-16 непосредственно связано с необходимостью установления факта возврата помещения в ненадлежащем состоянии и размера затрат на восстановление помещений.

С учетом изложенного в соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации затраты в сумме 12 250 руб., понесенные для восстановления нарушенного права являются убытками истца (статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации), подлежащими возмещению ответчиком.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 94 605 руб. упущенной выгоды в виде арендной платы за один месяца аренды. В обоснование данного требования истец сослался на нарушение арендатором положений подпункта «д» пункта 2.2 договора, выразившееся в несвоевременном уведомлении арендодателя о предстоящем расторжении договора.

Как следует из подпункта «д» пункта 2.2 договора аренды, арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за два месяца, о предстоящем освобождении имущества как в связи с окончанием срока действия настоящего договора, так и при досрочном его освобождении и сдать имущество арендодателю по акту в исправном состоянии.

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса (пункт 2 данной нормы).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случае заключения договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Статьей 622 Гражданского кодекса закреплено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

Из материалов дела следует, что 02.03.2018 ФИО2 получила уведомление Ярославского отделения Центрального филиала ПАО «САК «Энергогарант» от 01.03.2018 № 03/13-38. В данном уведомлении арендатор указал, что не намерен продлевать договор аренды на новый срок после 31.03.2018. Таким образом, арендатор не исполнил установленное договором обязательство по предупреждению арендодателя о прекращении арендных отношений за 2 месяца.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

В соответствии с пунктом 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Таким образом, для взыскания упущенной выгоды необходимо установить реальную возможность получения упущенной выгоды и ее размер, а также установить были ли истцом предприняты все необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления.

Вместе с тем, из представленных истцом доказательств не следует, что допущенное ответчиком нарушение обязательства явилось единственным препятствием, не позволившим истцу получить соответствующую выгоду. В данном случае истец не доказал, что единственной причиной незаключения нового договора аренды явились действия ответчика, тогда как бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды лежит на истце, который должен доказать, что он мог и должен был получить определенные доходы, и только действия (бездействия) ответчика стали единственной причиной, лишившей его возможности получить доход в заявленном размере.

Кроме того, суд учитывает, что стороны совместно добровольно прекратили арендные отношения путем возврата помещений по акту от 30.03.2018 до истечения 2-месячного срока, установленного договором.

Ссылка ответчика на то, что истцом получены денежные средства в 2013 году на проведение ремонта после наступления страхового случая, отклоняется судом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 26.08.2013 ОАО «САК «Энергогарант» составлен страховой акт № У-003-001705/13 (У-314/76/13) о наступлении в застрахованных помещениях истца страхового случая в виде протечки воды с потолка помещения из туалетной комнаты, расположенной в квартире № 3, принято решение произвести страховую выплату в сумме 48 080 руб.13 коп.

Таким образом, указанное событие имело место до заключения сторонами договора аренды от 01.06.2016.

Кроме того, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения.

Таким образом, расходы на приобретение новых материалов, необходимых для восстановления поврежденного имущества, входят в состав убытков, подлежащих возмещению причинителем вреда.

В соответствии с частью 6 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии с письмом Союза "Торгово-промышленная палата Ярославской области" от 28.05.2019 № 337, стоимость судебной экспертизы составила 50 000 руб.

Определением от 11.04.2019 суд предлагал ответчику как лицу, заявившему ходатайство о назначении судебной экспертизы, произвести перечисление денежных средств в сумме 50 000 руб. на депозитный счет Арбитражного суда Владимирской области в счет оплаты экспертизы, доказательства перечисления (платежное поручение) представить в арбитражный суд. Определением от 04.06.2019 суд предлагал ответчику представить доказательства перечисления на депозитный счет Арбитражного суда Владимирской области денежных средств в сумме 50 000 руб.

Доказательств внесения денежных средств на депозитный счет Арбитражного суда Владимирской области ответчиком не представлено.

В соответствии с письмом ФБУ "Владимирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" от 18.03.2020 № 936д/сч/п стоимость судебной экспертизы составила 38 400 руб.

С учетом размера удовлетворенных требований с истца в пользу Союза "Торгово-промышленная палата Ярославской области" подлежит взысканию 14 079 руб.76 коп., с ответчика – 35 920 руб.24 коп.; с истца в пользу ФБУ "Владимирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" полежит взысканию 13 899 руб.33 коп., с ответчика – 24 500 руб.67 коп.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 6 982 руб.17 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Государственная пошлина в сумме 23 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета как излишне уплаченная.

Руководствуясь статьями 17, 65, 110, 148, 149, 167-171, 176, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с публичного акционерного общества «Страховая компания «Энергогарант» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 убытки в сумме 241 356 руб.44 коп., а также 6 982 руб.17 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 23 коп., уплаченную по чек-ордеру от 22.04.2018.

Основанием для возврата государственной пошлины является настоящее решение.

Подлинный чек-ордер от 22.04.2018 остается в материалах дел в связи с частичным возвратом государственной пошлины.

Взыскать с публичного акционерного общества «Страховая компания «Энергогарант» в пользу Союза "Торгово-промышленная палата Ярославской области" сумму 35 920 руб.24 коп. в возмещение стоимости судебной экспертизы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Союза "Торгово-промышленная палата Ярославской области" сумму 14 079 руб.76 коп. в возмещение стоимости судебной экспертизы.

Взыскать с публичного акционерного общества «Страховая компания «Энергогарант» в пользу федерального бюджетного учреждения "Владимирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" сумму 24 500 руб.67 коп. в возмещение стоимости судебной экспертизы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу федерального бюджетного учреждения "Владимирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" сумму 13 899 руб.33 коп. в возмещение стоимости судебной экспертизы.

Выдача исполнительного листа осуществляется по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья              В.В.Романова