АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень Дело № А45-18938/2022  

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2025 года.  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Рахматуллина И.И.,  

судей Зиновьевой Т.А., Хлебникова А.В.,  

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств веб- конференции помощником судьи Емельяновой Е.В., рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью научно-клинического центра онкологии и неврологии «Биотерапия» на постановление от 23.05.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда (в редакции определений от 23.05.2025 и 20.06.2025) и дополнительное постановление от 20.06.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Апциаури Л.Н., Афанасьева Е.В.) по делу № А45-18938/2022 по первоначальному иску государственного бюджетного учреждения здравоохранения Новосибирской области «Бердская центральная городская больница» (633010, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью научно-клиническому центру онкологии и неврологии «Биотерапия» (633010, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды, пени; по встречному иску общества с ограниченной ответственностью научно-клинического центра онкологии и неврологии «Биотерапия» к государственному бюджетному учреждению здравоохранения Новосибирской области «Бердская центральная городская больница», министерству здравоохранения Новосибирской области (630007, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании убытков в виде расходов на оплату стоимости ремонтных работ и инвестиционных затрат, составляющих стоимость произведенных неотделимых улучшений,  

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: министерства финансов и налоговой политики Новосибирской области, департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области, администрации города Бердска,  

при участии в заседании представителей: 

общества с ограниченной ответственностью научно-клинического центра онкологии и неврологии «Биотерапия» - ФИО1 (доверенность от 09.01.2025),  

государственного бюджетного учреждения здравоохранения Новосибирской области «Бердская центральная городская больница» - ФИО2 (доверенность от 10.04.2025),  

установил:

государственное бюджетное учреждение здравоохранения Новосибирской области «Бердская центральная городская больница» (далее – ГБУЗ НСО «БердЦГБ», учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с первоначальным иском к обществу с ограниченной ответственностью научно-клиническому центру онкологии и неврологии «Биотерапия» (далее – общество НКЦ ОИН «Биотерапия», общество, ответчик) о взыскании 463 682 руб. 16 коп задолженности по договору аренды от 01.05.2006 № 186 за период с 01.10.2021 по 27.06.2022, 302 166 руб. 20 коп. пени за период с 26.10.2021 по 04.07.2022, пени за последующий период, начиная с 05.07.2022 по день фактического исполнения обязательства.  

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) общество обратилось в суд со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к учреждению и министерству здравоохранения Новосибирской области (далее – министерство) о взыскании убытков в виде стоимости произведенных по договору неотделимых улучшений в общем размере 15 304 160 руб. 52 коп., в том числе стоимости ремонтных работ в размере 8 187 731 руб. 69 коп. и стоимости инвестиционных затрат в размере 7 116 428 руб. 83 коп.  

В соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены министерство финансов и налоговой политики Новосибирской области, департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее – департамент), администрация города Бердска (далее – администрация).  

Решением от 03.03.2025 Арбитражного суда Новосибирской области первоначальный иск удовлетворен; с общества в пользу учреждения взыскана задолженность по договору за период с 01.10.2021 по 27.06.2022 в размере 448 657 руб. 24 коп., неустойка за период с 26.11.2021 по 15.08.2022 в размере 30 029 руб. 91 коп., 6 686 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины и 32 448 руб. 85 коп. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы, в остальной части первоначального иска отказано.  

Встречный иск удовлетворен частично, с учреждения в пользу общества взыскано 570 894 руб. 96 коп. в возмещение стоимости неотделимых улучшений по договору, 14 418 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины и 3 039 руб. 95 коп. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы, в остальной части встречного иска оказано. По результатам судебного зачета с истца в пользу ответчика взыскано 70 530 руб. 91 коп.  

Постановлением от 23.05.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда (в редакции определений от 23.05.2025 и 20.06.2025), решение суда первой инстанции изменено. Суд взыскал с общества в пользу учреждения задолженность по договору за период с 01.10.2021 по 27.06.2022 в размере 438 507 руб. 74 коп, неустойку за период с 26.11.2021 по 15.08.2022 в размере 30 029 руб. 91 коп., 7 370 руб. 64 коп. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины и 36 912 руб. 10 коп. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы. В остальной части первоначального иска отказано.  

Встречный иск удовлетворен в части взыскания с учреждения в пользу общества 570 894 руб. 96 коп. в возмещение стоимости неотделимых улучшений по договору, 3 712 руб. 13 коп. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части встречного иска отказано. По результатам судебного зачета с учреждения в пользу общества взыскано 61 786 руб. 70 коп. задолженности.  

Дополнительным постановлением от 20.06.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда с учреждения в пользу общества взыскано 318 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.  

Общество, не согласившись с указанными судебными актами, обратилось в суд с кассационной жалобой и дополнениями к ней, в которых просило их отменить, принять новый судебный акт либо направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд в ином составе судей.  

В качестве обоснования доводов жалобы (с учетом дополнений к ней) общество сослалось на нарушение процессуальных норм (не оценены доводы общества о начале периода образования основной задолженности, переплате в пользу учреждения и прочие; не оценены письменные доказательства; не приведены мотивы, по которыми судами отвергнуты доводы общества), а также на неверный размер неустойки (не учтено, что сумма взысканной основной задолженности уменьшена на 10 149 руб. 50 коп.; не приняты контррасчеты неустойки от 08.08.2022, 08.04.2023, не оценены доказательства, подтверждающую переплату обществом, а также действия по частичному признанию неустойки за период с 26.01.2023 по 31.03.2023 в размере 3 646 руб. 31 коп.; не учтено, что обществом 26.10.2021 произведен платеж на сумму 302 000 руб., а потому задолженность начала формироваться частично только с декабря 2021 года; датой начала начисления неустойки является 26.01.2023; в период с апреля 2022 года по март 2023 года имела места переплата со стороны общества по аренде; определение от 20.02.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-19889/2021 о повороте исполнения судебного акта имеет преюдициальное значение для настоящего спора; не должно производится начисление неустойки по текущим платежам (с апреля по август 2022 года); неустойка на просроченную часть арендных платежей за период с декабря 2021 года по февраль 2022 года подлежала начислению до даты введения моратория, то есть по 30.03.2022).  

Кроме того, общество обращает внимание на то, что им фактически выполнена обязанность учреждения по осуществлению капитального ремонта в арендованных  

помещениях на первоначальном этапе в 2006-2009 годах, так как объект аренды не соответствовал необходимым требованиям и правилам для использования в соответствии с назначением оказание медицинских услуг населению; стоимость капитального ремонта составила 6 807 500 руб., что подтверждено учреждением в акте обследования от 04.08.2009; при этом во всех ранее составленных между сторонами документах выполненные обществом работы стороны именовали как «капитальный ремонт» и только в акте от 04.08.2009 назвали их «ремонтные работы капитального и текущего характера». Судами не применены положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс); условия акта обследования необходимо было толковать в пользу общества. При возврате 27.06.2022 арендованного обществом имущества все улучшения (как неотделимые, так и отделимые) были приняты учреждением;  

Общество считает, что: 

- судами неверно применена статья 309 Гражданского кодекса; не дана оценка удержанию письменных доказательств учреждением и администрацией, которые передавались обществом в 2008-2009 годах; не применены нормы законодательства о бухгалтерском учете к действиям учреждения и администрации, не обеспечивших хранение первичных документов по капитальному ремонту в течение срока действия договора аренды (с 2009 по 2022 года); действия арендодателя и балансодержателя являются недобросовестными, направленными на уклонение от участия экспертизе и представления в дело соответствующих доказательств;  

- необходимо применять положения Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ), так как произведенные работы по капитальному ремонту в 2008-2009 годах являются капитальными вложениями и подпадают под понятие инвестиции и инвестиционная деятельности; арендодатель обязан был возместить стоимость неотделимых улучшений;  

 - необходимо принимать заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью Центр оценки «СКОРИНГ» (далее – общество «СКОРИНГ»); напротив, заключение экспертов автономной некоммерческой организации Агентство Судебных экспертиз «АС Эксперт» (далее – АНО «АС Эксперт») является ненадлежащим доказательством;  

 - судами неверно установлено, что договор аренды расторгнут 07.02.2022 (дата вступления в силу решения суда от 08.11.2021 по делу № А45-19889/2021); фактически арендные отношения прекращены сторонами 27.06.2022; выводы суда первой инстанции о несвоевременном возврате имущества, обусловленными действиям общества в ущерб учреждения, являются неверными (было приостановление исполнения решения по делу № А45-19889/2021 с 04.04.2022 по 26.05.2022). Именно на указанную дату (27.06.2022) необходимо определять стоимость улучшений.  

В судебном заседании представитель общества «НКЦ ОИН «Биотерапия» поддержал доводы жалобы и дополнений к ней.  

Представитель учреждения просил оставить судебные акты без изменения.  

От министерства финансов и налоговой политики Новосибирской области поступил отзыв.  

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.05.2006 между администрацией (арендодатель), обществом (арендатор) и учреждением (балансодержатель) заключен договор, по которому арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в пользование и владение за плату недвижимое имущество, а именно часть здания 1-го терапевтического корпуса площадью 5 622 кв. м (кадастровый номер 54:32:010039:3352-001), расположенного по адресу: 

<

...>, представляющего собой нежилые помещения общей площадью 965 кв. м, в том числе: помещения на первом этаже общей площадью 450 кв. м (номера на поэтажном плане: 98, 99, 104 – 134); помещения на втором этаже общей площадью 432 кв. м (номера на поэтажном плане: 3, 73 – 98), помещения на третьем этаже общей площадью 83 кв. м (номера на поэтажном плане: 12 – 15).  

Срок аренды установлен с 01.05.2006 по 31.03.2011. 

В подпункте «д» пункта 2.1 договора предусмотрена обязанность арендодателя признать за арендатором право собственности на неотделимые улучшения, произведенные арендатором за счет собственных средств по согласованию с арендодателем.  

Подпунктом «б» пункта 2.2 договора предусмотрена обязанность балансодержателя осуществлять капитальный ремонт сданного в аренду имущества.  

Подпунктами «в», «г», «д», «е» пункта 2.3 договора установлены обязанности арендатора: своевременно и в полном объеме производить арендные платежи, размер которых установлен в соответствии с законодательными актами Российской Федерации и настоящим договором; нести материальную ответственность за сохранность имущества, содержать имущества в полной исправности в соответствии с санитарно-техническими и противопожарными нормами; не производить ремонтных работ по реконструкции без разрешения арендодателя; своевременно производить текущий ремонт за счет собственных средств.  

Пунктом 3.1 договора определен размер арендной платы. За арендуемое нежилое помещение арендатор оплачивает арендную плату по ставке 41,57 руб. за 1 кв. м, что за общую площадь арендуемого помещения 965 кв. м, без учета налога на добавленную стоимость составляет: 40 113 руб. в месяц, 481 360 руб. в год.  

 В случае несвоевременного перечисления арендатором арендной платы, начисляется пеня в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки (подпункт «в» пункта 4.2).  

Пунктом 1 дополнительного соглашения от 01.12.2007 № 1 к договору стороны внесли изменения в пункты 1.1 и 3.1 договора, изложив их следующим образом:  

1.1 Арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в пользование и владение за плату недвижимое имущество, а именно часть здания 1-го терапевтического корпуса, площадью 5 622 кв. м (кадастровый номер 54:32:010039:3352-001), расположенного по адресу: 

<

...>, представляющее собой нежилые помещения общей площадью 1 028,4 кв. м, в том числе: помещения на первом этаже общей площадью 947,2 кв. м (номера на поэтажном плане: 6 – 37, 47 – 102); помещения на третьем этаже общей площадью 81,2 кв. м (номера на поэтажном плане: 12 – 15).  

3.1 Размер арендной платы. За арендуемое нежилое помещение арендатор оплачивает арендную плату по ставке 41,57 руб. за 1 кв. м, что за общую площадь арендуемого помещения 1 028,4 кв. м, без учета налога на добавленную стоимость составляет: 42 749 руб. в месяц, 512 985 руб. в год.  

Передача недвижимого имущества по договору произведена по акту приема-передачи от 01.12.2007.  

Согласно дополнительному соглашению № 2 от 30.06.2008 к договору аренды, в связи с отсутствием у балансодержателя средств на проведение капитального ремонта, арендатору поручалось провести указанные работы за счет собственных средств. Также стороны предусмотрели, что в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, арендодатель в соответствии с подпунктом «д» пункта 2.1 договора аренды возмещает арендатору фактическую стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества.  

Дополнительным соглашением от 22.03.2011 № 3 к договору срок аренды продлен до 31.03.2031.  

Дополнительным соглашением от 01.08.2012 № 4 произведена замена арендодателя на ГБУЗ НСО «БЦГБ». Также пункт 3.4 договора изложен в следующей редакции: «Арендодатель в одностороннем порядке имеет право на изменение арендной платы не чаще одного раза в год в соответствии с нормативно-правовыми актами правительства Новосибирской области и Правительства Российской Федерации. О предстоящем изменении арендной платы арендатор должен быть извещён за 30 дней до предстоящего срока оплаты». Кроме того, стороны изменили размер арендной платы: за арендуемое помещение арендатор оплачивает арендную плату по ставке 87,27 руб. (в том числе НДС 18%) за 1 кв. м в месяц. За общую площадь арендуемого помещения 1 028,4 кв. м арендная плата, включая налог на добавленную стоимость, составит: 89 754 руб. 84 коп. в месяц, 1 077 058 руб. 08 коп. за 12 месяцев.  

Дополнительным соглашением от 12.01.2015 № 3 к договору внесены изменения в пункт 3.1 договора, в связи с чем за арендуемое помещение арендатор оплачивает арендную плату по ставке 96 руб. (в том числе НДС 18%) за 1 кв. м в месяц, что за общую площадь арендуемого помещения 1 028,4 кв.м, включая налог на добавленную стоимость, арендная плата, составит: 98 729 руб. в месяц, 1 184 748 руб. за 12 месяцев.  

Дополнительным соглашением № 3/1 от 26.10.2015 к договору аренды стороны изложили в новой редакции пункты 3.1 и 3.2 договора аренды, предусматривающие  

размер, сроки и порядок внесения арендной платы, не изменяя при этом согласованный в дополнительном соглашении № 3 от 12.01.2015 размер арендной платы. В частности, в пункте 3.2 договора аренды в новой редакции 16 стороны предусмотрели, что арендатор вносит арендные платежи в размере 98 729 руб. 00 коп. без НДС не позднее 25 числа следующего за отчетным месяцем.  

31.07.2020 ГБУЗ НСО «БЦГБ» направлено арендатору уведомление об увеличении арендной платы за пользование нежилым помещением до 150 249 руб. 24 коп. в месяц.  

05.08.2020 в адрес арендатора направлено дополнение к письму от 31.07.2020 о повышении арендной платы с 01.09.2020.  

30.03.2021 в адрес общества НКЦ ОИН «Биотерапия» было направлено дополнительное соглашение к договору аренды от 01.05.2006 № 186 о повышении арендной платы с 01.01.2021 до 150 249 руб. 24 коп. в месяц согласно оценке.  

05.04.2021 от общества поступил ответ об отказе от подписания данного дополнительного соглашения без протокола разногласий.  

29.04.2021 в адрес общества учреждением направлена досудебная претензия от 27.04.2021 № 1757 о погашении образовавшейся задолженности и расторжении договора аренды.  

Вступившим в законную силу решением от 08.11.2021 (резолютивная часть от 29.10.2021) Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-19889/2021 c общества в пользу учреждения взыскана задолженность в размере 171 831 руб. 66 коп. (с учетом определения от 08.11.2021 об исправлении опечатки), неустойка в размере 45 534 руб. 87 коп., 15 963 руб. государственной пошлины. Этим же решением расторгнут договор аренды недвижимого имущества от 01.06.2006 № 186 (первоначальные требования). При этом суд отказал в признании незаконными действий учреждения по увеличению арендной платы за пользование имуществом (встречные требования).  

Во исполнение данного решения суда арендованное имущество возвращено обществом учреждению по акту приема-передачи 27.06.2022  

Общаясь с исковым заявлением в суд по настоящему делу, учреждение указало на то, что в период, с момента вынесения указанного решения до даты фактического возврата имущества арендатором вносилась плата в размере 98 729 руб. без учета ее повышения с 01.01.2021 до 150 249 руб. 24 коп., в связи с чем на стороне общества образовалась задолженность в общей сумме 448 657 руб. 24 коп. за период с 01.10.2021 по 27.06.2022, а также соответствующая неустойка на основании подпункта «в» пункта 4.2 договора.  

Обращаясь со встречным иском, общество сослалось на необходимость возмещения ему стоимость неотделимых улучшений в виде стоимости ремонтных работ на дату фактического прекращения арендных правоотношений (27.06.2022) в размере 8 187 731 руб. 69 коп., составляющих разницу между стоимостью ремонтных работ (9 710 539 руб. 90 коп.) и суммами произведенных односторонних зачетов однородных требований истца к ответчику по арендным платежам и пене по настоящему делу (442 154 руб. 05 коп.) и по делу № А45-17951/2022 о взыскании расходов на оплату коммунальных услуг (1 080  

654 руб. 16 коп.), а также стоимость инвестиционных затрат в размере 7 116 428 руб. 83 коп., что в итоге составляет 15 304 160 руб. 52 коп.  

Удовлетворяя частично первоначальные требования, суд первой инстанции принял во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела № А45-19889/2021, и поскольку общество не в полном объеме произвело оплату арендной платы за период с 01.10.2021 по 27.06.2022, взыскал с общества в пользу учреждения задолженность по арендной плате за указанный период в размере 448 657 руб. 24 коп., отметив, что общество исковые требования в данной части признало полностью.  

Кроме того, суд признал правомерным требования учреждения о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению арендных платежей за пользование имуществом, но, в то же время, произвел перерасчет неустойки, с учетом моратория, введенного Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (далее – Постановление № 497), и положений статьи 333 Гражданского кодекса, в связи с чем взыскал с общества в пользу учреждения неустойку за период с 26.11.2021 по 15.08.2022 в размере 30 029 руб. 91 коп.  

 Удовлетворяя частично встречные исковые требования, суд первой инстанции согласился с позицией общества о необходимости возмещения неотделимых улучшений по договору аренды, однако, при определении их размера принял заключение комиссии экспертов № 2023/07/04АС от 27.11.2023, выполненное по результатам повторной судебной строительно-технической экспертизы экспертами АНО «АС Эксперт» ФИО3 и ФИО4, согласно выводам которых стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 07.02.2022 (дату расторжения договора аренды) составила 570 894 руб. 96 коп., по состоянию на 27.06.2022 (дату возврата арендуемого имущества) – 659 897 руб. 47 коп. Суд отметил, что проведенное исследование и выводы, содержащиеся в заключении комиссии экспертов № 2023/07/04АС от 27.11.2023, основаны на непосредственном исследовании (осмотре) спорных нежилых помещений и на совокупности имеющихся в материалах дела и представленных экспертам документах. Поскольку обществом не представило первичных документов относительно выполненных работах и понесенных на них затратах (договоры, сметы, акты выполненных работ и т.д.), не представляется возможным более полно, чем это установили эксперты в заключении № 2023/07/04АС от 27.11.2023, определить перечень неотделимых улучшений, произведенных обществом в 2008-2009 гг., и их стоимость. Суд посчитал возможным взять стоимость неотделимых улучшений на дату расторжения договора в размере 570 894 руб. 96 коп., а не на дату возврата арендованного имущества (659 897 руб. 47 коп.), исходя из положений пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса, ограничивающих право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений фактом прекращения договора, а не возвратом арендованного имущества.  

Суд не принял в качестве доказательств, подтверждающих стоимость неотделимых улучшений в большем размере, акт обследования нежилых помещений от 04.08.2009 (так как он не содержит конкретный вид и перечень работ, что позволяло бы отнести  

их к капитальному и текущему ремонту, а также конкретные неотделимые и отделимые улучшения, произведенные в ходе выполнения таких работ), заключение эксперта № 6692-2022 от 04.04.2023, выполненное экспертом обществом «СКОРИНГ» (так как оно фактически составлено на основе акта обследования от 04.08.2009 и в нем отсутствует должное описание исследований с указанием примененных методов и оценка результатов исследований, из него не представляется возможным достоверно установить полноту произведенного экспертом осмотра арендуемых нежилых помещений), заключение специалиста общества с ограниченной ответственностью «Новая заря» (далее – общество «Новая заря») № 080/22 от 19.03.2022 (так как оно содержит не вполне объективные и относимые к предмету рассматриваемого спора результаты исследований и имеются основания полгать, что в нем приняты к расчете иные текущие ремонты, выполненные арендатором за весь период аренды спорных помещений).  

Судом отклонены заявления учреждения и министерства о пропуске обществом срока исковой давности по встречным исковым требованиям.  

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований общества в части взыскания стоимости инвестиционных затрат, суд первой инстанции отметил, что из условий договора аренды № 186 от 01.05.2006, а также из сложившихся фактических взаимоотношений сторон не следует, что между сторонами возникли отношения, связанные с инвестиционной деятельностью в смысле, придаваемом этому понятию Законом № 39-ФЗ. Расходы, понесенные обществом на производство ремонтных работ, не являлись инвестиционными вложениями, так как не были вложениями в новое строительство, в реконструкцию и (или) модернизацию предприятия или в обновление оборудования, а были вложениями в ремонт арендуемых нежилых помещений в рамках достигнутых соглашений по договору аренды. При этом инвестиционный договор между сторонами не заключался; в договоре аренды и в дополнительных соглашениях к нему никаких соглашений об этом между сторонами не имелось. В этой связи к рассматриваемым отношениям сторон названный Закон № 39-ФЗ применению не подлежит.  

 Отказывая в удовлетворении требований к министерству, суд исходил из отсутствия доказательств недостаточности денежных средств или имущества, находящегося в распоряжении учреждения, для исполнения обязательств перед обществом.  

По результатам рассмотрения первоначальных и встречных требований судом произведен зачет и распределены судебные расходы.  

Суд апелляционной инстанции по первоначальному иску изменил (снизил) размер задолженности общества по договору аренды, взыскав 438 507 руб. 74 руб., поскольку данная задолженность подтверждена материалами дела и признана обществом. Размер неустойки за просрочку внесения арендной платы оставлен без изменений (30 029 руб. коп.). В удовлетворении остальной части первоначальных требований отказано. По встречному иску апелляционная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции (взыскана стоимость неотделимых улучшений в размере 570 894 руб. 96 коп. по заключению комиссии экспертов № 2023/07/04АС от 27.11.2023; в удовлетворении  

остальной части отказано). Также решение изменено при проведении зачета и распределения судебных расходов.  

Дополнительным постановлением апелляционный суд распределил судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.  

Суд округа не усматривает оснований для отмены судебных актов.  

Из взаимосвязанных положений норм статей 606, 611, 614, 616, 622 Гражданского кодекса следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом; обязанность арендатора по оплате арендной платы и содержанию имущества возникает у арендатора с момента передачи ему арендуемой вещи до момента ее возврата.  

При прекращении договора аренды (в том числе при истечении срока) арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В случае, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки в размере, определенном этим договором (статья 622 Гражданского кодекса, пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).  

Передача имущества арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать имущество считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю с соблюдением тех же правил.  

В рассматриваемом в рамках рассмотрения дела установлен факт пользования имуществом в спорный период с 01.10.2021 по 27.06.2022, а также наличие задолженности в сумме 438 507 руб. 74 коп., что участвующими в деле лицами не оспаривается.  

Кроме того, поскольку обществом нарушены сроки внесения арендных платежей, постольку судами признано обоснованным требование учреждения об уплате неустойки в соответствии с подпунктом «в» пункта 4.2 договора аренды; размер неустойки определен судами в 30 029 руб. 91 коп. за период с 26.11.2021 по 15.08.2022 с учетом применения статьи 333 Гражданского кодекса и Постановления № 497 о моратории.  

В качестве возражений общество указало на неверный расчет неустойки (в том числе о том, что не учтено, что сумма взысканной задолженности уменьшена на 10 149 руб. 50 коп.; обществом произведен платеж на сумму 302 000 руб., в связи с чем задолженность начала формироваться только с декабря 2021 года; с апреля 2022 года по март 2023 года  

имела места переплата по аренде и прочее).  

Между тем, вопреки доводам жалобы, при вынесении решения по делу № А45-19889/2021 при взыскании с общества в пользу учреждения задолженности и неустойки (по 29.10.2021) за нарушение сроков оплаты, судом учтена частичная оплата суммы неустойки в размере 10 149 руб. 50 коп., учтена оплата обществом 302 000 руб. по платежному поручению от 26.10.2021 № 657 (в счет оплаты суммы первоначальных исковых требований, а также неустойки в размере 10 149 руб.50 коп.).  

Кроме того, при расчете неустойки суд исключил период моратория с 01.04.2022 по 01.10.2022 и начислил неустойку на просроченную часть арендных платежей за период с октября 2021 года по февраль 2022 года (до даты введения моратория, то есть по 31.03.2022, и после окончания моратория, то есть с 02.10.2022), а в отношении просроченной части арендных платежей за период с марта 2022 года по июнь 2022 года (являлись текущими и на них мораторий не распространялся) начислил неустойку в общем порядке.  

Судом апелляционной инстанции также учтены пояснения истца (которые не опровергнуты ответчиком), что денежные средства в сумме 120 018 руб. 84 коп. были возвращены учреждением обществу (во исполнение определения от 20.02.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-19889/2021 о повороте исполнения судебного акта), в связи с чем учреждение не уменьшало расчет долга по основной задолженности; в апелляционный суд представлен акт сверки взаимных расчетов за период с 01.09.2021, согласно которому на 16.04.2025 задолженность общества перед учреждением составляет 438 507 руб. 74 коп. (при этом учтена сумма 120 018 руб. 84 коп.); размер суммы общество не оспорило. При этом судом отклонены ссылки общества на заявления о зачете требований, в том числе по задолженности за возмещение коммунальных услуг, ТКО и прочему, так как в рамках настоящего спора взыскивается арендная плата, а размер и обоснованность иной задолженности не устанавливаются (оплаты по коммунальным услугам являются предметом самостоятельных споров).  

При таких обстоятельствах, принимая также во внимание, что даже с учетом суммы в 120 018 руб. 84 коп. (списана судебными приставами 14.04.2022 во исполнение решения по делу № А45-19889/2021) все равно имела место задолженность за период с 01.10.2021 по эту дату и в дальнейшем не погашалась (то есть наличие таких средств у общества и их не списание еще не означает исполнение обязательства по оплате долга), суд кассационной инстанции не усматривает оснований для изменения выводов судов в части взыскания неустойки по приведенным в жалобе доводам.  

Относительно встречных исковых требований общества суд округа отмечает следующее.  

По общему правилу, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1 статьи 623 Гражданского кодекса).  

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия  

арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса).  

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса).  

Таким образом, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.  

Следует отметить, что по смыслу статьи 623 Гражданского кодекса под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, при этом необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и производства улучшений, но также объема и стоимости таких работ.  

Неотделимые улучшения, произведенные арендатором, определяют стоимость самого имущества, поскольку являются его неотъемлемой частью, улучшают его качественные характеристики, и кроме того, арендатор в период действия договора аренда использует потребительскую ценность таких улучшений, поскольку использует для своих целей арендованное имущество, в силу чего такие расходы не могут быть тождественны расходам, понесенным арендатором на ремонт (то есть устранение недостатков) имущества.  

 Судами установлено и подтверждено материалами дела, что в 2008-2009 годах общество за счет собственных средств выполнило работы по капитальному и текущему ремонту арендованных нежилых помещений, в связи с чем ввиду расторжения в судебном порядке договора по инициативе арендодателя и в соответствии с дополнительным соглашением № 2 от 30.06.2008 к договору аренды (предусматривалось осуществление капитального ремонта за счет средств арендатора и возмещение фактической стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества при расторжении договора по инициативе арендодателя) у общества возникло право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных за счет собственных средств и с согласия арендодателя.  

В качестве обоснования размера улучшений общество представило акт обследования от 04.08.2009, составленный совместно с администрацией и учреждением, в котором зафиксировано, что общество выполнило за счет собственных средств ремонтные работы капитального и текущего характера на общую сумму 6 807 500 руб. (с учетом оплаченных налогов), а также заключение специалиста общества «Новая заря» № 080/22 от 19.03.2022 (стоимость неотделимых улучшений в расценках на момент проведения исследования составляет 16 796 064 руб.).  

Между тем, как верно указано судами, в акте обследования от 04.08.2009 отражена общая стоимость работ как текущих, так и капитальных; конкретный вид и перечень работ, что позволяло бы отнести их к капитальному и текущему ремонту, а также конкретные неотделимые и отделимые улучшения, произведенные в ходе выполнения таких работ, ни актом обследования нежилых помещений от 04.08.2009, ни иными доказательствами не подтверждены.  

Судами также дана оценка заключению специалиста общества «Новая заря» № 080/22 от 19.03.2022 и которое не принято в качестве доказательства, подтверждающего стоимость неотделимых улучшений в 16 796 064 руб. В частности, судами отмечено, что в заключении не приведен конкретный перечень неотделимых улучшений и отсутствует обоснование отнесения того или иного улучшения к неотделимому без вреда имуществу; по заключению не представляется возможным соотнести работы со временем их выполнения, в том числе с работами, указанными в акте обследования нежилых помещений от 04.08.2009; к расчету возможно приняты иные текущие ремонты, выполненные арендатором за весь период аренды спорных помещений и прочее.  

В целях определения рыночной стоимости и характера ремонтных работ судом первой инстанции (определение от 22.12.2022) назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы было поручено обществу «СКОРИНГ»; по результатам подготовлено заключение № 6692-2022 от 04.04.2023 (стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 07.02.2022 составляла 9 089 822 руб. 17 коп., по состоянию на 27.06.2022 – 9 710 539 руб. 90 коп.).  

Оценив указанное заключение, суд первой инстанции, с которым согласилась апелляционная коллегия, не приняли это заключение в качестве доказательства, подтверждающего стоимость неотделимых улучшений, поскольку эксперт свои выводы основывал по существу только на акте обследования нежилых помещений от 04.08.2009 и принял все указанные в данном акте работы (за исключением изготовления жалюзи) в качестве неотделимых улучшений, при этом не привел этому должного мотивированного обоснования, а также не отразил в заключении и никак не мотивировал, исходя из чего он определил конкретный вид и объем работ, принятый к расчету стоимости неотделимых улучшений. Кроме того, в данном заключении эксперта в нарушение требований статьи 86 АПК РФ отсутствует должное описание исследований с указанием примененных методов и оценка результатов исследований, из него не представляется возможным достоверно установить полноту произведенного экспертом осмотра арендуемых нежилых помещений.  

С учетом этого судом назначена повторная комиссионная комплексная строительно-оценочная экспертиза (определение от 27.06.2023), проведение которой поручено АНО «АС Эксперт»; по результатам подготовлено заключение № 2023/07/04АС от 27.11.2023 (стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 07.02.2022 (дату расторжения договора аренды) составляла 570 894 руб. 96 коп., по состоянию на 27.06.2022 (дату возврата арендуемого имущества) – 659 897 руб. 47 коп.).  

Суды, проанализировав данное заключение экспертов (с учетом пояснений, данных экспертами в заседании) приняли его в качестве относимого и допустимого доказательства (статьи 67, 68 АПК РФ), соответствующего требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, содержащим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, ясным, выводы – полными, противоречия судами не установлены. Доказательств, опровергающих выводы экспертов – обществом не представлено. Процедура назначения судебной экспертизы соблюдена: судом определены вопросы, подлежащие исследованию; выбрана экспертная организация, эксперты, обладающие необходимым образованием, квалификацией и стажем экспертной работы; эксперты предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу экспертом заведомо ложного заключения.  

В этой связи оснований для вывода о том, что стоимость неотделимых улучшений, определенная экспертным путем (в заключении № 2023/07/04АС от 27.11.2023), является недостоверной у судов не имелось.  

Несмотря на то, что вопросы установления стоимости неотделимых улучшений относятся, как правило, к компетенции экспертов, оценка заключения эксперта, как одного из доказательств по делу, является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств.  

Само по себе несогласие с выводами экспертов, изложенных в заключении № 2023/07/04АС от 27.11.2023, наличие замечаний к методике проведенного исследования, к расчетам, не является достаточным основанием для признания соответствующего заключения в качестве недопустимого или недостоверного доказательства и не свидетельствует о нарушении судами норм права, учитывая, что оценка судами представленных в дело документов, заключений экспертов, обстоятельств по делу не является правовым основанием для отмены судебных актов и суды указал мотивы, по которым не приняли заключение эксперта № 6692-2022 от 04.04.2023 (общество «СКОРИНГ»), заключение специалиста № 080/22 от 19.03.2022 (общество «Новая заря»), акт обследования от 04.08.2009 и, напротив, отдали предпочтение иным представленным в дело доказательствам, в том числе заключению № 2023/07/04АС от 27.11.2023 (АНО «АС Эксперт»).  

В этой связи доводы кассационной жалобы, касающиеся недопустимости в качестве доказательства заключения экспертов № 2023/07/04АС от 27.11.2023 и о необходимости принятия заключения № 6692-2022 от 04.04.2023, в данном случае не влекут отмену судебных актов.  

Ссылка общества на нарушение статьи 431 Гражданского кодекса и необходимость толковать условия акта обследования (с учетом совокупности документов) в пользу общества судом округа не принимается, поскольку относится не к применению норм права, а к оценке и толкованию условий документов (акта/договора), что, как ранее  

отмечалось, является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций. Иное толкование условий договора судом кассационной инстанции не может быть дано в силу ограничения полномочий, содержащегося в статье 286 АПК РФ.  

Доводы о том, что стоимость улучшений следует определять на 27.06.2022 (дату возврата помещения) отклоняются, поскольку право арендатора на возмещение после прекращения договора аренды стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества обусловлено соблюдением принципа недопустимости нарушения эквивалентных встречных предоставлений при определении имущественных последствий расторжения договора. Соответственно, учитывая содержание договора аренды и дополнительных соглашений к нему, именно с даты расторжения договора у арендодателя возникла обязанность возместить арендатору расходы на неотделимые улучшения, вне зависимости от даты фактического возврата помещения.  

Относительно требования в части взыскания стоимости инвестиционных затрат суд округа соглашается с позицией судов о недоказанности возникновения между сторонами правоотношений, связанных с инвестиционной деятельностью в понимании Закона № 39-ФЗ.  

Пункт 1 статьи 8 Закона № 39-ФЗ прямо предусматривает, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом.  

Как следует из материалов дела инвестиционный контракт между сторонами по делу не заключался. Воля сторон (в частности, арендодателя) не была направлена на создание общей собственности (как возможный результат инвестиций), работы по капитальному ремонту и улучшению арендуемого недвижимого имущества осуществлялись обществом в рамках договора аренды этого имущества. Соглашения о распределении долей в праве собственности на арендованные помещения между сторонами также не имеется.  

При подобных обстоятельствах, учитывая отсутствие воли обеих сторон на возникновение инвестиционных правоотношений, проведение арендатором улучшений в арендованных помещениях не может повлечь изменение существовавших между сторонами отношений по временному владению и пользованию арендованным имуществом. Соответствующие доводы жалобы общества отклоняются в силу изложенного.  

В целом доводы кассационной жалобы сопряжены с обращенным к суду округа требованием об иной оценке доказательств и установлении обстоятельств, отличных от установленных судом апелляционной инстанции. Между тем, как указано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 № 274-О, положения статей 286 – 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями АПК РФ, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду округа при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать  

фактические обстоятельства дела.  

Отсутствие в мотивировочной части судебного акта выводов, касающихся оценки каждого представленного в материалы дела доказательства и довода, не свидетельствует о том, что они не оценивались судом.  

Поскольку нарушений апелляционным судом норм материального и процессуального права (в том числе на которые указано в жалобе), повлиявших на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, в соответствии со статьей 288 АПК РФ являющихся основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом округа не установлено, а потому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.  

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на общество.  

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа  

постановил:

постановление от 23.05.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда (в редакции определений от 23.05.2025 и 20.06.2025) и дополнительное постановление от 20.06.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-18938/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий И.И. Рахматуллин 

Судьи Т.А. Зиновьева 

 А.В. Хлебников